住宅ローンの返済が滞ると、最終的に競売となってしまいます。
自宅が競売にて落札されると、差し押さえとなり、強制的に退去させられます。
最近では、コロナ禍もあって住宅ローンの返済に困っている方は多く、競売の可能性に不安を感じている方もいるでしょう。
ただ、競売は方法次第で回避することも可能です。

本記事では、住宅ローンの返済に不安な方や、すでに滞納をしている方に向けて、自宅の競売についての詳しい解説や全体の流れ、競売を回避する方法などご紹介していきます。

1.自宅の競売とは

競売とは、債務を滞納した際に、債権者が裁判所の許可を得て行う法的な売却行為です。
住宅ローンを滞納すると、債権者が抵当権を行使して差し押さえを行い、その後競売へと進んでいきます。
落札者（購入者）が決定し、所有権移転されるまでに退去する必要があります。

競売では、複数の購入希望者が希望価格を提示して、最終的に最も高い価格をつけた人に売却される仕組みとなっています。
仕組み上、都心部では本来の売却相場に近しい価格で取引されることもありますが、売却相場の60～70％で取引される場合がほとんどです。

また、自宅が競売にかけられるケースとしては以下のようなものがあります。

自宅の競売は、主にローンを滞納したことが原因で行われますが、その他の債務滞納でも競売にかけられる場合があります。

例えば、マンションの管理費を滞納や消費者金融の借り入れの滞納など、不動産が担保となっているかどうかは関係なく、競売は起こりえます。

例とした方法では、抵当権のある（不動産を担保としている）不動産を差し押さえるのに比べて、債権者側のコストも肥大するため、必ず行われるとは限りません。

競売の可能性がある方は、まずは不動産会社の査定を受けてみましょう。競売よりも通常の売却の方が高く売れやすいためです。
査定を依頼する際は、競売になる可能性などを詳しく伝えて、競売前の売却に強い不動産会社を選ぶようにしましょう。
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2.自宅が競売にかけられる流れと退去のタイミング

住宅ローンを滞納しても、すぐに競売開始、落札がされるわけではありません。
競売が完了するまでには、1年以上の期間を要します。

以下は、住宅ローン滞納から、自宅が競売にかけられ、落札後強制退去となるまでの流れです。
具体的に、所有権移転がされると退去が必要となります。退去に応じないと不法占拠になるため、最終的に強制退去となります。競売開始時には引っ越しできていると安心です。

なお、「住宅ローンを何か月滞納すると競売にかけられるか」といった詳しい決まりはありません。
一般的には、3～6か月の滞納で督促状が届き、それに対応しないと期限の利益喪失なります。

期限の利益喪失となると、住宅ローンを分割で支払う権利を失うため、債務者、あるいは連帯保証人に一括返済が要求されます。

代位弁済（保証会社などが債務を建て替える）により債権者が移り、その後も支払いをしないようであれば、遂に競売申し立てがされます。

3.自宅が競売にかけられるデメリット

自宅が競売にかけられるとどのような問題が生じるのでしょうか？
自宅が競売にかけられるデメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。

• 市場価格の6～7割程度で取引される上、競売費用も実費
• 引っ越し時期をきめられない
• 競売にかけられていることが周りに知られる場合がある

市場価格の6～7割程度で取引されるうえ、費用も実費負担

競売による方法で売却する場合、市場価格の6～7割程度で売却されるのが一般的です。
通常の売却物件に比べて、準備や調査が十分にされていないことなどから、購入者側にもリスクが多いため、安い価格で取引されます。

競売による方法で売却されたお金は、債務の返済に充てられます。
売却金額で債務を完済できない場合は、債権者との取り決めの元、引き続き返済を行います。

なお、競売を起こすにあたっては約100万円ほど費用が発生しますが、こちらは債務者負担となります。

引っ越し時期を決められない

通常の自宅売却であれば、買主との売買契約成立後、引き渡しまでの期間を話し合いで決定できるため、引っ越し時期を調整できます。

一方、競売での場合は、落札後に代金が支払われたタイミングで退去しなければいけません。
引っ越しの融通をつけにくいため、競売が始まったら余裕をもって引っ越しを済ませておくべきでしょう。

所有権が移転された家に住み続けると、不法占拠となります。
不法占拠が続き強制退去となると、大勢の人が家に押しかけて、強制的に荷物の運び出しが行われます。

競売にかけられていることが周りに知られる場合がある

競売にかけられると、物件情報が裁判所やネット上で公開されるため、購入希望者や不動産会社などが現地を訪れたり、近隣に状況を聞いたりすることがあります。

このため、物件が競売にかけられていることは近隣の噂となってしまうことも多いです。

強制退去となった際は、強制的な荷物の運び出しが行われるため、非常に人目を集めやすくなります。

4.競売を回避できる任意売却について

競売が開始するまでであれば、任意売却による方法で売却を進めることが可能です。

任意売却とは、住宅ローンを完済できない不動産を、債務者（住宅ローンの場合金融機関）に合意を得たうえで売却する方法です。
不動産を売却する際は、原則的に住宅ローンを完済する必要がありますが、任意売却は例外となります。

競売は法的措置であるのに対し、任意売却は話合いのうえで成立します。

競売は、売却価格が安くなるだけでなく、その他さまざまなデメリットがあるため、競売にかけられる前に任意売却したほうがよいでしょう。

4-1.任意売却で売るメリット

任意売却には以下のようなメリットがあります。

競売にかかってしまうと、所有者の情報が公に公開されてしまいますが、任意売却であればそうした心配はありません。

また、抵当権設定権者との交渉次第ではありますが、引っ越し費用などを売却金から捻出できるケースもあります。
そのため、手持ち資金がない方も、問題なく売却に挑めます。

何より任意売却は、通常の売却と変わりがないため、相場価格で売り出すことが可能です。
売買契約時に、引き渡し日を話合い、引っ越し日に融通を聞かせることもできます。

4-2.任意売却のタイムリミット

任意売却のタイムリミットは、競売の開札期日の前日までです。
開札期日を過ぎると、申立人が競売を取りやめることができないためです。

任意売却では、不動産会社の仲介もと買主を募集しますが、一般的に3～6か月の期間を要します。
マンションより一戸建て、新築より築古は売れにくく、場合によって売却までに1年かかる場合もあります。

開札期日の前日までに任意売却を成立させるためには、早い段階で任意売却に向けて交渉を行っていく必要があります。

任意売却は、一般的に住宅ローンを3～6か月滞納した段階で相談できます。
このタイミングで、期限の利益喪失が通知されるため、通知され次第すぐに相談することをおすすめします。

4-3.任意売却経験が豊富な不動産会社選びが重要

任意売却を行うには、債権者に合意を得なければいけません。
任意売却を却下されるケースも多いため、交渉力のある不動産会社を味方につける必要があります。

また任意売却は、通常の売却と違い競売が控えているため、確実に期間内に売却できなければいけません。
できるだけ高く、それでも早く売れるように適切な値段設定や集客を行える不動産会社を選びましょう。

不動産会社を選ぶ際は、できるだけ複数の会社を比較して、査定価格や実績、信頼度を比較しましょう。
特に、任意売却の経験が豊富であるかは重要な比較ポイントです。