はじめてのマンション売却!よくある疑問と手順、早く高く売るコツを解説

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はじめてマンションを売却する際、「何をどうやって進めていけばいいのか分からない」という方は多いのではないでしょうか。

そこで、この記事では初めてマンションを売却する人向けに、「よくある7つの疑問」「マンション売却の基本」「マンション売却の流れ」について解説します。また、あわせてマンションを「高く」「早く」売るコツも紹介します。
最後までお読みいただくと、マンション売却についての疑問が解決できるだけでなく、失敗しないためのポイントをしっかりおさえることができます。ぜひ、この記事をお読みいただき、スムーズなマンション売却を進めてください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.マンション売却でよくある7つの疑問を解説

ここでは、はじめてマンションを売却する方がよく疑問に感じる7つの点について解説します。

1-1.【Q1】売却にはどれくらい期間がかかるの?

中古マンション売却の流れ

マンション売却では、売却活動開始から売買契約締結までに要する標準的な期間が3ヶ月、売買契約締結から引き渡しまで1ヶ月かかります。査定などの準備で1~2週間程度を見込むと、順調に進んで4.5ヶ月程度です。

売却期間で変動してしまう部分は、販売期間の3ヶ月のところです。販売期間は1~2ヶ月くらいで売れる場合もあれば、半年~1年以上かかる場合もあります。

販売期間が長期化してしまうのは、売り出し価格の設定が高過ぎたり、不動産会社の熱意が低かったりすることが原因となることが多くあります。また、駅から遠かったり、築年数が古かったりすると、売却しにくいので販売期間は長期化する傾向にあります。そのため、売却期間はゆとりをもって6ヶ月程度を見込み、計画しておく方がよいでしょう。

1-2.【Q2】住宅ローンが残っていても売れるの?

住宅ローンが残っていてもマンションの売却は可能ですが、条件があります。

マンションの住宅ローン残債は、引き渡し時に買主から入金されるお金で一括返済を行います。引き渡し時は、住宅ローンの「抵当権の抹消」を同時に行います。抵当権とは、銀行がマンションを担保としている権利のことです。万が一、住宅ローンを借りている人が借金を返済できなくなったとき、銀行がマンションを売却することによって住宅ローンを回収するための権利が抵当権になります。

銀行の抵当権をマンションから外すことを「抵当権の抹消」と呼びます。抵当権が付いたままだと、マンションを売却することはできません。そのため、マンションの売却代金などで住宅ローンを一括返済できない場合は、抵当権は抹消できないことになります。

売却と抵当権の抹消は、同時に行うことになります。引き渡しのときは売主の銀行担当者も同席するので、マンションを売却することが決まったら、銀行に連絡しておく必要があります。

また、売却代金で住宅ローン残債が返済できるかどうかも、事前の確認が必要です。不動産会社に査定を依頼する前に、住宅ローン残債を把握しておきましょう。

1-3.【Q3】価格はどうやって決まるの?

中古マンションの価格は、建物の築年数や、その時々の市況によって決まります。

「土地」の価格は、景気の動向などによって緩やかに上がったり下がったりしますが、価値がなくなることはありません。
一方、マンションの価格は、「建物」と「土地」の価格の合計です。建物価格は新築時から一貫して下がり続けます。マンションの価格は、建物価格の下落の影響が大きいため、多くの場合、買ったときよりも売ったときの方が値段は下がります。

ただし、例外的に土地価格が非常に安い時期に購入し、土地価格が非常に高い時期に売却すると、買ったときよりも売ったときの方がマンション価格は高くなるようなこともあります。

このように、マンション価格は時期によって値段が変わるため、売却活動に入る直前に査定をしないと適正な価格が分かりません。

そのため、マンション売却の第一歩は査定を依頼することからスタートします。査定の依頼は、マンションの売買取り扱い実績が多い不動産会社に依頼して行うとよいでしょう。

1-4.【Q4】費用はどれくらいかかるの?

