マンションの売却は、人生にそう何度も経験することではありません。
数千万円単位のお金が動く取引ですので、誰しも慎重になりますし、後悔を残す結果で終わりたくはないでしょう。

マンションの売却で失敗しないためには、ある程度の基礎知識と、注意点を知っておくことが重要です。
そこでこの記事では、以下の点について解説いたします。

万遍ない基礎知識とあらゆる注意点の把握、よくある疑問まで解消して、失敗のないマンション売却を実現しましょう。

1.マンション売却の全体の流れ

売却で後悔しないためには、マンション売却の基礎を知っておくことが重要です。
この章では、マンションを売却するまでの全体の流れを解説するとともに、各ステップに沿った基礎知識を解説いたします。

前提として、マンションを売却するには平均的に3～4カ月の期間を要します。
売却の流れと基礎を把握して、この期間をスムーズに乗り切り、好条件の売却を目指しましょう。

売却までの全体の流れは、以下の通りです。

• 1-1.事前準備を始める
• 1-2.査定を実施
• 1-3.媒介契約を締結
• 1-4.売り出しを開始
• 1-5.売買契約を締結
• 1-6.引き渡しと決済
• 1-7.翌年の確定申告と納税

各ステップについて解説していきます。

（以下の解説は、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法です。マンションの買取について知りたい方はこちらをご覧ください。）

1-1.事前準備を始める

失敗しない売却するためには、事前の準備も重要です。

以下の準備を進めていきましょう。

住宅ローン残債の確認

住宅ローンが残っている方は、残債を確認しておきましょう。
住宅ローン支払い中のマンションを売却する場合、売却の引き渡しが完了する前に、住宅ローンを完済しなければいけません。
買主から支払われた売却金額で完済することもできるので、事前に残債を確認しておきましょう。

売却相場を調べておく

売却相場を知っておくことで、事前に資金計画を立てやすくなります。
また売却相場は、不動産会社の査定額に信憑性があるかを判断する材料にもなります。

1-2.査定を実施

事前準備ができらた、不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定額を知ることで、「いくらで売却できるか」「住宅ローンを完済できる見込みがあるか」「資金計画をどのようにするか」「どの不動産会社と契約するか」といった事柄を判断できるようになります。

前項でも触れていますが、査定額は不動産会社や担当者ごとに異なりますので、できるだけ複数社を比較する様にしましょう。

査定の依頼から、査定完了までは以下の流れで進めていきます。

査定依頼の方法には、不動産会社へ直接連絡するか、無料の査定サービスを利用する方法があります。
いくつかの不動産会社を比較したい方は、複数の不動産会社へまとめて査定依頼ができる一括査定サイトの利用がおすすめです。
例えば、NTTデータグループが運営する一括査定サイト不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら、全国から厳選された2,300社の中から最大6社にまとめて査定依頼ができます。

いずれの査定依頼方法でも、依頼時には査定の方法を決める必要があります。
査定方法には、簡易的な査定方法である『机上査定』と、現地調査を伴う『訪問査定』がありますが、机上査定から順に両方を実施することもできます。

訪問査定の場合は、現地での訪問調査を終えた後、1週間ほどで査定結果が届きます。

▶査定前に必要な書類についてはこちら（3.マンション売却に必要な書類）

複数社にまとめて査定依頼ができる不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）を利用したい方は、以下のボタンから査定依頼へお進みください。

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1-3.媒介契約を締結

不動産を売却するには、購入希望者を探す力と、不動産に関する専門知識が必要です。
そのため、個人間で完結する売買は少なく、不動産会社を通して売買を行うのが一般的です。

この際、不動産会社に『購入希望者の募集』や『買主との契約』を仲介してもらうために、媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約には以下3つの種類があるため、物件や条件に合わせた契約を選びましょう。

▶媒介契約時に必要な書類についてはこちら（3.マンション売却に必要な書類）

1-4.売り出しを開始

媒介契約を締結したら、不動産会社が購入希望者の募集を開始します。
全国の不動産会社のみが閲覧できるネットワーク（REINS）や、不動産ポータルサイトへの登録、チラシ、店頭広告などが主な集客方法です。

