定期借地権付き物件を所有している方は、管理方法や将来的な売却について不安になることがあるのではないでしょうか。

本記事では、定期借地権の特徴から実際の管理方法まで詳しく解説します。不安を解消し、安心して資産を活用するためにも、ぜひ参考にしてください。

1.定期借地権とは？

定期借地権とは、定められた契約期間で地主から土地を借り、建物を建てて住んだり事業をしたりする権利のことです。

借地契約が終了したあとには、土地を更地にして返還する必要があり、契約終了後に更新されることはありません。

しかし、定期借地としての契約期間中は安定して土地を利用でき、長期的な事業計画や生活計画が立てやすい点がメリットです。また、契約終了時には土地を返還することになるため、柔軟な資産管理ができます。

とはいえ、契約終了後には土地を返還しなければならないため、物件所有者としての自由度は制約されます。物件の売却を検討する際には、残存期間や次の利用計画についても十分な考慮が必要です。

借地権について詳しくは、以下の記事でも解説しています。ぜひご覧ください。

借地権とは？特徴やメリット・デメリット、種類などをわかりやすく解説

土地を借りて建物が建てられる借地権には、売却や更新、権利の存続期間に法

1-1.定期借地権の種類

定期借地権には、以下の3種類があります。

以下の表は、それぞれの特徴をまとめたものです。

「“定期借地権の種類”． 国土交通省． （参照2024-07-29）」をもとに、お家のいろはが独自に作成

定期借地権は、それぞれ異なる用途や目的に応じて選択されます。例えば、一般定期借地権は住宅用地として長期間安定した収入を得るために利用され、事業用借地権は商業施設やオフィスビルの建設に適しています。

建物譲渡特約付借地権は、借地人が土地を借りて賃貸用の建物を建設し、賃貸収益を得ることが可能な契約形態です。契約期間中は安定した収益を得ることができますが、契約終了時には建物を地主に譲渡する義務があります。

借地人は、老朽化に伴う「建物修繕」や「解体費用」を負担せずに済みますが、契約終了後は建物の所有権を失うため、将来の資産としての建物維持ができない点が特徴です。

定期借地権と普通借地権の違いについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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1-2.定期借地権の費用

定期借地権にかかる費用としては、地代と契約時の保証金があります。借地料の相場は、建物用途によって変わり、以下のとおりです。

地代は土地の固定資産税評価額や市場の賃貸料相場、路線価など（時価の80％程度の価格）を基に決定され、地域や土地の利用目的によって異なります。また、契約期間中に地代の見直しが行われる場合もあります。

市場価格に応じた調整はやむを得ないこともありますが、借地人と地主の合意が取れていないとトラブルに発展しかねません。

地代の変更に関する決まりを初めの契約に盛り込むなど、借地人も注意することで、無用なトラブルを避けることができるでしょう。

なお保証金とは、敷金にあたるもので土地価格の20％程度を支払います。契約満了時点に問題がなければ、全額戻ってくるケースがほとんどです。

加えて、借地契約には保証金のほかに「仲介手数料」や「印紙代」などの初期費用も発生します。

定期借地権の費用は契約内容や土地の評価額によって大きく変わるため、事前に確認しておくようにしましょう。

2.種類別それぞれのメリット・デメリット

定期借地権の種類ごとに、メリット・デメリットがあります。ここでは、各種類の具体的なメリットやデメリットを解説します。

2-1.一般定期借地権のメリット

一般定期借地権のメリットは、以下のとおりです。

一般定期借地権の主なメリットは、契約期間が50年以上と長く設定されており、安定した土地利用が可能な点です。これにより、物件所有者は長期にわたって安心して生活や資産運用を行うことができます。

さらに、更地の状態に比べて土地の評価額を30～40％程度引き下げられるため、節税に効果的です。そのため、将来的に相続が発生する場合でも、相続税の負担を軽減できるメリットがあります。

また、契約満了後には土地が更地で返還されるため、すぐに新たな土地活用を始めることが可能です。

2-2.一般定期借地権のデメリット

一方で、一般定期借地権のデメリットは以下のとおりです。

一般定期借地権の大きなデメリットは、契約期間が終了すると土地を返還しなければならない点です。事業が軌道に乗った場合でも、新たな土地を探す必要が生じます。

また、一般定期借地権は契約更新ができないため、長期的な視点で事業を展開する際には、契約終了後の計画を事前に立てる必要があるでしょう。

2-3.事業用定期借地権のメリット

事業用定期借地権のメリットは、以下のとおりです。

事業用定期借地権の主なメリットは、10年から50年未満の期間で短期的に土地を利用できる点です。借地人が期間限定で土地を利用し、終了時には土地を返還することを前提に事業を展開するため、資金効率の良い事業運営が可能となります。

また、土地購入の初期費用が不要で、資金を建物や事業運営に集中させることができます。これにより、比較的低コストで事業を開始できます。事業が成功した場合でも、将来の展開に合わせて柔軟に対応できるのも大きなメリットです。

