プロが徹底解説!サブリースの仕組みやトラブルの回避方法とは

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最近、某ハウスメーカーに対するサブリースの集団訴訟が話題となりました。世間的にもサブリースに関する関心が高まっています。

現在、アパート経営を行っている人、またはこれからアパート経営を行いたい人は、他人ごとではないと思っている方も多いのではないでしょうか。

サブリースはバブル時代に流行した契約形態ですが、実はバブル崩壊後に様々なトラブルを発生させいます。

近年、相続税法の改正によりアパート建築が増加し、サブリース契約も増えたことで、再び、トラブルが増加しているようです。

サブリースに関しては、バブル崩壊後にトラブルが一巡したため、裁判所の見解も明確です。

そのため、これからサブリース契約を締結する人は、「サブリース契約とは何ぞや」ということを、しっかり理解した上で契約する必要があります

建物オーナーは、後で争っても勝ち目のない部分は、あらかじめ知っておかなければなりません。

そこでこの記事では、サブリース契約の仕組みやトラブルの回避方法について、詳しく説明いたします。これからのアパート経営に、ぜひ役立ててください。

1. サブリースとは

1-1. サブリースの仕組み

サブリースとは、複数戸あるアパート等をサブリース会社が一括で借上げ、各戸はサブリース会社が転貸するという仕組みです。

サブリース会社が建物全体を借り上げるため、転貸部分の空室や賃料変動に関しては、直接的に建物オーナーは影響を受けることはありません

サブリースでは、基本的にサブリース会社から一定額の賃料が支払われることになっています。そのため、サブリース契約は、「家賃保証」や「空室保証」と呼ばれることが多いです。

サブリースは転貸ですので、サブリース会社の利益は、各戸からもらう賃料の総額と、建物オーナーへ支払う賃料の差額部分になります。

サブリース会社が建物オーナーへ支払う家賃は、定額です。一方で、サブリース会社が各戸から受け取る賃料は空室が発生すれば減り、変動します。

サブリース会社は各戸が満室であれば儲かります。但し、空室が多くなり過ぎると、各戸からの家賃が建物オーナーへ支払う家賃よりも低くなる場合もあります。

サブリース会社は、いわゆる「逆ザヤ」が発生するリスクを抱えています。

また、サブリースをすることによって、建物オーナーは各戸の入居者と個別の賃貸借契約を締結する必要はありません。

各戸の入居者から見ると、大家さんはサブリース会社になります。

悪質入居者を入居させた責任や、賃料不払に対する督促、クレーム対応等は、全てサブリース会社が引き受ける形となります。

サブリースでは、建物オーナーが直接アパート経営に関わることはほとんどありません。そのため、全く知識や経験が無くてもアパート経営が可能です。また遠方の物件でもアパート経営が可能となるというメリットもあります。

以上、ここまでサブリースの仕組みについて見てきました。

サブリース契約についても、賃料の「相場」が存在します。そこで次にサブリースの相場について見ていきます。

1-2.サブリースの料率の相場

サブリースは、賃料の「料率」に相場があります。料率とは、満室の賃料を100%とした場合、建物オーナーへ支払う家賃は満室時の何%かという数値です。

サブリースの料率は、80~85%というのが一般的です。但し、都内の戸数が多いワンルームマンションなど、ほとんど空室が発生しないような物件であれば、料率は85~90%の間程度の物件も存在します。

標準的な物件では、相場は83%程度が目安になります。

サブリース会社にとっては、料率が高いほど、「逆ザヤ」リスクが高まります。そのため地方の物件や築古物件等の空室リスクが高い物件ほど、料率も低いです。

また新築アパートの場合、サブリース契約では賃料の免責期間が設定されることがあります。賃料の免責期間とは、竣工後数か月にわたって、サブリース会社から建物オーナーへの賃料の支払いが行われない期間です。

竣工後、満室にするには一定の時間がかかるため、その間の賃料を免除することが免責期間になります。

免責期間中に早期に満室になればサブリース会社の儲けとなります。一方で、免責期間を過ぎても建物オーナーへ支払う賃料以上に部屋を埋めることができなければ、逆ザヤが発生することになります。

