マンションを住み替えるには、今住んでいるマンションを売却し、新たなマンションを購入する、買い替えの工程が必要です。
この際、仮住まいは必要でしょうか？
買い替えを行う手順によっては仮住まいが不要となり、その分の費用を節約することが可能です。

仮住まいにかかる費用を把握したうえで、どのように対応すれば費用を抑えられるのかを理解しておきましょう。

この記事では、仮住まいの必要の有無や、安く抑えるポイントを詳しく解説します。

1.マンション買い替えに仮住まいが必要になるのはどんなとき？

マンションの買い替え時には、各種税金や手数料といった売却コスト、新居となる物件の購入コストがかかります。費用がかさむ時期であるだけに、資金計画はできるだけ慎重に立てなければなりません。

費用として検討するものの1つとして、旧居を売却する間の「仮住まい」が挙げられます。売却プランによって、仮住まいが必要となるかどうかが異なりますので、まずはどのような場合に検討しなければならないのか確認しておきましょう。

1-1.仮住まいが必要なケースは売り先行の場合

「売り先行」とは、もともと住んでいた物件を売却してから新居を購入することです。先に旧居の売却を済ませてから新居の購入を検討できますので、資金計画を立てやすくなるのがメリットです。

一方、旧居が売れるまでの間、一時的に生活の拠点を用意しなければならないため、仮住まいの費用や引っ越しの手間が課題となります。

1-2.仮住まいが不要なケースは買い先行の場合

「買い先行」とは、新居の購入を済ませてから旧居の売却を行う方法です。新居の購入を先に進められますので、じっくり物件選びを行えるとともに、仮住まいについて心配する必要がありません。

一方、旧居の住宅ローンが残っている場合、新居でも住宅ローンを利用するのであれば、住宅ローンが重複する「ダブルローン」の期間が生じることに注意する必要があります。旧居が売れるまでは、新旧それぞれの住宅ローン返済を行わなければならないため、収入に十分なゆとりがなければ家計が苦しくなってしまう可能性も考えられます。

そのため、買い先行を理想としていても、現実的な資金の問題から売り先行以外に選択できないケースは多いです。

2.マンションの仮住まいのメリットは？

売り先行を選ぶ場合に、新居に入る前の仮住まいを検討する必要があります。実は、仮住まいを使用せずに、旧居に住みながら売却活動を行うことも可能です。
しかし、住みながら売却を行うのに比べますと、仮住まいに引っ越すことで以下の3つのメリットが生まれます。

ここでは、仮住まいに引っ越すメリットを具体的に見ていきましょう。

2-1.内覧に対応しやすく売れやすい

住みながら売却を進めるのに比べて、仮住まいへ引っ越す方法は、「内覧対応がしやすい」というメリットがあります。

居住中の物件を売却する際には、内覧希望があるたびに清掃やニオイ対策などを行い、希望者に与える印象を常に気にかけておくことが必要です。また、内覧希望はどうしても土日や祝日といった休日に集中してしまうため、住みながらの売却は売却活動中のスケジュール管理が難しい面もあります。

その点、仮住まいへ引っ越してしまえば、内覧のたびに特別な準備をする必要はありません。いつでもきれいな状態で希望者に室内を見てもらえますので、売り主の負担は極端に少なくなるのです。

室内が空き家の状態であれば、内覧のスケジュール調整もしやすいので、希望者が見たいと思っているタイミングで内覧希望に応じることができます。タイミングを逃さず内覧できることで、希望者の購買意欲が高い状態で売却の交渉が可能になるのです。住みながら売却をする場合と比べて、売却活動がスムーズに進みやすいのがメリットとなります。

2-2.スケジュール管理が楽

住まいの買い替えを行うときには、売却と購入のタイミング調整に苦労してしまうことが多いものです。

例えば、旧居に住みながら売り先行を行う場合、売買契約が決まれば引き渡し日までに住まいを引き払わなければなりません。売買契約から引き渡し日までは1か月程度の期間しかないのが一般的であり、交渉をしてもあまり長くは引き延ばすことができません。つまり、売買契約が締結してから、急いで新居の購入手続きを進める必要があるということです。

それに対して、仮住まいとして一時的な拠点を用意しておけば、売買契約締結後に焦って新居の購入を進める必要がありません。

このように、売却手続きのスケジュール管理がしやすいのも仮住まいを用意するメリットです。

2-3.納得できるまで時間をかけて物件を探せる

仮住まいであれば、納得がいくまでじっくり新居探しができるのも大きな利点です。

売り先行で買い替えを行う場合、旧居が売れたタイミングで都合よく理想的な物件が売りに出されているとは限らないのが悩ましいポイントとなります。

仮住まいであれば、条件の合う物件が見つかるまでじっくりと購入の機会を待つこともできますので、選択肢を広げやすくなります。また、旧居の売却についても、良い条件で売れるまで余裕を持てるのです。

