「戸建てを売却したいけれど、どういう手順で行えばいいかわからない」
「思い入れのある戸建て、できれば高く売りたいけれど、どうしたらいい？」
とお悩みではないでしょうか。

近年、土地価格の上昇が続いており、戸建てが高く売却しやすくなっています。以前は、戸建て住宅は売却すると価格が購入時よりも大きく下落していることが当たり前でしたが、最近では戸建ての築年数やエリアによっては、購入時よりも値段が上がった状態で売却できている事例もあります。一方で、地方ではなかなか売却できない戸建ても存在するのが実情です。このような中、国の政策も戸建てを売りやすくなるように新たな取組を開始しています。

この記事では、戸建ての売却について詳しく解説していきます。最後までお読みいただき、戸建ての売却に役立てていただけると幸いです。

家の売却について基礎から詳しく知りたい方は『家を売る方法』もご覧ください。

1.戸建て売却の流れ

戸建て売却は以下のような流れで進んでいきます。ここでは戸建て売却の流れと概要、必要な期間について説明します。

1-1.戸建て売却の手順

(1)資料の確認、要望整理など事前準備
不動産売却に必要な資料を確認し、準備します。売主、不動産の権利、建物に関する書類などさまざまな書類が必要です。

(2)査定依頼
書類の準備ができたら不動産会社に価格査定を依頼し、資金計画を立てます。無料査定を行っている不動産会社は多数ありますので、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。国土交通省の土地総合情報システムなどを活用して、自分でもある程度の相場を調べておくことも大切です。

査定依頼の際は、複数社にまとめて査定依頼ができる不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）の利用がおすすめです。

(3)媒介契約・売却活動スタート
不動産会社から提示された査定価格、自分で調べた情報をもとに、媒介契約する不動産仲介会社を選びます。不動産売買は長期にわたる大きな契約ですので、サポートしてくれる仲介会社の応対や誠実さも、選ぶ際には重要です。

不動産会社が決まると、インスペクション（建物状況調査）のあっせんを受けます。スムーズな戸建て売却に活かせる調査なので、売り出し前に売主負担で実施しておくことをおすすめします。

売却活動が開始すると内観が始まります。売却期間中はいつでも内観ができるよう、不要なものを捨てたり片付けたり、普段から家をスッキリとさせておくとよいでしょう。

(4)売買契約・引き渡し
契約が決まれば買主に不動産を引き渡し、確定申告に備えます。

1-2.戸建て売却に必要な期間

戸建ての売却にはさまざまな準備や手続きがあり、売り出しから売却完了までおおよそ6ヶ月かかります。

売却までの期間に余裕をもって売り出さないと、買主から交渉されたときに大幅な値下げをすることになり損をしてしまうかもしれません。高く売るためにも、余裕をもって計画を立てておくとよいでしょう。

2.戸建て売却に必要な書類の確認

戸建てを売却する場合、最初に書類を確認しましょう。ここでは戸建て売却に必要な書類を示します。

2-1.買主へ引き渡す書類

買主へは以下の書類を引渡します。主に土地の境界関係資料と建物の新築時に施行者から受領した書類になります。土地の「境界確認書」と建物の「検査済証」は特に重要な書類です。

買主へ引き継ぐ書類は、必ずしも全て揃っていないと売却できないわけではありませんが、買主へ引き渡せた方が望ましい書類といえます。これらの書類は、不動産会社からも存在の有無を確認されます。きちんと保管されているか、確認することから始めましょう。

2-2.税金計算に必要な書類

売却には直接関係ありませんが、売却後の税金を計算するために、売る予定の物件の「購入当時の売買契約書」が必要となってきます。

戸建てを売却すると、通常は、売却した翌年の3月15日までに確定申告を行います。売却後も、購入当時の売買契約書については、確定申告における譲渡所得の計算で必要となりますので、捨てずにしっかりと保管するようにして下さい。

