マンションの修繕積立金は場合によって値上げされます。大幅な値上げがされたマンションでは、支払いが難しくなる方も少なくないでしょう。
修繕積立金の支払いが滞れば、最終的に競売にかけられることもあります。

最悪の事態に陥らないよう、修繕積立金が払えなくなった場合の処分の流れや、対処法ついて詳しく知っていきましょう。

住み替えをお考えの方は『住み替えに成功するためのコツやローン・税金の全知識まとめ』『マンション住み替えの2つの手順』も併せてご覧ください。

1.マンションの修繕積立金値上がりで払えないとどうなる？

マンションの修繕積立金が払えなくなると、以下のような流れで処分されます。

それぞれについて詳しく解説していきます。

1-1.管理会社から督促される

マンションの修繕積立金を滞納すると、管理会社から督促があります。

そもそも、マンションの管理組合の多くは、マンションの管理を管理会社に委託しています。
管理会社との業務の中には、督促業務が含まれるのが通常ですので、修繕積立金の督促も管理会社が行います。

管理会社による督促の方法は主に、電話、文書、訪問の3つです。

管理会社から督促を受けた時点で修繕積立金を支払えば、この後に解説する裁判や競売などには発展しません。
まずは返事をして、可能であれば支払いのスケジュールについて相談しましょう。

1-2.管理会社から催告状が届く

管理会社を通して、あるいは管理組合から直接、内容証明郵便にて催告状が届きます。

催告状には、最終的な支払期日と、期日までに支払われなかった場合には法的手続きに移行する旨が記載されています。

これが内容証明郵便で送られた場合、誰が誰に対して、いつ、どのような書類が送られたのかが郵便局によって公的に証明されます。

そのため、競売になるとは知らなかった、支払期日も聞いていないといった言い訳はできません。

1-3.裁判所による支払督促、または訴訟に発展する

催告状が届いたにもかかわらず、支払わない場合、裁判所を通じて支払督促が行われます。

支払督促とは修繕積立金の他、家賃や給与などの支払いが行われない場合に、裁判所が滞納者に対して支払いを命じる制度です。

支払督促で送られる文書には、滞納金や遅延損害金などを支払うこと、またその期日などが記載されています。
滞納者が文書を受け取ってから2週間以内に異議申し立てをしたときは、通常の訴訟となります。

反対に2週間文書の内容を無視した場合は、文書の内容に了承したことになります。
支払が行われなければ、「仮執行宣言付支払い督促」が送られ、最終的に強制執行されます。

1-4.強制執行

支払督促をしても修繕積立金の支払いがない場合、強制執行により財産が差し押さえられてしまいます。
強制執行とは、滞納者の資産を強制的に売却して、返済に充てる手続きのことです。

訴訟の判決や裁判上の和解で成立した内容に応じない、あるいは前項でもふれた「仮執行宣言付支払い督促」に応じない場合は、強制執行がなされます。

差し押さえの対象となる財産は、預金や給与、動産、不動産などがありますが、修繕積立金を滞納している方の場合は、確実に持っているマンションが差し押さえの対象となるでしょう。

区分所有法59条による競売
強制執行では、裁判所が競売する際の最低落札価格を決定しますが、この金額を上回る抵当権が設定されている場合、強制執行の手続きが取り消されてしまいます。

このような場合、区分所有法59条による競売が認められます。しかし59条の競売による競売代金は、抵当権者などの配当に充てられるため、競売によって管理組合が配当を受け取ることはできません。

ただし競売で落札をした新所有者は、修繕積立金の支払義務を引き継ぐため、管理組合は新所有者に滞納した修繕積立金を請求することで回収が可能です。

不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）は全国から厳選された2,300を超える不動産会社の中から、最大6社にまとめて査定依頼ができるサービスです。
信頼できる不動産会社が見つかりやすくなるので、ぜひご活用ください。

【無料】一括査定依頼スタート

自宅が競売にかけられるケースとは？執行までの流れと回避する方法を解説

住宅ローンの返済が滞ると、最終的に競売となってしまいます。自宅が

2.そもそもマンションの修繕積立金とは

マンションの修繕積立金とは、マンションが将来古くなり、修繕が必要になったときに備えて積み立てておくお金のことです。

分譲マンションは、大きくそれぞれの入居者が個別に使用する居室である「専有部分」と、外壁、エントランス、エレベーターなど入居者全員が日常的に使用する「共用部分」に分かれます。

専有部分の修繕費用は、所有者自身の負担です。一方、共用部分の修繕費用は区分所有者全員が分担して負担します。
共用部分の修繕費用は高額になるケースが多く、一括で集めると負担が大きくなるため、毎月積み立てていく方法が一般的です。

なお積み立てた修繕積立金は、マンションを売却時でも返還されることはありません。

マンションの管理費・修繕積立金の相場は？高い物件の特徴と値上がりの可能性

マンションを購入すると、毎月の維持管理費として管理費と修繕積立金が必要

3.マンションの修繕積立金が値上がりする理由

マンションの修繕積立金が値上がりする理由として、以下のような要因が考えられます。

それぞれの理由について、詳しく解説します。

3-1.段階的な値上げ計画があった

修繕積立金の積立方法は、積立額を原則的に一定とする「均等積立方式」と、総会での金額変更の決議と同意を経て段階的に引き上げていく「段階増額積立方式」の2つがあります。

段階増額積立方式は入居当初は積立金の支払いが抑えられますが、築年数とともに金額が上昇するため、最終的な負担額は均等積立方式よりも高くなる場合があるため注意が必要です。