良い条件でマンションを売却するにはそのサポートとなる不動産会社選びが重要になります。不動産会社のサポートが良く、スムーズに契約が進めば、仮住まいの期間を短くして費用を抑えることもできるでしょう。

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マンションの買い替えを考えるときには、不動産売却 HOME4Uを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

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3.マンションの仮住まいのデメリットは？

これまで解説したように、マンションの買い替えにおいては、仮住まいを用意するとより売却手続きを進めやすくなるメリットがあります。一方、以下のような課題も生じますので、事前にきちんと理解しておくことが大切です。

ここでは、仮住まいを用意するデメリットを2つに分けて見ていきましょう。

3-1.家賃が発生する

仮住まいにはさまざまな選択肢がありますが、基本的には賃貸物件を借りることとなりますので、その間の家賃は負担しなければなりません。

また、後ほど詳しく紹介しますが、賃貸物件を借りるためには初期費用などのコストもかかります。

そのため、仮住まいに引っ越して売却を有利に進められたとしても、トータルコストで比較すれば、かえって損をしてしまう可能性も十分に考えられます。例えば、売却にじっくりと時間をかけて、本来2,800万円で売れていたところを3,000万円まで引き上げることに成功したとします。

しかし、一方で仮住まいの家賃や初期費用、引っ越しなどの合計費用が200万円を超えれば、金銭的には損失があったことになるのです。そのため、デメリットにもきちんと目を向けて、できるだけ明確に資金計画を立てることが大切です。

3-2.引っ越しが2回必要になり、手間や費用がかかる

仮住まいを選択する方法のもう1つのデメリットは、「引っ越しが2回必要になる」点にあります。買い先行や住みながら売却を進める方法であれば、新居に移るまでの引っ越しは1回で済みます。

しかし、仮住まいを経て新居に移る場合は、合計で2回分の引っ越し作業をしなければなりません。単純計算しますと、引っ越し費用や作業の手間が2倍になってしまうのがデメリットです。

特にファミリー世帯は単身世帯と比べて荷物量が多くなりますので、引っ越し回数が増える負担は決して軽視できないポイントと言えるでしょう。

また、仮住まい先の賃貸によっては、家賃以外にも共益費等が発生して、費用がかさむことも考えられます。

4.マンション買い替えで仮住まいをしないための方法

仮住まいには売却手続きを進めやすくしてくれる役割がありますが、費用や手間を考えますと、用意しなくてもスムーズに売却できるのが理想的ではあります。

ここでは、仮住まいを避けるための方法を見ていきましょう。

仮住まいを避けるためには、大きく分けて5つの方法が検討できます。

4-1.一時的に実家やホテルに住む

旧居の売却から新居の購入までの期間、一時的に身を寄せられる実家などの場所があれば、費用面では負担が大幅に軽くなります。旧居や新居とそれほど離れていないのであれば、実家は一時的な生活拠点として有力な選択肢となります。

しかし、人数の多いファミリー世帯では全員が無理なく生活をしたり、家財を運び入れたりするのにかなり広いスペースが必要です。また、お子さんがいる世帯であれば、通学の負担を考慮しても、ふだんの生活拠点からそれほど遠い立地は選べません。

そこで、滞在期間が短いのであれば、ホテルに住むのも1つの選択肢です。家財や段ボールはトランクルームに預ければ、仮住まいとして問題なく利用することができます。

ただし、ホテルはあくまでも短期滞在者をメインに想定された料金設定が行われていますので、滞在期間によっては賃貸物件以上に大きな負担が発生する点に注意が必要です。

4-2.買い先行で売却前か売却と同時に新居に引っ越す

冒頭でも紹介しましたが、費用にゆとりがあるのであれば、初めから買い先行を選択するほうがスムーズに売却を進められます。買い先行であれば、売却を急ぐ必要もなく、内覧対応の負担も軽くなります。

しかし、前述のように買い先行は、ある程度資金計画のゆとりがなければ実行できない点に注意が必要です。安全に買い先行を行うためには、以下の条件のうち、少なくともどれか1つは満たしておく必要があります。

1と2はそれぞれ「ダブルローンにならない」ための条件です。旧居の住宅ローンを完済しているか、あるいは現金のみで新居を購入できるなら、ダブルローンにはならないので買い先行でも資金計画が立てやすくなります。

また、十分な年収があれば、ダブルローンになってしまっても無理なく返済を続けていけます。このように、買い先行ができる条件は限られていますので、資金面で不安のある方は売却計画を立てる段階で不動産会社の担当者に相談してみると良いでしょう。

