戸建て賃貸経営で成功するために押さえるべき5つのポイント

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戸建て賃貸経営で成功するために押さえるべき5つのポイント

賃貸経営の中でも、自宅や親の戸建てをそのまま賃貸に出すパターンは、非常におススメです。

戸建ての賃貸経営は、一定のニーズがある割には圧倒的に供給量が少なく、賃貸経営の中でも比較的入居者を集めやすい物件です。
一棟貸しのため管理も楽ですし、借主がそのまま購入してくれる場合もあります。

戸建ての賃貸経営では、アパート経営にはないメリットがあり、自分や親が持っている戸建てを貸すのであれば検討の価値が十分にあります。

ただし、やみくもに戸建て賃貸経営を始めてはいけません。
成功するためには、開始前には十分な検討を行うことが必要です。

そこで、この記事では戸建ての賃貸経営を始める前に検討したい5つのことについて紹介します。

戸建ての賃貸経営を始める前に十分な検討を行っていただき、この記事が賃貸経営を成功させる一助になれば幸いです。

1. 戸建て賃貸経営の3つのメリット

まずは戸建ての賃貸経営について、3つの特徴を説明します。

1-1.供給量が少なく需要が高い

戸建ての賃貸経営は、アパートの賃貸経営に比べると儲かりません。

更地で土地活用を考えた場合、戸建て賃貸経営とアパート賃貸経営の2つを検討すると、間違いなくアパートの方が投資効率は良くなります。

戸建てと木造アパートを比べた場合、建築費の坪単価はほぼ同じです。

ただし、戸建て賃貸は1つの敷地に1つの戸建てしか建てることができません。
例えば、60坪の土地であれば、通常は1戸の戸建てです。

それに対して、アパートとなると60坪の土地でもワンルームタイプの部屋を8戸程度作ることが可能です。

ワンルームタイプは部屋が狭いため、賃料単価を高くしても貸すことができます。
それに対して、戸建て賃貸は一戸当たりの面積が広いため、賃料単価が低くなる傾向にあります。

同じような建築費でも、アパートの方が賃料単価の高い部屋をギュッと詰めて作ることができ、投資効率を良くすることができます。

土地活用で戸建て賃貸とアパートの2つのシミュレーションを行うと、戸建て賃貸は儲からないという結論に至り、新築でやろうとする人は少なくなるのです。

新築の戸建て賃貸の供給量は極めて少なく、戸建て賃貸は競合がなかなか増えないという特徴を持っています。

その一方で、戸建て賃貸には一定の賃貸需要があります。
賃貸で家に住む人の中には、「庭が欲しい」、「アパートやマンションは好きではない」といったニーズがあり、戸建て賃貸を好む層が存在します。

しかしながら、戸建て賃貸は物件数も少なく、借手からすると、なかなか手ごろな物件が見つからないというのが実態です。

需要はありますが供給量が少ないという意味で、戸建て賃貸は賃貸経営しやすい物件と言えます。

1-2.管理が楽

管理

戸建て賃貸は、入居者が1世帯であるため、基本的に管理が楽です。

アパートなどは戸数が多いため、必然的に管理が煩雑になります。
アパートを自分で管理した場合には、家賃の入出金もすべて自分で確認し、滞納があれば督促を行うなど、戸数が多いほど管理の手間は増えていきます。

戸数が多ければ、入居者の入れ替えもあちこちで発生し、入居者が退去するたびに、クロスやフローリングを貼りかえるべきか等の検討も必要となってきます。

一方で、戸建て賃貸の場合、相手が1人です。
庭の除草や清掃、植物への散水も、基本的には入居者が自分の庭のように行ってくれます。

退去も、基本的には数年に1度しか発生しないため、退去時のリフォーム等も滅多に発生しないことになります。

戸数が1つであるため、管理に手間がかからないというのが戸建て賃貸の特徴です。

1-3.借主に売却できる場合も!