サブリースの免責期間は1ヶ月程度のものが多いです。多いものだと3ヶ月程度の物件もあります。

例えば、アパートの竣工時期が2~3月のベストシーズンであれば、免責期間は短くなります。それに対し、アパートの竣工時期が4~5月といった人の動かない時期に重なってしまうと、免責期間は長くなる傾向にあります。

また、新築でも駅から10分以上離れた立地の悪い物件であれば、免責期間は長くなります。

以上、ここまでサブリースの料率の相場について見てきました。

では次にサブリース会社についてご紹介します。

1-3. サブリース会社

新築アパートの場合、サブリース会社はハウスメーカーの子会社となることが多いです。管理やサブリースは宅地建物取引業者ではなくてもできますが、多くの場合、サブリース会社は宅地建物取引業者となっているケースが多いです。

ハウスメーカーの子会社は、建物仕様を良く分かっており、建物のトラブルが発生した場合は安心して管理を任せることのできるメリットがあります

ハウスメーカーは、グループ会社全体で、「建物の建築」と「サブリース」、「修繕」を全て丸抱えで行ってくれます。

建物オーナーは、ほとんど何も心配することなくアパート経営をできます。また、ハウスメーカー側も長く収益を上げ続けることができるシステムになっています。

一方で、サブリース会社はハウスメーカーの子会社であることが多いため、不動産会社としては力が弱い面も否めません。ハウスメーカー系のサブリース会社で全国の駅前にくまなく店舗があるような不動産会社はありません。

一般的にサブリース会社は空室が発生すると、地元の不動産会社に賃貸募集を依頼します。この点は、サブリースをしていない大家さんとまったく同じです。

エリアによっては、サブリース会社の不動産店舗があり、自力で入居者を集めることができます。ただ、ほとんどの場合は、賃貸仲介は外部に委託し、入居者を集めることが普通です。

そのため、ハウスメーカー系のサブリース会社は、入居者の獲得能力に個人の建物オーナーと大きな差が出るわけではありません。

空室が発生すれば、地元の不動産会社に賃貸仲介を依頼し、四苦八苦しながら入居者を決めています。

ハウスメーカー系のサブリース会社は、賃貸に強い会社というよりは、建物に詳しい会社がサブリース会社になっているというイメージです。

以上、ここまでサブリースの概要について見てきました。

ここからが、建物オーナーが知っておくべき重要な知識になります。次にサブリースの契約について詳しく見ていきます。

2.サブリース契約

2-1.サブリース契約とは、賃貸借契約である

冒頭でサブリース契約はバブル時代に流行ったことについて触れました。

現在、ハウスメーカーに対して貸主側からの集団訴訟が話題となっていますが、バブル崩壊後は借主側からオーナーに対する訴訟が相次ぎ話題となりました。

当時、サブリース等に関し、最高裁判所まで争われた事件もあり、「サブリースとは何ぞや?」ということについて、司法の見解が固まりました。

司法の採用した見解は、極めてシンプルで、サブリースとは賃貸借契約であるという考えです。言い換えると、建物オーナーとサブリース会社の共同事業ではなく、単純に貸主と借主との関係であるという見解を明確にしています。

