不動産投資で収益マンション探しをしていると、真っ先に目が行くのが「利回り」でしょう。
しかし、その利回りだけを頼りにしていては、「本当に良い物件」を見つけることはできません。

利回りには、代表的なものに「表面利回り」と「実質利回り」があります。

投資物件の情報には、表面利回りが掲載されていることがほとんどですが、この二つの違いを知らずに飛びついてしまうと、失敗してしまう恐れもあります。

「表面利回り」と「実質利回り」について、おさらいをしたい方はこちらの記事を先にご覧ください。

良い物件はつまり、コストがかかりすぎない「実質的な利回り」が高い物件をさします。まずは利回りの相場をおさえ、表面利回り・実質利回りとの関係を見極めて判断しなければなりません。

今回は、もっともポピュラーな不動産投資であるマンション投資を例に、長い目で安定した収益を得られる（本当に価値のある）良い物件を探すためのポイントをお伝えします。

1. マンション投資の利回りはどれくらいが相場なのか？

良い物件を見つけるためには、そもそもの「利回りの相場」を知っておかなければなりません。

相場と同程度以上の利回りが望めるかどうかが、その物件に投資をする価値があるかどうかの良し悪しを決める一つのポイントになるからです。

利回りの相場は、不動産の築年数によって大きく判断が出来ます。

築年数が古いマンションの場合

築年数が古いマンションは、築浅のものよりも利回りが高くなる傾向にあります。不動産の価格が安くなるわりに家賃が大きく下がらないためで、表面利回りで8％を超えるものも見受けられます。

しかし、古いマンションは修繕費が多くかかってしまうため、実質利回りでは4～6％程度に収まることが一般的には多いです。

新築・築浅のマンションの場合

新築・築浅マンションは、物件価格が高くなるため表面利回りも低めで、5～7％程度のものが多いです。

ただ、修繕費が少なくて済むため、実質利回りになおすと、3～5％程度になる傾向が一般的に多いです。

では、実際に発表された情報を元に見ていきます。

1-1. ワンルームマンションの利回りの相場

一般財団法人 日本不動産研究所が公表している「第40回不動産投資家調査(2019年4月現在）」には、ワンルームマンションなどの「期待利回り」が掲載されています。

この「期待利回り」は、デベロッパーやプロの不動産投資家がアンケートに答えたもので、維持費や修繕費などの経費が差し引かれた「実質利回り」に近いものです。

不動産投資するときの参考指標にしましょう。

これによると、東京都内のワンルームマンション一棟で、城南地区であれば4.3％、城東地区であれば4.5％の期待利回りとなっています※。

※想定されているワンルームマンションの条件

• 城南地区は渋谷・恵比寿まで、城東地区は東京・大手町駅まで15分以内の駅が最寄り駅
• 最寄駅から徒歩10分以内
• 築年数5年未満
• 平均専用面積25～30㎡
• 総戸数50戸程度

東京エリア以外であれば、土地価格が安いこともあり、東京よりも0.5～1.5％程度高い利回りになります。

例えば、同様の物件の利回りが、大阪では4.9％、名古屋では5.1％、札幌では5.5％などとなっています。

1-2. 利回りに影響を与える要因

間取りや広さ、築年数などが似たような物件でも、表面利回りには差があるものです。周辺環境などに違いがあるのがその理由です。

利回りに影響を与える主な要因には、

などが挙げられます。

住む家を探している人が同じ家賃ならアクセスのよい便利な物件を選ぶように、投資物件として不動産を探している人も立地の良いものを選びます。

そのため、住む人に人気がある物件は「より確実に利益が得られる不動産」として価格が上昇し、利回りが低くなりやすいのです。

住む人に人気があるというのには、いくつかの勝因があります。人気のあるエリアかどうか、築年数が古すぎないか、人気のある間取りか、駅や都心部へのアクセスがよいかなど、より便利であるほど利回りは低くなる傾向にあります。

ということは、逆に表面利回りがとても高い物件は、居住者にとっても不動産投資家にとっても、人気がなく物件価格が安くなることで利回りが上がっている可能性もあると言えます。

明らかに満室になりにくい物件と考えられる場合には、実質利回りで計算すると非常に低く、実は投資するには良い物件ではないと言うこともできるのです。

この他、物件の用途や購入時期によっても、利回りが変動することがあります。

ワンルームマンションよりも、ファミリータイプのほうがわずかに利回りが高く、空室リスクがさらに高くなるオフィスビルはマンションよりも高い利回りとなる傾向にあります。

