世田谷区のマンションを売却する人必見!高く早く売る方法

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幅広い世代から人気のある世田谷区には、魅力的な街がたくさんありますね。
世田谷区の新築マンションは高額ですから、手の届きやすい中古マンションにはかなり需要があります。

ところが!!
世田谷区のマンションであれば簡単に売却できると思われがちですが、競合物件も多いので、コツを押さえなければ高くスムーズに売却することはできないんです。

そこで、今から「世田谷区のマンションの売却で後悔しないための情報」をご紹介していきます。

今回の記事では、

  • 世田谷区の中古マンション相場
  • 中古マンションは売り時か?
  • マンションを高く、早く売る3つのコツ

について詳しくご説明します。

マンションを高く、早く売却するためのポイントは、
良い不動産会社と出会って、あなたにピッタリの媒介契約を結ぶこと」です。

この記事を読めば、その方法がわかります。

  • 良い不動産会社を簡単に見つける方法って?
  • 良い不動産会社の条件は?
  • 媒介契約ってなに?
  • どの媒介契約を選べばいいの?

これを知っているのと知らないのとでは、売却価格が数百万単位で違ってくる場合があります
マンション売却を成功させるために、ぜひポイントを押さえてくださいね。

1. 世田谷区の中古マンションの相場はどれくらい?

売却したいマンションがどれくらいの価格になりそうなのか、気になるところですね。
もちろん、正確な額は不動産会社の査定を受けてみないとわかりませんが、概算を調べることはできます。

1-1. 世田谷区の中古マンション平均相場

まず、ざっくりとした平均相場を見てみましょう。

世田谷区の平均相場情報(不動産情報サイト HOME4Uより)

マンションの築年数や立地・間取りによって単価は変わりますが、イメージは掴めるはずです。

2018年3月時点で、世田谷区では70~80平米で5,337万円ですが、隣接する杉並区だと5,135万円、大田区で4,709万円となっており、世田谷区はやはり高額な物件が多いことがわかりますね。

1-2. 周辺のマンションの成約価格の調べ方

マンションの価格が知りたい場合、不動産サイトで検索することが多いと思います。
でも、誰でも見られる「売り物件」の価格は、「売り希望価格」であることに注意が必要です。
実際には、もっと安く成約しているかもしれません。

そこで、実は、マンションの実際の取引価格(成約価格)を調べる方法があります。
国土交通省などの公的な機関が公表しているデータです。
かなり繊細な個人情報なので、番地までは載っていませんが、十分参考になるはずです。

ただし、成約価格は適正価格ばかりとは限りません。

  • 「売り急ぎ」の取引→安すぎる成約価格
  • 「買い進み」の取引→高すぎる成約価格

などが混ざっている可能性があります。
あくまで参考に留めておきましょう。

成約価格を調べられるサイトを2つご紹介します。

1-2-1. 国土交通省「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」

国土交通省 土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索
土地総合情報システム」は、取引当事者のアンケートに基づいて作成され、実際の売買価格が公表されています。

 

1-2-2. レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズは、国土交通大臣指定の「不動産流通機構」が運営・管理しているシステムです。

条件検索が使いやすいので、あなたのマンションと場所、築年数、面積などが似ている物件を探してみてくださいね。取引価格の分布図も見ることができます。


だいたいの物件相場がわかったところで、そもそも今、マンションは売り時なのでしょうか?
どうせなら高い時に売却したいですね。

次は、中古マンション市場について、見ていきましょう。

2. 今は売り時?中古マンション市場の動向

2-1. 首都圏の中古マンション市場は5年連続上昇中

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)

東日本レインズの「首都圏不動産流通市場の動向(2017)」によると、首都圏の中古マンションの成約単価は5年連続で上昇中です。平米単価は、23年ぶりの50万円台に突入しています。