戸建てを売却すると、以下に示す譲渡所得を計算する必要があります。

• 譲渡価額：売却額です。
• 譲渡費用：これから行う売却に要する費用です。仲介手数料などが譲渡費用に該当します。
• 取得費：購入当時の売買契約書から計算した額になります。

具体的には、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除した額です。
購入当時の売買契約書は、確定申告の計算根拠で必要となってきますので、保管されているかどうか確認するようにしましょう。

3.戸建て売却時に必要な査定とは

この章では戸建て売却で最初に行う「査定」について解説します。

3-1.査定で分かる2つのこと

売却前の査定によって、「適切な資金計画」と「適切な売値」の2つが分かるようになります。

査定とは「売却できそうな価格」を不動産仲介会社などに算出してもらうことで、売却価格を保証するものではありません。

査定価格は「すぐに売れる、確実な価格」ではなく、「一定の期間（3ヶ月程度）販売活動を行って、売れるであろう価格」として見積もられています。近隣、類似物件の相場、売却物件の特徴や不動産市況を加味して算出されます。

具体的には、築年数や間取り、競合物件の数、人気のあるエリア・物件のタイプかどうかなどを、相場と照らし合わせて総合的に判断します。

3-1-1.資金計画を立てることができる

戸建ての売却では、売却予想価格を知ることがとても重要です。

理由として、住宅ローンが残っている物件は、売却したお金などで住宅ローンを返済しないと戸建てを売ることができません。そのため、住宅ローンが残っているならば、売却額と住宅ローン残債を比較し、返済できるかどうかを確認する必要があります。

一括返済が難しいようであれば、貯金等によって残りの残債を返済します。

また、買い替えを検討する人は、売却によって次の物件のための頭金がいくらくらいになりそうか、知っておくことも重要です。確保できる頭金によって、次に購入できる物件の金額も決まってきます。

住宅ローンの返済や、次の物件のための頭金確保等、売却ではお金に関する資金計画をしっかりと立てる必要があります。査定を依頼することにより、具体的な資金計画に役立てるようにして下さい。

3-1-2.適切な売値を設定することができる

戸建ての売却では売値の設定がとても重要です。よい物件であっても、高過ぎる値段設定では、なかなか売却できません。

一方で、低過ぎる値段設定でも、損をして売却することになります。戸建てを高く売るためには、査定相場価格のやや高めくらいの値段設定で売ることがコツになります。査定を依頼し、適切な売値設定に役立てるようにして下さい。

3-2.査定の依頼方法

査定を行うことによって、「適切な資金計画」を立てられ、「適切な売値」を設定できますが、査定の取り方にはコツがあります。

不動産会社と一口にいっても、その特徴は異なります。例えばＡ社はマンションの売却がメイン、Ｂ社は賃貸が専門、Ｃ社は戸建て売却が得意というように、各社で特色があり、同じ物件の査定を依頼しても、その金額にはバラつきが生じます。戸建て物件をできるだけ高く売却するのであれば、戸建て売却に強い不動産会社に査定を依頼する必要があります。

戸建て売却に強い不動産会社に査定を依頼するには、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスが便利です。

「不動産売却 HOME4U」では、売却予定物件があるエリアにおいて、戸建ての売却に強い不動産会社に無料で査定を依頼することができます。自分で戸建ての売却に強い不動産会社を探し、いちいち査定を依頼するよりも遥に便利ですので、査定は「不動産売却 HOME4U」のご利用をおすすめします。

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4.戸建て売却にかかる費用の確認

戸建て売却時にかかる費用でもっとも大きな割合を占めるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。売却価格が400万円以上の場合、仲介手数料は（売却額×3％＋6万円）＋消費税が上限として設けられており、売却価格により変動します。

それ以外にも、ハウスクリーニング代、住宅ローン完済時の抵当権抹消費用、売却手続きに必要な登記費用などがあります。また、必要に応じて測量や廃棄物処理費、引っ越し費用などがかかります。

