マンション売却で失敗・損しないための注意点|高く売るためのポイントも紹介!

マンションの売却 失敗しないための注意点

マンションの売却は、人生にそう何度も経験することではありません。
数千万円単位のお金が動く取引ですので、誰しも慎重になりますし、後悔を残す結果で終わりたくはないでしょう。

マンションの売却で失敗しないためには、ある程度の基礎知識と、注意点を知っておくことが重要です。
そこでこの記事では、以下の点について解説いたします。

万遍ない基礎知識とあらゆる注意点の把握、よくある疑問まで解消して、失敗のないマンション売却を実現しましょう。

「マンションを売りたい」と悩んでいる方へ
  • 「マンションを売りたいけど、どうしたらいいか分からない方」は、まず不動産会社に相談を
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Contents

1.マンション売却の全体の流れ

売却で後悔しないためには、マンション売却の基礎を知っておくことが重要です。
この章では、マンションを売却するまでの全体の流れを解説するとともに、各ステップに沿った基礎知識を解説いたします。

前提として、マンションを売却するには平均的に3~4カ月の期間を要します。
売却の流れと基礎を把握して、この期間をスムーズに乗り切り、好条件の売却を目指しましょう。

売却までの全体の流れは、以下の通りです。

マンション売却の流れ

各ステップについて解説していきます。

(以下の解説は、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法です。不動産会社の直接買取について知りたい方はこちらをご覧ください。)

1-1.事前準備を始める

失敗しない売却するためには、事前の準備も重要です。

以下の準備を進めていきましょう。

  • 住宅ローン残債の確認
  • 売却相場を調べておく

住宅ローン残債の確認

住宅ローンが残っている方は、残債を確認しておきましょう。
住宅ローン支払い中のマンションを売却する場合、売却の引き渡しが完了する前に、住宅ローンを完済しなければいけません。
買主から支払われた売却金額で完済することもできるので、事前に残債を確認しておきましょう。

売却相場を調べておく

売却相場を知っておくことで、事前に資金計画を立てやすくなります。
また売却相場は、不動産会社の査定額に信憑性があるかを判断する材料にもなります。

トピック:査定額は絶対ではない

不動産には定価がありません。最終的な売却金額は、売主と買主が合意した金額に決定します。
高い金額で売り出しても、買手がつかなければ値下げを余儀なくされます。

このため査定額は、”このくらいで売れるだろう”という参考価格にしかなりえないのです。
査定を行う不動産会社や担当者によって査定額は変わりますし、中には契約を取るために根拠のない査定額を提示する会社もあります。

マンション売却で後悔しないためには、”信頼できる査定額を提示しているかどうか”を見極める目が必要です。

1-2.査定を実施

事前準備ができらた、不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定額を知ることで、「いくらで売却できるか」「住宅ローンを完済できる見込みがあるか」「資金計画をどのようにするか」「どの不動産会社と契約するか」といった事柄を判断できるようになります。

前項でも触れていますが、査定額は不動産会社や担当者ごとに異なりますので、できるだけ複数社を比較する様にしましょう。

査定の依頼から、査定完了までは以下の流れで進めていきます。

マンション査定の流れ

査定依頼の方法には、不動産会社へ直接連絡するか、無料の査定サービスを利用する方法があります。
いくつかの不動産会社を比較したい方は、複数の不動産会社へまとめて査定依頼ができる一括査定サイトの利用がおすすめです。
例えば、NTTデータグループが運営する一括査定サイト不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)なら、全国から厳選された2,300社の中から最大6社にまとめて査定依頼ができます。

いずれの査定依頼方法でも、依頼時には査定の方法を決める必要があります。
査定方法には、簡易的な査定方法である『机上査定』と、現地調査を伴う『訪問査定』がありますが、机上査定から順に両方を実施することもできます。

訪問査定の場合は、現地での訪問調査を終えた後、1週間ほどで査定結果が届きます。

▶査定前に必要な書類についてはこちら(3.マンション売却に必要な書類)

複数社にまとめて査定依頼ができる不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)を利用したい方は、以下のボタンから査定依頼へお進みください。

1-3.媒介契約を締結

不動産を売却するには、購入希望者を探す力と、不動産に関する専門知識が必要です。
そのため、個人間で完結する売買は少なく、不動産会社を通して売買を行うのが一般的です。

この際、不動産会社に『購入希望者の募集』や『買主との契約』を仲介してもらうために、媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約には以下3つの種類があるため、物件や条件に合わせた契約を選びましょう。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

▶媒介契約時に必要な書類についてはこちら(3.マンション売却に必要な書類)

トピック:3種類の媒介契約の違いとは?