マンションの売却では、ざっくりと売却価格の3.5%程度の費用がかかります。マンション売却で必要な費用は以下のような項目です。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 抵当権抹消登録免許税
  4. 司法書士手数料
  5. その他(ハウスクリーニング費用など)

(1)仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社が受け取ることのできる報酬上限額が法律で決まっています。

【仲介手数料の速算式】
売買価格 仲介手数料(税別)
200万円以下 価格×5%
200万円~400万円 価格×4%+2万円
400万円以上 価格×3%+6万円

例えば、マンションを4,000万円で売却した場合、仲介手数料は以下のように計算されます。

仲介手数料 = 売却金額 × 3% + 6万円
      = 4,000万円 × 3% + 6万円
      = 120万円 + 6万円
      = 126万円

また、仲介手数料は売却が決まったときのみ支払う成功報酬であることも法律で定められています。そのため、マンション売却では最初に不動産会社に査定を依頼しますが、査定料を取られたり、着手金を取られたりすることはありません。不動産会社は売却が決まるまで、色々手伝ってくれますが、売却が決まるまでの一連の営業行為は全て無料となります。

なお、仲介手数料は、売買契約時に50%、引き渡し時に50%を支払うのが一般的です。

(2)印紙税
マンションの売却は金額が大きいため、売買契約書を作ります。売買契約書は、課税文書と呼ばれる「印紙を貼らなければいけない書類」です。印紙を売買契約書に貼りつけることで印紙税を納税します。

売買契約書に貼りつける印紙は、契約書に記載する売買金額によって異なります。500万円超~1億円以下の印紙税は、金額によって以下のような税額となっています。

【印紙税の一覧】
契約金額(契約書に記載する売買金額) 本則税額 軽減税額
500万円を超え 1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円

※2022年(令和4年)3月31日までに作成されるものは表の右側の軽減税率が適用されます

参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

(3)抵当権抹消の登録免許税
抵当権抹消の登録免許税は、登記簿謄本から銀行の抵当権の記載事項を消す際に、法務局に支払う税金のことです。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。通常、マンションは土地1つ、建物1つの不動産ですので、抵当権抹消の登録免許税は2,000円になります。抵当権抹消の登録免許税は、抵当権を抹消する引き渡し時に発生します。

(4)司法書士手数料
抵当権抹消手続きは司法書士に依頼しますので、その司法書士に対して手数料を支払います。司法書士手数料は、15,000円程度です。司法書士手数料も、(3)と同じく抵当権を抹消するタイミング(引き渡し時)に発生します。

(5)その他の費用
上記以外にも、費用が発生する場合があります。

例えば、購入希望者に家の中を見せる前にハウスクリーニングを実施する人もいるでしょう。キッチンやバス、トイレ、洗面所などの水回りはハウスクリーニングを利用して掃除をしておくと、購入希望者への印象が良くなります。必須ではありませんが、水回りの汚れが気になる方は、検討してみるのもよいかもしれません。

ハウスクリーニングは、キッチンやトイレ等、部分によって金額が異なります。何を掃除するかによって金額は異なりますが、5~6万円程度の予算の範囲内で実施する人が多いようです。ハウスクリーニングは、不動産会社に仲介の依頼を契約した後すぐのタイミングで行うとよいでしょう。

以上の5つの費用を計算すると、3,000万円のマンションを売却した場合は、以下のようになります。

仲介手数料:96万円(=3,000万円×3%+6万円)
印紙税:1万円
抵当権抹消登録免許税:0.2万円(土地1個1,000円+建物1個1,000円)
司法書士手数料:1.5万円
ハウスクリーニング費用:5万円
合計:103.7万円

103.7万円は3,000万円に対して約3.46%です。売却費用は、売買代金の3.5%程度かかるとイメージしておいてください。

1-5.【Q5】住みながらでも売れるの?

