気に入って購入したはずのマンションでも、実際に住んでみると「こんなはずではなかった」と違和感を覚えることがあるかもしれません。
また、やむを得ない事情があって売却せざるを得なくなることもあるでしょう。

この記事では、購入直後の新築マンションを損をせず、迷わずに売るコツを解説します。

これを読めば、納得のいく価格で新築マンションを売却するヒントが見つかるはずです。

※購入後に入居したマンションは、本来の意味では「新築マンション」ではありません。
しかしこの記事では、入居から1～2年の「新築並みの価格で売却できる中古マンション」を広義に「新築マンション」としています。

1.新築マンションを購入直後に売却せざるを得ないケース4選

新築マンションを購入直後に売却するのは、決して珍しい話ではありません。
事情があって、どうしても売却せざるを得ないケースも考えられます。
ここでは、考えられるケースとして以下の4つを紹介します。

• 住宅ローンの支払いが思ったより厳しい
• 管理費・修繕積立金の支払いが厳しい
• 間取りや立地・周辺環境に不満がある
• 離婚や死別により家族構成が変化した

詳しく見ていきましょう。

1-1.住宅ローンの支払いが思ったより厳しい

住宅ローンの支払いが思ったより厳しく、購入直後に売却せざるを得ない場合もありえます。
想定していたよりローンの負担が大きく、返済開始後に毎月の家計が赤字になる可能性はゼロではありません。

また、以下の理由で収入が減少した場合も、住宅ローンの返済は厳しくなりがちです。

• 自身・家族の病気・けがによる療養
• 「給料の減額」「リストラ」など雇用状況の悪化

このような理由から当初の返済計画が狂う可能性もあります。

1-2.管理費・修繕積立金の支払いが厳しい

管理費・修繕積立金の支払いが厳しいことも、購入直後に売却する原因になり得ます。

国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」によれば、1戸あたりのマンション管理費の平均は、月額1万5,958円でした。

また、修繕積立金の平均額は1万2,268円であるため、毎月約2万8,000円が住宅ローンの返済分に上乗せされます。
決して安いものではないので、支払いが厳しいと感じることもあるでしょう。

1-3.間取りや立地・周辺環境に不満がある

間取りや立地・周辺環境に対する不満が原因で、マンションを早く手放してしまうケースもあります。

収納スペースが少なかったり、4人家族など複数人で住んでいるにもかかわらず部屋数が少なかったりしたら、何かと不便かもしれません。

さらに、最寄り駅やスーパー・コンビニなどの商業施設から遠いといった利便性の低さも、不満を抱く原因になり得ます。

1-4.離婚や死別により家族構成が変化した

離婚や死別による家族構成の変化が原因で、購入直後にマンションを手放すこともあります。

居住者の人数が減れば、必要な生活スペースも小さくなるためです。
住宅ローンの負担を軽減するためにも、早期に手放してよりコンパクトな物件を購入したほうが長い目で見て経済的な可能性もあります。

2.新築マンションは買ってすぐ売れば得することもある

新築マンションの価格は、過去5年にわたって上昇傾向にあります。

首都圏 新築分譲マンション 価格動向

参照：不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2022 年のまとめ」

とはいえ、マンションを売る場合は、できるだけ早めに売り出しましょう。
一般的に、マンションの価値は、新築時を100とすると、築6～10年で約8割、築21年～25年でおよそ半分にまで下落するからです。

なお、以下のいずれかに当てはまる場合、新築マンションの売却価格が購入価格を上回る可能性もあります。

• 築1～4年以内である
• 立地・周辺環境がよい
• 物件そのものの質が高い

ただし、立地・周辺環境があまりよくなかったり、近隣でトラブルがあったりした場合は売却が難航するかもしれません。
それでも、物件の強みを上手にアピールすれば高額売却の見込みは十分にあるので、不動産会社と相談しながら進めましょう。