3種類の媒介契約の違いは様々ありますが、最も大きな違いは「2社以上の不動産会社と契約できるか」「自分で買主を探して直接取引できるか(自己発見取引)」という点です。

一般媒介契約は、唯一、2社以上の不動産会社と契約ができます。また、自己発見取引も可能です。
専任媒介契約は、2社以上の同時契約ができませんが、自己発見取引は可能です。
専属専任媒介契約は、2社以上の同時契約も、自己発見取引もできません。

簡単にまとめると、『一般媒契約 < 専任媒介契約 < 専属専任媒介契約』の順で、契約の拘束力が高まります。 拘束力が高い契約ほど、不動産会社にも業務に関する義務が多くなるため、積極的な売却活動を期待できます。 例えば専属専任媒介契約を結んだ不動産会社には、1週間に1回以上の活動報告が義務になりますが、一般媒介契約では活動報告の義務はありません。

他にも、各契約には以下のような違いがあります。

3つの媒介契約の違い比較表
  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか ×
できない
×
できない

できる
自分で買主を探して直接取引できるか ×
できない

できる

できる
不動産会社から受ける活動報告の頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 法令上の定めなし
不動産会社のレインズ※への登録義務 媒介契約から5日以内 媒介契約から7日以内 法令上の定めなし
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

一般媒介契約は、悪質な不動産会社と契約するリスクをなくしますが、契約をした各不動産会社が必ずしも積極的に売却活動を行ってくれるとは限りません。
すぐに購入希望者が集まりそうな人気の物件(駅近や都心部の好立地な物件など)でなければ、かえって売れにくくなるリスクがある点に注意が必要です。

そのため、人気がありそうな物件でなければ、基本的に専任媒介契約か、専属専任媒介契約がおすすめです。
ただし前提として、信頼できる不動産会社でなければ、専任の契約形態はリスクとも言えます。

不動産会社選びは、時間に余裕をもって、じっくりと行っていきましょう。


1-4.売り出しを開始

媒介契約を締結したら、不動産会社が購入希望者の募集を開始します。
全国の不動産会社のみが閲覧できるネットワーク(REINS)や、不動産ポータルサイトへの登録、チラシ、店頭広告などが主な集客方法です。

購入希望者を募集する際の価格を、売り出し価格といいますが、この価格は売主が自由に決められます。
売却相場や査定額を参考に、不動産会社と相談しながら決めていきましょう。

売り出しから1カ月もすれば、ちらほらと購入希望者からの内覧の予約などが入りだすと思われます。
内覧対応は不動産会社に一任することもできますが、売主が立ち合うことで、「売り手の人柄」「住んでいたからこそ感じたアピールポイント」を伝えらえれます

1-5.売買契約を締結

購入希望者が購入を決めると、買付証明書が提示されます。
購入希望者の購入意思を証明する書類ですが、希望購入価格や手付金額などの記載もありますので、売主はそれらに納得できるか確認します。

双方が条件をすり合わせ、合意を迎えたら、次に売買契約へと移ります。
売買契約は以下の手順で進めていきます。

  1. 担当者(宅地建物取引士)による重要事項説明
  2. 売買契約書への署名・捺印
  3. 手付金の受領
  4. (売買契約締結後)仲介手数料の半金を支払う

▶売買契約時に必要な書類についてはこちら(3.マンション売却に必要な書類)

トピック:重要事項説明とは?

重要事項説明とは、物件の状態や権利の状況、契約の内容などの”重要事項”を詳しく説明するものです。
重要事項説明は、重要事項説明書と呼ばれる書面を用いて、宅地建物取引士が行います。

重要事項説明を経て、売買契約の内容に買主が納得することは非常に重要です。
説明、合意が不十分のまま売却してしまうと、その後に契約不適合責任を追及され、契約解除や損害賠償などの対応が必要になる場合があります。

トピック:手付金とは?相場はいくら?

手付金とは、契約の証明や契約解除の目的のために、買主から支払われるお金です。
買主側が万が一契約を解除したいといった場合は、買主が手付金を放棄することで、契約解除が成立します。
売主側が契約を解除する場合は、支払われた手付金の倍額を買主に支払うことで、契約解除が成立します。

一般的に、売買代金の5~10%の金額が手付金額の相場となっています。
売買代金の一部として扱われることが多く、最終的な売買代金の決済では、手付金額を除いた残額が支払われます。

1-6.決済と引き渡し

売買契約時には、決済と引き渡しの日程について取り決めます。
一般的には、売買契約日のおよそ1カ月後に決められます。
また、決済と引き渡しは、基本的に同日に行われます。

売主が住宅ローンを完済していない場合は、決済の後に住宅ローンを完済し、抵当権抹消手続きをへて、引き渡しに移ります。
この場合も、基本的には同日に行われます。

物件に住みながら売却される方も多いので、引き渡しまでに引っ越しが完了しているように調整しましょう。

▶決済・引き渡しに必要な書類についてはこちら(3.マンション売却に必要な書類)

1-7.翌年の確定申告と納税

マンションの売却によって利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税(住民税と所得税)がかかります。
譲渡所得税は、確定申告を行った上で納税をする必要があるため、事前に『確定申告の対象であるか』を把握し、適宜準備しておきましょう。

なお確定申告は、売却した年の翌年2月16日~3月15日の間に行います。

確定申告を行うタイミング

マンション売却で利益が出ていない場合は、税金が発生しないため確定申告の対象ではありません。
ただし、確定申告をすることで節税できる特例もあるので、それらを加味して確定申告をすべきか判断しましょう。

売却で使える特例については『8.マンション売却で特例を利用する際の注意点 』をご覧下さい。
確定申告について詳しくは『不動産売却で確定申告を行う手順・必要書類・税金の計算』をご覧下さい。