戸建て賃貸は、長く借りている借主がこのまま物件を買いたいと申し出てくることが良くあります。

戸建て賃貸は、比較的、長く住む人も多く、その街に溶け込んでしまうと、そのまま戸建て賃貸を購入としたいと思う人も少なくありません。

借主にそのまま売却できるということは、アパートなどではあり得ないため、大きなメリットと言えます。

賃料をもらいながら、最終的に借主に売却出来たら、単純に売却するよりもトータルとしてはでは多くの収入を得ることができます。

戸建て賃貸は、賃料収入の他に売却収入も得られるチャンスもあるというのがメリットです。

2.戸建て賃貸経営を始める前に検討したい5つのこと

1章では戸建て賃貸経営の3つのメリットをとらえていただきました。
この章では、戸建て賃貸を始める前に検討したいことを5つ解説します。

2-1.賃貸需要の多寡

戸建て賃貸は、需要の割に供給が少ないというメリットがありますが、どこでも楽に貸せるというわけではありません。

戸建て住宅は駅から徒歩10分以上離れた場所に建っていることも多く、そのようなエリアではそもそも賃貸需要が低いため、戸建ての賃貸経営は苦戦する可能性があります。

戸建て賃貸は、元々建っている立地の特性から、借り手がつきにくい物件も多いです。

戸建て賃貸もアパートと同様、賃貸需要の高いエリアで行うのが基本です。

周辺にアパートなどが存在し、それがきちんと埋まっているような状況であれば、貸せる可能性は十分にあります。

周辺にアパートも何もなく、あったとしてもほとんど空室のような状態であれば、戸建て賃貸を行おうとしても厳しいことが予想されます。

尚、駅から離れていても、小中学校の学区が良いエリアには、強い賃貸需要があります。
また、学童保育が併設されている小学校のあるエリアでも、一定の賃貸需要が存在します。

戸建て賃貸は、小学生の子供がいる世帯が借りることが多く、小中学校は賃貸需要の多寡の決め手となることが多いです。

駅から離れたエリアにある戸建てであれば、小中学校の状況も確認するようにしましょう。

2-2.今後の修繕の必要性

家

築年数が古く、今後、修繕が多発しそうな戸建てであれば、賃貸は慎重に検討する必要があります

賃貸借契約を行うと、貸主には修繕義務が発生します。
例えば、給湯器が壊れた、窓から雨が浸入してくる等の故障が生じた場合、賃貸人は修繕を行うことになります。

自分で使っている限りは、多少壊れても我慢するという選択も可能ですが、他人に貸してしまうと、直さないわけにはいきません。
建物オーナーが修繕義務を果たさないことは、トラブルの原因となります。

戸建てを貸す以上は、修繕義務を果たしていくという理解が必要です。

例えば数年前に修繕をしたばかりの戸建てであれば、賃貸経営のリスクは低くなります。

一方で、築20年以上経っている物件で、一度も修繕を施したことがないような物件であれば、今後、修繕が頻発することが予想されます。

修繕が発生しても、修繕に耐えうる貯金があれば問題ないと考えられますが、修繕の必要性に迫られても修繕するお金がないという場合には、貸す計画を取り止める判断も必要です。

今後の修繕の可能性を考慮した上で、戸建て賃貸経営を始めることを決めるようにして下さい。

2-3.空室時のコスト

戸建て賃貸は、借主が1つの建物を借りる一棟貸しの形式です。

一棟貸しの場合、借主が抜けてしまうと、賃料収入が全く入ってこないという特徴があります。
アパートであれば、1つの建物に住戸が複数戸あるため、基本的に賃料収入がゼロとなる状況は起こりません。

戸建て賃貸経営では、問題となるのが空室時の固定費です。

一般的に賃貸物件の固定費には、固定資産税および都市計画税や、建物保険料、借入金の返済等があります。

アパートの場合、1~2戸の空室が発生したとしても、他の部屋の賃料で固定費を賄うことができます。

しかしながら、一棟貸しとなる戸建て賃貸は、空室が発生すると、収入がゼロとなり、空室の影響を大きく受けることになります。

特に、借入金が残っている戸建てを賃貸する場合には、数か月間、全く賃料収入が入ってこなくても耐えうるか検討しておくことが重要です。

戸建て賃貸を始める場合には、空室時のコスト負担も十分に考慮した上で始めるようにしましょう

2-4.リフォーム

中古の戸建てであれば、リフォームは実施した方が貸しやすくなります
賃貸の場合、リフォーム費用を投じても、賃料収入によって時間をかけて回収することが可能です。

売却では、リフォームをしても、売却価格がリフォーム費用以上に上がらないことが多く、費用を回収できないリスクもありますが、賃貸では、時間をかければいつか回収できるため、リフォームが大きく無駄になることはありません。