購入希望者を募集する際の価格を、売り出し価格といいますが、この価格は売主が自由に決められます。
売却相場や査定額を参考に、不動産会社と相談しながら決めていきましょう。

売り出しから1カ月もすれば、ちらほらと購入希望者からの内覧の予約などが入りだすと思われます。
内覧対応は不動産会社に一任することもできますが、売主が立ち合うことで、「売り手の人柄」「住んでいたからこそ感じたアピールポイント」を伝えらえれます。

1-5.売買契約を締結

購入希望者が購入を決めると、買付証明書が提示されます。
購入希望者の購入意思を証明する書類ですが、希望購入価格や手付金額などの記載もありますので、売主はそれらに納得できるか確認します。

双方が条件をすり合わせ、合意を迎えたら、次に売買契約へと移ります。
売買契約は以下の手順で進めていきます。

▶売買契約時に必要な書類についてはこちら（3.マンション売却に必要な書類）

1-6.決済と引き渡し

売買契約時には、決済と引き渡しの日程について取り決めます。
一般的には、売買契約日のおよそ1カ月後に決められます。
また、決済と引き渡しは、基本的に同日に行われます。

売主が住宅ローンを完済していない場合は、決済の後に住宅ローンを完済し、抵当権抹消手続きをへて、引き渡しに移ります。
この場合も、基本的には同日に行われます。

物件に住みながら売却される方も多いので、引き渡しまでに引っ越しが完了しているように調整しましょう。

▶決済・引き渡しに必要な書類についてはこちら（3.マンション売却に必要な書類）

1-7.翌年の確定申告と納税

マンションの売却によって利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税（住民税と所得税）がかかります。
譲渡所得税は、確定申告を行った上で納税をする必要があるため、事前に『確定申告の対象であるか』を把握し、適宜準備しておきましょう。

なお確定申告は、売却した年の翌年2月16日～3月15日の間に行います。

マンション売却で利益が出ていない場合は、税金が発生しないため確定申告の対象ではありません。
ただし、確定申告をすることで節税できる特例もあるので、それらを加味して確定申告をすべきか判断しましょう。

売却で使える特例については『8.マンション売却で特例を利用する際の注意点 』をご覧下さい。
確定申告について詳しくは『マンション売却で確定申告の計算方法や軽減措置』をご覧下さい。

【マンション売却の流れ】準備から確定申告までを8ステップで解説

マンションを売却しようと決めたものの、具体的に「いつ」「何をすれば

2.マンション売却にかかる費用

マンションの売却には多くの費用がかかります。
平均的、売却金額の5～7％の費用がかかるため、いくらかまとまったお金を用意しておくようにしましょう。
以下はマンションの売却にかかる費用です。

■マンション売却にかかる費用

他にも、引越し費用や住み替えに伴う諸費用などがかかります。
売却に向けてハウスクリーニングやリフォーム、土地の測量などをする場合は、さらに別途費用が必要です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1. 仲介手数料

仲介手数料は、売買契約が成立した場合に成功報酬的に支払う手数料です。
仲介手数料には不動産会社が請求できる上限額が定められており、売買価格×3%+6万円（400万円以上の取引の場合）が上限となります。
仲介手数料には消費税もかかります。

参考：国土交通省　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

2-2. 印紙税

印紙税は、契約書の作成に対してかかる税金です。
売却金額（契約書に記載されている金額）に応じて一定の税額が決められています。
2027年3月31日までに作成された不動産譲渡契約の場合、軽減税率が適用されます。

※国税庁　不動産売買契約書の印紙税の軽減措置より一部抜粋

2-3. 譲渡所得税

譲渡所得税とは、売却益（譲渡所得）に対して課される所得税と住民税のことです。
譲渡所得は、売却金額から取得費（購入にかかった費用）譲渡費用（売却にかかった費用）を差し引いたものです。
そのため、譲渡所得が発生しない取引も多く、その場合は税金がかかりません。
税率は、マンションの所有期間で変わるため、注意しましょう。