2.マンション売却にかかる費用

マンション売却にかかる費用

マンションの売却には多くの費用がかかります。
平均的、売却金額の5~7%の費用がかかるため、いくらかまとまったお金を用意しておくようにしましょう。
以下はマンションの売却にかかる費用です。

■マンション売却にかかる費用

費用 概要 相場
仲介手数料 売買成立後不動産会社に支払う手数料 売買価格×3%+6万円(+消費税)
印紙税 契約書等課税文書発行時にかかる税金 5,000円〜3万円目安
譲渡所得税 マンションの売却益にかかる税金 5年以上所有で税率20.315%
登録免許税 抵当権抹消登記に伴い支払う税金 不動産の数×1,000円
(司法書士への報酬) 抵当権抹消登記に関わる司法書士の手数料 5,000円〜2万円程度
書類の発行手数料 売却に必要な各書類の発行に必要な手数料 950円~1,150円
住宅ローン一括返済手数料 住宅ローンの一括返済を行う場合にかかる手数料 0円〜5万5千円程度

他にも、引越し費用や住み替えに伴う諸費用などがかかります。
売却に向けてハウスクリーニングやリフォーム、土地の測量などをする場合は、さらに別途費用が必要です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1. 仲介手数料

仲介手数料は、売買契約が成立した場合に成功報酬的に支払う手数料です。
仲介手数料には不動産会社が請求できる上限額が定められており、売買価格×3%+6万円(400万円以上の取引の場合)が上限となります。
仲介手数料には消費税もかかります。

参考:国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

2-2. 印紙税

印紙税は、契約書の作成に対してかかる税金です。
売却金額(契約書に記載されている金額)に応じて一定の税額が決められています。
2024年3月31日までに作成された不動産譲渡契約の場合、軽減税率が適用されます。

契約金額 本則税率 軽減税率
500万円を超え1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円を超え1億円以下 6万円 3万円

国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置より一部抜粋

2-3. 譲渡所得税

譲渡所得税とは、売却益(譲渡所得)に対して課される所得税と住民税のことです。
譲渡所得は、売却金額から取得費(購入にかかった費用)譲渡費用(売却にかかった費用)を差し引いたものです。
そのため、譲渡所得が発生しない取引も多く、その場合は税金がかかりません。
税率は、マンションの所有期間で変わるため、注意しましょう。

所有期間 住民税 所得税(復興特別税含む) 合計
5年以下 9% 30.63% 39.63%
5年超え 5% 15.315% 20.315%

参考:国税庁 短期譲渡所得の税額の計算

参考:国税庁 長期譲渡所得の税額の計算

マンション売却にかかる税金、譲渡所得税の詳しい計算方法については『マンション売却時の税金について』をご覧ください。

2-4. 登録免許税

住宅ローンの完済後は、不動産についた抵当権を抹消させなければいけません。
登録免許税は、登記手続きにかかる税金で、抵当権抹消登記の際は不動産の数×1,000円がかかります。
一般的に、土地と建物は別の不動産なのでそれぞれ1,000円ずつかかります。

参考:法務局 登録免許税の計算

2-5. 司法書士への報酬

マンションを売却する際は、前述の抵当権抹消登記と所有権移転登記が必要であり、司法書士に代行してもらうのが一般的です。
所有権移転登記は買主負担となるのが基本です。
抵当権抹消登記に関しては、登録免許税と司法書士報酬15,000円前後がかかります。

ここでは、主な費用を紹介しました。その他の費用も詳しく知りたい方はこちらの『【全解説】マンション売却手数料│相場から費用節約の特例・値引き方法まで』も確認してみてください。

2-6. 書類の発行手数料

マンションを売却するために必要な書類のうち、以下の書類には取得費用がかかります。

書類名 費用目安
登記事項証明書 450円~600円
住民票または戸籍附表 200円
印鑑証明 300円

2-7. 住宅ローン一括返済手数料

住宅ローンを返済中の方は、物件の引き渡しまでに住宅ローンを完済する必要があります。
その際、多くの場合で一括返済手続きを行うことになるため手数料が発生します。

住宅ローンの一括返済にかかる手数料は、金融機関ごとの差が大きくありますが、窓口よりもインターネット手続きの方が手数料を安く設定されていることがほとんどです。
インターネット手続きの場合は最安で0円、窓口での手続きでは最高で55,000円ほどになります。

