住宅ローンがある状態でも引っ越しは可能です。

ただし、実際に引っ越すには正しい知識を持ち、自身に適した方法を選ぶことが重要です。

本記事では、住宅ローンがあるけれど引っ越ししたい方のために、3つの具体的な方法と、上手な住宅ローンの活用法を解説します。

1.住宅ローンがあっても引っ越しは可能

住宅ローンがあっても、引っ越しは可能です。

住宅ローンがある状態で引っ越しをする方法には、次の3つがあります。

転勤や親の介護などの理由で家を一時的に離れ、後日同じ家に戻って住む場合は、家を残したまま引っ越す方法が適していると考えられるでしょう。

また、こうしたやむを得ない理由がある場合には、住宅ローン契約をしている金融機関の了承のもとで、家を賃貸物件にして引っ越す方法も選択可能です。

さらに、売却代金で住宅ローンを完済できる場合には、家を売却して引っ越すことも選択肢に入ります。

どの方法が最適かは、一人ひとりの状況によって異なります。

2.住宅ローンがある状態で引っ越すと原則できないこと

具体的に引っ越しする方法を解説する前に、住宅ローンがある状態ではできないことを確認しましょう。

住宅ローンがある家は、原則として売却ができず、貸し出しもできません。ここでは、売却も貸し出しもできない理由を説明します。

2-1.住宅ローンがあると売却できない

住宅ローンがある状態の家は、原則として、そのままでは売却できません。これは、ローンを組む際に、家が担保として金融機関に差し入れられ、抵当権が設定されているためです。

抵当権とは、ローン返済が滞った場合に、金融機関が強制的に家を売却し、ローン残債を回収できる権利です。

住宅ローンのある家を売却するためには、まず住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

なお、家を売却する際の売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、金融機関の了承があれば、売却と同時に抵当権抹消の手続きが可能です。

2-2.住宅ローンがあると貸すことができない

住宅ローンがある状態の家は、原則として、そのまま貸し出すことができません。住宅ローンは、あくまで契約者が住む家を買うための融資であるため、住宅の利用目的が厳しく限定されているのです。

住宅ローンで購入した家を他人に貸し出すと、ローンの利用目的から逸脱するため、契約違反と見なされるでしょう。契約違反と見なされると、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められる恐れがあります。

家を貸し出したい場合は、事前に金融機関に相談し、住宅ローンを不動産投資用ローンに借り換える必要があります。不動産投資用ローンとは、貸し出すことを目的とした不動産物件の購入に利用できるローンです。

ただし、不動産投資用ローンの金利は住宅ローンよりも高くなる傾向があり、ローンを変更するには、金融機関による審査に改めて通過する必要があります。

3.住宅ローンがある状態で引っ越す3つの方法

住宅ローンがある状態の家は、原則として売れない、もしくは貸すことができません。

ただし、住宅ローンがある状態で引っ越しする方法が、次の3通りあります。

ここからは、これら3つの方法を、それぞれ詳しく解説しましょう。

3-1.家を残したまま引っ越す

住宅ローンがある状態でも、家を残したまま引っ越すことができる場合があります。

例えば、単身赴任のように契約者が家を離れても家族は家に残る場合や、転勤や親の介護など、やむを得ない理由があって一時的に家族全員で引っ越す場合です。

いずれも、事前に金融機関の了承を得れば、家を残したままの引っ越しが可能です。将来、また同じ家に住む予定がある場合には、家を残したまま一旦引っ越す方法が適しているでしょう。

ただし、ローンの返済は継続するため、引っ越し先で家賃が発生すると、支払いが二重になり負担が増すことには注意が必要です。

3-2.家を賃貸物件にして引っ越す

転勤や介護のようなやむを得ない理由で家を一時的に離れる必要がある場合には、金融機関の了承を得られれば、家を貸し出して引っ越す方法も選択可能です。

決められた期間のみ家を貸し出すことを、リロケーションと言います。既定の期間が終了した際に、家が確実に明け渡されるように、契約の更新がない定期借家契約を結ぶ点がリロケーションの特徴です。

