戸建ての賃貸経営を検討されている方は、

• 実際儲かるの？支出はどのくらい？
• 管理は大変じゃないの？どんな手間がかかるの？
• 空き室が出たらどうするの？
• 賃貸経営をやめたいときはどうするの？　

などいろいろ気になることがあるでしょう。

そこで、この記事では戸建ての賃貸経営を始める前に検討したい5つのこと について紹介します。

この記事を参考に十分な検討を行って、戸建ての賃貸経営を成功させてくださいね。

1. 戸建ての賃貸経営は儲かるの？

住まなくなった家を賃貸として貸し出す場合、儲かるのかどうかが気になりますよね。

1-1. アパート経営と比較すると儲からない

ズバリ、更地に新築で建物を建てる場合は、戸建ての賃貸経営は、アパートの賃貸経営に比べると儲かりません。

その理由は、戸建てと木造アパートを比べた場合、建築費の坪単価はほぼ同じです。

ただし、戸建て賃貸は1つの敷地に1つの戸建てしか建てることができません。それに対して、アパートは同じ土地でもワンルームタイプを何部屋も作れます。

つまり、同じような建築費でも、アパートの方が賃料単価の高い部屋をギュッと詰めて作ることができ、投資効率を良くすることができます。

1-2. それでも戸建ての賃貸経営が儲かる理由

土地活用で戸建て賃貸とアパートの2つのシミュレーションを行うと、「戸建て賃貸は儲からない」という結論に至り、新築でやろうとする人は少なくなります。

それでも、戸建ての賃貸経営で儲かる理由はいくつかありますよ。

供給量が足りていない

上記の理由から、新築戸建て賃貸供給量は極めて少なく、戸建て賃貸は競合がなかなか増えないという特徴を持っています。つまり、貸し出せば、すぐに借り手がつきやすく、空き室になる可能性が低いため、安定して収入が入ってきやすいのです。

一度入居したら長期間借りられる

戸建ての場合、一度入居者が入ると長期間借りられるケースがほとんどです。主な入居者は、子どもが少し大きくなってきた若いファミリー層が多く、生活の基盤として長く住見続けてくれることがあります。

すでに家がある場合は初期費用が少ない

すでに自分や親が持っている戸建てを貸すのであれば、初期費用がそれほどかからず賃貸経営を始められます。
部屋数も入居者の出入りもアパート経営より少ないので、手間やコストがかからないという点もあります。

新築の場合、節税対策にもなる

人が済まない土地は更地にしていると高額な固定資産税がかかります。建物を建てることで、固定資産税が6分の1になるので、大きな節税となるでしょう。
さらに新築の場合、建築費を減価償却として計上できます。

入居者が購入してくれる可能性も

長く住んでくれる入居者の場合、そのまま買い取ってくれるケースもあります。不動産は年数が経つほど価値が下がりますが、ずっとそこに暮らしてきた入居者にとっては価値のある不動産として購入してもらえ、利益を得られる可能性があるのです。

儲かる可能性がある戸建ての賃貸経営には、どのようなメリットやリスクがあるのでしょうか？引き続き見ていきましょう。

1-3. 戸建ての賃貸経営の収入とは

では、実際に戸建ての賃貸経営をした場合には、どのような収入が見込めるのでしょうか？

上記はあくまでも目安です。これらは大家が決定することができますが、周辺の賃貸事情に詳しい不動産会社に相談するのがよいでしょう。

また、ここから管理運営費がかかるため、すべてが収益になるわけではありません。

2．戸建ての賃貸経営3つのメリット

まずは戸建ての賃貸経営について、3つの特徴を説明します。

2-1.供給量が少なく需要が高い

戸建ての賃貸には一定の需要があります。

賃貸で家に住む人のなかには、「庭が欲しい」「アパートやマンションは好きではない」といったニーズがあり、戸建て賃貸を好む層が存在します。

しかし、戸建ての賃貸は物件数が少なく、借手からすると「なかなか手ごろな物件が見つからない」というのが実態です。

需要はありますが供給量が少ないという意味で、戸建て賃貸は賃貸経営しやすい物件 と言えます。

2-2.管理が楽

戸建て賃貸は、入居者が1世帯であるため、基本的に管理が楽です。

アパートなどは戸数が多いため、必然的に管理が煩雑になります。
アパートを自分で管理した場合には、家賃の入出金もすべて自分で確認し、滞納があれば督促を行うなど、戸数が多いほど管理の手間は増えていきます。

