マンションを売却しようと決めたものの、やるべきことや具体的なスケジュールがわからず、戸惑うことも少なくありません。
「不動産会社を通して売却を行う」ことを漠然とイメージできても、具体的に「いつ」「何をすればいいか」が分からない方がほとんどでしょう。

この記事では、売却の準備から確定申告までの全体の流れを8つのステップで解説します。
マンション売却の全体像が分かり、今後行う売却の計画をしっかりと立てられるようになります。

売却方法や売却の注意点については詳しく知りたい方は『マンション売却で失敗・損しないための注意点』をご覧ください。

マンションを売却する流れ

マンションを売却するまでの工程を大きく分けると、下図のような8ステップの流れとなります。

マンションの売却にかかる期間は、事前準備から引き渡しが完了するまでに6カ月が目安となります。
売り出し開始から買主が決定するまでの平均的期間が3カ月と最も長く、スムーズに買主が見つかるかどうかで売却期間が大幅に変わります。

上図の流れに沿って、売却にかかる期間をさらに詳しく見てみましょう。

買主の募集にかかる時間は、売り方によっても異なりますが、急ぎすぎるのは安売りの原因となりやすいので注意が必要です。
できる限り売却にかける時間を多くとることが理想ですが、早く売りたい場合は、まず売り出し開始までの工程をスムーズにし、短縮しましょう。

買主と結ぶ売買契約から引き渡しまでの期間は、一般的に1カ月ほどです。
買主の事情もあるため、大幅に短縮するのは難しいでしょう。

最後の工程である『確定申告』『納税』は、売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合に行います。
また、節税のための特例を利用する際も確定申告が必要なので、どなたも一度は確認しておきましょう。

STEP1.事前準備を始める

住宅ローン残債の確認は、マンションの査定結果が出た時点で住宅ローンが完済できるのか把握するために必要です。

必要書類の確認と準備は、この後の売却活動を円滑に進めるうえで重要です。
マンションの売却に必要な書類を一覧で見ていきましょう。

必要書類は、必要となる時期が異なる場合や不動産会社が手配してくれるものもあります。
上記のうち、査定依頼時に最低限必要な書類は、本人確認証明書のほか、「権利証または登記識別情報」「間取り図がわかるもの」です。
売却しようとする物件の所有者であることの証明および間取りを知る必要があるためです。

間取り図やマンション管理規約などは、マンション購入時の書類一式に含まれていることが多いので、探しておきましょう。

権利証(または登記識別情報)や固定資産税納税通知書などが手元にない場合は、証明書発行の申請手続きが必要です。

不明点や迷ったときには、不動産会社に問い合わせると、その後の流れがスムーズです。

なお、マンション売却の準備として、リフォームは基本的に必要ありません。
詳しい理由は以下の記事で解説しています。

マンション売却前のリフォームは基本不要！3つの理由を解説！

「マンションを売却したいけど、リフォームはした方がいいのか？」 マンシ

ただし、室内や建物の状態に何らかの不安がある場合は、インスペクション（建物状況調査）や耐震診断を受けておくといいでしょう。

マンションの耐震基準とは｜新耐震基準の物件を購入すべき理由を解説

マンションを購入する際は、建物が「耐震基準」を満たしているかどう

マンションのリフォーム可能な部分については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンションの専有部分とは？共用部分との違いや気をつけるべきポイント

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STEP2.マンション査定を実施する

マンションの査定は、「売却するか検討するため」「マンションの価値を知って売却計画を立てるため」「信頼できる不動産会社を選ぶため」に必要です。
査定を受けて、マンションの価値正しく知ると同時に、売却のパートナーとなる不動産会社を探しましょう。

査定の種類は3つ

査定には、『AI査定・匿名査定』『机上査定』『訪問査定』の3つの種類があります。

『AI査定・匿名査定』はWEB上の価格査定サービスで、不動産取引の過去データから、機械的に査定価格を算出します。
不動産会社と連絡することなく、その場で画面上に査定結果が表示されます。
類似するサービスが多くあり、そのほとんどで個人情報を必要としませんが、限られた情報での機械的な計算による査定価格なので、精度は低いと言えます。

『机上査定』『訪問査定』は、どちらも不動産会社が行う査定です。
『机上査定』は現地調査を伴わない簡易的な査定方法で、『訪問査定』は現地調査も併せてより正確な価値を算出する査定方法です。

『AI査定・匿名査定』は、売却するか悩んでいる段階や、簡単な相場調査のための使用が最適かと思います。
『机上査定』は、相場確認や不動産会社選定の比較材料として利用するのがおすすめです。
実際に、売却を始めて行きたい方は『訪問査定』を実施して、より正確な価値を知り、最終的な不動産会社選定の材料としましょう。