リロケーションは家賃収入を得られるため、家を利用しない期間のローン返済の負担を軽減できるメリットがあります。

ただし、事前に金融機関の承認を得る点が重要で、無断で貸し出すと契約違反と見なされる恐れがあるため注意が必要です。

リロケーションについては、以下の記事でも詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

3-3.家を売却して引っ越す

住宅ローンを完済できる場合には、家を売却して引っ越す方法も選択可能です。

住宅ローンを完済する方法には、自己資金によって繰り上げ返済する方法、または、家の売却代金で返済する方法があります。ローンを完済すると、抵当権の抹消手続きができ、持ち主が自由に売却できるようになります。

なお、家を売却する際には、不動産会社による査定を受けて適正価格を算出したうえで契約を結び、売り出しを行います。

ただし、不動産会社ごとに得意な分野や地域が異なるため、契約する不動産会社によって、同じ物件でも実際に成約する価格は異なります。

そこで、複数の不動産会社に査定を依頼して説明を受けることで、家の適正価格がわかるだけでなく、不動産会社の特徴や違いも把握できるため、高く売れる不動産会社を選べる可能性が高まります。

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4.住宅ローンを活用して引っ越す方法3選

家を売却する際には住宅ローンを活用することもできます。具体的な住宅ローン活用方法には、次の3つのパターンがあります。

自分に合った方法を上手に活用すれば、満足のいく住み替えができる可能性が高まるでしょう。ここでは、それぞれの方法の特徴とメリット、デメリットを説明します。

4-1.売却代金で一括返済する

住宅ローンがある状態の家を売却する際には、売却代金でローンを一括返済する方法が一般的です。

家の売却代金が住宅ローン残債を上回ることを、アンダーローンと言います。

アンダーローンの状態で家を売却すれば、売却額とローン残債の差額がプラスとなり、残金を新しい住まいの購入資金や引っ越し費用などに充てられるでしょう。

一方、売却代金が残債を下回ることをオーバーローンといい、不足分を自己資金で補填する必要があります。補填できない場合は、売却してもローンを完済できないため、売却して引っ越すという方法は選択できません。

なお、家を高く売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、条件やサービス内容を比較検討して、物件に適した信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

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4-2.住み替えローンを組む

住み替えローンとは、オーバーローンの状態でも新しい家を買うことができるローンです。

住み替えローンでは、売却代金で返済したあとに残る現在の家のローン残債を、新しい家の購入に必要なローンに加えて借り入れします。

住み替えローンのメリットは、通常は売却できないオーバーローンの状態でも、家の売却が可能となる点です。住み替えローンを利用できる場合には、金融機関は抵当権の抹消を行います。

ただし、住み替えローンは、現在の家のローン残債と新しい住宅の購入費用を合算して借り入れるため、借入額が大きくなり、返済負担が増える点に注意が必要です。

また、借り入れ金額が大きくなるため、審査が厳しくなる可能性もあります。

住み替えローンについては、以下の記事でも詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

「住み替えローン」って何？～メリット・制約・落とし穴～

長く住むつもりで買ったマイホームでも、急に住み替えが必要になることって

4-3.ダブルローンを利用する

ダブルローンとは、現在の家のローン残債がある状態で、新たに別の住宅ローンを組んで新しい家を買う方法です。2つの家のローンを同時に利用するため、ダブルローンと呼ばれます。

ダブルローンは、現在の家の売却を待たず、新しい家に住み替えたい場合に有効な手段です。

ダブルローンのメリットは、現在の家の売却のタイミングを気にする必要がなく、希望の新居が見つかったらすぐに購入し、住み替えできる点です。また、売却活動中の仮住まいを探す必要もないため、住み替えの負担を軽減できます。

一方でデメリットもあり、旧居の売却が完了するまで、返済が二重となるため、月々の支払い額が大きくなります。加えて、収入に占める年間の返済額の割合である「返済負担率」が大きくなるため、金融機関の審査が厳しくなる可能性があるでしょう。