実際、サブリース契約を見てみると、「賃貸借契約書」となっていることが分かります。

世の中に、サブリース契約という特殊な形態の契約が存在するわけではなく、ただ賃貸借契約であるという点がポイントです

つまり法律上は、建物オーナーとサブリース会社の関係は、貸主と借主の関係になります。アパート経営を共同で営んでいる対等のパートナーではありません。

バブル崩壊後は、サブリース会社から建物オーナーに対して賃料の値下げ要求を認めさせる裁判が相次ぎました。

結果的に、裁判所はサブリース会社の要求を認め、サブリース会社からの賃料の値下げ交渉ができるようになりました。

理由としては、サブリース契約は「賃貸借契約」であり、借主が貸主に対して賃料減額を要求するのは当然の権利だからです。

現在、行われている集団訴訟は、バブル時代とは逆で、建物オーナーからサブリース会社に対しての訴訟です。

サブリース会社から賃料の値下げ要求があり、納得がいかないという理由で訴訟が行われています。しかしながらこの争点は、既にバブル崩壊後に決着がついています。

サブリース会社は、借主ですので、賃料が周辺相場と比べて高ければ、借主は貸主に対して当然に賃料減額を要求できるのです。

サブリース契約とは、特殊な契約があるわけではなく、普通の賃貸借契約であるということを理解しておきましょう。

2-2.普通借家契約の特徴

サブリース契約は、賃貸借契約であるため、そのルールは借地借家法に基づきます。借地借家法には借主と貸主の権利と義務が規定されています。

借地借家法に規定されている借主や貸主の義務とは、例えば、借主には原状回復義務があります。貸主には修繕義務があります。

また、賃料に関しては、借主からは賃料減額請求、貸主からは賃料増額請求がそれぞれ認められています

つまり、サブリース会社からの賃料減額請求は、借地借家法に基づき認められる当然の権利ということです。

借地借家法は、本来的に弱い立場の人である借主を守るための法律です。

つまり、法律的に守られているのは借主のサブリース会社であり、建物オーナーではありません。仮にサブリース会社を相手取って裁判をしようとしても、簡単に勝てる相手ではないという理解をしておく必要があります。

ここで、借地借家法に規定されている賃貸借契約の種類について触れておきます。

借地借家法で定められている賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約という2種類の契約があります。

普通借家契約とは更新がある契約です。一方で、定期借家契約とは更新が無く、契約期間が終了すると、退去しなければならない契約になります。

借地借家法においては、普通借家契約は借主の権利を強固に守っているという特徴があります。例えば、普通借家契約で一方的に借主を退去させるには、立退き料が発生することもあります。

通常、サブリース会社との賃貸借契約は、普通借家契約で行われます。そのため、サブリース会社の立場は、借地借家法によって強固に守られているということを知っておきましょう。

2-3.定期借家契約との違い

定期借家契約とは、契約期間終了後、借主が確実に退去しなければならない契約です。契約終了時点では、立退き料はもちろん発生しません。

定期借家契約では、普通借家契約に比べると借主の立場は守られていません。家賃の減額に関しても、定期借家契約と普通借家契約では異なります。

サブリース契約は普通借家契約です。普通借家契約では、借主の立場が強く守られているため、家賃改定に関して借主に不利となる条項は無効です。

例えば、普通借家で「家賃は10年間固定とし、減額できないものする」というような契約を結んでも、この契約は無効となります。

一方で、普通借家契約では、「家賃は増額できないものとする」というような契約は、借主に有利な契約であるため、有効です。

そのため、サブリース契約は普通借家契約であるため、「家賃は10年間固定とし、減額できないものする」という契約は、無効です。

それに対し、定期借家契約では、「家賃は10年間固定とし、減額できないものする」というような契約も有効です。

また、「家賃は増額できないものとする」という借主に有利な契約も、もちろん有効です。

このように、借主からの家賃減額については、普通借家契約と定期借家契約では、明確に考え方を分けています。

その中で、サブリース契約は、借主に有利な普通借家契約の契約形態を取っているということを知っておく必要があります。

新築時、サブリース会社と交渉して、「家賃は減額できず固定とする」という契約条文を勝ち取る建物オーナーもいらっしゃいます。しかしながら、実は普通借家契約である時点で、「家賃は減額できず固定とする」という条文を盛り込んでも意味はないのです。

一方、サブリース会社は、普通借家契約では、「家賃は固定とする」という条文を入れても、家賃減額交渉は可能であることを十分に知っています。

契約交渉時点では、建物オーナーに対して譲歩した「フリ」をしますが、実はちっとも譲歩していないのです。

また、サブリース会社は、定期借家契約は自分たちが不利な立場になることも知っています。定期借家契約で締結しようとしても、了承は得られないということを知っておきましょう。