3.高い？売れやすい？新築マンション売却の特徴

新築マンションの売却は、中古マンションの売却比べて難しいのでしょうか？
以下2つの観点を抑えて、新築マンションの売却が現実的か判断していきましょう。

3-1.需要が高く売れやすい

築浅マンションの中古マンションは、新築に比べ価格が安いうえに、綺麗な状態で入手できるため高い需要があります。
裏を返せば、割安で綺麗な物件を探しているわけなので、周囲の新築マンションが軒並み高騰していない限り、購入時より高い価格で売るのは難しいと言えます。

3-2.築1年と極端な築浅は売却理由が怪しまれやすい

新築で購入した直後の売却ですと、「何かマンションに問題があるのではないか？」と疑われやすくなります。

新築で購入後、入居1日目でもマンションは『中古マンション』として取り扱われます。
入居していない状態であれば、投資目的にも見えますが、そうでないなら購入をためってしまう材料を与えてしまいます。

3-3.オーバローンになりやすく売却できないケースがある

オーバーローンとは、売却金額よりも住宅ローン残高の方が高い状態です。
住宅ローン残高が、マンションの査定額よりも高い場合はオーバーローンと捉えられます。

住宅ローン支払い中の不動産は原則として、売却の決済時に住宅ローンを完済しなければいけません。

築浅のマンションは、マンション価格が高騰している場合を除くと、オーバーローンに陥りやすい状況にあります。
そもそも、自分のマンションが売却できるのかを知るため、住宅ローン残高の確認と、査定依頼を行いましょう。

不動産会社が算出する査定額は、会社や担当者により大きく異なります。
できる限り複数の査定額を比較して、より信頼できる価格を探しましょう。

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3-4.税率が高いが、税金がかからないことも多い

不動産を売却すると譲渡所得（売却で発生した利益のこと）に対して、所得税と住民税がかかります。
譲渡所得にかかる税金のため、まとめて譲渡所得税と呼ばれることもあります。

譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間で異なり、所有期間5年以下の場合は39.63%、所有期間5年超えの場合は20.315%となります。

そのため、新築マンションの売却は高い税率が適用されます。

一方で課税の対象となる譲渡所得は、売却金額から取得費（購入するためにかかった費用）と譲渡費用（売却するためにかかった費用）を差し引いた金額なので、多くの取引は、譲渡所得がマイナスとなります。

都心の駅前などの非常に人気の高い物件では、購入後1年で高額の譲渡所得が発生する可能性もありますが、ほとんどの場合取得費と譲渡費用で相殺され、譲渡所得税もかかりません。