ローンが残っている場合のマンションの売却については、以下の記事でも解説しています。併せてご覧ください。

マンション売却時に住宅ローンが残っている場合の対処法

「マンション売却を考えているけれど、住宅ローンが残っている」という方は

4-3.引き渡し期間を延長してから新居を購入する

旧居に住みながら売却活動を行った場合は、前述の通り、売買契約の締結から引き渡しまでそれほど長い時間がとれない点に注意が必要です。引き渡しまでにはすべての荷物を引き払っておく必要がありますので、その間に新居が見つからなければ、仮住まいを用意しなければなりません。

そこで、買い手との交渉時にマンションの引き渡し日を延長してもらい、新居の購入期間を確保するのも1つの方法です。しかし、交渉内容に無理がありますと、売却価格を下げなければならないなどのデメリットが生じるリスクもあります。

そのため、調整するとしても、できるだけ短い期間に収めることが大切です。

4-4.停止条件付で売買契約を結ぶ

「停止条件付売買契約」とは、特定の期間中において、条件に設定された事実が起こるまで法的な効力が生じない売買契約のことです。買い替えにおいては、「旧居を売却できなかった場合は、新居の購入契約を解除する」といったケースが考えられます。この契約では、「特定の期間」を2〜3か月ほどとするのが一般的です。

新居の買い主（買い替えをする当人）にとっては、旧居が売れればスムーズに新居に移れ、旧居が売れなければそのまま住み続けられますので、リスクを負わずに買い替えが行える有効な方法です。しかも、新居の購入契約が解除になっても、手付金を放棄する必要がなく、戻ってくることになります。

しかし、新居の売り主にとってはメリットがないどころか、契約内容が安定しないという重大な不利益が生じてしまいます。そのため、よほど売却が難しい物件などでない限り、停止条件付の売買契約を結べる可能性は低いでしょう。

4-5.担当者に相談してスケジュールを調整

買い替えはそもそも旧居の売却と新居の購入をどちらも進めなければならないため、通常の購入・売却の単独手続き以上に手続きの負担は重くなります。

スケジュール調整も難しいものがありますので、すべてを自分でこなそうとすると、どこかで無理が生じてしまうのが一般的です。買い主に依頼して、引き渡し時期を延ばしてもらうことが可能な場合がありますので、不動産会社の担当者に相談をしてみましょう。

そこで重要となるのが、信頼できる不動産会社選びです。買い替えの難しい局面も、実績があり親身になってくれる不動産会社であれば、買い主とうまく交渉することで乗り切れるように努めてくれるでしょう。

また、買い替えでは、旧居の売却と新居の購入を、異なる不動産会社に任せることもできますが、信頼できる不動産会社が見つかっていれば、どちらもまとめて任せることが可能です。両方を受け持ってもらえれば、スケジュール調整はより相談しやすくなります。

仮住まいを用意しなくても買い替えができるプランなど、具体的なアドバイスをもらえることもありますので、不動産会社選びにきちんと力を入れることが大切です。

5.マンションの仮住まいにかかる費用

仮住まいとして賃貸物件を借りる場合、どのくらい費用がかかるのでしょうか。具体的な費用項目としては、以下のようなポイントが挙げられます。

仮住まいを用意するためのコストについて詳しく見ていきましょう。

5-1.2回分の引っ越し費用

まず考えておきたいのは、入居時と退去時それぞれの引っ越し費用です。引っ越し料金は荷物量や配送距離、依頼する時期によっても異なりますが、ファミリー世帯の場合は1回あたり10万円以上かかることも珍しくありません。

特に3月などの繁忙期では10万円を超えてしまうケースもありますので、あらかじめゆとりを持って予算を確保しておくことが大切です。

5-2.初期費用

賃貸物件を借りる際には、敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用がかかります。

初期費用の内訳や具体的な金額は物件によっても異なりますが、多くの項目は家賃をもとに計算され、合計すると「家賃の4〜6か月分」程度になります。

例えば、家賃10万円の賃貸物件に半年住むことを想定しますと、初期費用を家賃の4か月分と仮定しても、住居費だけで合計「10万円×（6か月＋4か月）＝100万円」のコストになります。

買い替え時には何かと出費がかさむため、初期費用についてもきちんと目を向けておきましょう。

5-3.家賃

仮住まいの費用でもっとも大きな割合を占めるのが家賃です。そのため、買い替えに伴うコストを抑えるためには、家賃の安い物件を見つけ、最低限の暮らしを心がけるようにすると良いでしょう。

なお、ホテルやウィークリーマンションでは初期費用がかからないため、短期の滞在であればお得に借りることができます。一方、賃貸物件の家賃と比べますと、1日あたりの利用料金は高くついてしまいますので、長期滞在をする場合には最終的に費用が逆転します。