3.マンション売却に必要な書類

マンションを売却するには、様々な書類を用意する必要があります。
以下では、各段階で必要になる書類をそれぞれ紹介いたします。

”査定前”に必要な書類
書類名 取得方法
権利証または登記識別情報通知 紛失時は法務局で取得
マンションパンフレットや建物図面 不動産所有者が所持
リフォーム履歴が分かる資料 紛失時は各リフォーム会社等に相談
”媒介契約時”に必要な書類
書類名 取得方法
本人確認書類 運転免許証やマイナンバーカード、
健康保険証など
住宅ローン残高証明書
・返済予定表
融資を受けている金融機関
購入時の売買契約書 紛失時は仲介した不動産会社や売主
権利証または登記識別情報通知 “査定前”に取得済み
”売買契約時”に必要な書類
書類名 取得方法
本人確認書類
実印・印鑑証明書 役所やコンビニ
固定資産税等納税通知書 紛失時は役所で名寄帳の写しを取得
建築確認通知書、検査済証 紛失時は役所で台帳記載事項証明書を取得
付帯設備表 仲介する不動産会社
物件状況等報告書 仲介する不動産会社
権利証または登記識別情報通知 “査定前”に取得済み
”決済・引き渡し”に必要な書類
書類名 取得方法
本人確認書類
住民票または戸籍附表 役所やコンビニ
戸籍謄本 役所やコンビニ
売却物件のすべての鍵
通帳・銀行印
固定資産評価証明書 役所
実印・印鑑証明書 ”売買契約時”に取得済み
登記済証(権利証)または登記識別情報通知 “査定前”に取得済み
購入時のパンフレットなど “査定前”に取得済み
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4.マンション”売却前”の注意点

【状況別】マンション売却の注意点

マンションの売却は売却前、売却中、売却後の3つの段階に分かれます。
段階ごとに気をつけないといけないポイントがありますので、少しでも高く売るためにもしっかりと把握しておきましょう。

ここからは、3章にわたって、『売却前の注意点』『売却中の注意点』『売却後の注意点』を解説いたします。
先ずこの章では、以下5つの『売却前の注意点』を紹介します。

4-1.マンションの市場の流れを見てタイミングを決める

売却は、売手と買手がいて成立します。
スムーズに売却するためには、不動産を購入する人の傾向、つまり市場を知っておく必要があります。

不動産の取引量を確認すると、3月に取引量が最も増え、8月ごろに取引量が底をつく傾向にあります。
これは、人の移動が関係しており、新年度前で転勤や進学の多い時期は、購入希望者が多くなるのです。

首都圏中古マンションの成約件数推移

東日本不動産流通機構.”月例マーケットウォッチ 2023(令和5)年02月度”.REINS TOWER.(2024-04-15)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

需要が多い時期は、条件の良い物件は買い手側も競争が激しくなり、すぐに決めてくれることもあります。また大幅な値引きに応じなくとも成約する可能性も高まるため、少しでも高く売りたい人には良い時期と言えるでしょう。

しかし、成約数がガクンと落ちる4月5月であっても成約価格が大きく下がるわけではありませんので、需要が多い時期であると覚えておく程度でいいでしょう。

また、成約数は2月3月の次は9月10月が高めです。これらの情報を踏まえ、売るタイミングを決めてみてください。

4-2.いつまでに売却したいのかスケジュールを立てる

いつまでに売りたいのかを明確に決めておくことは以下の事前準備g>時間がない場合は適度に値下げが必要になります。
売却のタイムリミットを定めることで、売買方針も明確に適切に設計できるのです。

マンションの売却は目安として3か月〜6か月ほどかかります。
ただし、すべての場合でこの範囲に収まるわけではなく、1年かかる場合もあるのです。

マンションは一戸建てに比べて売れやすい傾向にありますが、できれば1年ほど余裕をもっておくと、より高い価格にチャレンジした売却ができます。

4-3.物件の相場を把握して妥当な価格設定をする

物件を売りに出す時にチェックしないといけないのが、似た条件の物件がいくらで売れているか(相場)です。

売却相場は売り出し価格や、値下げ幅を決めるうえで重要な指標です。
不動産会社任せずにせず、売主自身が相場を理解し、一緒に価格を考えていきましょう。

マンションの場合は、同じマンションでの成約事例を調べてみるのもいいでしょう。
レインズマーケットインフォメーションでは、過去の成約事例を検索できます。
同じマンションの事例がなければ、できるだけ条件の近い事例を探してみましょう。

土地総合情報システムでも取引価格から売却相場が確認できます。

自分で相場を調べたら、不動産会社に査定を依頼してみましょう。
査定は複数社を比較することで、より相場が見えてきます。
複数の専門家の意見を聞きながら、市場の動向などをとらえていきましょう。

4-4.不動産会社の選び方を抑えておく

前述の通り、相場を把握するために複数社の査定を比較することは重要です。
同時に信頼できる不動産会社を選び抜くことも、とても重要です。

考えなしに名前の知っている大手企業に決めるのではなく、比較をしたうえで選びましょう。
大手ではなく、地域の実情をよく理解した地域密着型の不動産会社が高く売ってくれる場合もよくあります。

また、中には囲い込みのような悪質な行為を行う不動産会社もいます。
(囲い込みは、本来他社へも公開しなければいけない売買状況を正確に伝えず、自社で情報を囲い込む手法です。不動産会社はこれにより売手と買手から仲介手数料を得ることができます。)
査定を依頼し時価で会い、担当者が信頼できるか見定めましょう。
「質問に対して紳士に答えてくれるか」「あからさまに相場を逸脱した査定額になっていないか」「査定額に根拠を持っているか」を確認しましょう。

【不動産会社を選ぶポイント】

  • 質問に対して真摯に答えてくれるか
  • 売却相場から逸脱した査定額でないか
  • 査定額に根拠を持っているか
  • 担当者との相性はいいか

査定依頼の際は、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができる一括査定サービスを利用するのがおすすめです。
NTTデータグループが運営する不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)は、全国から厳選した2,300社以上の不動産会社と提携する一括査定サービスで、最大6社にまとめて査定依頼ができます。