参考：国税庁　短期譲渡所得の税額の計算

参考：国税庁　長期譲渡所得の税額の計算

マンション売却にかかる税金、譲渡所得税の詳しい計算方法については『マンション売却時の税金について』をご覧ください。

2-4. 登録免許税

住宅ローンの完済後は、不動産についた抵当権を抹消させなければいけません。
登録免許税は、登記手続きにかかる税金で、抵当権抹消登記の際は不動産の数×1,000円がかかります。
一般的に、土地と建物は別の不動産なのでそれぞれ1,000円ずつかかります。

参考：法務局　登録免許税の計算

2-5. 司法書士への報酬

マンションを売却する際は、前述の抵当権抹消登記と所有権移転登記が必要であり、司法書士に代行してもらうのが一般的です。
所有権移転登記は買主負担となるのが基本です。
抵当権抹消登記に関しては、登録免許税と司法書士報酬15,000円前後がかかります。

ここでは、主な費用を紹介しました。その他の費用も詳しく知りたい方はこちらの『【全解説】マンション売却手数料│相場から費用節約の特例・値引き方法まで』も確認してみてください。

2-6. 書類の発行手数料

マンションを売却するために必要な書類のうち、以下の書類には取得費用がかかります。

2-7. 住宅ローン一括返済手数料

住宅ローンを返済中の方は、物件の引き渡しまでに住宅ローンを完済する必要があります。
その際、多くの場合で一括返済手続きを行うことになるため手数料が発生します。

住宅ローンの一括返済にかかる手数料は、金融機関ごとの差が大きくありますが、窓口よりもインターネット手続きの方が手数料を安く設定されていることがほとんどです。
インターネット手続きの場合は最安で0円、窓口での手続きでは最高で55,000円ほどになります。

3.マンション売却に必要な書類

マンションを売却するには、様々な書類を用意する必要があります。
以下では、各段階で必要になる書類をそれぞれ紹介いたします。

4.マンション”売却前”の注意点

マンションの売却は売却前、売却中、売却後の3つの段階に分かれます。
段階ごとに気をつけないといけないポイントがありますので、少しでも高く売るためにもしっかりと把握しておきましょう。

ここからは、3章にわたって、『売却前の注意点』『売却中の注意点』『売却後の注意点』を解説いたします。
先ずこの章では、以下5つの『売却前の注意点』を紹介します。

4-1.マンションの市場の流れを見てタイミングを決める

売却は、売手と買手がいて成立します。
スムーズに売却するためには、不動産を購入する人の傾向、つまり市場を知っておく必要があります。

不動産の取引量を確認すると、3月に取引量が最も増え、8月ごろに取引量が底をつく傾向にあります。
これは、人の移動が関係しており、新年度前で転勤や進学の多い時期は、購入希望者が多くなるのです。

「東日本不動産流通機構．”月例マーケットウォッチ 2023(令和5)年02月度”．REINS TOWER．(2024-04-15)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

需要が多い時期は、条件の良い物件は買い手側も競争が激しくなり、すぐに決めてくれることもあります。また大幅な値引きに応じなくとも成約する可能性も高まるため、少しでも高く売りたい人には良い時期と言えるでしょう。