5.戸建て売却にかかる税金の確認

戸建て売却には、売買契約時に「印紙税」、売却後の確定申告時に「所得税」、確定申告後の「住民税」がかかります。

(1)印紙税
印紙税は契約書や領収書発行時に課税される税金で、契約価格によって金額が異なります。売主と買主が1通ずつ所有するのが一般的です。また、「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負について契約書」に係る印紙税の軽減措置について、令和4年3月31日まで延長されています。

出典：国税庁「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について」

(2)譲渡所得にかかる「所得税」と「住民税」
不動産を売って得た利益を譲渡所得といいます。譲渡所得には、所得税と住民税がかかります（総称して「譲渡所得税」と呼ばれることもあります）。

譲渡所得にかかる税金は、不動産の所有期間が5年を超えているかどうかで税率が異なります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得税率となり、5年以上の場合は長期譲渡所得となります。

6.戸建ての売却時には契約不適合責任の理解が大事

戸建ての売却では契約不適合責任の理解が特に重要です。この章では契約不適合責任について解説します。

6-1.契約不適合責任とは

契約不適合責任は、改正民法により新たに盛り込まれた内容です。契約不適合とは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことを意味します。契約不適合責任は、改正前民法では瑕疵(カシ)担保責任とされていました。

戸建ては木造であるため、躯体が老朽化しやすく、中古物件だと何らかの問題を抱えていると思われがちです。売主が、売却する物件になんらかの問題があることを知っていながら買主に告知しなかった場合には、売主は契約の内容に適合しないものを引き渡したとして、契約不適合責任を免れないことになっています。売主が知っている問題点に関しては、必ず全て事前に告知するようにしてください。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い｜民法改正で売主の注意点は？

6-2.住宅瑕疵担保責任保険に加入する

出典:一般社団法人　住宅瑕疵担保責任保険協会

住宅瑕疵担保責任保険(以下、「瑕疵担保保険」と略)という便利な保険があります。瑕疵担保保険は、買主が瑕疵を発見した場合、その修繕費用を保証金でカバーできます。保証期間は1年または5年です。

売主が保険に加入して、売却しても構いません。もし売主が瑕疵担保保険に加入していれば、買主としてはかなり安心でき、購入しやすくなります。

保険料は建物規模や保険内容によって異なります。100平米～125平米未満の建物であれば、保証期間1年・保証金額500万円で4.0～4.5万円、保証期間5年・保証金額1,000万円なら6.5万円前後となります（HOME4U調べ）。

なお、瑕疵担保保険に加入している物件は、不動産取得税や登録免許税の軽減が受けられる要件となっています。また、買主が住宅ローン控除を使うことができるため、買主にとっては、瑕疵の保証以外にも、税金面でも優遇を受けられるというメリットがあります。

瑕疵担保保険は、戸建てを売りやすくするツールとなるため、検討してみるとよいでしょう。

7.インスペクションを活かした戸建て売却

2018年4月以降の住宅の売却では、売主は不動産会社からインスペクションのあっせんを受けることになります。インスペクションとはどのようなものなのでしょうか。この章ではインスペクションについて紹介します。

7-1.インスペクションとは

インスペクションとは建物状況調査のことです。建物の専門家により住宅の基礎や外壁等のひび割れ、雨漏りなど構造上の安全性や日常生活への支障があると考えられる劣化や性能低下の有無について、目視や計測等により行われる調査のことになります。

インスペクションは、主に柱や基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分や、外壁や開口部などの雨水の浸入を防止する部分について調査が行われます。調査をもとに、建物の物理的瑕疵がないかどうかについて、第三者による専門家（国土交通省が定める「既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士」）が実施します。

戸建ての場合、特に買主が建物の物理的瑕疵について関心が高いので、インスペクションに合格している建物は、買主が安心して購入できます。

インスペクションについては、不動産会社が売主に対して「インスペクションを受けてみませんか？」とあっせんすることが義務化されています。ただし、あくまでも「不動産会社のあっせんが義務」であり、「売主がインスペクションすることが義務」なわけではありません。インスペクションをするかしないかについては、売主の判断となります。