査定は複数社の比較が重要

前項で紹介したいずれの査定方法でも、会社が違えば査定額も変わってきます。
中には、相場より安すぎる査定額や、反対に高すぎる査定額を提示する会社も現れるでしょう。

複数社の査定を比較せず、一社の査定額のみを鵜呑みにしてしまうと、適切な売り出し価格を設定できず、安売りや売却長期化を招きやすくなります。

できる限り複数社の査定を比較して、より適切な査定額を出しているであろう不動産会社を見極めるようにしましょう。
少なくとも3社以上に依頼すれば、査定額の「高い」「安い」が見えてくるため、比較がしやすくなります。

複数社への査定依頼は大変ですが、一括査定サービスの不動産売却 HOME4Uを利用すれば、最短1分で、最大6社にまとめて査定依頼ができます。
HOME4UはNTTデータグループが運営しており、全国から厳選された2,300の不動産会社と提携する、国内最大級の一括査定サービスです。

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STEP3.付帯設備表と告知書を作成する

不動産会社通じてマンションを売り出すには、次のステップで説明する『不動産会社と結ぶ媒介契約』が必要になります。
媒介契約をして売り出しを開始する前には、「どんな不動産を売るのか」を明確にするため、以下の書類を売主が作成する必要があります。

付帯設備表と告知書は、ほとんどの場合で各不動産会社がテンプレートを持っています。
分からない点は、不動産会社に相談しながら記入していきましょう。

上記2つの書類の中でも、告知書（正式には、物件状況等報告書）は重要で、瑕疵について詳しく記載する必要があります。
瑕疵とは、物件に本来あるべき物が備わっていない事を指します。簡単にいうと、欠陥や不具合の事を指します。
こうした瑕疵を中心に、以下に関する情報を記載します。

STEP4.選んだ不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社を選んだら、不動産会社との間で媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を依頼するための契約で、売却時期や希望価格、活動方法などを取り決めます。

媒介契約には3つの種類があり、自分に合った契約方法を選ぶことが大切です。

3つの媒介契約の違い

不動産会社と結ぶ媒介契約には、『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3つの種類があります。
以下の表は、各媒介契約の主な違いをまとめたものです。

最も大きな違いとしては、『一般媒介契約』は複数の不動産会社と契約ができ、『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』はその名の通り一社とだけ結ぶ専任の契約です。
また、『一般媒介契約』と『専任媒介契約』は自己発見取引（売主自身が買い手を探して契約すること）が可能ですが、『専属専任媒介契約』はこれができません。

そのため、『一般媒介契約 ＞ 専任媒介契約 ＞ 専属専任媒介契約』の順で、売主側の制限が強くなる（契約の拘束力が高くなる）と言えます。

契約の拘束力が強いほど、不動産会社側にも業務に関する様々な義務が発生するため、より勢力的な売却活動を期待できます。

適した媒介契約の選び方

複数社と契約できる『一般媒介契約』の利が大きいように見られがちですが、勢力的な売却活動を見込めない可能性もあります。
『一般媒介契約』の場合、最終的に売買契約を締結させた一社以外は、仲介手数料をもらえずにタダ働きで終わってしまうため、熱心に売却活動をしようと思いにくいためです。

そのため、基本的には『専任媒介契約』か『専属専任媒介契約』をおすすめしています。
親族や知人、隣人など、売主自身が買い手を探せる可能性がある場合は、自己発見取引が可能な『専任媒介契約』にしましょう。
不動産会社によっては、『専属専任媒介契約』の場合にのみ様々な特典が用意されていることもあります。
最終的には、それらサービスも加味して選択しましょう。

『一般媒介契約』をおすすめできるのは、都市部の駅近物件など、各不動産会社が低労力、短期間で売却できるような人気物件の場合です。
確実に売りやすいといえる物件なら、「早く広告したもの勝ち」になりやすいので、一般媒介契約の方が各社の競争が起き、好条件で売却できる可能性が高まります。

また、専任の媒介契約では、契約する不動産会社の力量や、そもそも悪質な不動産会社でないかの見極めが重要になります。
そうした不動産会社選びの生じるリスクを負いたくない方は、『一般媒介契約』で売り出し、様子を見てみるのも一つの手と言えます。

確かな実績のある信頼できる不動産会社を探したい方は、不動産売却 HOME4Uをご活用ください。
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STEP5.マンションの売り出しを始める

