街を歩いていると、いたるところに「入居者募集中」の看板が掲げられた集合住宅を目にします。収入を期待して賃貸物件のオーナーになったとしても、入居者がいなければ経営は成り立ちません。空き室問題を解決することが賃貸経営を成功させるための最重要課題です。
日本の人口は2008年をピークに減少。一方2015年の借家の住宅着工件数は39万戸と微増しています。つまり、住宅は供給過剰気味。空室率は都心部や地方圏での地域差はありますが、全国的には5戸に1戸は空室です。
将来年金があてにならない、子どもに頼りたくないなど、老後の暮らしへの不安から、退職金が手に入ったのを機に、賃貸物件のオーナーになった方はたくさんいらっしゃいます。
しかし、満室にすることができず、空室問題に頭を悩めているオーナーも少なくありません。
ここでは、オーナーが不動産会社と二人三脚で賃貸物件を満室にする方法をご紹介していきます。
Contents
1. 入居者募集を成功させるための初めの一歩！物件の強みと弱みを調査しよう
賃貸物件のオーナーになったら、安定した収入を得られると思っていたのに、実際はなかなか満室にならず、経営に行き詰まる、というケースもあります。そのようなことにならないために、オーナーの立場でできる空室対策の第一歩は何だと思いますか？
それは、自分の物件の強みと弱みを知り、弱みを改善し、強みを上手にアピールすることです。物件の強みとは、広さや間取り、駅からの距離だけではありません。
そこで本章では、入居者を募集する際、物件をより魅力的にアピールするために、一歩踏み込んだ分析のポイントをお話ししていきます。
1-1. 入居者にとって良い立地かどうかをチェックする
まず、間取りや広さから入居者を想定してください。あなたの物件は単身者向けですか？それともファミリー向けでしょうか？
入居者の年齢や性別、家族構成などが想定できたら、物件の近くに郵便局や銀行、病院、学校、役所、スーパー、コンビニ、ドラッグストア、飲食店など、どのような施設があるかをチェックしていきます。その際、先ほど想定した入居者に対して、以下の項目が満たされているかどうかチェックしてみてください。
単身者向けの物件の場合
夜中でも利用できるコンビニやドラッグストアが近くにあるか
駅からの道が暗くないか
週末にまとめ買いのできる大型スーパーが近隣にあるか
ファミリー向けの物件の場合
児童公園や、児童館、保育園など、子どもが利用する施設が近くにあるか
かかりつけにできそうな診療所が近隣にあるか（小児科、歯科、耳鼻科、眼科）
学区域内の小学校や中学校はどこにあるか
夜中まで賑やかになるコンビニまでの距離が近すぎないか
高齢者向けの物件の場合
かかりつけにできそうな診療所が近隣にあるか
日常の困りごとや心配事が相談できる窓口が近くにあるか（役所・出張所・NPO法人など）
買った商品の宅配サービスをしているスーパーがあるか
デイサービスなど、高齢者向けのサービスを提供している施設が近くにあるか
「立地調査」のポイントは、入居者目線で調べることです。
そして、入居者の募集を依頼している不動産会社にも意見を聞いてみましょう。
そのエリアに精通しているプロなら、オーナー自身が気づいていなかった新しいお店や施設の情報など、プラスアルファの強みを見つけてくれるかもしれません。
1-2. 周辺のライバル物件と比較してみる
次に、周辺（半径300メートルから500メートル）に、自分の物件以外にどのような賃貸物件があるのか、物件数や、間取りのタイプ（ワンルームかファミリータイプか、広さ）、築年数はどのくらいなのか、などを調べましょう。
実際に現地で周辺の不動産会社の店頭に掲示されている情報を見て、もし空き物件の所在地がわかったら、その物件を見に行くことをおすすめします。
また「入居者募集中」の看板を見つけたら、以下の項目をチェックし、どのくらいの数の空室があるかを推察します。
- カーテンの有無
- 雨戸の開閉状態
- 郵便受けの様子
周辺に空きが少なければ、自分の物件が満室になる可能性が高くなりますが、空きが多ければ、入居者募集の際に、物件の強みをしっかりアピールしないと、ライバル物件に負けてしまう可能性が高くなります。
空き物件をチェックする際は、外壁の塗装状況や玄関周りの清掃状況など、見た目のきれいさもチェックしてください。
また、インターネットで周辺のライバル物件と比較することも有効です。
特に外から見ただけでは、設備や内装はわかりません。そんな時はインターネットの「アットホーム」などで、ライバル物件を見てください。
このようなサイトには内装の写真もありますので、同じユニットバスであっても「自分の物件の方が広そうだ」とか「収納スペースが広い」など、より具体的に比較できます。
ライバルに勝ったところ、負けたところを、それぞれ書き出してみましょう。
1-3. 近隣の「家賃動向」を調べよう
