「なる早で解決したい!」離婚でマンションを売却するのに一番良い方法とは?

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離婚 マンション売却イメージ

仕事・育児・経済的な問題…さまざまな事情で離婚に至るご夫婦が後を絶ちません。

平成26年の総務省の統計では(「2-18 都道府県別出生・死亡数と婚姻・離婚件数」より)、婚姻件数が約64万件なのに対し、離婚件数は約22万件ということで、約34%ものカップルが離婚する割合となっています。

ところが、「単純に離婚届を出すだけ」という離婚はほとんどなく、子供や財産のことなど、話し合いや手続きに労を要することが多々あるのが実態です。

当サイトの運営スタッフも離婚に直面した友人や知人から、「後になって相手とのやりとりが発生しないよう、財産分与は離婚時にスッキリさせておきたいのだけれど、ローンの残っている共有名義のマンション(今後は住む予定のないマンション)はどうすれば良いか?」といった不動産に関する相談を受ける事がしばしばあります。

頭金からローンまですべてをご主人名義で支払い、不動産登記もご主人が100%の持分であれば、売ることに関してはご主人の「売る」という意思があれば進めることができます。

しかしながら昨今は奥さまも働いていて支払いを担っていたり、親御さんからの援助があったりして、共有名義になっているケースがほとんどです。

共有名義の物件は、名義人全員の合意がないと売却できません。

もし今後は住む予定がないのなら、離婚後何年もたってから互いに連絡を取り合うことのないよう、この機会になるべく早く売却し現金化してしまいたいと思うのは当然のことです。

また、どちらかが「今後も住み続けたい」と思っていても、「残債に対して支払い能力がない」あるいは「新しい保証人が見つからない」といった理由でローンの名義を単独に変更できない場合も、売却せざるをえないでしょう。

そこで今回は、このような離婚における不動産売却で一番オススメできる「任意売却」について、ご紹介します。

実際に利用している人もたくさんいる方法ですので、ぜひ参考にしてください。


今、首都圏のマンションは値上がり傾向で、「買った時より高く売れる」という事例が増えています。
特に、駅近・築浅・ブランドマンションといった条件に合う場合は期待が持てますので、「一括査定サービス」を利用して、まずは複数の不動産会社に査定をしてもらい、各社の査定額を比べながら「いくらくらいで売れそうか」を確認してみてください。

1.新生活のための預貯金を切り崩さずに売却するなら、「任意売却」がオススメ!

通常、ローンが残っている不動産を売却する時は、抵当権(※注釈)の関係上、残債を完済しなくてはなりません

となると、売却の手段は次の2つのいずれかです。

  1. 残債以上の値段でその物件を売り、完済する。
  2. 残債より安い金額で売るならば、売却金額では返済しきれない残債については、預貯金などから現金を用意する。

うーーん。どちらも現実的には厳しいですね。

「でも、後腐れのないように、今、売ってしまいたい!」という方に、おススメなのが「任意売却」です。

「任意売却」とは、物件を売却しても残債が完済できない場合に、「ローンの残債よりも安い金額で物件を売っても良いよ」と、銀行などの債権者から承諾を得て売却する方法です。

通常、債権者にとって融資額の回収はマストであるにも関わらず、なぜ「安くても良い」といった承諾をするのでしょうか?

離婚をすると、これまで一つだった生計がそれぞれ別になりますので、今まで通りにローンの返済ができなくなる可能性が高まります。

もし本当に滞納が続いたら、債権者は「競売」という方法で物件を売り、融資額の回収にあたるのですが、この方法ですと市場価格の50~70%ほどの値段での売却となり、債権者にとってメリットはほとんどありません。

そこで債権者は「任意売却」を許可し、できるだけ市場価格に近い値段での売却を目指し、残ったローンについても債務者に無理のない金額に見直すなどして、確実に融資額を回収できる手を打つのです。

任意売却を希望する場合は、直接債権者に申し出るか、「任意売却119番」や「全日本任意売却支援協会」といった専門窓口を通して債権者に申し出て、調整を進めてみてください。

■任意売却が認められないケース■

任意売却は、債務者が申し出たからといって、すべて認められるわけではありません。

任意売却とはローンの返済がすでに滞っていたり、今後支払い能力がなくなるであろう(融資額の回収が難くなる)場合に認められます。

あなた(債務者)に十分な支払い能力があると判断される場合には、任意売却は認められませんので、次章で紹介するいずれかの方法を検討することになります。

※「任意売却」については、当サイトでもコチラの記事でご紹介していますので、あわせて参考にしてくださいね。

「抵当権」とは?