しかし、成約数がガクンと落ちる4月5月であっても成約価格が大きく下がるわけではありませんので、需要が多い時期であると覚えておく程度でいいでしょう。

また、成約数は2月3月の次は9月10月が高めです。これらの情報を踏まえ、売るタイミングを決めてみてください。

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4-2.いつまでに売却したいのかスケジュールを立てる

いつまでに売りたいのかは明確に決めておくことは重要です。

事前準備や時間がない場合は適度に値下げが必要になります。
売却のタイムリミットを定めることで、売買方針も明確に適切に設計できるのです。

マンションの売却は目安として3か月〜6か月ほどかかります。
ただし、すべての場合でこの範囲に収まるわけではなく、1年かかる場合もあるのです。

マンションは一戸建てに比べて売れやすい傾向にありますが、できれば1年ほど余裕をもっておくと、より高い価格にチャレンジした売却ができます。

4-3.物件の相場を把握して妥当な価格設定をする

物件を売りに出す時にチェックしないといけないのが、似た条件の物件がいくらで売れているか（相場）です。

売却相場は売り出し価格や、値下げ幅を決めるうえで重要な指標です。
不動産会社任せずにせず、売主自身が相場を理解し、一緒に価格を考えていきましょう。

マンションの場合は、同じマンションでの成約事例を調べてみるのもいいでしょう。
レインズマーケットインフォメーションでは、過去の成約事例を検索できます。
同じマンションの事例がなければ、できるだけ条件の近い事例を探してみましょう。

土地総合情報システムでも取引価格から売却相場が確認できます。

自分で相場を調べたら、不動産会社に査定を依頼してみましょう。
査定は複数社を比較することで、より相場が見えてきます。
複数の専門家の意見を聞きながら、市場の動向などをとらえていきましょう。

4-4.不動産会社の選び方を抑えておく

前述の通り、相場を把握するために複数社の査定を比較することは重要です。
同時に信頼できる不動産会社を選び抜くことも、とても重要です。

考えなしに名前の知っている大手企業に決めるのではなく、比較をしたうえで選びましょう。
大手ではなく、地域の実情をよく理解した地域密着型の不動産会社が高く売ってくれる場合もよくあります。

また、中には囲い込みのような悪質な行為を行う不動産会社もいます。
（囲い込みは、本来他社へも公開しなければいけない売買状況を正確に伝えず、自社で情報を囲い込む手法です。不動産会社はこれにより売手と買手から仲介手数料を得ることができます。）
査定を依頼し時価で会い、担当者が信頼できるか見定めましょう。
「質問に対して紳士に答えてくれるか」「あからさまに相場を逸脱した査定額になっていないか」「査定額に根拠を持っているか」を確認しましょう。

【不動産会社を選ぶポイント】

• 質問に対して真摯に答えてくれるか
• 売却相場から逸脱した査定額でないか
• 査定額に根拠を持っているか
• 担当者との相性はいいか

査定依頼の際は、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができる一括査定サービスを利用するのがおすすめです。
NTTデータグループが運営する不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）は、全国から厳選した2,300社以上の不動産会社と提携する一括査定サービスで、最大6社にまとめて査定依頼ができます。

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4-5.マンションの売却が得意な会社を選ぶ

実は、不動産会社には得意不得意があります。戸建て住宅に強いところ、マンションに強いところ、土地に強いところ、売買ではなく賃貸に強いところなど、さまざまです。

地域によっても得意不得意がありますし、宣伝力に自信がある会社もあります。
不動産会社の担当者に直近の取引実績のデータを見せてもらい、マンション売却への強さを確認しましょう。

マンション売却が得意で信頼できる不動産会社を見つけたら媒介契約を結び、売却を始めます。
媒介契約は以下3つの種類があるため、自分のマンションにあった契約方法を選びましょう。

一般媒介契約は、人気の高い物件に向いていて、専任や専属専任は売りにくい物件をうまく売って欲しい方に向いている、とも言われます。

5.マンション”売却中”の注意点

5-1.売却活動の進捗をタイムリーに把握する

売却活動中は、不動産会社の担当者とはコミュニケーションをとり、良好な関係を築いておかないといけません。

専任媒介や専属専任であれば報告はしてくれますが、売却につながるような手を打ってくれているかどうかが大事ですが、その動きができていなければ早めに促し、もっと熱心に取り組んでもらいましょう。