戸数が多ければ、入居者の入れ替えもあちこちで発生し、入居者が退去するたびに、クロスやフローリングを貼りかえるべきか等の検討も必要となってきます。

一方で、戸建て賃貸の場合、相手が1人です。
庭の除草や清掃、植物への散水も、基本的には入居者が自分の庭のように行ってくれます。

退去も、基本的には数年に1度しか発生しないため、退去時のリフォーム等も滅多に発生しないことになります。

戸数が1つであるため、管理に手間がかからないというのが戸建て賃貸の特徴です。

2-3.借主に売却できる場合も！

戸建て賃貸は、長く借りている借主がこのまま物件を買いたいと申し出てくることが良くあります。

戸建て賃貸は、比較的、長く住む人も多く、その街に溶け込んでしまうと、そのまま戸建て賃貸を購入としたいと思う人も少なくありません。

借主にそのまま売却できるということは、アパートなどではあり得ないため、大きなメリットと言えます。

賃料をもらいながら、最終的に借主に売却出来たら、単純に売却するよりもトータルとしてはでは多くの収入を得ることができます。

戸建て賃貸は、賃料収入の他に売却収入も得られるチャンスもあるというのがメリットです。

3. 戸建ての賃貸経営を始める前に検討したい4つのこと

戸建ての賃貸経営を始めるまえに、検討しておくべき4つのことをご紹介します。

3-1. 需要がある土地かどうか

戸建ての賃貸には一定のニーズがあるとご紹介しましたが、エリアによってはそうとも限りません。

人気の町や駅近エリアは人気がありますが、駅から離れていても戸建ての賃貸特有のニーズがあります。

たとえば、以下のようなポイントもチェックするとよいでしょう。

• 周辺のアパートが埋まっている
• 小中学校の学区エリア
• 学童保育が併設されている小学校のあるエリア

戸建ての賃貸は小学生の子供がいる世帯に借られることが多いため、駅から離れたエリアにある戸建てであれば、小中学校の状況も確認するようにしましょう。

3-2. 今後の修繕が必要かどうか

築年数が古く、今後、修繕が多発しそうな戸建てであれば、賃貸は慎重に検討する必要があります。

賃貸借契約を行うと、貸主には修繕義務が発生します。
例えば、給湯器が壊れた、窓から雨が浸入してくる等の故障が生じた場合、賃貸人は修繕を行うことになります。

自分で使っている限りは、多少壊れても我慢するという選択も可能ですが、他人に貸してしまうと、直さないわけにはいきません。
建物オーナーが修繕義務を果たさないことは、トラブルの原因となります。

戸建てを貸す以上は、修繕義務を果たしていくという理解が必要です。

例えば数年前に修繕をしたばかりの戸建てであれば、賃貸経営のリスクは低くなります。

一方で、築20年以上経っている物件で、一度も修繕を施したことがないような物件であれば、今後、修繕が頻発することが予想されます。

修繕が発生しても、修繕に耐えうる貯金があれば問題ないと考えられますが、修繕の必要性に迫られても修繕するお金がないという場合には、貸す計画を取り止める判断も必要です。

