借地権付き建物とは、借りた土地の上に所有している建物のことです。

借地権付き建物を売却する場合、購入者のメリット・デメリットのほか、所有するうえでの負担などを理解したうえで進める必要があるでしょう。

本記事では、借地権付き建物の特徴を踏まえて、実際の売却方法について解説します。

1.借地権付き建物とは？

借地権付き建物は、土地所有者（以下「地主」）から土地を借り、建物を所有する形態です。

建物の所有を目的として土地を借りる権利を借地権といい（借地借家法第2条1）、通常、土地を利用する対価として、毎月土地の賃借料（以下「地代」）を支払います。

不動産ポータルサイトや物件チラシのなかで、「土地の権利が借地権」となっているものが借地権付きの建物で、一般的な、土地、建物とも所有権である不動産と比べ流通は少ない傾向です。

借地権には、地上権設定契約に基づく「地上権」と賃貸借契約に基づく「賃借権」があります。地上権は、地主の承諾なく借地権を譲渡できるなど借地人にとって強い権利であるため、借地権の多くは賃借権に基づいています。

また、借地権には、契約締結の時期に応じて、旧借地法に基づく旧法借地権と現在の借地借家法に基づく普通借地権、定期借地権があります。

借地権の種類については、詳しくは以下の記事をご覧ください。

借地権とは？特徴やメリット・デメリット、種類などをわかりやすく解説

土地を借りて建物が建てられる借地権には、売却や更新、権利の存続期間に法

2.借地権付き建物のメリット

土地を所有しない借地権付き建物には、メリットとデメリットがあります。ここではメリットについて解説します。

2-1.購入価格が安い

借地権付き建物は、土地ごと購入し所有権を得る場合と比べて購入価格が安い傾向にあります。

人気エリアや駅近などの好立地の場所に土地、建物を購入したいと思っても、地価が高く、購入資金を準備することが難しいケースがあるでしょう。

その点、借地権付き建物の場合は、価格を抑えやすく、好立地の場所であっても購入しやすいといえます。

2-2.税金を抑えられる

借地権付き建物は、土地を所有しないため、固定資産税・都市計画税の負担は建物だけです。購入後にかかる税金の負担が少なく済む点はメリットといえます。

2-3.長期にわたり借りることができる

普通借地権の契約期間は30年以上で、土地上に建物があれば、地主に契約を更新しない正当な事由がない限り、契約を更新することが可能です。

また、定期借地権については、原則として契約の更新はありませんが、存続期間は一般定期借地権の場合、50年以上と普通借地権と比べ長期間となっています。

設定する借地権の種類によって契約期間や更新できる期間は異なりますが、長期的な視点で生活や事業のベースとして土地を借りられる点はメリットといえます。

加えて借地権について規定する借地借家法は、民法に規定される賃貸借より優先的に適用され、土地を借りる借地人の権利を保護するための法律になっています。

借地人に土地の所有権はないとはいえ、長く安定的に住み続けることを前提とした仕組みなのです。

3.借地権付き建物のデメリット

一方で、借地権付き建物にはデメリットもあります。

3-1.地代を毎月支払う必要がある

借地権付き建物では、土地の固定資産税などの負担がない一方、毎月の地代を支払う必要があります。

地代を算出するには、固定資産税や周辺の取引事例を元に算出するなどいくつか方法がありますが、固定資産税から算出する場合、住宅地の場合で固定資産税・都市計画税の3～5倍が目安です。