不動産会社と一般媒介契約を結んでいる場合は、不動産会社が定期的な報告をする義務がありませんので、売主自身が積極的に進捗を聞くようにしましょう。

5-2.内覧時は清掃やPRをしっかり行う

販売活動がうまくいき、購入希望者が見つかれば次は内覧です。

内覧は購入を大きく左右するイベントです。
実際の現場で感じられる視覚情報などは心や感情を揺さぶり、「ここに住みたい」と思わせるきっかけになります。

買い先行の場合はハウスクリーニングも入れて綺麗な状態にできますが、居住中の内覧の場合は片付けや清掃はしっかりと行いましょう。特に、お風呂やトイレなどの水回りは結構チェックされます。念入りに掃除しましょう。

また、内覧は不動産会社に任せることもできますが、購入希望者の邪魔にならないレベルで売主も参加するようにしましょう。

そのマンションに住んでいていよかったポイントは、不動産会社よりも売主のほうが知っています。
「病院の先生が優しかった」のような些細な情報でもいいのでまとめておき、雑談レベルでアピールできるようにしましょう。
過度に押し売りしているような印象を持たれると逆効果ですので注意しましょう。

5-3.瑕疵（かし）がある場合は必ず告知する

物件に潜んでいる劣化や欠陥を瑕疵といいます。
物理的なものだけでなく、事故物件のような心理的なストレスのある場合も瑕疵（心理的瑕疵）といいます。

これら瑕疵には、報告義務があるため、必ず買手に伝えなければいけません。
万が一、契約時に伝えられていない瑕疵等が見つかると、契約不適合責任により損害賠償や契約解除などに応じなければいけません。

古いマンションでは瑕疵に気づけない場合もあります。
心配な場合は、ホームインスペクションを受けましょう。

第三者による調査報告があることで、買手が瑕疵に抱く不安もなくなり、より売却しやすくなります。

また、耐震性の検査も行っておくと安心です。

マンションの耐震基準とは｜新耐震基準の物件を購入すべき理由を解説

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6.マンション”売却後”の注意点

6-1.手元にあるお金を正確に把握する

大きなお金が動くマンションの売却ですので、現時点までのお金の流れを含め、手元にお金がいくらあるのか把握しましょう。
売買契約後は、決済と引き渡しを行いますが、その際は仲介手数料や司法書士報酬、人によっては住宅ローンの一括返済手数料などがかかります。

売買契約の際は、買手から手付金をもらっていますが、買手が住宅ローン審査に通らなかった場合などには手付金の返還が必要になります。
手付金はできるだけ手を付けないようにしましょう。

また、売却益がある人は譲渡所得税が発生するため、翌年の確定申告後にさらなる支出が発生することに備えておきましょう。

6-2.確定申告を忘れずに行う

売却益が出た方には確定申告の義務が生じます。
また、『3,000万円特別控除』や『損益通算』など、各種特例を適用するには確定申告による申請が必要です。

確定申告とは1年間の所得に対する納税額を計算し、翌年の2月16日〜3月15日の間に税務署に提出する、一連の手続きを指します。

不動産の売却で得た所得は分離課税と呼ばれ、普段確定申告を行わないサラリーマンの方でも確定申告が必要になります。

参考：国税庁　土地や建物を売ったとき

確定申告は売却の翌年行います。
例えば、2022年1月1日に売却しても、申告は2023年の2月16日〜3月15日です。
長い期間が開くと忘れてしまう方もいるため、カレンダーやリマインダーにメモを残しておきましょう。

もし確定申告を忘れてそのままにしておくと、過料が科されるので注意しましょう。

参考：国税庁　確定申告を忘れたとき

なお、マンションを高く売るコツは以下の記事で詳しく解説しています。

マンションを高く早く売る10のコツ｜売却の流れと売り時まで解説

マンションを売るなら、できるだけ高く売りたいものですよね。 この記事で

7.マンションの売却の5つの失敗例

ほとんどの方が、はじめてマンションを売却する方であり、マンションを購入した時以来の大きな金額の取引になるでしょう。
売却は不動産会社の手を借りますが、売却金額や売り方などの最終決定は売主自身が行います。