住みながらでもマンションの売却は可能です。

住宅ローンが残っている人が買い替えをする場合には、先に物件を購入してしまうと、売却物件と購入物件で二重に住宅ローンを支払うことになります。そのため、住み替えをする場合は、売却を先に行うため、住みながら売る人が多いです。売却を先に行う住み替え方法を「売り先行」と呼びます。逆に購入を先に行う住み替え方法は「買い先行」と呼ばれます。

住みながら売る人は、生活した状態のままマンションを売るため、なるべく生活感が出ないように整理整頓などを行う必要があるかもしれません。インターネットに物件広告写真を載せますので、写真が撮れる状態にする準備が必要です。また、購入希望者が家の中を見に来ますので、それに対応しなければなりません。購入希望者が家の中を見にくることを「内覧」と呼びます。

「買い先行」であれば、写真もきれいに撮れますし、内覧も不動産会社に任せることができますので、売るのは楽になります。もし住宅ローンを完済しているようなケースであれば、買い先行を選択した方がよいでしょう。

売り先行は少し大変になりますので、売却が長引かないように、「高過ぎない売り出し価格の設定」や「対応の早い不動産会社を選ぶ」などが重要となってきます。

1-6.【Q6】リフォームしなくても売れるの?

マンションはリフォームしなくても売却可能です。リフォームすると高く売れやすくなることは間違いありませんが、リフォーム代を売却代金にすべて上乗せして売ることは難しいので、リフォームはせずに売却することをおすすめします。

一方で、設備が壊れている場合などは、修繕した方がよいこともあります。壊れているものがあったとしても、買主が了解すれば売却することはできます。この場合、修繕は必須ではありません。ただし、壊れている設備がある場合には、売却の障害になりますので、基本的には直した上で売却した方がよいでしょう。

1-7.【Q7】エアコンやウォシュレットは外したほうがよい?

エアコンやウォシュレットなど、取り外せる設備は、取り外して売却するのが原則です。

エアコンやウォシュレットは「不動産」ではなく「動産」に分類されます。基本的に不動産の売却対象とはなりませんので、外して持ち出しても大丈夫です。逆に、買主の同意を得られれば、残して売ることもできます。

ただし、壊れたエアコンを残していくのは絶対にNGです。エアコンを残す場合は、正常に作動し、かつ、買主が了承した場合のみです。

2. マンション売却の流れを知ろう

この章では、マンション売却の流れとそれぞれのポイントについて説明します。まずはこちらの図で、マンション売却の流れを確認してください。

売却の流れは、おおまかに7つのステップに分かれます。
ステップ1の準備段階では、スケジュールの計画や、住宅ローン残高の確認、書類の有無の確認等を行います。ここではステップ2の査定以降について詳しく解説します。

2-1. 査定を依頼する

マンションは、査定をすることではじめて売り出し価格を決めることができます。売り出し価格は安ければ損をしますし、高過ぎると売れなくなるため、査定はマンション売却の成功を決める最重要ポイントとなります。

査定は不動産会社選びとも連動しています。そのまま売却まで依頼できる「良い不動産会社」に査定を依頼することが、スムーズにマンション売却を進める鍵となります。ただ、「良い不動産会社」といっても、「一体どの不動産会社が良いのかよくわからない」という方がほとんどかもしれません。

近年、マンション売却の査定では、第三者がしっかりと不動産会社を選別している一括無料査定サービスを利用するのが、主流になってきています。現在所有されているマンションを高く早くスムーズに売却したいという方は、「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」をぜひご利用ください。

不動産売却 HOME4U」は、日本で最も長く続いている一括査定サービスです。長い運営実績から、運営会社であるNTTデータグループには、信頼できる不動産会社を選ぶノウハウが備わっています。提携企業は、NTTデータグループによる厳しい審査を通り抜けた不動産会社のみです。大手企業はもちろん、地元の信頼を得てきた全国の中小企業も網羅しています。

物件などの必要な情報を入力するだけで、売却を希望するマンションのエリアやマンション売却を得意とする複数の不動産会社が抽出され、手間をかけることなく、複数の不動産会社に一括で査定を依頼することができます。ぜひ「不動産売却 HOME4U」を利用して一社だけでなく複数の信頼できる不動産会社に査定を依頼しましょう。査定結果をもとに適正な売り出し価格を決定してください。

2-2.不動産会社に売却を依頼し、媒介契約を結ぶ

査定が終わったら、不動産会社に仲介を依頼します。「不動産売却 HOME4U」を使った場合、複数の不動産会社から査定をもらった後、査定価格などから不動産会社を決めて、売却活動を進めてもらうための仲介を依頼し、契約を結びます。これを媒介(ばいかい)契約と呼びます。