4-5.マンションの売却が得意な会社を選ぶ

実は、不動産会社には得意不得意があります。戸建て住宅に強いところ、マンションに強いところ、土地に強いところ、売買ではなく賃貸に強いところなど、さまざまです。

地域によっても得意不得意がありますし、宣伝力に自信がある会社もあります。
不動産会社の担当者に直近の取引実績のデータを見せてもらい、マンション売却への強さを確認しましょう。

マンション売却が得意で信頼できる不動産会社を見つけたら媒介契約を結び、売却を始めます。
媒介契約は以下3つの種類があるため、自分のマンションにあった契約方法を選びましょう。

契約の種類 メリット デメリット
一般媒介契約
  • 複数の不動産会社に販売活動を依頼できるため、競争意識が生まれる可能性がある
  • 自分で買い手を見つけても良い
  • 物件を売却中であることが公にならないで済む
  • 販売活動の報告義務がないので、進捗確認や相談がしずらい
  • レインズに登録する義務がないので、情報が広がりずらい
  • 売却を請け負えた1社だけに報酬が入ることになるため、どの会社も積極的な販売活動をしてくれない可能性がある
専任媒介契約
  • 積極的に販売活動をしてくれる可能性が高い
  • 窓口が一本化されるので売り手の手間が少ない
  • 一般媒介では受けられないサービスや特典が受けられる会社が多い
  • レインズに登録する義務があるので情報が広がりやすい
  • 活動報告の義務があるので進捗確認貸しやすい
  • 売れるかどうかは依頼した会社の実力次第となり、リスクが高い
  • 囲い込みをされる可能性がある
  • 3ヶ月の契約期間があり、その間に契約解除をしようとすると経費を請求される可能性がある
専属専任媒介契約
  • 積極的に販売活動をしてくれる可能性が高い
  • 窓口が一本化され手間が少ない
  • サービスや特典が受けられる会社が多い
  • レインズ登録の義務がある
  • 報告の頻度が最も高いので次の手が早く打てる
  • 自分で買い手を見つけても不動産会社を介さずに売れない(仲介手数料は必ずかかる)
  • 1社限定のため売れるかどうかはその会社次第になる
  • 囲い込みをされる可能性がある

一般媒介契約は、人気の高い物件に向いていて、専任や専属専任は売りにくい物件をうまく売って欲しい方に向いている、とも言われます。

5.マンション”売却中”の注意点

5-1.売却活動の進捗をタイムリーに把握する

売却活動中は、不動産会社の担当者とはコミュニケーションをとり、良好な関係を築いておかないといけません。

専任媒介や専属専任であれば報告はしてくれますが、売却につながるような手を打ってくれているかどうかが大事ですが、その動きができていなければ早めに促し、もっと熱心に取り組んでもらいましょう。

不動産会社と一般媒介契約を結んでいる場合は、不動産会社が定期的な報告をする義務がありませんので、売主自身が積極的に進捗を聞くようにしましょう。

5-2.内覧時は清掃やPRをしっかり行う

販売活動がうまくいき、購入希望者が見つかれば次は内覧です。

内覧は購入を大きく左右するイベントです。
実際の現場で感じられる視覚情報などは心や感情を揺さぶり、「ここに住みたい」と思わせるきっかけになります。

買い先行の場合はハウスクリーニングも入れて綺麗な状態にできますが、居住中の内覧の場合は片付けや清掃はしっかりと行いましょう。特に、お風呂やトイレなどの水回りは結構チェックされます。念入りに掃除しましょう。

また、内覧は不動産会社に任せることもできますが、購入希望者の邪魔にならないレベルで売主も参加するようにしましょう。

そのマンションに住んでいていよかったポイントは、不動産会社よりも売主のほうが知っています。
「病院の先生が優しかった」のような些細な情報でもいいのでまとめておき、雑談レベルでアピールできるようにしましょう。
過度に押し売りしているような印象を持たれると逆効果ですので注意しましょう。

5-3.瑕疵(かし)がある場合は必ず告知する

物件に潜んでいる劣化や欠陥を瑕疵といいます。
物理的なものだけでなく、事故物件のような心理的なストレスのある場合も瑕疵(心理的瑕疵)といいます。

これら瑕疵には、報告義務があるため、必ず買手に伝えなければいけません。
万が一、契約時に伝えられていない瑕疵等が見つかると、契約不適合責任により損害賠償や契約解除などに応じなければいけません。

古いマンションでは瑕疵に気づけない場合もあります。
心配な場合は、ホームインスペクションを受けましょう。

【ホームインスペクションとは】
マンションや戸建ての欠陥がないか、劣化度合いはどの程度か、住宅建築の専門家に調査してもらうこと。マンションの場合目視診断。

第三者による調査報告があることで、買手が瑕疵に抱く不安もなくなり、より売却しやすくなります。

また、耐震性の検査も行っておくと安心です。

6.マンション”売却後”の注意点

6-1.手元にあるお金を正確に把握する

大きなお金が動くマンションの売却ですので、現時点までのお金の流れを含め、手元にお金がいくらあるのか把握しましょう。
売買契約後は、決済と引き渡しを行いますが、その際は仲介手数料や司法書士報酬、人によっては住宅ローンの一括返済手数料などがかかります。