以上、ここまでサブリース契約について見てきました。それでは次にサブリース契約に潜む問題点について見ていきます。

3. サブリース契約に潜む問題

3-1. 賃料減額要求がある

サブリース契約は普通借家契約です。普通借家契約では、借主の権利が守られており、借主が不利となる賃料改定条項は無効になります。

そのため、サブリース契約は、どんな条文を入れようと、借主であるサブリース会社からは賃料減額要求ができることになります。

賃料の減額は、例えば空室が増加した場合や、賃料が下落した場合にサブリース会社から建物オーナーに対して行われます。サブリース会社は逆ザヤが発生する前に、建物オーナーに対する賃料を下げて、逆ザヤの発生を防ぎます。

サブリース契約は、「家賃保証」とか「空室保証」と呼ばれますが、結局のところ、家賃や空室は保証されていないことになるのです。

サブリース会社から賃料減額がある以上、建物オーナーは間接的に空室リスクを負っている形になります。

「家賃保証」や「空室保証」という言葉のイメージからすると、家賃は固定で変わらない気がしますが、空室が発生すれば家賃は下がると理解しておきましょう。

しかも、サブリース会社からの賃料減額請求は、バブル崩壊後に出た裁判判例でも認められています。サブリース会社から建物オーナーに対し、賃料減額を要求することに関しては、法律的に全く問題ないということも知っておく必要があります。

3-2. 修繕工事と紐づいている為に、コストが割高に

サブリース会社はハウスメーカーの子会社であることが多いです。元施工会社グループ会社であることが、サブリースの問題をさらに複雑にします。

サブリース契約の中では、修繕工事に関し、指定工事業者以外は修繕工事をさせることができないという契約も入っていることが多いです。

本来、修繕工事とサブリースは全く別物です。しかしながら、サブリース会社がハウスメーカーの子会社であることから、グループ会社を修繕工事の指定会社にしていることがほとんどです。

修繕工事業者が、ハウスメーカーの子会社に指定されていると、建物オーナーは他の業者に発注することができません。

例えば、指定工事業者の金額が割高であっても、他に変えることができない仕組みになっています。

家賃を下げられてしまえば、修繕費などのコストも安く抑えたいですが、修繕費のコストだけは割高の指定業者のまま残ってしまいます。

ハウスメーカーは、戦略的に「建物の建築」と「サブリース」、「修繕」の3つを受注する仕組みを取っています。

ハウスメーカーは元々、工事業者です。そもそもサブリース契約を取るのも、本業である修繕工事を受注するのが目的です。

サブリース契約をすると、修繕工事もグループ会社に紐づいており、コストが割高になるという問題も潜みます。

3-3. サブリース契約は、差別化経営ができない

サブリース会社は、ハウスメーカーの子会社であるため、不動産の賃貸仲介に強い会社というわけではありません。

サブリース会社では、空室が発生すると、基本的には街の不動産会社へ募集を依頼し、賃貸仲介を丸投げします。

しかもサブリース会社は扱っている物件数が多いため、空室が発生した場合の対応も、極めて機械的です。

サブリースは行わず、各住戸と直接賃貸する方式でアパート経営をしている人もいますが、そのような人は、他の物件と差別化をするのに必死です。

また、アパート経営に成功している人の中には、建物オーナー自らが不動産会社に出向いて物件の営業をしている人もいます。

サブリース物件は基本的には何も努力をしていないことがほとんどです。直接賃貸を行っているアパート経営者からしてみると、サブリース物件は入居者募集に手を抜いているため、楽勝の相手になっています。

サブリース会社は、最悪、空室が発生しても建物オーナーに対して賃料の減額を行えば良いので、熱心に空室対策を取ることはありません。

サブリース物件は、他の物件と差別化しにくいという問題点も潜んでいます。

以上、ここまでサブリース契約に潜む問題について見てきました。

サブリース会社の対応が目に余る場合、サブリース会社を切替えるということも視野に入れて考える必要があります。

そこで次にサブリース会社の切替についてご紹介します。

4.サブリース会社の切替

4-1. HOME4Uのサブリース一括無料相談サービス

サブリース会社の切替をするときに、世の中には数えきれないほどの不動産会社があり、その一社一社に個別に見積もりを取るのはとても手間がかかる上、その会社が本当に優良な企業かどうかの見極めを自分で一からやるのは、かなりの負担になります。