マンションの売却は平均でも3～6か月続く長い活動です。
その間には様々な選択があり、「もっとこうするべきだった」「なんであれにしたのだろう」と後悔を残す方も少なくありません。

この章では、マンション売却のよくある失敗例を紹介しています。
どんなところに、どのように失敗するのかを知ることで、後悔を残さない売却ができるようになります。

【よくある失敗例】

• 大手なら大丈夫だと安易に契約した
• 相場よりも安く売ることになってしまった
• 買い手がローンに落ちた
• 売却と購入の両方で控除が使える計算をしていた
• 確定申告をし忘れた

7-1.大手なら大丈夫だと安易に契約した

CMでよく見る大手の不動産会社だから間違いないだろう、とすぐ契約してしまう方は多くいます。

しかし、大手だから高く売ってくれるとは限りません。
地域の実情を理解した中小不動産会社が高く、早く売ってくれることもよくあります。

重要なのは、売りたい物件を「誠実」「熱心」に売ってくれる不動産会社、ひいては担当者を見つけることが重要です。

安易にCMで見た不動産会社に依頼せず、複数社に査定を依頼して比較したうえで選びましょう。
不動産会社の実力や実績も大切ですが、担当者が信頼できる人間かも見定めましょう。

NTTデータグループが運営する不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら、大手から地域密着の中小企業まで、全国から厳選された優良不動産会社のみと提携しています。
信頼できる不動産会社を見つけたい方は、HOME4Uを是非ご活用ください。

【無料】一括査定依頼スタート

7-2.相場よりも安く売ることになってしまった

相場よりも安く売れてしまう場合もあるでしょう。
安く売れた原因は、物件の価値がないことではなく、不動産会社選びや売り方の問題かもしれません。

相場より安く売れてしまう事例としてよくあるのが、売り急ぎによる過度な値下げです。
売却に費やせる時間が少なければ、不動産会社としても値下げをするほかありません。
可能であれば、1年ほど余裕を持った売却を心がけましょう。

また、マンションは相場が値上がり傾向にあるときに売ると、安売りの失敗を回避できます。

【2024年】マンションはいつまで高騰する？今後の見通しと売買のポイント

マンションの売買を検討している方の中には、「最も得するタイミング

ほかに、売れもしない査定額を信用してしまったばかりに、結局値下げを余儀なくされやすく売ってしまうケースがあります。
不動産会社の中には、相場よりも高い査定額で目を引き、自社と契約させようとする不動産会社もいます。

根拠もない高い価格で売り出すと、当然購入希望者が集まりにくく、時間だけを浪費させてしまいます。
結果的に売り急ぐこととなり、過度な値下げが必要となるのです。
過度な値下げをすることになってしまったら、売却より賃貸に出す選択肢もあります。

マンションを「売る」「貸す」ベストな方法は？｜フローチャートで解決策診断

仕事や家庭の事情でせっかく購入したマンションに住み続けられなくなってし

7-3.買い手がローンの審査に落ちた

売買契約後に、買い手が住宅ローンの審査に落ちる場合がまれにあります。
この場合、売買契約は解除となりますので、新たに購入希望者を探さなくてはいけません。

一般的に、買主都合で売買契約を解除する場合、売買契約時に受領する手付金は売主のものとなります。
ただ、住宅ローン特約を付けている場合は、住宅ローン審査落ちによる契約解除の際、手付金を買い手に返還しなければいけません。

住宅ローンの事前審査に通っている人であれば、本審査たいてい通過します。
ただし、事前審査の内容と実態が異なっている場合や、本審査までの間に他の借り入れを増やした場合などは、本審査に落ちてしまう可能性があります。

購入希望者が信頼できる人であるか、経済的な余力がありそうかを見極める必要があります。

マンション売却で知っておきたい7つのリスクと対処法とは？

大きな金額が動くマンションの売却では、一定のリスクが存在します。 売却

7-4.売却と購入の両方で控除が使える計算をしていた

売却益が出た場合は、売却益に対して譲渡所得税が課税されます。
3,000万円特別控除の特例は、マイホームを売却する際に売却益を最大3,000万円まで控除できる制度です。