また、長期間にわたる借地契約の期間中に、土地周辺地域の再開発などで地価が上昇すれば、地代が上がる可能性もあります。

3-2.住宅ローンの審査に通らないことがある

住宅ローン借り入れにおける金融機関の審査では、契約者の返済能力だけでなく担保となる土地、建物の評価が審査対象です。

借地権付き建物は、土地の権利が所有権ではなく借地権である分、担保評価は下がります。

金融機関としては、住宅ローン返済期間中に、借地人が毎月の地代が支払えなくなった場合に、契約解除によって借地権を失うリスクも考えなければならないためです。

したがって、借地権付き建物では住宅ローンの審査に通らない、あるいは希望する金額の借り入れが難しいことがあります。

3-3.売却やリフォームに地主の承諾が必要

借地権付き建物の売却の場合、建物と借地権をセットで売却することになります。

借地権には「地上権」と「賃借権」があり、地上権であれば借地人は地主の許可なく借地権の譲渡が可能です。

一方、賃借権の場合は賃貸人（地主）の承諾が必要となります（民法第612条1項）。

賃借権は賃貸人と賃借人の信頼関係の上に契約（賃貸借契約）を交わしているため、賃借権を譲渡する場合も借地人の一存では決定できないのです。

また、借地契約にあたって、地主の承諾なく建物の増築や建て替えを禁止する「増改築禁止特約」が設けられることがあります。

これは、一部の建て替えや増築が借地権の存続期間に影響すると考えられるためです。建物を維持管理するためのリフォームは基本的に自由にできますが、外壁を作り変えるなどの大規模な修繕工事となると地主の承諾が必要となる場合があります。

4.借地権付き建物のトラブルと対処法

地主から長期間土地を借りて建物を所有する借地権付き建物では、契約期間中、さまざまなトラブルが生じることもあります。ここでは、借地権付き建物のトラブルについて、対処法を含めて解説します。

4-1.地代のトラブル

借地権を設定する際、賃貸借契約においてあらかじめ地代を定めます。しかし契約期間の途中で地代の値上げを求められ、トラブルとなる場合があります。

なお、借地借家法では、地主、借地人それぞれが地代の増減額を請求することができると定めています（借地借家法第11条）。

長期間の契約が前提となる借地権では、経済環境の変化や再開発などにより地価が上昇し、近隣の地代と比べて相当ではなくなった際、地主から地代の値上げを求められる場合があります。

地代の値上げをするには、地主と借地人の合意が必要ですが、交渉がスムーズに運ばないとトラブルとなってしまいます。

また将来、建物を増改築したり、売却したりする際に地主の承諾が必要となるため、地主との関係を悪くしたくないために交渉が難しい場合もあるでしょう。

このようなトラブルを極力避けるためには、借地契約において、あらかじめ一定期間は地代を増額しない旨の特約を設けておく方法があります。

地代の増額を請求された場合、まずは当初交わした契約書を確認しましょう。

4-2.更新のトラブル

借地借家法では、普通借地権の契約期間を30年以上とし、その後、当事者間で契約を更新する場合、初回の更新では20年、2回目以降は10年間以上の期間を定めることができます（借地借家法第3条・第4条）。その際、更新料でトラブルとなることがあります。

更新料については、法律上義務付けられていません。そのため、契約内容に更新料の規定がある場合や過去に更新料を支払い、双方に更新料についての合意がある場合などを除いて、更新料を支払う必要はありません。

ただし、契約は口頭でも成立するため、口約束で合意した場合に、支払い義務や金額についてトラブルが生じるケースがあります。

また、契約を更新することで新たに地主の土地利用を長期間制限することもあり、地主との良好な関係を維持するために、取引慣行として更新料を支払わざるを得ないケースもあるでしょう。