売買契約の際は、買手から手付金をもらっていますが、買手が住宅ローン審査に通らなかった場合などには手付金の返還が必要になります。
手付金はできるだけ手を付けないようにしましょう。

また、売却益がある人は譲渡所得税が発生するため、翌年の確定申告後にさらなる支出が発生することに備えておきましょう。

6-2.確定申告を忘れずに行う

売却益が出た方には確定申告の義務が生じます。
また、『3,000万円特別控除』や『損益通算』など、各種特例を適用するには確定申告による申請が必要です。

確定申告とは1年間の所得に対する納税額を計算し、翌年の2月16日〜3月15日の間に税務署に提出する、一連の手続きを指します。

不動産の売却で得た所得は分離課税と呼ばれ、普段確定申告を行わないサラリーマンの方でも確定申告が必要になります。

参考:国税庁 土地や建物を売ったとき

確定申告は売却の翌年行います。
例えば、2022年1月1日に売却しても、申告は2023年の2月16日〜3月15日です。
長い期間が開くと忘れてしまう方もいるため、カレンダーやリマインダーにメモを残しておきましょう。

もし確定申告を忘れてそのままにしておくと、過料が科されるので注意しましょう。

参考:国税庁 確定申告を忘れたとき

なお、マンションを高く売るコツは以下の記事で詳しく解説しています。

7.マンションの売却の5つの失敗例

マンションの売却の5つの失敗例

ほとんどの方が、はじめてマンションを売却する方であり、マンションを購入した時以来の大きな金額の取引になるでしょう。
売却は不動産会社の手を借りますが、売却金額や売り方などの最終決定は売主自身が行います。

マンションの売却は平均でも3~6か月続く長い活動です。
その間には様々な選択があり、「もっとこうするべきだった」「なんであれにしたのだろう」と後悔を残す方も少なくありません。

この章では、マンション売却のよくある失敗例を紹介しています。
どんなところに、どのように失敗するのかを知ることで、後悔を残さない売却ができるようになります。

【よくある失敗例】

7-1.大手なら大丈夫だと安易に契約した

CMでよく見る大手の不動産会社だから間違いないだろう、とすぐ契約してしまう方は多くいます。

しかし、大手だから高く売ってくれるとは限りません。
地域の実情を理解した中小不動産会社が高く、早く売ってくれることもよくあります。

重要なのは、売りたい物件を「誠実」「熱心」に売ってくれる不動産会社、ひいては担当者を見つけることが重要です。

安易にCMで見た不動産会社に依頼せず、複数社に査定を依頼して比較したうえで選びましょう。
不動産会社の実力や実績も大切ですが、担当者が信頼できる人間かも見定めましょう。

NTTデータグループが運営する不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)なら、大手から地域密着の中小企業まで、全国から厳選された優良不動産会社のみと提携しています。
信頼できる不動産会社を見つけたい方は、HOME4Uを是非ご活用ください。

7-2.相場よりも安く売ることになってしまった

相場よりも安く売れてしまう場合もあるでしょう。
安く売れた原因は、物件の価値がないことではなく、不動産会社選びや売り方の問題かもしれません。

相場より安く売れてしまう事例としてよくあるのが、売り急ぎによる過度な値下げです。
売却に費やせる時間が少なければ、不動産会社としても値下げをするほかありません。
可能であれば、1年ほど余裕を持った売却を心がけましょう。

また、マンションは相場が値上がり傾向にあるときに売ると、安売りの失敗を回避できます。

ほかに、売れもしない査定額を信用してしまったばかりに、結局値下げを余儀なくされやすく売ってしまうケースがあります。
不動産会社の中には、相場よりも高い査定額で目を引き、自社と契約させようとする不動産会社もいます。

根拠もない高い価格で売り出すと、当然購入希望者が集まりにくく、時間だけを浪費させてしまいます。
結果的に売り急ぐこととなり、過度な値下げが必要となるのです。
過度な値下げをすることになってしまったら、売却より賃貸に出す選択肢もあります。

7-3.買い手がローンの審査に落ちた

売買契約後に、買い手が住宅ローンの審査に落ちる場合がまれにあります。
この場合、売買契約は解除となりますので、新たに購入希望者を探さなくてはいけません。

一般的に、買主都合で売買契約を解除する場合、売買契約時に受領する手付金は売主のものとなります。
ただ、住宅ローン特約を付けている場合は、住宅ローン審査落ちによる契約解除の際、手付金を買い手に返還しなければいけません。

住宅ローンの事前審査に通っている人であれば、本審査たいてい通過します。
ただし、事前審査の内容と実態が異なっている場合や、本審査までの間に他の借り入れを増やした場合などは、本審査に落ちてしまう可能性があります。

購入希望者が信頼できる人であるか、経済的な余力がありそうかを見極める必要があります。

7-4.売却と購入の両方で控除が使える計算をしていた

売却益が出た場合は、売却益に対して譲渡所得税が課税されます。
3,000万円特別控除の特例は、マイホームを売却する際に売却益を最大3,000万円まで控除できる制度です。