今後の修繕の可能性を考慮した上で、戸建ての賃貸経営を始めることを決める ようにして下さい。

3-3. リフォームをどこまで行うか

中古の戸建てであれば、リフォームは実施した方が貸しやすくなります。
賃貸の場合、リフォーム費用を投じても、賃料収入によって時間をかけて回収することが可能です。

売却では、リフォームをしても、売却価格がリフォーム費用以上に上がらないことが多く、費用を回収できないリスクもありますが、賃貸では、時間をかければいつか回収できるため、リフォームが大きく無駄になることはありません。

ただし、リフォームと言ってもフルリフォームまで行う必要はありません。
汚れやカビが目立つキッチンや、フローリング、畳、クロスなど内装を中心に部分的に行うだけでも十分な効果があります。

コストを抑えたい場合、ウォシュレットを新品に交換するだけでも効果のあるリフォームとなります。

尚、リフォームは何をどこまでやれば良いかという点に関しては、一般の人が判断するのは難しい内容です。

効果のあるリフォームは物件によって異なってくるため、リフォームを行う場合には、一度プロに見てもらい、意見を仰いだ方が無駄は発生しません。

リフォームは、普段から入居者募集業務を行っている管理会社に聞くのが一番良いです。
管理会社は、普段から入居者の生の声を聞いているため、どのような物件が好まれるかという点を一番よく知っている人たちになります。

リフォームは、賃貸の仲介に強い管理会社に意見を聞きながら、無駄なく実施するようにして下さい。

3-4. 賃料をいくらにするか

戸建て賃貸で難しい部分は募集賃料をいくらにするかという設定になります。

戸建て賃貸で賃料を決定する場合は、平米単価にこだわらないことが大切です。

通常、アパートや賃貸マンションでは間取りによって大まかな広さが決まっています。
例えば1Kタイプなら約18平米、2DKタイプなら約45平米のような感じです。

すると、地域の中で1Kの総額の相場が6万円という場合、だいたい賃料単価も似たり寄ったりになります。

一方で、戸建てというのは、個々の物件によってかなり広さが異なります。
延床面積は、80平米台のものから150平米台のものもあり、面積にはかなりばらつきがあります。

戸建て賃貸で単価にこだわってしてしまうと、賃料が非常に高くなってしまう物件が出てしまいます。

例えば、平米当たりの単価が1,500円だとしたら、80平米だと12万円ですが、150平米だと22.5万円にもなってしまいます。
実際のところ、家賃が22.5万円もするような物件は、なかなか借手が見つかりません。

同じ戸建て賃貸でも、単価にこだわった賃料設定をすると、総額が大きくなり過ぎて、貸せなくなる物件も出てきますので注意が必要です。

戸建て賃貸の場合は、周辺アパートの3LDKタイプの物件が競合となります。
例えば、周辺アパートの3LDKが12万円程度であれば、戸建て賃貸の家賃も延べ床面積に関わらず12万円程度で設定するのがポイントです。

延床面積が広い戸建の場合、単価が非常に低くなってしまうこともありますが、平米単価にはこだわらず、総額を抑えることを意識して賃料を設定するようにしましょう。

4.戸建ての賃貸経営の始め方

それでは、戸建ての賃貸経営の始め方をご紹介します。
具体的には管理会社を決めて、管理会社に入居者募集と管理を依頼することから始めるのが現実的です。

リフォームはすべきかどうか、家賃はいくらくらいで設定すべきかどうか、管理会社に相談することをおススメします。
戸建て賃貸の始め方としては、一度、管理会社に戸建て賃貸の可能性があるかどうか、無料相談してみることが第一歩となります。

管理会社への無料相談なら、NTTデータグループが運営する「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」の無料一括相談サービスの利用が便利です。

NTTデータグループによる厳しい審査をくぐりぬけた70社以上の管理会社が掲載されていますので、比較することであなたの目的に合った管理会社を見つけることができます。

無料一括相談サービスでは、対象エリアの中で賃貸経営に強い管理会社から無料で戸建て賃貸についての相談をすることができます。
アドバイスや収支計画の提示などもあり、心強いパートナーを見つけることが可能です。
物件があるエリアに詳しい管理会社であれば、戸建て賃貸の需要の多寡も十分に把握していますので、貸せるかどうかの不安も解消できます。