修繕費がまかなえなくなると、決議の結果、各区分所有者に一時金が請求されるかもしれません。

また積立不足だからといって大規模修繕が延期されると、劣化が進み安心して暮らせなくなってしまいます。

3-2.ずさんな資金計画による資金不足

管理組合のずさんな資金計画により、修繕積立金が値上がりする可能性があります。

修繕積立金の金額は、一般的に国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインなどを参考に、管理組合が主体となって作成します。
初期の計画がしっかりしていなければ、いずれ値上げなどの対処が必要になりますし、定期的に収支状況の確認などもしていなければ同じく、対処が必要になります

近年では管理組合員のなり手不足もあり、適切な修繕計画が行われてない事例もあります。
購入前はもちろん、居住中に関しても、修繕積立金が適切な金額積み立てられているかを見極めることが重要です。

3-3.予期せぬ修繕工事による資金不足

地震や火災、水災などの被害により建物が損壊すれば、修繕が必要になります。
特に地震は損害が大規模で、多額の修繕費用が必要になる可能性があります。

修繕積立金は一般的に経年劣化による修繕費用をまかなうことを想定しており、地震や火災などの修繕が発生すると修繕積立金が不足して、値上がりにつながります。
地震保険等で賄える場合もありますが、当然、すべての場合で保険金がおりるわけではありません。

3-4.物価高による想定外の修繕費高騰

人件費高騰や物価高の影響で、管理組合の想定以上に修繕費がかかってしまう可能性があります。
想定を超える修繕費により積立金は不足し、修繕一時金の徴収や、修繕積立金の値上がりにつながります。

例として、国土交通省により発表されている、「建設工事デフレーター」という指標を見てみましょう。
これは2015年度の建設工事費を「100」とし、そこからどれくらい増減があったかを示す数値であり、近年の建築費が相当に高くなっていることが分かります。

「“建設工事費デフレーター”．厚生労働省．2024-5-31.（参照2024-9-27）」をもとに、お家のいろはが独自に作成

また建設業は人手不足傾向が顕著です。

厚生労働省が発表している「正社員等労働者過不足判断D.I.」という指標を見てみましょう。
労働者過不足判断D.Iとは、「労働者が不足」と回答した事業所の割合から、「過剰」と回答した事業所の割合を差し引いた値です。
数値が大きいほど、人手不足と感じている事業所が多いことを示しています。

建設業の数値は年を追うごとに増加傾向にあり、また全体（調査産業計）に比べても高い水準が続いています。

「“労働経済動向調査：結果の概要”．厚生労働省．2024-9-24．（参照2024-9-27）」をもとに、お家のいろはが独自に作成

マイナス金利政策解除により、資金調達コストが上昇していく可能性もあります。

これらの要因から、今後も修繕積立金が値上がりしていく可能性は高いといえるでしょう。

4.マンションの修繕積立金を払えない場合の対処法

マンションの修繕積立金を支払えないことが分かったら、どうしたらいいのでしょうか。
以下3つの対処法について解説します。

4-1.真っ先に管理組合に報告する

修繕積立金の支払いが難しいことがわかったら、真っ先に管理組合に報告しましょう。
最初の督促は業務的ではありますが、心証は非常に重要です。

支払日より前に伝えておくことで、支払期限を軽視していないことが管理組合に伝わり、早々に法的措置に移行するような事態を回避しやすくなります。

放置しておくと、管理組合も厳しく対処せざるを得なくなるため、早めの相談がおすすめです。

4-2.管理組合と支払い方法・期日について相談する

すでに滞納している、あるいは滞納額がまとまった金額になっているときは、分割払いや支払期日の調整に応じてもらえないか相談してみましょう。

具体的な支払日や支払計画を提示すれば、応じてもらえる可能性は高くなります。

ここでも心証が大切ですので、前項でも解説したように、早めの相談と支払いの意思を伝えておくことが重要です。

4-3.売却する

修繕積立金の支払いが厳しいときは、売却も検討しましょう。
修繕積立金の滞納には遅延損害金が発生するため、売却以外の返済方法がなければ早くに行動を開始するようにしましょう。

なお、マンションを売却する際は、手持ち資金や売却金額などから住宅ローンを完済する必要があります。
売却しても住宅ローンを完済できる見込みがない状態では原則として売却はできません。
ただし、住宅ローンが支払えない様な状況では、金融機関が例外的に売却を承諾してくれる場合があります。これは任意売却といいます。

売却を考えている方は、不動産会社の査定から始めていきましょう。
査定額はもちろん、売却の力量も各社異なりますので、できる限り複数の不動産会社を比較することをおすすめします。

複数社への査定依頼は大変ですが、不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）を利用するとスムーズです。
HOME4UはNTTデータグループが運営する不動産一括査定サービスで、1分ほどの簡単な入力で、最大6社の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。
早い段階で売却を判断するためにも、ぜひご活用下さい。

【無料】一括査定依頼スタート

まとめ

マンションの修繕積立金の支払いが厳しいからといって滞納すると、督促や催告状が届きます。
さらに放置しておくと、最悪の場合、物件を差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。

修繕積立金の値上がりは、管理組合が段階増額積立方式を採用している、作成していた資金計画がずさんだった、予想外の修繕があった、建築費の高騰といった理由で起こります。

修繕積立金の支払いが厳しいときは、滞納する前に管理会社にまずは相談してみましょう。

本当に修繕積立金の支払いが厳しいときは、差し押さえ、競売に発展する前に売却してしまうのも1つの方法です。