インスペクションを希望する場合には、不動産会社がインスペクションの検査会社を紹介してくれます。

7-2.インスペクションのメリット

インスペクションを実施すると、以下のようなメリットを受けることができます。

(1)物件に問題がないことを保証してもらえる
インスペクションは第三者の専門家による調査であるため、検査に合格することで「この戸建ては問題がない」と保証されることになります。そのため、買主へ安心感を与えることが可能になります。

(2)瑕疵担保保険に加入できる
インスペクションに合格すると、瑕疵担保保険に加入できます。インスペクションは人間でいう健康診断のようなものですので、健康診断で異常がないと判断されれば、瑕疵担保保険に加入ができるのです。

(3)早く高く売れる可能性が高まる
インスペクションを行うことで、物件が早く高く売れる可能性が高まります。

2017年3月に公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が土地・住宅に関する消費者アンケート調査を公表しています。このアンケートの中では、インスペクションの利用効果についても調査が行われており、その結果は以下の通りです。

アンケート調査によると、6割以上の人が希望価格で売れたと回答しています。また、5割以上の人は買手が早く見つかり売却がスムーズにできたとも回答しています。インスペクションを実施すると、高く早く売却できる可能性が高まることが分かります。インスペクションを上手く活用して、戸建て売却に活かしましょう。

7-3.インスペクションの費用

木造戸建て住宅のインスペクション費用は、4.5万円～6.5万円程度です。インスペクション費用は面積が大きいほど、高くなる傾向にあります。

7-4.インスペクション後に瑕疵担保保険に加入したい場合

インスペクション合格後に瑕疵担保保険に加入したい場合には、「既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士」であり、かつ「保険法人の登録検査事業者」に依頼すると、後の保険加入がスムーズになります。

以上から、インスペクションを依頼する場合には、以下の2つの条件を満たす検査会社をあっせんしてもらうようにしましょう。

7-5.購入希望者によるインスペクション

インスペクションは、買主に対してもあっせんが行われるという点がポイントです。

もし、売主側でインスペクションが行われていれば、その結果が買主に開示されます。また、売主側でインスペクションを行っていなければ、買主が希望する場合、購入前に買主の費用負担でインスペクションを行うことになります。

もし買主がインスペクションをしたいと申し出てきたら、断らないようにしてください。買主が自分で費用を投じてまでインスペクションをしたいということは、物件に相当の興味がある証拠です。それなのに、売主がインスペクションを拒めば、逆に「この物件は何か隠しごとがあるのではないか？」と疑心暗鬼になってしまいます。買主がインスペクションをしたいと申し出た際は、喜んで応じてあげるようにしましょう。

なお、買主がインスペクションをした場合、検査の結果次第では購入を見送るということもあり得ます。その際、買主が悪い結果をいいふらして風評被害を受けてしまっては売主が困ります。そのため、買主がインスペクションをしたいと申し出た場合、事前に「建物状況調査に関する合意書」を締結しておくことが重要です。

合意書の中には、以下のような守秘義務条項を入れておくことがポイントになります。

戸建ての売主は、買主がインスペクションを行う場合は悪い結果が出ることも想定し、情報漏洩がなされないように事前策を打っておきましょう。

8.戸建て売却と内覧の流れと準備

住みながら家を売却する場合、内覧対応を行います。この章では内覧について解説します。

8-1.内覧とは

戸建ての売却活動を開始すると、物件に興味のある人が実際に家の中を見に来ます。これを物件の内覧と呼びます。住みながら家を売却する場合は、売主として毎回、内覧対応をすることになります。

内覧は、まず不動産会社から内覧希望の連絡が来ます。基本的には土日に集中することが多いため、売却が決まるまでは土日が内覧対応で忙しくなると思っておいてください。土日に限らず、金曜の夜に突然、希望が入ったりすることもあります。売却期間中はいつでも内覧ができるように準備をしておくことが、楽に売却するコツとなります。