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動のスタートです。媒介契約時に決めた売り出し価格で、購入希望者の募集を始めます。

基本的に、購入希望者の募集や問い合わせの対応は不動産会社が行います。
売主は内覧に向けて準備を行い、できる範囲で内覧に参加するようにしましょう。

内覧が滞りなく進み、購入希望者が購入意思を固めると、買付証明書が提出されます。
買付証明書には、購入希望価格等も記載されているため、その情報を元に価格交渉が行われます。

売主は、無駄に値引きをしないよう、事前に値引可能額を考えておきましょう。
内覧が頻繁に行われており、売却期間にも余裕がある場合は、すぐに値引きを行う必要はないでしょう。

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STEP6.売買契約を結ぶ

購入の申込みが入ったら、売買契約に向けて、双方で売買契約の条件や契約締結の日程の調整、印鑑登録証明書など契約関係書類の準備や売却するマンションの現況について最終確認を行います。

売主としてやるべきこと、注意すべき点は、以下の通りです。

• 告知事項があるか確認しておく（雨漏り、近くの工場による騒音、過去に死亡事故が起きたなど）
• 契約書は隈なくチェックしておく
• 新居の契約状況などを鑑みて希望の引き渡し時期を考えておく
• 契約解除に備えて手付金を使い込まないようにする

売主には、物件の瑕疵(かし)を買主に告知する義務があるため、雨漏りなどの告知事項がある場合は、早めに不動産会社経由で申告してください。

また、不動産会社が作成する契約書は、後になってトラブルになることを避けるためにも、記載内容をしっかり確認しておかなければなりません。引き渡しの日程については、買い替え先の状況や引越し時期をふまえて、希望時期を買主と交渉しましょう。

売買契約は、売主、買主、不動産会社が同席して締結します。不動産会社の担当者が重要事項の説明や契約書・付帯設備の確認の読み合わせをしたのち、売主と買主による契約書への記名捺印が行われる流れです。

無事に契約を締結したら、売主は不動産会社に仲介手数料を支払い、買主から手付金を受領します。
売主が支払う仲介手数料はこの時点では半金のみが一般的です。
売主がもらい受ける手付金は、売却金額の5～10％が相場となります。

受取った手付金は、買主の融資が承認されなかった場合に契約解除を定めたローン特約が適用される場合など、手付金を返還しなければならない場合もあるため、引き渡しが完了するまではそのまま保管しておくことをおすすめします。

売買契約が近づくと、小難しい話もどんどん増えていきます。
売買契約や、それらにまつわる注意点など、気になることは不動産会社に質問しましょう。

不動産会社選びでは、こうした売主の質問、また不安や希望にしっかりと向き合ってくれるかを見極めることも重要です。
できるだけ複数社に査定を依頼して、担当者の人柄や会社のスタンスを比較してみましょう。

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STEP7.決済・引き渡しを行う

売買契約から引き渡しまでは、通常1ヶ月程度です。

引き渡しまでに引越しを済ませておく必要があります。
売買契約後は慌ただしくなるため、内覧の頃から荷物の整理を始め、また引越し業者の選定など少しずつ準備をすすめておくことをおすすめします。

一般的には、決済と引き渡しを同日に行うため、数多くの手続きや金銭の授受を行うことになります。必要書類は早めに揃えて、あらかじめ不動産会社の担当者に確認しておいてもらうと安心です。

引き渡しの当日は、売主と買主のほか、不動産会社の担当者、金融機関の担当者も立ち会って進めます。買主から手付金額を差し引いた残りの売買代金を受け取ります。

この際、住宅ローンがある場合は、同時にローン完済手続きを行います。決済が完了したら、買主にマンションの鍵や物件に関する資料を渡して、引き渡しという流れです。

決済が終わり、住宅ローンが完済となった場合には、司法書士が、抵当権抹消の登記、売主から買主への所有権移転登記を行い、マンションが完全に買主の所有になります。

その後、残りの仲介手数料や司法書士報酬などを支払い、売却完了です。

STEP8.（翌年）確定申告と納税をする

マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日までの間に、確定申告を行います。
譲渡所得（売却益）が出た場合は、譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されるため、確定申告し納税する義務が発生します。

課税対象となる譲渡所得は次のように計算します。

居住用不動産の売却にはさまざまな税制優遇措置があります。譲渡益だけでなく、利益が出ていなくても税制優遇（損益通算）を受けられます。

申告期間は、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日までですので、忘れずに申告を行いましょう。利益が出たにもかかわらず確定申告をしなかった場合は、無申告課税が課されます。

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