そこでお使いいただきたいのが、同時に複数の不動産会社に賃料査定依頼や相談ができる「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」 です

無料で利用できる上、NTTデータグループが運営しているので、個人情報のセキュリティもしっかりしていて安心です。

サブリース会社に不安や不満を感じている人は、「賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」なら、物件に関する簡単な項目を入力するだけで、相談可能な賃貸管理会社を、システムがまとめて自動的にリストアップしてくれます。

まとめて複数の賃貸管理会社に一括相談ができますので、個別に自力で探すより、はるかに手軽に複数プランが入手可能です。

管理プランは各社で異なるので、できるだけ多くの会社からプラン提示を受け、比べることをおススメします。

先ほど洗い出して頂いた「現在の管理会社の何についてどのような不満があるのか」ということについても相談してみることで、各社の対応の違いが見えてきます。

幅広く相談先を選択することで、あなたにピッタリの優れたサービスを提供している管理会社が見つかる可能性が高まります。

4-2. サブリース契約の解約したいときの対処法

サブリース契約は普通借家契約ですので、簡単に今のサブリース会社を解約することはできません。

サブリース契約は普通借家契約であるため、中途解約となると、いわゆる「立退き」ということになります。

そのため、建物オーナー側から立退きを要求すると、立退き料の問題に発展しかねません。サブリース会社を立ち退かせるためには、サブリース会社が自ら退去する方向に誘導するのがベストです。

サブリース会社を解約するには、賃料減額には絶対に応じないか、もしくは逆に賃上げ交渉をするという方法があります。

サブリース契約は賃貸借契約であるため、借主からの賃料減額請求は認められますが、貸主からの賃料増額請求も当然に認められます

よって、貸主から賃料を上げる要求することも全く問題ありません。サブリース会社は賃料増額をされてしまうと、逆ザヤになるリスクが高まりますので、「それであれば退去します」という流れになります。

ちなみに、サブリース会社を退去させても、転貸人の各入居者は引き続き残ります。各入居者の支払っている賃料もそのままです。サブリース会社を新たな不動産会社に引き継ぐか、もしくはそのまま直接賃貸してしまうという選択肢もあります。

サブリース会社を切替える場合には、新しいサブリース会社と十分に段取りを相談した上で行うようにしましょう。

以上、ここまでサブリース会社の切替について見てきました。

サブリースは賃料減額等があるという問題点がありますが、デメリットばかりではありません。実際、問題を回避しながらサブリース契約を継続している人たちは多くいます。

そこで次にサブリーストラブルの回避方法についてご紹介します。

5. サブリーストラブルの3つの回避方法

サブリースの代表的なトラブルは、賃料の値下げ要求です。そこで賃料の値下げ要求への対応方法について3つの回避方法をご紹介します。

5-1. 募集条件を緩和する

サブリースの問題点は、結局のところ、家賃が下がってしまうという点です。そのため、建物オーナーとしては、サブリース会社と一緒になって空室対策を考える必要があります。

サブリース会社は、「空室が増えました、だから家賃を下げてください」と普通に言ってきます。

本来のアパート経営であれば、空室が発生したら空室を埋めるための空室対策を行います。もし、サブリース会社が建物オーナーに対して家賃を下げられないのであれば、頭を使って空室対策を考えるはずです。

サブリース会社は、家賃は減額できる立場であるため、空室が発生すれば家賃を減額すれば良いと思っています。これはある意味、サブリース会社の「甘え」です。

そのため、もしサブリース会社が家賃減額の話を持ってきたら、まずは建物オーナーが一緒になって空室対策を考えるという姿勢が必要です。

空室対策を行ってみても、改善しなければ賃料を減額に応じるというのが順番です。何も空室対策をせずに減額に応じるのは、あまりに芸がありません。

直接賃貸であれば、空室対策として、敷金・礼金・更新料をトリプルゼロにするといったような対策も考えられます。しかしながら、入居者との契約条件はサブリース会社の裁量領域のため、このような対策は打ちにくいです。

