不動産を親族などに譲り渡す際、相続のほかに「生前贈与」という選択肢があります。相続と生前贈与では、どのように異なるのでしょうか。

この記事では、不動産を生前贈与するメリット・デメリット、贈与税・相続税に関連する特例、注意点などについて解説します。

1.不動産の生前贈与のメリット・デメリット

不動産を生前贈与するメリット・デメリットについて解説します。

1-1.不動産の生前贈与のメリット

生前贈与は、贈与者の望むタイミングと相手に、財産を確実に移転することができます。相続でも遺言で遺産分割方法を指定できますが、相続人全員で行う遺産分割協議によって変更される可能性があるため、確実とはいえないのです。

また、賃貸マンションのような収益物件を相続する場合、贈与者が亡くなるまでに得た家賃収入は相続財産として増えるため、相続時の課税対象となる財産も大きくなります。

しかし、賃貸マンションを生前贈与すれば家賃収入は贈与された方の収入になります。相続財産を減らし相続税の負担を抑え、相続税対策の貯蓄に充てることも可能です。

相続税は相続発生時点の評価額に対して課税されます。

そのため将来、土地周辺の再開発などで不動産の資産価値の上昇が見込まれる場合も生前贈与することで税負担を減らせる可能性があります。

1-2.不動産の生前贈与のデメリット

デメリットは不動産の生前贈与を行う際に発生する贈与税の税率が、相続税より高く設定されている点です。

例えば、評価額が3,000万円の場合、相続税には「3,000万円+法定相続人×600万円」の基礎控除額があるため相続税はかかりませんが、贈与税は50％の税率で課税されます。

また相続税では、一定の要件を満たすことで「相続した事業用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地の特例）」が活用できます。

小規模宅地の特例は、被相続人（亡くなった方）が居住用や事業用などに使っていた土地の評価額を最大80％減額できるもので、被相続人が亡くなった時点で所有していた土地に適用されるため、生前贈与した土地には使えません。

したがって、特例の条件を満たす土地の場合、生前贈与よりも相続のほうが、税負担が軽くなる可能性が高いといえます。

2.不動産の生前贈与をするときの必要書類・手続き

不動産を生前贈与するときの必要書類と手続きについて解説します。以下、贈与する方を「贈与者」、贈与される方を「受贈者」とします。

2-1.必要書類

不動産を生前贈与するための必要書類は以下のとおりです。

贈与は、贈与者が無償で資産を譲り渡す意思表示をし、受贈者が承諾することによって成立する契約です。

贈与契約書がなくても贈与契約は成立しますが、相続発生時に他の相続人や税務署に贈与の事実を証明するためには、書面での作成が必須といえるでしょう。

贈与契約書を作成する際、次の点を必ず入れましょう。

贈与契約書への署名は贈与者・受贈者自身が行い、実印を押印し印鑑証明書を添付しておくと安心です。それぞれが保管できるように2通作成しましょう。

2-2.手続きの流れ

不動産を生前贈与する流れは次のとおりです。

1. 贈与契約書の作成・締結
2. 贈与者から受贈者へ不動産の引き渡し
3. 不動産の名義変更（所有権移転登記）
4. 贈与税の申告・納税

生前贈与では、贈与契約書を作成し、それを登記原因証明情報として贈与者から受贈者へ所有権移転登記する流れとなります。

名義変更は、法律上義務づけられていませんが、登記することで後から不動産を取得した第三者にも権利を主張できます。

また原則として、受贈者が贈与を受けた年の翌年2月15日から3月15日までに申告と納税をする必要があります。

3.不動産を生前贈与する際にかかる税金と計算方法

不動産を生前贈与する際には、贈与税のほかに不動産取得税と登録免許税がかかります。それぞれの計算方法について解説します。

3-1.不動産取得税の計算方法

不動産取得税は、不動産を購入・新築したときや贈与を受けた場合など、不動産を取得した際にかかる税金です。

不動産取得税の計算方法は次のとおりです。

不動産の評価額は時価ではなく、固定資産税評価額になります。

固定資産税評価額は、固定資産税を算出する基準となる価格で、毎年4～6月に送られる課税明細書に記載されているほか、市区町村の固定資産課税台帳で確認が可能です。

また、土地および居住用の建物については、税率が2027年（令和9年）3月31日まで3％に軽減されます。

3-2.登録免許税の計算方法

登録免許税は、不動産の名義変更にかかる税金です。贈与における登録免許税の計算方法は次のとおりです。

不動産の評価額は、固定資産税評価額になります。

3-3.贈与税の計算方法

贈与税は、毎年1月1日から12月31日までの贈与額から基礎控除額110万円を控除することができます。控除額を差し引いた後の課税価格に税率をかけることで、贈与税を算出します。

贈与税を算出する際の不動産の価格は、時価ではなく土地は相続税評価額、建物は固定資産税評価額です。

贈与税の計算方法は、一般贈与と特例贈与の場合で異なります。

特例贈与は、18歳以上の受贈者が父母や祖父母など直系尊属から贈与を受けた場合に適用され、それ以外の夫婦間や兄弟間の贈与などは一般贈与となります。

特例贈与は一般贈与より贈与税額が低くなるように設定されており、それぞれの税率は以下のとおりです。

出典：“No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）”. 国税庁. （参照2024-07-05）をもとに、お家のいろはが独自に作成