抵当権とは、金融機関(債権者)が住宅ローンを貸すとき、万が一お金が回収できない場合のため、担保として不動産を確保しておくことをいいます。

抵当権が設定されている以上、債権者の許可なく勝手に不動産を売ることはできないのです。

抵当権の説明

2.「任意売却」以外の売却方法もある。でも現実的にはとても厳しい…。

任意売却以外の売却方法には、下記の二種類があります。

メリット・デメリットとともにご紹介します。

仲介

もっとも一般的な売却方法です。不動産会社に買い手を探してもらう方法です。

築年数・立地・間取りなどの条件が良く、すぐに高額で売れそうな物件であればおススメ です。

■メリット:希望する価格(もしくはできるだけそれに近い価格)で売れる可能性があります。

■デメリット:良い物件であっても、買い手がすぐに見つかるという確証はない。長引けば長引くほど、離婚相手との共有財産を持ち続けることになります。

■進め方:不動産会社による訪問査定を受けて、査定額や営業マンの対応など総合的に見て、契約する不動産会社を選定します。不動産会社が決まったら、媒介契約を結び、売り出しとなります。

買取

不動産会社に直接買ってもらう方法です。

■メリット:早期に売却できる。仲介手数料を払わなくて良い。

■デメリット:早く買ってもらえる分、市場価格よりも安い値段での売却となる。また、売却代金でローンが完済できない場合がほとんどな上、新生活用に確保しておきたい預貯金などから、残債分を預貯捻出して支払わなくてはならず、経済的な負担が大きい。

■進め方:不動産売却 一括査定 HOME4U(ホームフォーユー)といった専門サイトから、物件情報を入力し、査定依頼をします。その際に、「早く売りたい」という要望を備考欄に入力しましょう。複数の会社に一括で査定依頼できるのであれば、まとめて依頼し、訪問査定を受けた後、最も高く買い取ってくれる不動産会社を見つけます。

ざっくり結論を言うと、「仲介は、長期戦になる覚悟がある人向け」、「買取は、残債分を預貯金から捻出する経済的負担の準備は厭わないのでとにかく早く売りたい人向け 」といえるでしょう。

どちらもなかなか厳しいものですが、もし「任意売却」が認めてもらえなかった場合は、預貯金や周囲からの経済的な援助、また、自分自身の精神的・体力的な負担を考慮して、共有名義人と対応を決めてください。

3.少しでも高く早く買ってもらうコツはあるのか?

「任意売却」に限らず、「仲介」の場合も同様ですが、高く早く売るためには内覧者に好印象を与えることが必要です。

新たな住まいが決まっているのであれば、早々に引っ越して物件を空室にして、クリーニングを徹底しましょう。

また、お子さんが傷をつけた箇所があれば、きちんと補修します。

傷の補修や壁紙の貼り替え程度なら、大きさにもよりますが、業者に頼んでも数千円で済むケースもあります。

さらに、内覧者は特にキッチンや浴室、洗面所、トイレ、洗濯機置き場などの「水回り」をチェックしますので、水回りだけは多少費用がかかっても、プロのハウスクリーニングに頼むことをおススメします。

もし「住み続けながら買い手を見つける」のであれば、いつ内覧者が来ても良いように、余計な家財は処分するか実家やレンタルスペースなどに預けて、とにかく掃除がしやすく、部屋が広く明るく見えるよう準備をしておいてください。

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4.まとめ

それでは、「任意売却」のおさらいです。

離婚する人にとっての「任意売却」のメリットをまとめますと、

  • 抵当権があっても、売り出すことができる。(普通は売り出せません。)
  • 売却額でローンが完済できなくてもOK。(普通は完済しないといけません。)
  • 売却額でローンが完済できない場合には、この後のローン返済についても無理のない設定に変更してもらえる可能性がある。
  • 新生活のために取っておきたい預貯金の切り崩しを、最小限にとどめることができる。

ということになります。

任意売却は「他人(債権者)から”経済力がない”と烙印を押される気がして抵抗を感じる」という人もいるかもしれませんが、大切なのは新しい生活です。

預貯金の切り崩しを最小限におさえて、皆さんが前向きに新生活に入れることを願っています。

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