ダブルローンについては、以下の記事でも詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

住み替え時にダブルローンってあり？審査の厳しさや負担を減らすポイントを解説

ダブルローンとは、金融機関の許可を得て住宅ローンを二重で契約することで

5.住宅ローンがある家を売却する際にやるべきこと

次に住宅ローンがある家を売却する際にやるべきこととして、次の3点を解説します。

これらを行わないと、将来的に後悔したり、トラブルに発展したりする場合があるため、よく確認しましょう。

5-1.金融機関に相談する

住宅ローンがある状態の家を売却したい場合は、まず金融機関に相談しましょう。売却の意思をはっきり伝え、必要な手続きや注意事項を教えてもらいます。

特に、抵当権抹消に必要な手続きや、売却代金からローン残債を返済する日程などは慎重に確認する必要があり、金融機関との綿密な連携が必要不可欠です。

売却が決定してから金融機関に連絡すると、金融機関側の準備が間に合わずに取引を完了できず、トラブルになる恐れがあるため注意しましょう。

5-2.住宅ローンの残債を把握する

住宅ローンがある家を売却する際には、残債を把握する必要があります。

残債は、金融機関から送付されるローン残高証明書や、契約時に受け取る返済予定表で確認できます。また、インターネットバンキングやスマートフォンのアプリを介して確認できる金融機関もあるでしょう。

正確な残債を把握しておかないと、家の売却価格の査定結果を受け取ってもオーバーローンかアンダーローンかがわからず、正しい判断ができません。

勘違いでオーバーローンであることに気付いていなかったとしても、実際に家の売却が完了したあとに取引のやり直しは不可能です。予期せぬ事態を避けるためにも、残債の把握は正確に行いましょう。

詳しくは、以下の記事でも解説しています。ぜひご覧ください。

ローン中の家を売る方法│オーバーローンでの売却と税金特例も解説

「住宅ローンがあるけど離婚したい」「家を購入したのに転勤や異動が決まっ

5-3.手元に残る金額を調べる

住宅ローンがある状態の家を売却する際には、売却したあとに手元に残る金額を調べることも欠かせません。ローン残債を差し引いて手元に残る金額を調べるためには、家の売却査定額以外にも必要な情報があります。

具体的には、家の売却には諸費用がかかるため、それらも考慮して手元に残る金額を計算する必要があります。家の売却時に発生する主な費用は次のとおりです。

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6.引っ越し後も住宅ローン控除は受けられる？

住宅ローン控除は、最大13年間、年末のローン残高の0.7％をその年の所得税額から控除できるという効果の大きい特例で、利用している方も多いでしょう。

最後に、引っ越し後に控除が受けられる場合と受けられない場合について、それぞれ解説します。

6-1.住宅ローン控除が受けられるケース

住宅ローン控除は、原則として「自分で住むための住宅」に対して適用される制度です。そのため、引っ越し後も控除を受けられるケースは限定されます。

控除が適用される条件は、住宅ローンを返済中で、対象となる家に居住していることです。

転勤や単身赴任など、一時的に別の場所に住む必要がある場合で、家族がローン対象の家に住み続ける場合は、引き続き控除を受けられます。

また、現在の家を売却後、新たにローンを組んで家を買う際にも、条件を満たせば新しい住宅ローンに対して控除を受けられます。

6-2.住宅ローン控除が受けられないケース

住宅ローン控除は、基本的に契約者がその家に住んでいることが適用の条件となるため、家を売却して引っ越しする場合は、控除の対象外となります。

また、家を貸し出した場合も、契約者が居住していないため、控除の対象外となります。ただし、貸し出しの契約が終了し、契約者が再度同じ家に住む場合は、翌年から控除の対象となります。

単身赴任ではなく家族全員で引っ越し、家に誰も住んでいない場合も、控除は受けられません。

しかし、家族全員で引っ越したあと、また戻ってきて住む場合は、確定申告をして必要書類を提出すれば、家に戻った年からまた控除の対象となります。

まとめ

住宅ローンのある家は、次の3つの方法であれば、引っ越しが可能です。

それぞれの方法には利用できる条件があるため、自分に適した方法を把握することが重要です。

特に、家を売却したい場合は、まず物件の適正価格を知ることが大切です。

適正価格を知るためには、1つの不動産会社のみに査定依頼をするのではなく、複数の不動産会社に依頼して、査定額を比較検討することをおすすめします。

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