例えば、親から子へ1,500万円の贈与があった場合（特例贈与）の贈与税は次のように計算します。

基礎控除後の課税価格が1,390万円のため、税率は40％、控除額は190万円となります。

4.不動産の贈与税を軽減する制度

生前贈与したときの贈与税を軽減する制度について解説します。

4-1.相続時精算課税は暦年贈与と併用できない

通常、贈与税の課税方法は、毎年1月1日から12月31日までに受けた贈与から基礎控除額110万円を差し引いた額に、応じた税率をかけて贈与税を納付する「暦年課税制度」です。

しかし一定の要件を満たすことで「相続時精算課税制度」に切り替えることができます。

相続時精算課税制度は、祖父母や親の財産を次世代にスムーズに移行させるための制度であり、受贈者は贈与税の負担を軽減しながら資産を承継できます。

原則60歳以上の父母または祖父母が、18歳以上の子または孫などに財産を生前贈与した場合、毎年の基礎控除額に加え、累計で限度額2,500万円まで贈与税が非課税となります。非課税枠を超えた贈与分は、一律20％の税率です。

受贈者は贈与者が亡くなった時に、基礎控除額を除く贈与額の累計を相続財産に加算して相続税を計算し、すでに支払った贈与税額がある場合、それを差し引いて相続税を納付します。

ただし、相続時精算課税制度を選択した場合、その贈与者からの贈与については暦年課税制度に戻したり、併用したりすることはできません。

2024年1月から、相続時精算課税制度に毎年110万円の基礎控除額が加わりました（下図参照）。

出典：“No.4103 相続時精算課税の選択”. 国税庁. （参照2024-07-05）をもとに、お家のいろはが独自に作成

4-2.配偶者控除は暦年贈与と併用できる

婚姻関係が20年を超える夫婦間で居住用不動産もしくはその取得資金の贈与があった場合、最大2,000万円まで控除（配偶者控除）を受けることができます。

配偶者控除は暦年課税と併用できるため、2,110万円まで非課税にできます。

ただし、受贈者は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与された不動産に実際に住み、その後も引き続き住む見込みであることが必要です。

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5.不動産を生前贈与する際の注意点

不動産の生前贈与をする際の主な注意点について詳しく紹介します。

5-1.定期贈与と見なされる恐れがある

毎年、基礎控除額110万円の範囲内で、100万円ずつ10年間贈与した場合、原則的には贈与税の負担なく1,000万円を贈与できます。

不動産を生前贈与する場合も、基礎控除額の範囲内で不動産の持分を分割し、毎年贈与することで最終的に不動産全体の所有権を受贈者に移転することが可能です。

ただし、これが「定期贈与」と判断されると贈与税がかかるため注意が必要です。

5-2.相続開始前の3年以内の贈与に注意

生前贈与するメリットは、相続財産を減らし相続税の負担を減らせる点にありますが、相続開始前の3年以内に行われた贈与は、相続税の対象となる点に注意しなければなりません。

さらに、2024年（令和6年）1月1日以降に贈与される財産については、この期間が順次延長され最終的に7年まで延長されることが決まっています。

これは相続税対策としてのかけこみ贈与に対する制度といえます。ただし、すべての贈与財産が対象となるわけではありません。

5-3.登録免許税の税率が高い

相続時の名義変更にかかる登録免許税の税率は0.4％であるのに対し、贈与時の税率は2％と高くなっています。

また、贈与の場合、受贈者には不動産取得税がかかりますが、相続で不動産を承継する場合はかかりません。

このように生前贈与で不動産の所有権を移転する場合、相続と比べてかかる諸費用もある点に注意が必要です。

5-4.親子間の贈与でも贈与契約書の作成は必須

親子間の贈与であっても贈与契約書は必ず作成しましょう。贈与は、贈与する側の意思表示と贈与を受ける側の意思が一致して成立する契約です。

贈与される側は、贈与税のほか固定資産税や維持管理などの負担を考えて、贈与を受けるか判断するケースもあるでしょう。

一方だけが贈与した、あるいは贈与されたという認識だけで、実際は贈与が成立していなかったなどの事態にならないよう必ず贈与契約書を作成してください。

そのような場合、不動産を売却し現金化することで贈与の手間を省くことも可能です。不動産を売却する場合、複数の不動産会社を比較し信頼できる会社に依頼することがポイントとなります。

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まとめ

不動産の生前贈与は、贈与者の好きなタイミングで希望する相手に財産を移転することができます。

ただし、贈与税は相続税と比べ税率が高く、名義変更する際の登録免許税や不動産取得税の有無も異なります。

また、贈与税には110万円の基礎控除額のほか居住用財産の配偶者控除が適用できる一方、相続税のような基礎控除や小規模宅地の特例は活用できません。

このように、同じ財産の移転といっても、生前贈与と相続では税制や適用できる特例に違いがあります。

そのため、贈与するタイミングや将来の不動産価格の見通しなども含めて、慎重に判断することが大切です。