中古マンションは投資として売買する人も多いですから、このような中古マンション市場全体の動きは重要です。

2-2. 首都圏の新築マンションは、バブル後最高値

不動産経済研究所によると、2017年の首都圏の新築マンション1戸当たりの平均発売価格は、前年比7.6%アップの5908万円となりました。バブル期以来、27年ぶりの高水準です。

新築マンション価格と中古マンション価格は、密接に関連しています。新築マンションの価格が上昇してくると、手が出ないユーザーが中古マンション市場に流れます。需要者が増えれば、価格が上がるというワケですね。

ですから、新築マンション市場が上昇傾向であることも、中古マンション市場を底上げしています。

2-3. 世田谷区の地価は上昇中

世田谷区は住みたい街ランキングの常連で、幅広い世代の支持を集めています。三軒茶屋、成城、下北沢、二子玉川などはブランド化しており、人気に衰えはありません。この世田谷区の人気を反映して、世田谷区の地価は上昇傾向です。

土地の値段と中古マンションの値段に関係があるの?と思うかもしれませんね。実は、中古マンションの値動きは、土地の値段にも連動しています。

最新のH29地価公示によると、世田谷区の住宅地は平均3.0%の上昇、商業地は4.5%の上昇(年率)となっています。

平成29年地価公示 区市町村別用途別対前年平均変動率表
地価の上昇傾向が続いていることも、世田谷区のマンション市場の好調を後押ししています。

まとめると、

  • 首都圏の中古マンション市場は5年連続上昇中
  • 首都圏の新築マンションは、バブル後最高値
  • 世田谷区の地価は上昇中

このような情報から、世田谷区のマンションは新築では手が届きにくい水準になっており、旺盛な中古マンション需要が期待され、中古マンション市場は強含みです。

世田谷区の中古マンションを売却するには、悪くないマーケット状況といえそうです。

まずは一安心ですね。

3. マンションを高く、早く売る3つのコツ

それでは、マンション売却で失敗しないための3つのコツをご説明します。

マンションを売却するなら、できるだけ高く、スムーズに売りたいですね。そのためには、最短時間で「良い不動産会社と出会って、あなたにピッタリの媒介契約を結ぶこと」が絶対に必要です。

最短時間で売却を進めてほしい理由は、中古マンションは築年数が少しでも浅いほうが、圧倒的に有利だからです。特に、築10年から築11年のように、区切りとなる数字の境目を超えそうな場合は、早めのアクションを心掛けてくださいね。

これからご説明する3つのコツを知っているのと知らないのとでは、売却価格が数百万単位で違ってくることもあるので、必ず押さえてくださいね。

3-1. 良い不動産会社と出会うため、複数の不動産会社に査定してもらう

不動産には、定価がありません。不動産会社によって、査定価格は数百万違うこともあります。

なぜなら、不動産会社には得意エリア、得意分野があるから。必ず複数の不動産会社の査定を受けて、査定価格を比較しましょう。

世田谷区のマンション取引を得意とする、信頼できる不動産会社に出会えるかどうかが、中古マンション売却のカギを握ります。

とはいえ、世田谷区は都心の人気エリアですから、大手不動産会社も扱っていますし、地域密着型の不動産会社も多いですね。それぞれの不動産会社のホームページを見て、世田谷区のマンション取引に精通している、しかも良心的な会社を見極めるのは困難です。

査定を頼む会社を選び出し、一社ずつ査定を頼むだけで、相当の時間を浪費してしまいます。まだ売り出してもいないのに、時間が経過してしまうのは非常にもったいないことです。

そこで、時短のために、ぜひ使っていただきたいのが、一括査定サービスの「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」です。

不動産一括査定サイト HOME4U

一括査定とは、ちょっとした空き時間に、スマホやパソコンから簡単に入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる便利なサービスです。もちろん無料で利用できます。

HOME4Uは一括査定サービスの老舗ですので、安心なポイントがたくさんあります。

  • 大手から地域密着型まで、全国900社もの不動産会社が参画している。
  • NTTデータグループが運営しているので安心して利用できる。
  • 個人情報のセキュリティも万全。
  • 日本最長の運営実績。
  • 豊富な実績がある優良な不動産会社が厳選され、悪質な不動産会社がいないか常にパトロールされている