ただし、内覧はあまり気負う必要はありません。内覧に来る人は、「すごく物件が買いたい人」や、「他の物件と天秤にかけて迷っている人」、「少し条件と違うと思っているけど一応見ておきたいと思っている人」等々、物件に対する本気度がバラバラです。

あまり物件に興味が無くても、愛想のよい人は、いかにも買ってくれそうな反応をしてくれることもあります。このような人からお断りが入ると、「自分の対応が悪かったのかも」と反省する人がいますが、その必要はありません。物件を購入してくれる人は、条件が合えば購入を決断しますので、気合を入れて内覧対応をしなくても大丈夫です。

失礼のない範囲で、社会人として常識を持って接している限り、内覧対応は問題ありません。内覧は肩の力を抜いて気楽に対応するようにしましょう。

8-2.内覧の準備のポイント

売却活動を開始すると、内覧がしばらくの間続きます。内覧活動がスタートする前に、しっかりと準備しておくことをおすすめします。

内覧の準備でまず最初にやるべきことは、「ものを片付けておくこと」です。捨てる、もしくは実家に預ける、物置にしまう等々により、家の中から物を減らすようにして下さい。家の中から物がなくなると、生活感・雑然感が無くなり、家がスッキリ綺麗に見えるようになります。

物の無い状態にしておけば、内覧の前に毎回バタバタ掃除をする必要が無くなります。物が溢れかえっていると、汚らしい印象を与えてしまいますので、内覧の前に、不要なものは捨てるなどの対応をしておくことが望ましいです。

8-3.購入希望者が見ているところ

購入希望者は主に以下のような部分を見ています。

購入希望者は、事前に間取り図や写真である程度、情報を得た上で見に来ています。写真などでは分からない部分を確認にくる人も多いです。汚れがひどい場合には、内覧が本格化する前に、思い切って一度ハウスクリーニングを依頼するのもよいでしょう。

基本的には細かいところまでしっかり見られることになりますので、見られても大丈夫なように、整理整頓や最低限の清掃は、しっかりと行っておきましょう。

9.戸建て売却時の室内設備の対応

この章では、戸建て売却と設備に関し解説します。設備に関しては、売却後、トラブルになることが多いので、設備売却の考え方をしっかりと理解した上で対応するようにして下さい。

9-1.設備売却の考え方の基本

「設備」にはウォシュレットやエアコンのように取り外しができるもの、建物に定着していないものも含まれます。そのため、取り外しが可能な設備に関して、売却対象とするかしないかは、売主の方針と買主の納得によって決まります。

設備に関しては、別途売買契約書に「付帯設備表」を添付して、売却の範囲を示します。設備は非常に壊れやすいものであるため、契約不適合責任を負わないことを契約書に盛り込むことが通常です。設備の引渡に関しては、売買契約書の条文は、通常、以下のようになります。

売買契約時には、契約書の中に上記の文言が記載されていることを必ず確認するようにして下さい。

9-2.付帯設備表の書き方

戸建ての売却では、付帯設備表というものを記載します。

【付帯設備表の一例】


付帯設備表では、まず設備の「有・無」について記載します。内覧時には付けていたけれども、引渡時には取り外す設備に関しては、「撤去」の扱いとします。設備表で「有」としてものは、売却の対象となり、「無」または「撤去」と記載したものに関しては、売買対象とはなりません。また、「有」とした設備に関しては、備考欄に不具合について記載します。

例えば、コンロであれば「焦げ付き、汚れあり」、インターホンであれば「音が聞こえづらい」、物置であれば「鍵がない」等々の不具合を記載するようにして下さい。

付帯設備表は、不具合について、しっかりと書き込むことがとても重要です。不具合をしっかり開示し、認識してもらって売却する分には、後からトラブルとなることはありません。不具合を隠して売却すると、売却後に買主が「聞いていなかった」ということになり、クレームが発生する恐れがあります。

なお、売主の中には設備表を書くのが面倒で、不動産会社に設備表を書かせてしまう人がいます。不動産会社も、お客様の手間を省きたいという親切心で書いてしまう営業担当者も多いです。しかしながら、不動産会社に設備表を書かせるのは、トラブルを発生させる典型的な原因ですので、避けるようにして下さい。