ただし、リフォームと言ってもフルリフォームまで行う必要はありません。
汚れやカビが目立つキッチンや、フローリング、畳、クロスなど内装を中心に部分的に行うだけでも十分な効果があります。

コストを抑えたい場合、ウォシュレットを新品に交換するだけでも効果のあるリフォームとなります。

尚、リフォームは何をどこまでやれば良いかという点に関しては、一般の人が判断するのは難しい内容です。

効果のあるリフォームは物件によって異なってくるため、リフォームを行う場合には、一度プロに見てもらい、意見を仰いだ方が無駄は発生しません

リフォームは、普段から入居者募集業務を行っている管理会社に聞くのが一番良いです。
管理会社は、普段から入居者の生の声を聞いているため、どのような物件が好まれるかという点を一番よく知っている人たちになります。

リフォームは、賃貸の仲介に強い管理会社に意見を聞きながら、無駄なく実施するようにして下さい。

2-5.募集賃料の設定方法

戸建て賃貸で難しい部分は募集賃料をいくらにするかという設定になります。

戸建て賃貸で賃料を決定する場合は、平米単価にこだわらないことが大切です。

通常、アパートや賃貸マンションでは間取りによって大まかな広さが決まっています。
例えば1Kタイプなら約18平米、2DKタイプなら約45平米のような感じです。

すると、地域の中で1Kの総額の相場が6万円という場合、だいたい賃料単価も似たり寄ったりになります。

一方で、戸建てというのは、個々の物件によってかなり広さが異なります。
延床面積は、80平米台のものから150平米台のものもあり、面積にはかなりばらつきがあります。

戸建て賃貸で単価にこだわってしてしまうと、賃料が非常に高くなってしまう物件が出てしまいます。

例えば、平米当たりの単価が1,500円だとしたら、80平米だと12万円ですが、150平米だと22.5万円にもなってしまいます。
実際のところ、家賃が22.5万円もするような物件は、なかなか借手が見つかりません。

同じ戸建て賃貸でも、単価にこだわった賃料設定をすると、総額が大きくなり過ぎて、貸せなくなる物件も出てきますので注意が必要です。

戸建て賃貸の場合は、周辺アパートの3LDKタイプの物件が競合となります。
例えば、周辺アパートの3LDKが12万円程度であれば、戸建て賃貸の家賃も延べ床面積に関わらず12万円程度で設定するのがポイントです。

延床面積が広い戸建の場合、単価が非常に低くなってしまうこともありますが、平米単価にはこだわらず、総額を抑えることを意識して賃料を設定するようにしましょう。

3.戸建て賃貸経営の始め方

では、戸建て賃貸経営の始め方をご紹介します。
具体的には管理会社を決めて、管理会社に入居者募集と管理を依頼することから始めるのが現実的です。

リフォームはすべきかどうか、家賃はいくらくらいで設定すべきかどうか、管理会社に相談することをおススメします。
戸建て賃貸の始め方としては、一度、管理会社に戸建て賃貸の可能性があるかどうか、無料相談してみることが第一歩となります。

管理会社への無料相談なら、NTTデータグループが運営する「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」の無料一括相談サービスの利用が便利です。

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戸建ての賃貸経営を成功に導くためにも、「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」を使って、具体的に相談してみることから始めてみてください。

まとめ

いかがでしたか?
戸建ての賃貸経営について解説してきました。

戸建て賃貸経営は、「供給量が少なく需要が高い」、「管理が楽」、「借主に売却できる場合もある」等々、アパート賃貸経営にはないメリットがあり、基本的におススメです。

ただし、戸建て賃貸を始める場合、地域の中に賃貸需要が存在するか確認する必要があります。
今後、修繕が立て続けに発生しそうであれば、無理に賃貸経営を始めないという検討も必要です。

また、戸建て賃貸は空室が発生すると一切賃料が入ってこないため、空室時の固定費の負担も考慮する必要があります。

さらに、長期的に賃貸経営をする場合には、リフォームの検討も必要となります。
しっかりと入居者を埋めていくには、適切な賃料設定も重要です。

無料一括相談サービスで見つけた心強いパートナーとともに、戸建ての賃貸経営を始めてみましょう。

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