また、新築物件が多くなるときや不動産投資の人気が高まっているときには、利回りが低下する可能性があります。

2. 実質的な利回りが高い良いマンション物件を見つけるには

不動産の表面利回りは、「満室（区分マンションの場合は、空室でない時）の場合の家賃収入と不動産価格を比較したもの」です。

そのため、本当に投資価値のある良い物件を探すには、実質利回りが表面利回りよりも大きく下がってしまわないかどうかを見極めることが大切です。

選ぶポイントは

の大きく2点になります。

どういう要素があるのか説明していきます。

2-1. 空室率が低い物件を購入する

空室が出てしまうと、その分の家賃収入がなくなってしまうため、利回りが低下します。空室率が高くなりにくい物件であれば、高い実質利回りを得られることになります。

交通アクセスがよい物件や築浅の物件は人気があるため、（マンション全体でも）満室の物件が多いです。

また、築年数が経っているマンションであっても、建物全体のメンテナンスがきちんと行われていたり、部屋自体の維持管理が行き届いて、リフォームがされているなどの場合には、空室がほとんど出ない物件という場合もあります。

2-2. 維持費が少なくて済む物件を購入する

高い実質利回りを実現するには、支出が少ないことも大切です。そのため、維持費が少なくて済む築浅物件は、表面利回りよりも大きく実質利回りが下がるということはあまりないです。

築年数が経っている物件の場合は、大規模な修繕がされているかにも注目しておきましょう。
大規模修繕が行われた後は、多額の修繕費はかかりにくいため、比較的よい利回りになりやすいと言えます。

なお、大規模修繕のために積み立てる「修繕積立金」が不足している物件は、大規模修繕時にオーナーが追加で費用負担しなければならないケースもあるので注意が必要です。

3. 高い表面利回りの物件にも「良い物件」は隠れている

以上のことから考えると、表面利回りが高すぎる物件は、空室リスクや維持費の問題で、高い実質利回りが期待できないこともあると考えられます。

しかし、表面利回りが高い物件の中にもお宝物件が隠れていることがあります。表面利回りが高くなってしまう原因が、買い手にとってポジティブな理由であれば、「良い物件」だと言えるのです。

どういったケースがあるかを紹介しましょう。

3-1. 高利回りでも良い物件になりうる掘り出し物件の例

高い表面利回りでも良い物件である例には、次のようなものがあります。

まず、「早く売らなければならない理由がある」というケースが考えられます。
相続税の支払いなどの理由があると、早く売らなければならないため、相場よりも安い（利回りが高い）価格設定にされることがあります。

空室率が高く、一見買うメリットがなさそうな物件であっても、建物（マンション全体）が汚い・リフォームされていないといった理由だけであれば、実は隠れ「良い物件」であるかもしれません。

安い金額で購入したあと、外壁の修繕や部屋のリフォームを行うことで人気が出そうなのであれば、実質利回りも高くできる可能性もあります。

この他、あまりないケースですが、価格設定が相場よりも安い場合があります。
査定を行った不動産会社の評価が厳しく、相場よりも安い価格で売りに出されてしまうことも稀にあります。また、現金化を急いでいるわけではないものの、売却時に手間をかけるのを嫌って、安めに設定する売主もいるでしょう。

ただ、こういった物件は、すぐに買い手が決まってしまうため、めったに出会うことができません。運がよければ見つけられるという程度で考えるべきです。

まとめ

マンションを含め不動産投資の利回りは、表面利回りで判断されがちですが、本当に大切なのは実質利回りであること、そして利回りの相場に照らし合わせて判断するべきことがお分かりいただけたでしょうか。

エリアや築年数などによっても変わりますが、マンションは、実質利回りで3～6％程度に収まるものが一般的に多いです。
ただ、表面利回りが相場よりも高ければ良い物件なのではなく、空室や維持費が少ない物件が本当に良い物件です。

相場を参考にしながら、それよりも少しでも良い利回りが期待できる物件がないかをじっくり探すようにしましょう。
本記事を参考にしていただき、ぜひ長い目で安定した収益を得られる（本当に価値のある）良い収益マンション物件に出会ってください。