あなたの貴重な時間を無駄にしないために、一括査定を使って、効率的に売却準備を進めましょう。

HOME4Uでは、世田谷区のマンションを得意とする最適な不動産会社をシステム側で自動的にピックアップしてくれるので、自分で不動産会社を探す必要がありません。

最大6社まで一括で査定依頼できるので、各社の査定価格や営業マンの対応力を比較できます。

すでに見込み客を抱えている不動産会社に出会えるかもしれませんし、一番高く売れそうな不動産会社を見つけることができますね。

世田谷区のマンションに強い不動産会社がリストアップされますが、もちろんお好みの会社だけを選んで査定依頼することもできます。

なるべく多くの会社の査定を受けたほうがチャンスは広がりますが、不動産会社とのやりとりが大変な場合は、3~4社の査定を受けるのがおすすめです。

大手不動産会社と、地元の小さな不動産会社など、色々なタイプの会社に査定してもらうと違いを比較しやすくなりますし、「もっと良い高く売れたかも」とか「もっと良い会社があったのに見逃した」などとあとから後悔することも避けやすくなります。

3-2. 不動産会社は査定額だけで選ばない

査定を受けたら、次に、どの不動産会社に売却を依頼するか選んでいきます。

もし中古車の買い取り査定でしたら、査定額が一番高い会社を選びますね。

でも、不動産の場合は、査定価格で不動産会社が買い取るわけではないので、査定額が一番高い不動産会社を選べばいいとは限りません。知名度だけで選ぶのもおすすめできません

査定額を手掛かりにして、「信頼できる良い不動産会社」を選びましょう

どうやって選べば良いのでしょうか?
信頼できる良い不動産会社の4つの条件についてご説明します。

【条件1】査定額の根拠が答えられる

査定額の根拠を質問してみてください。見込み客がいるとか、近くの似たマンションの成約価格がこれくらいだとか、理由が答えられるはずです。

【条件2】中古マンションの仲介実績件数が豊富

過去2年くらいの仲介実績件数を質問してみてください。マンションの仲介件数が多ければ、公告方法などのノウハウが充実しているはずです。

【条件3】販売活動の提案が明確

売り出し価格はどれくらい、折込チラシは何枚といった販売活動や、希望の価格で売れるよう具体的なプランを明確に提案してくれる会社は信頼できます。

【条件4】「この会社は信頼できる」と感じる

最後になりますが、あなたの感覚は非常に重要です。
以下の3つを手掛かりに、信頼できる不動産会社を見極めましょう。

  • 営業マンとフィーリングが合う
  • 営業マンの不動産に関する知識が豊富
  • 営業マンのフットワークが軽く、連絡がスムーズにとれる

これらの条件を満たすかどうかで、ふるいにかけて行きましょう。

3-3.「1社と(専属)専任媒介契約」または「複数社と一般媒介契約」

不動産の売却を依頼する場合、あなたと不動産会社の間で「媒介契約」を結びます。
では、ふるいにかけた結果、不動産会社は何社選べばいいのでしょう?
実は、「1社だけ選んで契約する方法」と、「複数社と契約できる方法」があります。

媒介契約には3種類あります。

  • 専属専任媒介
  • 契約専任媒介契約
  • 一般媒介契約
3つの媒介契約の違い比較表
  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか ×
できない
×
できない

できる
自分で買主を探して直接取引できるか ×
できない

できる

できる
不動産会社から受ける活動報告の頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 法令上の定めなし
不動産会社のレインズ※への登録義務 媒介契約から5日以内 媒介契約から7日以内 法令上の定めなし
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

細かい違いは色々ありますが、大きな違いは…
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」は、1社だけしか契約できません。
「一般媒介契約」は、2社以上と契約できます。

どの契約を選んでも、仲介手数料は同じですが、売買が成立したときだけ支払います。
ですので、「一般媒介契約」では、一番良い条件の買主を見つけた不動産会社だけに仲介手数料を支払います。

では、どの契約を選ぶべきなんでしょうか?