戸建ての賃貸経営を成功に導くためにも、「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」を使って、具体的に相談してみることから始めてみてください。

5. 戸建ての賃貸経営を成功させるポイント

戸建ての賃貸経営を成功させるには、物件のアピールポイントを知ったり、入居者のニーズや希望賃料を知っておいたりすることが重要です。

5-1. 地域性の理解

戸建ての賃貸経営を成功させるには、地域の特徴を知ることが大切です。周辺のマンションやアパートといった賃貸物件にはどのような人が暮らしているのかを知ることで、地域や物件のアピールポイントが分かります。

5-2. 入居者層のニーズの理解

戸建ての賃貸ニーズが高いファミリー層は、物件にどのようなことを求めているかを知ることも大切です。
新築やこれからリフォームする場合に、人気の間取りや設備、駐車場の必要性などを理解したうえで物件作りをしましょう。

新築で戸建ての賃貸経営を始めたい方は、以下の記事も参考にしてくださいね。

5-3. 不動産会社選び

戸建ての賃貸経営では、入居者を早く見つけることが大切です。そこでポイントとなるのが不動産会社選びです。「賃貸経営HOME4U」のような一括査定サービスサイトを利用すると、複数の不動産会社を比較して探すことができますよ。

6. 押さえておくべき戸建ての賃貸経営リスク

6-1. 空室時のコスト

戸建ての賃貸は、借主が1つの建物を借りる一棟貸しの形式です。このため借主が抜けてしまうと、賃料収入が全く入ってこなくなります。

たとえ賃料が入ってこなくても、不動産には、固定資産税や都市計画税、建物保険料、新築でお金を借り入れている場合、借入金の返済などがあります。

戸建て賃貸を始める場合には、空室時のコスト負担も十分に考慮した上で始めるようにしましょう。

6-2. 家賃の滞納のリスク

賃貸経営では、入居者が家賃を滞納するリスクがあります。家賃を滞納されると収益がなくなりますが、固定資産税などのコストはかかり続けます。

長期間、滞納が続いた場合、連帯保証人に請求することもありますが、なかには連絡が付かないケースもあります。
また、退去をお願いする可能性もありますが、滞納分を徴収することが難しくなるケースもあるので注意が必要です。

最近では、「賃貸保証会社」を間に入れて賃料保障をしてもらうケースが増えています。しかし、借主には賃料に保証料が上乗せされるため、これまでの賃料より値下げしないと借り手が付きにくいこともあるでしょう。

“賃貸保証会社とは”

入居者に家賃の未払いがあった場合、入居者の代わりに賃料を保証してくれる会社です。連帯保証人がいなくても賃貸保証会社が滞納を肩代わりしてくれます。

賃貸保証会社は、入居者から入居時や更新時、あるいは毎月の家賃に分割して保証料を徴収します。
賃貸保証会社を使うかどうかは、大家や不動産会社が決めることができます。

まとめ

ここまで戸建ての賃貸経営について解説してきました。

戸建ての賃貸経営は、「供給量が少なく需要が高い」「管理が楽」「借主に売却できる場合もある」など、アパート賃貸経営にはないメリットがありました。

戸建ての賃貸を始める場合、地域の中に賃貸需要が存在するか確認する必要があります。
今後、修繕が立て続けに発生しそうであれば、無理に賃貸経営を始めないという検討も必要です。

また、戸建て賃貸は空室が発生すると一切賃料が入ってこないため、空室時の固定費の負担も考慮する必要 があります。

さらに、長期的に賃貸経営をする場合には、リフォームの検討も必要となります。

しっかりと入居者を埋めていくには、適切な賃料設定も重要です。
無料一括相談サービスで見つけた心強いパートナーとともに、戸建ての賃貸経営を始めてみましょう。