譲渡所得税が発生する際に、3,000万円特別控除を利用する方は多いですが、安易に使うと後悔しかねません。
住宅ローン控除と併用できないためです。

マイホームを売却し新居へ住み替える方は、譲渡所得税を減らす3,000万円特別控除か、購入後の節税ができる住宅ローン控除のどちらを利用するか選ばなければいけません。

2つの特例が併用できないことを知らないまま住み替えを進め、「住宅ローン控除を利用したほうが得だったのに」と後悔をしないように注意しましょう。

7-5.確定申告を申請し忘れた

引き渡しが終わると一安心。新居にも引っ越して新しい生活が始まるとすっかり忘れてしまうのが確定申告です。
確定申告を忘れると「お尋ね」がきて、それも放置してしまうと支払い予定の譲渡所得税に無申告加算税や延滞税が上乗せされる可能性があります。

確定申告を忘れずに行うには、売却直後に準備をするのがおすすめです。やることは以下の2つです。

  • 納税額を分けておく
  • スマートフォンのカレンダー機能で、翌年2月16日に確定申告の予定を入れておく

最も大切なのは納税額を使わないように分けて、取っておくことです。

確定申告の時期は毎年2月16日〜3月15日なので、翌年のその時期に忘れずに申告できるよう、手帳やカレンダーアプリなどに記入しておきましょう。

住み替えで、新居を購入して住宅ローン控除を使う人はいずれにせよ確定申告が必要になります。
銀行から年末残高証明書も送られてくるので思い出すきっかけはありますが、確定申告の経験のない方は後回しにしがちなので注意しましょう。

8.マンション売却で特例を利用する際の注意点

マンション売却時に活用できる特例

売却益が大きく発生する場合、譲渡所得税はとても負担の大きい税金になります。
ただ現在は、不動産の流通を促進するため様々な特例が用意されており、条件に該当する方は税金を抑えられます。

マイホーム売却で使える特例は2つあります。

  • 3,000万円特別控除
  • 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これら2つを利用する際には注意点があるため、事前に確認しておきましょう。

8-1.「3,000万円特別控除」利用時の注意点

マンションの売却で譲渡所得(売却益)が出た場合に、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる特例です。

基本的に譲渡所得は以下のように計算します。

譲渡所得 = 譲渡収入(売却額) – 取得費 – 譲渡費用

特例を適用する場合は以下のような計算となるため、上の計算で譲渡所得が3,000万円以下の場合は税金が発生しません。

譲渡所得 = 譲渡収入(売却額) – 取得費 – 譲渡費用 – 最大3,000万円

3,000万円特別控除を適用するには以下の要件を満たす必要があります。

  • 住んでいた物件であること(別荘や一時的な仮住まい等は認められない
  • 住まなくなって3年経過した年の12月31日までに売却すること
  • 買い手が家族や親族、特別な関係の人でないこと
  • この特例を受けるために(節税目的で)住んでいた家ではないこと
  • 確定申告の際に譲渡所得の内訳書を添付すること
  • 売却する2年前から他のマイホーム関連の特例を受けていないこと

参考:国税庁 マイホームを売ったときの特例

買い替えを行う方は、住宅ローン控除と併用できない点に注意ください。

譲渡所得が発生する場合でも3,000万円特別控除の適用と住宅ローン控除の適用、どちらがお得になるのかを考えて判断しましょう。

8-2.「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」利用時の注意点

売却損が出た場合に、他の所得と相殺することを損益通算とよびます。
相殺しきれなかった費用を翌年に持ち越し、再度相殺に充てることを繰越控除といいます。

不動産の売却は分離課税のため、本来は他の所得と合算できませんが、マイホームを売却する場合は損益通算と繰り越し控除の特例を適用できます。

売却益が出ていない場合は確定申告の義務がありませんが、特例を適用させるためには確定申告による申請が必要です。

損益通算と繰り越し控除の特例は、前述の3,000万円特別控除よりも利用できるシーンが限られているので注意しましょう。

具体的に以下の場合に適用できます。

  1. マイホームを買い換えた場合
  2. 住宅ローンが残っている場合

1.マイホームを買い換えた場合
5年超所有するなど一定の要件を満たした上の買い替えでは、損益通算と繰り越し控除の特例を利用できます。
損失額は最大3年間繰越し、通算できます。

詳しい適用要件は『国税庁 No.3370 マイホームを買い替えた場合に譲渡損失が生じたとき』をご覧ください。

2.住宅ローンが残っている場合
5年超所有するなど一定の要件を満たし、住宅ローンの残債よりも低い金額で売却した場合、その差額を損益通算でき、最大3年間繰越せます。

1、2どちらにしても、確定申告の際の必要書類は複数に及びますので、事前に調べて準備しておきましょう。

詳しい適用要件は『国税庁 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき』をご覧ください。

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9.マンションの売却に関するよくある質問

マンションの売却に関するよくある質問

マンションの売却時によくある質問は、以下になります。

【よくある質問】

それぞれを見ていきましょう。

9-1.売ったお金はいつ手元に入る?