不動産会社に設備表を書かせてしまうと、不動産会社は撤去しない設備だと思っていたのに、売主が引渡時に撤去してしまっていたというような事例も良くあります。少し手間ですが、付帯設備表は売主の責任としてしっかりとご自身で記載するようにして下さい。

9-3.ウォシュレットは売却時に外すべき？

戸建て売却でウォシュレットは残すべきかどうか悩むところですが、結論からすると、ウォシュレットは「撤去」しても構いません。

ウォシュレットは、付けたまま売却しても、多くの買主が購入後、新しく購入し直します。買主からすると、中古のウォシュレットは、なんとなく不衛生な感じがするため、ウォシュレットだけは新品に交換する人が多いです。そのため、売主がもし新居で今のウォシュレットを使いたいと思っているのであれば、撤去して持って行った方がよいでしょう。

自治体によっては、ウォシュレットは捨てるのにもお金がかかるため、買主も、むしろ撤去してもらった方が助かります。ウォシュレットを撤去扱いにすることに、強く抵抗を示す人は少ないので、安心してください。

むしろ、買主はウォシュレットを設置できる電源の有無を気にしています。トイレ内にコンセントの無い物件は、ウォシュレットを付けられないため、嫌がる買主は多いです。トイレ内に電源がきちんと確保されていれば、ウォシュレットは撤去していても特に問題ありません。

9-4.エアコンは売却時に外すべき？

エアコンに関しては、付いていることを望む買主は多くいます。ただし、賃貸ではエアコンが無いと借りない人は多くいますが、売却ではエアコンが無いからといって買わない人は、そう多くはいません。そのため、エアコンは撤去しても売却の障害となることは少ないです。

エアコンを外す予定の人は、最初からきちんと撤去する旨を不動産会社や購入希望者に伝えておいてください。一番やってはいけないことが、不動産会社に付帯設備表を書かせてしまい、エアコンを「有」と記載されて、引渡時に「撤去」してしまうことです。

エアコンは、「有」と書かれていると、買主は有ることを期待します。ウォシュレットは「有」と書かれていても期待値は低いのですが、エアコンは「有」と書かれていると期待値が高いため、撤去されていると買主を怒らせてしまう原因になるのです。

エアコンは、売却前に、「残すエアコン」と「撤去するエアコン」をしっかりと決めることが重要です。少なくとも、内覧前には「有」か「撤去」かを決めるようにして下さい。内覧時に、購入希望者から「エアコンって残しますか？」と聞かれる可能性がありますので、その際に、しっかりと回答できるよう準備をしておきましょう。

まとめ

いかがでしたか？この記事では、戸建ての売却の流れや注意点について解説しました。

戸建てを売却する場合の注意点は以下のとおりでした。

• 買主へ引き渡す書類や購入当時の売買契約書が揃っているか確認する。
• 査定は信頼できる不動産会社に依頼する。
• 戸建てでは買主が建物の状況を知りたがっている人が多いため、インスペクションを実施することが効果的である。
• 内覧については、モノを減らし、適度に掃除を行い、一般常識ある社会人として丁寧に対応する。土日に予定が入ることが多くなるためスケジュール管理を行う。
• 設備部分については、売却後、トラブルになることが良くあるため、設備に関する不具合はしっかりと告知した上で売却することが基本である。

準備ができたら、さっそく査定の依頼から始めてみましょう。

戸建ての査定なら「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を使うことをおススメします。「不動産売却 HOME4U」はNTTデータグループにより運営されており、全国の実績のある優良な企業が約2,300社登録されています。その中から、該当エリアで戸建て売却を得意とする不動産会社がシステムによって自動抽出される仕組みになっているので、わざわざ自分で戸建て売却が得意な不動産会社を見つける必要はありません。

あなたの戸建てが満足いく価格で売却できるよう、この記事が役立てば幸いです。

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