2-4. 事業用定期借地権のデメリット

一方で、事業用定期借地権にはデメリットもあります。

事業用定期借地権のデメリットとして、相続税の圧縮効果が借家事業よりも低い点が挙げられます。理由として、土地の評価額が相対的に高くなるためです。

事業用定期借地権が設定された土地も、更地価格から一定の減額評価を受けますが、減額割合は以下の通りです。

「“No.4613 貸宅地の評価”． 国税庁 ． （2024-07-29）」をもとに、お家のいろはが独自に作成

減額割合は残存期間が短くなるにつれて小さくなり、相続税評価額が更地価格に近づいていきます。つまり、借地期間が進むにつれて相続税の節税効果が薄れていくということです。

相続税対策としての効果は、一般的には建物を建てて貸す借家事業の方が大きいため、相続税対策を主な目的とする場合は、借家事業の節税効果も併せて検討することをおすすめします。

また、事業が失敗した場合のリスクも考慮することが必要です。例えば、事業が予定よりも早く終了した場合、借地契約がまだ残っている間は、土地を返還する義務が生じます。

この際、建物がまだ借地上に残っている場合、建物の解体費用や処分にかかる費用が発生します。加えて、契約期間中に土地を返還する場合は、違約金が発生する恐れがある点がリスクです。

したがって、契約期間内に事業計画を確実に実行できるよう、詳細な計画を立てることや、事業が失敗した場合に備えた資金の確保や保険の加入を検討することが重要です。

2-5.建物譲渡特約付借地権のメリット

建物譲渡特約付借地権のメリットは以下のとおりです。

建物譲渡特約付借地権の大きなメリットは、契約期間が終了した際に建物を地主に譲渡できる点です。これにより、借地人は契約終了後に建物の処分や解体費用の負担を避けることができます。

例えば、建物が老朽化して解体コストがかかる状況でも、地主に譲渡することでその費用を回避できるのです。

さらに、契約期間中は土地と建物を一体として管理できるため、事業計画を長期的に立てる際に有利です。契約期間中に建物を改修したり、設備を追加したりして資産価値を高めることができるほか、契約終了時に譲渡する建物の価値を最大限に引き上げることも可能です。

契約終了後に譲渡される建物が高価値のままであれば、地主との契約交渉も有利に進められるでしょう。

2-6.建物譲渡特約付借地権のデメリット

建物譲渡特約付借地権のデメリットは以下のとおりです。

契約終了時に建物を地主に譲渡する義務があるため、自身の資産として維持できません。契約期間が終了すると、事業者は建物の所有権を失うことになります。

例えば、事業が成功し、建物が高い収益を生む施設になったとしても、契約終了後には建物を地主に譲渡しなければならず、将来的な収益源としての利用が制約されます。

また、最低でも30年以上の長期契約が基本となるため、短期間での事業展開や投資回収を考えている場合には適していません。例えば、30年以上の契約期間中に、当初は需要が高かった商業施設やオフィスビルが市場の変化によって収益が減少した場合、借地人は契約に縛られているため、簡単に事業計画を変更できないのです。

借地権付き建物について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

借地権付き建物とは？メリット・デメリット、よくあるトラブルや売却方法も

借地権付き建物とは、借りた土地の上に所有している建物のことです。 借

3.定期借地権付きマンション

定期借地権付きマンションとは、マンションが建つ土地が定期借地権契約で借りられている物件のことです。マンションの購入価格が低く設定されているため、初期費用を抑えたい人に適しています。

例えば、東京都内の一般的なマンション価格が7,000万円である場合、定期借地権付きマンションは5,000万円程度になることがあります。定期借地権付きマンションは、初期費用を抑えつつ都市部に住みたい人にとって魅力的な選択肢といえるでしょう。

3-1.定期借地権付きマンションと一般マンションの比較

定期借地権付きマンションと一般マンションを比較した表は、以下のとおりです。

「‟10．住宅購入者の視点 . （1）定期借住宅のメリット” . 国土交通省 . （2024-08-05）」をもとに、お家のいろはが独自に作成

定期借地権付きマンションは、購入価格が安く初期費用を抑えられる反面、契約期間終了後に土地を返還する義務があり、売却を視野に入れるにしても将来的な資産価値には不安が残ります。

また、毎月の地代が発生するうえに、解体費用や修繕費用などが追加で必要となり、積立金も高めに設定されることが多いです。

しかし、解体費用や修繕費用は経費として計上することができるため、所得税の節税につながります。

3-2.定期借地権付きマンションは売却できる

定期借地権付きマンションは売却することが可能です。しかし、残りの借地期間が短くなるほど売却が難しくなる可能性が高いです。

理由として、購入希望者が将来的な土地返還のリスクを考慮し、借地期間が残り少ない物件を避ける傾向があるためです。

例えば、定期借地権付きマンションの契約期間が残り10年を切った場合、買い手が見つかりにくくなることがあります。

また、売却価格は一般的なマンションに比べて低く設定されることが多いため、予想される「売値」を事前に確認することが重要です。

定期借地権付きマンションを売却する際には、契約期間や市場の動向を十分に考慮し、適切なタイミングで売却を検討することが必要です。

まとめ

定期借地権は、長期間にわたって土地を借りることで事業や生活の基盤を安定させられる一方、契約終了後に土地を返還する義務があります。

「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」のそれぞれのメリットとデメリットを理解し、事業や資産運用に役立てましょう。

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