売却金額の5~10%程を手付金として売買契約時に受領するのが一般的です。
残りの売却代金は、引き渡し当日に決済されます。

買い手の住宅ローン審査落ちなどで契約解除となる場合、住宅ローン特約を付けていると手付金を買い手に返還しなければいけません。
売却代金が決済されるまでは、できるだけ手付金はそのまま残しておくと安心です。

9-2.マンションの住宅ローンが残っていても売却できる?

住宅ローンが残っていても売却できますが売却金額を合わせて住宅ローンを完済する必要があります。
売却時に住宅ローンが完済できない場合は、原則として売却できません。

ただし、住み替えローンや任意売却を行えば、売却できる場合もあります。

住み替えローンは、住み替えを行う場合に限り残りの住宅ローン残債と、新居の住宅ローンを合わせて借り入れられるローンです。
借入金額が大きくなるうえに、一般的な住宅ローンよりも金利が高いため注意が必要です。

任意売却は、住宅ローンが支払えず滞納をしている方が、金融機関に同意をもらったうえで行う売却を指します。
金融機関が同意しなければ売却できないうえ、住宅ローン滞納の過程で信用情報に傷がついてしまいます。

離婚に伴うマンション売却でも、しばしば任意売却を検討される方がいます。
その際も、任意売却が可能であるのか、また任意売却のデメリットを許容できるのかを見極めることが重要です。

9-3.相続したマンションも売却できる?

相続したマンションでも売却はできます。
ただし、不動産を売却できるのは、その不動産の名義人だけなので、事前の名義変更が必要です。

相続した不動産の名義を変更する手続きを相続登記といいます。
相続をしたらなるべく早く相続登記をすまし、いつでも売却できる状態にしておきましょう。

相続人が一人ではなく、一つのマンションを複数人で所有する(共有名義)状態になった場合は、全員が同意をしないと売却できません。
間に合うのであれば、相続前に相続人間で売却の方針を固めておきましょう。

9-4.マンション売却前はリフォームするべき?

基本的に、売却前にリフォームをしないことをお勧めしています。
理由は以下の通りです。

  • リフォーム費用を回収できるとは限らない
  • リフォームに時間がかかる
  • 中古マンションをなるべく安く買って、自分好みにリフォームしたい人もいる
  • 一般の人だと売却に支障のない範囲の劣化度合いが分からないので、判断が難しい

リフォームには費用も時間もかかりますが、それらを上回る売却金額まで高まるかと言ったら、一概にそうとは言えません。
また、リフォームをすることで、かえって売れにくくなる場合もあるのです。

最近はDIYやリノベーションの需要の増加から、「中古の家をできるだけ安く買って自分好みにカスタマイズしたい」という購入希望者が増えています。
リフォームした結果、売却価格が高まり、希望とは異なる内装になると、そうしたニーズにこたえられなくなります。

まずはリフォームをせずに売却をはじめ、様子を見てからリフォームを検討するのが最も安全です。

リフォームをするかどうかは、その地域の実情をよく理解した不動産会社に相談をして決めましょう。

マンションのリフォーム可能な部分については、以下の記事で詳しく解説しています。

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この記事のポイントまとめ

マンション売却ってどんな流れでおこなわれる?

マンション売却の流れは売却前→売却活動中→売却後の3つのフェーズに分けられます。

  • 売却前・・・書類の準備や査定、不動産会社と契約する
  • 売却活動中・・・売却計画立案に基づき活動し、内覧を経て売買契約する
  • 売却後・・・物件を引き渡し、確定申告を行う

詳しくは「1.マンション売却の全体の流れ」をご覧ください。

マンション売却ってどれくらい費用が必要?

目安として、売却金額の5~7%の費用が発生します。
主に、以下の費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 登記関連費用
  • 譲渡所得税

詳しくは「2.マンション売却にかかる費用」をご覧ください。

マンション売却時はどんなことに気を付けるべき?

マンション売却時の注意点は様々ありますが、まず不動産会社任せにしないよう注意しましょう。
不動産会社も商売ですから、必ずしも売主の利益を最大化するよう動くとは限りません。
売主自身がある程度マンション売却について理解し、コツや注意点を押さえておくことが重要です。

詳しくは「4.【状況別】マンション売却の注意点」をご覧ください。

マンション売却で失敗するケースって?

本記事ではいくつかの失敗事例を紹介しました。例えば以下のようなものです。

  • 大手なら大丈夫だと安易に契約した
  • 相場よりも安く売ることになってしまった
  • 売却と購入の両方で控除が使える計算をしていた

詳しくは「7.マンション売却の5つの失敗例」をご覧ください。

どんなマンションでも売却できる?

「住宅ローンの残っているマンション」「相続したマンション」いずれも売却できます。
ただし、売却できないケースもあるため、それぞれ確認しておきましょう。

詳しくは「9.マンションの売却に関するよくある質問」をご覧ください。

マンション売却に使える控除は?

マンションだけでなく、不動産の売却には様々な税金控除の特例が用意されています。
使える特例は状況により異なります。
特例には以下のようなものがあります。

  • 3,000万円特別控除
  • 譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

詳しくは「8.マンション売却で特例を利用する際の注意点」をご覧ください。

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