譲渡所得税が発生する際に、3,000万円特別控除を利用する方は多いですが、安易に使うと後悔しかねません。
住宅ローン控除と併用できないためです。

マイホームを売却し新居へ住み替える方は、譲渡所得税を減らす3,000万円特別控除か、購入後の節税ができる住宅ローン控除のどちらを利用するか選ばなければいけません。

2つの特例が併用できないことを知らないまま住み替えを進め、「住宅ローン控除を利用したほうが得だったのに」と後悔をしないように注意しましょう。

7-5.確定申告を申請し忘れた

引き渡しが終わると一安心。新居にも引っ越して新しい生活が始まるとすっかり忘れてしまうのが確定申告です。
確定申告を忘れると「お尋ね」がきて、それも放置してしまうと支払い予定の譲渡所得税に無申告加算税や延滞税が上乗せされる可能性があります。

確定申告を忘れずに行うには、売却直後に準備をするのがおすすめです。やることは以下の2つです。

最も大切なのは納税額を使わないように分けて、取っておくことです。

確定申告の時期は毎年2月16日〜3月15日なので、翌年のその時期に忘れずに申告できるよう、手帳やカレンダーアプリなどに記入しておきましょう。

住み替えで、新居を購入して住宅ローン控除を使う人はいずれにせよ確定申告が必要になります。
銀行から年末残高証明書も送られてくるので思い出すきっかけはありますが、確定申告の経験のない方は後回しにしがちなので注意しましょう。

8.マンション売却で特例を利用する際の注意点

売却益が大きく発生する場合、譲渡所得税はとても負担の大きい税金になります。
ただ現在は、不動産の流通を促進するため様々な特例が用意されており、条件に該当する方は税金を抑えられます。

マイホーム売却で使える特例は2つあります。

• 3,000万円特別控除
• 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これら2つを利用する際には注意点があるため、事前に確認しておきましょう。

8-1.「3,000万円特別控除」利用時の注意点

マンションの売却で譲渡所得（売却益）が出た場合に、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる特例です。

基本的に譲渡所得は以下のように計算します。

特例を適用する場合は以下のような計算となるため、上の計算で譲渡所得が3,000万円以下の場合は税金が発生しません。

3,000万円特別控除を適用するには以下の要件を満たす必要があります。

参考：国税庁　マイホームを売ったときの特例

買い替えを行う方は、住宅ローン控除と併用できない点に注意ください。

譲渡所得が発生する場合でも3,000万円特別控除の適用と住宅ローン控除の適用、どちらがお得になるのかを考えて判断しましょう。

8-2.「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」利用時の注意点

売却損が出た場合に、他の所得と相殺することを損益通算とよびます。
相殺しきれなかった費用を翌年に持ち越し、再度相殺に充てることを繰越控除といいます。

不動産の売却は分離課税のため、本来は他の所得と合算できませんが、マイホームを売却する場合は損益通算と繰り越し控除の特例を適用できます。

売却益が出ていない場合は確定申告の義務がありませんが、特例を適用させるためには確定申告による申請が必要です。

損益通算と繰り越し控除の特例は、前述の3,000万円特別控除よりも利用できるシーンが限られているので注意しましょう。

具体的に以下の場合に適用できます。

1.マイホームを買い換えた場合
5年超所有するなど一定の要件を満たした上の買い替えでは、損益通算と繰り越し控除の特例を利用できます。
損失額は最大3年間繰越し、通算できます。

詳しい適用要件は『国税庁 No.3370 マイホームを買い替えた場合に譲渡損失が生じたとき』をご覧ください。

2.住宅ローンが残っている場合
5年超所有するなど一定の要件を満たし、住宅ローンの残債よりも低い金額で売却した場合、その差額を損益通算でき、最大3年間繰越せます。