どの不動産会社に仲介を依頼するかを決める際に重要なポイントは、査定価格の他、営業担当者との相性です。マンションの販売期間はそれなりに長く、販売期間中には、困ったことや疑問に思うことが自然と発生します。そんなときに、相談しやすい営業担当者がいれば安心できます。「説得力がある」、「専門知識があると感じられる」、「対応が親切である」、「話しやすい」等の営業担当者の素養を加味した上で選ぶことをおすすめします。

不動産会社の良い営業担当者の条件は、例えば以下があげられます。

  • 売買に関する一通りの説明が分かりやすい
  • 売主の要望をよく聞いてくれる
  • テキパキと対応してくれる
  • 心遣いを感じられる
  • 知識の豊富さや経験の豊かさを感じられる

良い営業担当者を選ぶと、全ての対応が早く、売却期間も短くなる傾向があります。些細な疑問にも答えてくれますので、不安も解消され、最後まで安心して売却することが可能です。

媒介契約については、こちらの記事も参考にしてみてください。

高く!早く!手間なく不動産売却 3つの媒介契約をとことん比較!

2-3.販売活動を開始する

媒介契約を締結したら、具体的な販売活動に移ります。販売期間は標準期間が3ヶ月ですが、早い人は1ヶ月、長い人は1年以上かかってしまうこともあります。販売期間が長引くと、ストレスが溜まりますので、しっかりと準備をした上で売却に臨んでください。

販売開始に当たり、まず重要なのは売出価格の設定です。
売出価格は、基本的には査定価格になりますが、住宅ローンの残債状況によってはもっと高く売りたい等の希望がある場合もあります。最終的には売主の判断で決めることになりますが、あまり高い値段を付け過ぎると、販売期間が長引く、売却自体ができなくなるなど弊害が出ます。売出価格は不動産会社とよく相談した上で決めるようにしましょう。

売出価格が決まると、不動産会社が不動産ポータルサイトに広告を掲載してくれます。広告費は不動産会社の負担です。
広告には写真をたくさん載せた方がよいので、できるだけ全ての部屋の写真を色々な角度から撮ってもらうようにしてください。

購入希望者は、インターネットの広告で興味がわくと、実際に物件の中を見にきます(内覧)。購入希望者の内覧は土日に集中しますので、販売期間中は対応できるように体制を整えておくとよいでしょう。

なお、内覧に当たっては、準備しておきたいことが2つあります。

  1. 設備の動作確認をしっかりしておくこと
  2. 水回りは綺麗にしておくこと

内覧時には、購入希望者から色々質問が来ます。特に購入希望者が気にするところは、「マンションに備え付けの設備」(浴室乾燥機やインターホン、ディスポーザー、食洗器、電子レンジ、ガスコンロ等)がきちんと動くかという点です。「きちんと動く」または「この機能は壊れている」等の状況を把握し、質問に答えられるように準備しておいてください。

9割以上が満足した【家を高く売る】3つの簡単テクニック

2-4. 購入希望者と売買契約を締結する

購入希望者が物件を気に入ってくれたら、いよいよ売買契約になります。

購入希望者は、まず「買付証明書」と呼ばれる書面を提示します。買付証明書は「買主の正式な意思表示」となりますが、買付証明書だけでは売買契約は成立しません。

買付証明書には、具体的な購入希望価格が書かれています。購入希望価格は売出価格の満額が記載されているわけではなく、売出価格よりも低い場合があります。売出価格よりも低い場合は、値引き交渉をしてきているということです。

中古マンション売却では、あまり高過ぎる価格設定をしてしまうと、値引き交渉が多く、売却を決断する際に逆に判断に迷ってしまいます。売出価格はよく考えて設定するようにしてください。もし、高めのチャレンジ価格で売りたい方は、事前に「いくら以上の金額が出たら売ろう」という最低売却価格を決めておくことも必要です。