仮住まいの選択肢を考えるうえでは、初期費用を含めたトータルコストで比較検討することを心がけましょう。

5-4.賃貸の退去費用

賃貸物件を引き払うときには、退去費用についても念のため目を向けておくことが大切です。通常、契約時に敷金を預けている場合には、その範囲を超えて費用を求められることはまれです。

しかし、「通常の使用とみなされる範囲」を超えた利用方法によってキズや汚れが生じていれば、原状回復費用がかかってしまう場合もあります。特にペットを飼育している方は、壁や床にキズがついてしまうリスクも十分に考慮して、万が一の費用を手元に残しておけると安心です。

5-5.トランクルームの使用料金

ホテルやマンスリーマンション・ウィークリーマンションなどを利用する場合は、家具や家財を一時的にトランクルームへ預けておく必要があります。トランクルームの利用料についても、あらかじめ計算に入れておきましょう。

東京都のトランクルームの相場は、1畳未満の屋外型で3,000〜5,000円程度ですが、屋内型であれば1〜2万円程度かかるものもあります。

6.マンションの仮住まい費用をできるだけ抑えるコツ

仮住まいには家賃・共益費・退去費など費用がかかりますので、できるだけ利用せずに買い替えを済ませられるのが理想的な形ではあります。しかし、事情によっては、やむを得ず仮住まいを選択しなければならないケースも少なくありません。

特に、売り先行で売却を進める場合は、仮住まいの費用を抑えるコツを押さえておくことも大切です。費用を安く済ませるためには何よりも「家賃を抑えること」が基本ですが、ここではそのほかのコツとして、以下の3つのポイントから見ていきましょう。

6-1.初期費用がかからない賃貸物件を探す

初期費用の金額や内訳は物件によって異なります。

中には敷金・礼金がかからない「ゼロゼロ物件」など、初期費用を大幅に抑えられる物件もあります。

ただし、敷金については、家賃の滞納や退去時の修繕費用を補填する役割がありますので、「敷金ゼロ」となっていても別の形で徴収されてしまう可能性は高いです。

例えば、退去時に清掃費としていくらか負担しなければならないケースもありますので、契約内容はきちんと確認することが大切です。

6-2.仲介手数料が安い不動産を選ぶ

賃貸物件を借りる際には、仲介手数料として不動産会社に手数料を支払う必要があります。仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められており、貸主と借主の双方に「家賃の0.5か月分＋消費税」まで請求することができます。

しかし、実際は借主に家賃の1か月分＋消費税の仲介手数料を請求されることが多いです。というのも「当該依頼者の承諾を得ている場合」に限り、貸主または借主のどちらかから、家賃の1.1倍までの仲介手数料を受け取れるといった記載があるためです。

そのため、マンションの仮住まい費用を抑えるコツとしては、仲介手数料の下限について特に明確な決まりがない点に注目しましょう。

仲介手数料を規定通りの「家賃の0.5か月分＋消費税」で請求している、または仲介手数料の下限がないため、値引き交渉に応じてくれる不動産会社を選ぶのがおすすめです。

6-3.短期入居が可能な物件を選ぶ

マンスリーマンションやウィークリーマンションなどの短期賃貸マンションは、短期での利用者を前提としたサービスですので、買い替え時には通常の賃貸物件よりも利用しやすい場合が多いです。もっとも大きなメリットは、「初期費用がかからない」点にあります。

短期賃貸マンションは一般的な賃貸物件と料金の仕組みが異なり、契約時に入居期間分の家賃をまとめて支払う制度が採用されています。このとき、水道・光熱費などは家賃に含まれるのが一般的であるのに加えて、敷金・礼金・仲介手数料は発生しないのが大きな特徴です。

清掃費として一定額の費用は負担する必要がありますが、敷金や礼金と比べますと金額は少なくなります。ただし、費用を前払いする仕組みですので、入居時に契約期間を決めなければいけない点には注意が必要です。

途中解約をしても料金は返還されないのが一般的であり、反対に、必ずしも期間満了後の契約更新ができるとは限りません。そのため、買い替え時には新居の購入期日を明確にしたうえで利用を検討することが大切です。

まとめ

マンションの買い替えを行うときは、仮住まいについてもよく考えておく必要があります。費用としてかかる項目や金額の目安を把握しておくことで、売却活動そのものの見直しにも役立つはずです。

買い替えでは、「今住んでいる住宅の売却」と「新居の購入」のどちらを先に進めるかといった点が重要になります。そのため、資金計画なども含めて広い視点で相談できる不動産会社を選んでおくことが大切です。

不動産の一括査定サービスを利用すれば、自分に合った不動産会社を見つけやすいでしょう。日頃からしっかりとコミュニケーションがとれる担当者とのやり取りを大事にしながら、マンションの買い替えを進めてみてください。