3-3-1. 1社と「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を結ぶ方法

基本的には、あなたが選んだ1社と、「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を結ぶのが有利です。

それは、不動産会社が熱心に売却活動をしてくれるから。

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」なら、他社が先に買主を見つけてしまう恐れがないので、“無駄骨に終わる”ことがありません。だから、安心して販売活動や広告に時間やお金をかけてもらえます。

不動産会社は、「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を結んでもらいたいと考えているので、お得なサービスが付いている場合もあります。確認してみましょう。

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の大きな違いは、自分で買主を見つけた場合の取り扱いです。

「専属専任媒介契約」は、あなたの親戚や知人などが家を買ってくれることになった場合でも不動産会社を通して売買しなければならないので、仲介手数料が発生してしまいます。

知り合いがあなたの家を買う可能性があるなら、「専任媒介契約」にしましょう。

向いている人
  • この会社なら任せられる!という不動産会社を見つけた人
  • 複数の担当者とやりとりする時間がなく、1社に任せたいという人

3-3-2. 複数の会社と「一般媒介契約」を結ぶ方法

実は世田谷区のマンションの中でも条件の良い「人気物件」を売却するなら、「一般媒介契約」もおすすめです。

例えば、次の条件のいくつかを満たすマンションが人気物件になります。

  • 駅距離が近い
  • 比較的築年数が浅い
  • 大手デベロッパーの施行物件
  • 学校、スーパー、公園などが近くて暮らしやすい

このように、欲しい人がたくさんいそうな人気物件で、スムーズに売れそうな自信がある場合は、「一般媒介」もおすすめです。

「一般媒介」では、買主を見つけた不動産会社だけが仲介手数料をもらえるので、あまり広告費や労力を使って販売活動をしてもらえない可能性はありますが、優良物件なら購入希望者は簡単に見つかるはずですから心配いりません。

むしろ、各不動産会社が競って販売活動をしてくれれば、よりスムーズに高く売却できるかもしれません。
なお、一般媒介契約を1社だけ結んでも戦略的に意味がありませんので、ご注意くださいね。

向いている人
  • 人気物件を売却する人
  • 複数の会社とやりとりする時間的余裕がある人

3-3-3 「一般媒介契約」から「専任媒介契約」に切り替え作戦

もし売却まで多少時間がかかっても良い人であれば、いったん「一般媒介」で複数社と契約し、うまく売れなかったら、その中で最も気に入った会社と「専任媒介」に切り替える、という手もあります。
これなら、担当者をしっかり見極めてから、不動産会社を決められますね。

「一般媒介」の契約期間に法律上の定めはありませんが、3ヶ月で設定されるのが一般的です。
「専任媒介」に切り替える可能性がある場合は、契約期間を2~3ヶ月にして、契約期間終了のタイミングで「専任媒介」に切り替えましょう。

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まとめ

それではおさらいです。

世田谷区のマンションは新築では手が届きにくい水準になっており、地価も上昇中で、中古マンション市場は強含みです。世田谷区の中古マンションを売却するには、悪くないマーケット状況といえそうです。

マンションを高く・早く売るには、「良い不動産会社と出会って、あなたにピッタリの媒介契約を結ぶこと」が絶対に必要です
そのためには、3つのポイントを押さえてくださいね。

  • 一括査定を使って、複数の不動産会社に査定してもらう!
  • 不動産会社は査定額だけで選ばない!
  • 基本的には「1社と(専属)専任媒介契約」がオススメ!ただし人気物件なら「複数社と一般媒介契約」も戦略としてアリ!

あなたの貴重な時間を無駄にしないために、一括査定を利用して、良い不動産会社を見つけてくださいね。

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