したがって、更新料に関するトラブルを防ぐためには、契約時に更新料の支払い義務や金額、支払う時期などについてしっかりと取り決めておくことが大切です。

4-3.立ち退きのトラブル

借地権の存続期間中であるにもかかわらず、地主から立ち退きを迫られることでトラブルとなる場合があります。

例えば、地主が亡くなり相続が発生した場合に、新たに土地所有者となった相続人から立ち退きを求められるようなケースです。

ただし、借地人に立ち退きを求めるには正当な事由が必要であり、単に土地を有効活用したいというだけでは認められません。

一方、借地人が地代を支払わない、あるいは契約内容に反する土地の利用の仕方を続けているといったケースは、正当な事由に該当し、賃貸借契約を解除できます。

なお、正当な事由にあたるかは、地主と借地人が土地を必要とする事情やこれまでの賃貸借契約の経過、立ち退き料などを総合的に考慮して判断されます。

5.借地権付き建物を売却する方法

借地権付きの建物を売却するとき、建物と借地権をセットで売却するケースや借地権のみを売却するケースなど、状況に応じていくつかの方法が考えられます。

借地権付き建物の売却について詳しく知りたい方は以下記事も併せてご覧ください。

借地権付き建物を売却する5つの方法！売却までの流れと成功させるコツ

借地権付き建物の売却では、地主の承諾を得るための交渉が必要になるなど、

5-1.借地権を地主に売る

借地権を地主に売却することで、借地人側の借地権は消滅します。地主にとっては何も制限がない完全な土地所有権を取り戻すことができるため、メリットの大きい方法です。

土地を自由に利用することもでき、また売却するとしても、借地権の負担がついた土地より資産価値が上がるため高く売却できます。

一方、借地人にとっても、借地権を第三者に売却する際に必要な地主の承諾や譲渡承諾料が不要となる点はメリットといえます。

ただし、借地権のみを売却する場合の建物の解体費用は、基本的に借地人が負担しなければならない点に注意が必要です。

なお、地主に借地権を買い取る義務はありません。そのため、地主にもメリットがある方法ですが、双方が譲渡価格や契約条件に合意できなければ交渉が難航するケースもあります。

5-2.借地権を第三者に売る

借地権を一般の個人や不動産会社などの第三者に売却する方法です。

借地権を第三者に売却する場合、地主の承諾が必要です。したがって、売却にあたり、仲介不動産会社を含めて、地主と交渉し、売却の承諾を得ることが必要です。

このとき法律上の義務ではありませんが、一般的に借地権を譲渡する（借地人の名義が変わる）承諾を得るために、借地権価格の10％程度の譲渡承諾料を支払います。

また、一般の買主に売却する場合、借地権付きの建物は住宅ローン審査が厳しくなりやすいこともあり、売却が難航することも考えられます。

そのため、不動産会社への売却も一つの選択肢となります。借地権の取引に慣れた不動産会社であれば、地主の承諾についても、実績や経験を踏まえた提案や交渉が期待でき、個人よりスムーズに売却を進められる可能性があります。

さらに不動産会社の買取であれば、売主が負う売買契約上の契約不適合責任が免責になったり、建物の状態が悪くても現況のまま売却できたりする点で借地人にもメリットがあります。

5-3.等価交換した後に売る

借地人が所有する借地権と地主の底地を等価交換した後に売却する方法です。

等価交換とは、同じ価値のものを交換することです。借地権付きの土地には、地主の土地に対する所有権である「底地」と、借地人が所有する「借地権」が存在します。

土地を「低地」「借地権」の価値に応じて分割し、それぞれの完全所有権を取得することを「等価交換」と呼びます。

例えば、借地権のついた100坪の土地について、地主の底地と借地人の借地権の価値が同じだとします。

このとき、地主が所有する底地の50坪と借地人が所有する50坪の借地権を等価交換することで、それぞれが残りの50坪の土地について完全な所有権を取得できます。

等価交換後、借地人は完全な所有権の土地として売却できるため、売りやすくなるうえ売却価格も高くなる可能性があります。

ただし等価交換は、地主と交渉し交換比率など合意することが前提です。また、土地を分筆するための測量などが必要なため、手間と時間がかかる点には注意が必要です。

土地を分割することによって資産価値が大きく減少する場合などは難しくなるでしょう。

このように借地権付き建物に売却しやすくするコツもありますが、専門的な知識が必要とされる場面も少なくありません。

したがって、借地権の取り扱い実績が豊富な不動産会社に依頼すると安心でしょう。

不動産会社によって査定価格が異なることも珍しくありません。そのため、複数の不動産会社を比較して適正な売却価格を見極めながら進めることが大切です。

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まとめ

借地権付き建物は、土地を自ら所有する場合と異なり、地主から土地を借りて建物を所有する形態です。

所有権と比べると資産価値が低いため、売却時の価格が安くなる傾向があるほか、借地契約の期間中に地代がかかったり、大規模修繕をする場合に地主の承諾が必要になったり、制約があります。

借地権付き建物を第三者に売却するには、地主の承諾を得る必要があります。また、一般の第三者に売却するとしても、資産価値が低いため、住宅ローンが組みづらいこともあるでしょう。

そのため、状況に応じて地主や不動産会社に買い取ってもらう方法や地主の協力のもと等価交換したうえで売却を考えることが必要です。