納得できる買付証明書が出てきたら、応諾して売買契約となります。買付証明書は早いもの勝ちですので、一番早く納得いく金額を出してくれた人に売るのがルールです。

売買契約時には、買主から手付金を受領します。手付金は売買代金の10%が相場で、残りの90%は引き渡し時の入金となります。
また、売買契約時には仲介手数料も50%支払うのが通常です。残りの50%は引き渡し時に支払うことになります。仲介手数料はまとまった金額となりますので、用意しておくのを忘れないようにしましょう。

2-5. 引き渡しを行う

売買契約が終わると、約1ヶ月後に引き渡しとなります。その間に、買主は住宅ローンの本審査を通します。売主は引越しを行い空き家の状態とします。また、引き渡しまでの間に、売主と買主が立ち会って設備の動作確認を行います。

引き渡しは、買主が住宅ローンを組む場合、買主が利用する銀行で行うのが一般的です。売主と買主、不動産会社、売主の銀行担当者、買主の銀行担当者、司法書士がそろって行います。司法書士は、所有権移転登記などの登記手続きを行ってくれます。通常は不動産会社が司法書士を手配してくれますので、司法書士は探さなくて大丈夫です。

住宅ローンが残っている場合は、売主の銀行担当者も引き渡し時に同席してもらいます。売主の銀行担当者は、抵当権を登記簿謄本から抹消するのに必要な書類を持参してきます。引き渡しでは、売買代金の中から手付金を除いた残金の入金を受けます。また、仲介手数料の残金50%を不動産会社へ支払います。

2-6. 必要な場合は確定申告を行う

マンションを売却した後は、確定申告が必要となる場合があります。

確定申告が必要な場合は、売却の翌年の2月16日から3月15日までの間(年度によって変動あり)に確定申告を行います。確定申告が必要なのは、以下の2パターンの人です。

  1. 税金を納める必要のある人
  2. 税金の特例を利用する人

マンションを売却すると、「税金が発生する場合」と「税金が発生しない場合」があります。
マンションを買ったときよりも高く売れた場合は税金が発生し、安く売れた場合は税金が発生しないという仕組みになっています。この「マンションを買ったときよりも若干下がった金額」というのは「取得費」と呼ばれます。取得費は「減価償却」という計算ルールによって機械的に求める必要があります。

例えば、20年前に5,000万円で購入したマンションは、取得費は4,500万円くらいになっています。築20年のマンションが4,500万円よりも高く売れれば税金が発生し、安くなると税金は発生しません。

実際のところ、取得費を超えて売却できるマンションは少ないので、税金が発生するケースは稀です。マンション売却時に多額の税金がかかるようなことは、あまりないと考えてもらって大丈夫です。

ただし、税金の計算をする上で、取得費を求めるために購入当時の売買契約書が必要となります。そのため、購入当時の売買契約書を探しておくことが重要です。また確定申告は引き渡し後ですので、購入当時の売買契約書は引き渡し後も大切に保管しておいてください。

不動産売却の確定申告については、こちらの記事で詳しく解説しています。

するの?しないの?すべきなの?不動産売却の確定申告全知識

3.「売値の高さ」と「売却の早さ」のどちらを重視するか考える

高い販売価格と早く売却できることは必ずしも両立するとは限りません。そのため、どちらをより重視して進めるのかを事前に考えておく必要があります。

なぜならマンション売却は、時間をかけると高く売れ、早く売りたいなら割安になる傾向にあるからです。高い価格をキープしたままでマンションを売るには、「駅から近く南向き」「好立地にある高層マンション」といった購買意欲が高まるような魅力的な条件がそろっている方がより売却に結びつきやすくなります。

しかしそのような物件は非常に限られるため、早く売却しようとすると売値を希望額から妥協せざるを得ないこともあるかもしれません。たとえ長期化しても高い価格で売りたいのか、それとも一刻も早く手放したいか決めておくようにしましょう。