1、2どちらにしても、確定申告の際の必要書類は複数に及びますので、事前に調べて準備しておきましょう。

詳しい適用要件は『国税庁 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき』をご覧ください。

9.マンションの売却に関するよくある質問

マンションの売却時によくある質問は、以下になります。

【よくある質問】

• 売ったお金はいつ手元に入る？
• マンションの住宅ローンが残っていても売却できる？
• 相続したマンションも売却できる？
• マンション売却前はリフォームするべき？

それぞれを見ていきましょう。

9-1.売ったお金はいつ手元に入る？

売却金額の5~10%程を手付金として売買契約時に受領するのが一般的です。
残りの売却代金は、引き渡し当日に決済されます。

買い手の住宅ローン審査落ちなどで契約解除となる場合、住宅ローン特約を付けていると手付金を買い手に返還しなければいけません。
売却代金が決済されるまでは、できるだけ手付金はそのまま残しておくと安心です。

9-2.マンションの住宅ローンが残っていても売却できる？

住宅ローンが残っていても売却できますが、売却金額を合わせて住宅ローンを完済する必要があります。
売却時に住宅ローンが完済できない場合は、原則として売却できません。

ただし、住み替えローンや任意売却を行えば、売却できる場合もあります。

住み替えローンは、住み替えを行う場合に限り残りの住宅ローン残債と、新居の住宅ローンを合わせて借り入れられるローンです。
借入金額が大きくなるうえに、一般的な住宅ローンよりも金利が高いため注意が必要です。

マンション住み替えの2つの手順│成功のために節税や注意点もおさえよう

マンション売却の住み替え方法は、「売り先行」と「買い先行」の2パターン

任意売却は、住宅ローンが支払えず滞納をしている方が、金融機関に同意をもらったうえで行う売却を指します。
金融機関が同意しなければ売却できないうえ、住宅ローン滞納の過程で信用情報に傷がついてしまいます。

離婚に伴うマンション売却でも、しばしば任意売却を検討される方がいます。
その際も、任意売却が可能であるのか、また任意売却のデメリットを許容できるのかを見極めることが重要です。

離婚したらマンション売却するべき？住宅ローンが残ってても売れるの？

離婚をしたときには、「住んでいたマンションをどのようにすべきか」という

9-3.相続したマンションも売却できる？

相続したマンションでも売却はできます。
ただし、不動産を売却できるのは、その不動産の名義人だけなので、事前の名義変更が必要です。

相続した不動産の名義を変更する手続きを相続登記といいます。
相続をしたらなるべく早く相続登記をすまし、いつでも売却できる状態にしておきましょう。

相続人が一人ではなく、一つのマンションを複数人で所有する（共有名義）状態になった場合は、全員が同意をしないと売却できません。
間に合うのであれば、相続前に相続人間で売却の方針を固めておきましょう。

マンション相続の手続きと税金│知っておくべき控除も解説

マンションの相続は人生で何度も起こることではありません。そのため、「何

9-4.マンション売却前はリフォームするべき？

基本的に、売却前にリフォームをしないことをお勧めしています。
理由は以下の通りです。

リフォームには費用も時間もかかりますが、それらを上回る売却金額まで高まるかと言ったら、一概にそうとは言えません。
また、リフォームをすることで、かえって売れにくくなる場合もあるのです。

最近はDIYやリノベーションの需要の増加から、「中古の家をできるだけ安く買って自分好みにカスタマイズしたい」という購入希望者が増えています。
リフォームした結果、売却価格が高まり、希望とは異なる内装になると、そうしたニーズにこたえられなくなります。

まずはリフォームをせずに売却をはじめ、様子を見てからリフォームを検討するのが最も安全です。

リフォームをするかどうかは、その地域の実情をよく理解した不動産会社に相談をして決めましょう。

マンションのリフォーム可能な部分については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンションの専有部分とは？共用部分との違いや気をつけるべきポイント

マンションの「専有部分」と「共用部分」の区別がわかりづらいとお悩