ライバル物件の立地調査の際に、自分の物件と同じような条件（間取り、築年数、駅からの距離、ペット可など）の物件を見つけたら、以下の項目について確認してみましょう。
- 月額の家賃
- 管理費の有無やその金額
- 駐車場がついている物件なら駐車場代
これらの金額が、自分の物件で設定している金額より高いのか、安いのか、満室になっている物件と、空室がある物件とでは、金額に差はあるのか、といったことを比較してみましょう。
最近では、敷金や礼金を請求しない物件もあるので、それも比べてみると良いと思います。入居者目線で考えれば、家賃が同じなら敷金や礼金が少ないほうを選択するのは当然のことです。自分の物件の敷金、礼金のルールを決めるときは、ぜひ、近隣の物件の事例を参考にしてください。
このように立地、外観、内装、設備、家賃などにおいて、自分の物件の強みと弱みを洗い出し、「弱み」の中で改善できるものがあったらすぐに改善し、できるだけライバル物件にひけをとらない状態にしましょう。
どうしても解決できない弱みについては、「強み」を押し出してカバーするしかありません。
そこで、「強み」を最大限にアピールするために、入居者募集を依頼している不動産会社の”プロの腕”を借りることになります。
2. 物件の魅力を最大限アピールする「入居者募集のための施策」
前章で物件の強みや弱みを調査し、弱みの改善が終わったら（もし弱みがどうしても改善できなければなおのこと）、物件の強みをアピールする「入居者募集の施策」を考えていきましょう。
2-1. 「強み」を不動産会社に活用してもらおう
お客さんに物件を見てもらわないことには、始まりません。内見回数を増やすために、入居者募集を依頼している不動産会社には自分の物件の強みを存分に活用してもらいましょう。強みが多ければ多いほど、不動産会社も募集広告が出しやすいですし、受けたのがライバル物件への問い合わせであったとしても、類似物件として問い合わせてきたお客にあなたの物件を紹介してくれるかもしれません。
不動産会社はプロなので、あなたの洗い出した強みがたとえ箇条書きであっても、お客にはキャッチコピーのように魅力的な言い回しで伝えてくれます。担当営業マンのモチベーションも上げるためにも、前章の「強みの洗い出し」はとても大切です。
また、自分では弱みだと思っていることも、担当営業マンに伝えてみると良いでしょう。もしかしたら、あなたとは異なる視点で弱みを見て、「こういう見せ方なら強みに見えるのでは？」といった逆転の発想で提案をくれるかもしれません。
2-2. 入居者募集の際に、不動産会社に必ずやってもらいたいこと
入居者募集の際、不動産会社に必ずやってもらいたいことは、「インターネットでの広告活動」です。物件を探している人のほとんどが、インターネット上で物件を検索し、希望物件を絞り込んでから不動産会社の店頭に訪れる流れになっています。
賃貸住宅情報の3大サイト「アットホーム」「スーモ」「ホームズ」に登録されていなければ、物件選びの候補にもあがらないといっても過言ではありません。この3つのサイトには、必ず登録してもらってください。
また、短時間でもいいので、1週間に1回は不動産会社を訪問して、入居者の募集状況や近隣物件の情報を聞くのもおすすめします。「自分も不動産会社と二人三脚で営業する」という姿勢をアピールし、担当営業マンのモチベーションを高めて、しっかりと働いてもらいましょう。
2-3. 退去者が出たらチャンスと思え！入居者目線で物件をチェック
退去者が出たら、住み心地をチェックするチャンスです。入居者がいたらなかなか入れない室内に実際に入り、以下の項目をチェックしてみましょう。
壁紙の退色や傷み
水回りの清潔感
臭い
備え付けの収納の部品の破損
共有スペースの清潔感
居室内はもちろんですが、共有スペースも次の入居者のためにチェックしてみてください。もし内覧の日が雨で、共有スペースの電灯がついていた方が物件が良く見えるのに、電球が切れそうになっていたら、良い印象を持ってもらえませんよね。からっと晴れた日なら気にならないことでも、天候不良で湿気が多い時などは、見た目だけでなく臭いが気になるケースもあるので、この機会に確認してください。
また、夜に物件を見ておくことも、日中なら気にならない点に気づけるチャンスとなるので、おススメです。
さらに、不動産会社には「退去の理由」を聞いてもらうようにしてください。
もし理由が「物件に対する不満」であるのなら、ヒアリングした情報をもとに、できるだけ早く改善するよう努めてください。
3. まとめ
それではおさらいです。
入居者の募集をスムーズに行うためには、「物件の強みをしっかり洗い出すこと」 が大切です。プロの不動産会社なら、あなたの物件の強みを上手に活用する術を知っています。不動産会社とうまくタッグを組むことが、賃貸経営の成功への近道です。
ぜひ実践してみてくださいね。