3-1.マンションを「高く」売るコツ

マンションをできるだけ高く売るためのコツを3つお伝えします。

3-1-1.マンション売却を得意とする不動産会社を選ぶ

まず、マンション売却に実績を持つ不動産会社の選定が重要です。不動産会社によって、一戸建てが得意なところ、マンション売却の実績が豊富な企業など得意分野は異なります。実績が豊富にあるほど、周辺の相場に見合った価格設定ができ、売り出し方が上手な傾向があります。不動産会社のウェブサイトなどをチェックしてマンション売却に多く携わっているか調べてみてください。

公式ホームページに仲介実績を載せている不動産会社もあります。マンションの立地や種類によっても異なりますので、掲載されているマンションが、自分が売却したいと考えるマンションと同じタイプかも確認することをおすすめします。

3-1-2.状況によって査定価格より高い価格をつける

マンション売却の際、査定よりも高い価格を設定しても売却できるケースがあります。もちろん自分で相場を調べて無理のない範囲で価格設定することは大事ですが、買い手が見つかるのであれば、査定価格にこだわる必要はありません。

早期に売却したい場合は安値にした方が売りやすいですが、時間をかけても問題がないなら高値のままじっくりと待ってみるのもよいかもしれません。

3-1-3.内覧で物件を良く見せる

マンションの内覧は、より良い条件で売却するための重要なポイントです。特に、空室を内覧してもらう際は、清掃や整理整頓を完璧にしておく必要があるでしょう。購入を検討している方に掃除が行き届いた綺麗な部屋を見せた方が良い印象を与えられるからです。

入居したまま内覧を受け入れる際には、玄関にウェルカムボードを設置したり、かわいいレースのカーテンのみ付けておいたりするなど演出を施すのも印象が良くなるためおすすめです。

上記で説明したとおり、本格的なリフォームまで行う必要はありませんが、できる限り清潔な状態で内覧者を迎えられるように準備してください。

3-2.マンションを「早く」売るコツ

マンションを早く売るための主な2つのコツをご紹介します。

3-2-1.査定価格より低い価格をつける

高値で売るよりもスピードを重視したいなら、査定価格より低い価格に設定しましょう。最初から最低ラインの価格にしておけば、値下げ交渉にかかる時間なども要りません。
それにもかかわらず検討中の買い手から値下げを要求された場合は、不動産会社に交渉を依頼しましょう。値下げ幅を最小限に抑えてもらえるよう、不動産会社を活用してください。

3-2-2.引っ越しシーズン前を狙う

マンションを売却するタイミングも重要なポイントです。引っ越しシーズン前を狙うと、有利な条件で売却できるといわれています。特に、3月の年度末は転勤などに伴う引っ越しシーズンにあたるので、マンション売買の取引数も増加傾向にあります。年度末より前に売り出す準備をして売却のタイミングを合わせるといいでしょう。

マンションを売却して住み替えを検討している場合でも、年度末より前に売却する計画をしておけば売却がスムーズに動く可能性が高くなります。

このほか、「買取」という方法もあります。買取については以下の記事を参照してください。

マンション買取の手順と注意点|仲介との違いと失敗しない売却方法

まとめ

いかがでしたか。今回の記事では、マンション売却が初めてでもスムーズに行うコツをお伝えしました。

  1. マンション売却は標準的な販売期間で3ヶ月、売買契約から引き渡しまで1カ月かかります。
  2. 住宅ローンが残っている場合は、売却と同時に住宅ローンを一括返済します。
  3. 価格はその時の中古マンション市況に応じて決まります。
  4. 費用はざっくり売却価格の3.5%程度を見込んでおきましょう。
  5. 住みながらでもマンションは売却可能です(ただし、残債を売却代金などで一括返済できる場合)。
  6. リフォームは原則、必要ありません。
  7. エアコン等の設備は外して売却できます。

マンションを高く売却するコツは以下のとおりです。

  1. マンション売却を得意とする不動産会社を選ぶ
  2. 査定価格より高い価格をつける
  3. 内覧で良く見せる

早く売るためのコツは以下のとおりです。

  1. 査定価格より低い価格をつける
  2. 引っ越しシーズン前を狙う

マンション売却を成功させるためには、査定が重要なポイントです。早く・高く売るために、査定には「不動産売却 HOME4U」を利用することをおすすめします。この記事があなたのマンション売却のお役に立てれば幸いです。

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