そこで建物オーナーとして考えられるのが、入居に関する条件緩和です。例えば、ペット可やDIY可、壁紙の貼り替え可というような建物に影響を与えるような部分で条件を緩和します。

もちろん、ペット可にしてしまえば、室内は痛みます。DIY可にしても、どこまで許容するかの問題はあります。

但し、これらの対策は建物オーナーの了解を得られない限り、サブリース会社はできない対策です。

しかしながら、このような対策を建物オーナー自ら言い出せば、本気度は伝わります。

もし、サブリース会社が「いや、そこまではちょっと」という話になれば、例えば「事務所利用可」や「ルームシェア可」、「高齢者可」といった緩和条件を提示してください。このような条件緩和は、賃貸人となるサブリース会社が了承しないとできません。

サブリース会社にアイディアを投げかけることで、「賃料減額の前にやるべきことがまだまだある」という認識をさせることが重要です

安易に賃料減額には応諾せず、こちらから空室対策のアイディアを提案することで賃料減額を避けるようにして下さい。そのためには、建物オーナーは、サブリース契約であっても、普段から空室対策の知識を勉強しておく必要があります。

サブリースでも油断をせず、空室対策の勉強をしておきましょう。

5-2. リフォームの協力をする

サブリース会社の中でも、良心的な会社は、空室対策を提案してくることがあります。サブリース会社は建物に詳しい会社が多いため、提案してくる内容は、主にはリフォームが中心です。

リフォームはお金がかかるため、リフォーム提案をされても嫌がる建物オーナーはたくさんいます。しかしながら、アパート経営ではリフォームはつきものです。

建物オーナーがリフォームに協力しないとなると、サブリース会社は強硬に賃料減額を要求せざるを得ません。

賃料減額を避けるには、まずは、「リフォームに協力する姿勢」を見せることが重要になります。

但し、ここでもサブリース会社の言いなりでリフォームすることは得策ではありません。リフォームはお金がかかりますが、リフォームは本当に空室対策に役立ったのかが見えにくいという性質を持っています。

リフォームは費用対効果が見えにくいものであるため、リフォームする内容も慎重に検討する必要があります。

リフォームによる空室対策についても普段から情報を仕入れ、取捨選択できる知識を身につておく必要があります。

5-3. 根拠を持って賃料の値下げに応じない

サブリース契約では、借主からの賃料減額請求は認められますが、もちろん貸主からの賃料増額も認められます。賃料交渉は、減額だけではないということがポイントです。

賃料の増減については、あくまでも交渉です。交渉で絶対NOという姿勢を貫けば、別に下げる必要はありません。

但し、サブリース会社も賃料の値下げ交渉のプロですので、毎年のように賃料の減額を要求してきます。そこに根負けして下げてしまう人は多いです。

一方で、世の中の賃料は毎年下がっているわけではありません。借地借家法の考えは、近隣同種の建物と比較して、賃料に乖離が見られる場合には、下げる要求をしても良いし、上げる要求をしても良いというスタンスです。

建物オーナーとしては、賃料減額要求に備えて、周辺の賃料相場をしっかり調べておくことが重要です。

賃料がほとんど昨年と変わっていなければ、賃料減額に応じる必要は全くありません。交渉ごとですので、こちらもしっかりと理論武装しておく必要があります。

安易に賃料の値下げに応じてしまう人は、厳しい言い方をすると準備不足の人です。周辺賃料をしっかりと調査し、根拠をもって、賃料減額要求を跳ね除けるようにしてください。

まとめ

いかがでしたか?

サブリースの仕組みやトラブルの回避方法について見てきました。
サブリース契約とは、賃貸借契約そのものです。

借主であるサブリース会社からの賃料の値下げ要求は、合法的に認められています。また、サブリースには、賃料減額や修繕工事業者の指定、差別化しにくい等の問題を含みます。

現在のサブリース会社に不安を感じるようであれば、「賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」を使って切り替えるのも1つです。

サブリースと言っても、建物オーナーとしては空室対策を勉強や周辺の賃料相場の調査をしておくことも重要です。普段からサブリース会社から賃料の値下げを回避するための準備をしておきましょう。

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