また、譲渡所得税がかかる場合でも、6章で解説する譲渡所得を控除する特例が適用できれば、税金0円となる場合も多くなります。

マンション売却時の税金と節税で注意したい5つのこと

マンションを売却するときには、様々な税金がかかります。 中古マンション

4.新築マンションを売却する最適なタイミング

新築マンションを売却するなら、築10年以内に売却するのが妥当です。

マンションの資産価値によって売り時が異なるため、以下の方針で動けるとベストでしょう。

• マンションの資産価値が高く、高額売却が見込めるなら：5年以内
• マンション価格が相場より安くなりそうなら：5年以上10年以内

上記のタイミングで売るべき理由を詳しく解説していきます。

4-1.築5年以内が一番高く売却できる

マンションは築年数が経過するほど、成約価格が下がっていきます。

首都圏 中古マンション 平均成約価格

参照：公共財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）」

特に、築25年を超えると平均価格が大幅に下落するため、注意が必要です。

売却価格の面のみを考えれば、築5年以内が最も損をせずに売却できるタイミングと言えるでしょう。

ただし、マンションの売却により得た利益が短期譲渡所得として扱われるため、所得税が高くなることがデメリットとして挙げられます。

4-2.購入後5年を超えると税率が下がる

売却価格の面では、新築マンションは5年以内に手放すのが最もお得です。
しかし、売却益＝譲渡所得が発生すると、所得税と住民税がかかります。

マンションの売却時の譲渡所得にかかる税金は、所有期間に応じて以下のように変動する仕組みです。

マンションの所有期間による所得税率の違い

参照：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

所得税の税率に関していえば、長期譲渡所得では15％なのに対し、短期譲渡所得では30％にも達します。

税金の面で損せずに売却するためには、購入してから5年後以降が適したタイミングと言えるでしょう。

5.新築マンションの売却価格を上げるためのポイント

新築マンションをできるだけ高く売却ためには、以下のポイントを踏まえて売り出すことをおすすめします。

• 3社以上の不動産会社に査定を依頼する
• マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ
• 地域に精通した不動産会社を選ぶ
• 需要の高い時期に合わせて売り出す
• 内覧の準備と当日の対応を丁寧にする
• マンションのセールスポイントを明確に打ち出す

ひとつずつ見ていきましょう。

5-1. 3社以上の不動産会社に査定を依頼する

マンションを売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
1社のみに依頼すると、査定額が相場に見合った適正価格なのか判断できません。
複数社の査定額を比較することで相場感がつかめ、売れやすい価格を設定できます。

複数の不動産会社に査定を依頼したい場合は、一括査定サイトを使いましょう。

マンションの所在地や築年数など、必要な情報を入力・送信するだけでスムーズに進められます。

一括査定サイトは「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」をおすすめします。
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5-2.マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際は、マンション売却が得意かどうかもチェックしましょう。

たとえば戸建て売却の実績が豊富な不動産会社でも、マンション売却は得意でない場合もあります。

その不動産会社が何に力を入れているかは、ホームページを調べればすぐに分かります。
マンション売却の実績が豊富な動産会社を見定めて依頼するようにしましょう。

5-3.地域に精通した不動産会社を選ぶ

地域に精通した不動産会社を選ぶのも重要です。

地域に精通した不動産会社の強みとして、物件と買主の最適なマッチングを行いやすく、スムーズに成約に至りやすいことが挙げられます。
不動産の成約事例や販売情報のみならず、「○○というスーパーは肉が安い」など、生活情報にも詳しい担当者がいる不動産会社が理想です。

5-4.需要の高い時期に合わせて売り出す

結論からお伝えすると、新築マンションは需要が高まる2～4月に売り出すのがおすすめです。

新築マンションの成約件数は、1年単位でみると月ごとに増減があるのが実情です。

マンションの契約戸数は、2～4月に多い一方、1月や8月は少ない傾向にあります。

2～4月に増加する理由は、人事異動や新学期・入学のタイミングに合わせて引っ越しをする人が多いためです。

一方、1月や8月は正月、お盆などと重なるため、引っ越しを検討する人自体が減少します。
不動産会社も年末年始休業や夏季休業に入ることから、契約戸数も一時的に減ると考えられます。

このような状況を踏まえると、購入検討者が多い2～4月に新築マンションを売り出すのがおすすめです。

5-5.売却理由は明白にして購入検討者に隠さない

新築マンションを売却する際は、売る理由を正直に説明するようにしましょう。
理由を隠して売却しようとすると、購入検討者に不安や不信感を抱かせます。

購入検討者が安心して売買契約を進められるよう、なぜ売るのかをきちんと伝えておきましょう。
購入検討者にとって気にならない理由であれば、それを踏まえての購入に踏み切ってくれるはずです。

それでも、ネガティブな理由で売却する場合は伝え方に困るかもしれません。
そのようなときは不動産会社の担当者に相談し、上手な伝え方を考えるのをおすすめします。

5-6.内覧の準備と当日の対応を丁寧にする

内覧の準備と当日の対応は丁寧に行いましょう。

掃除をしたり、使わないものは収納したりなど、部屋をきれいに見せる準備は必要です。
自分たちだけでは手が回らない場合は、家事代行サービスの利用も検討しましょう。

また、内覧当日は丁寧に来客対応をしてください。
購入検討者に「対応がぞんざいだった」と思われてしまうと、成約に至る可能性が下がってしまいます。
無理にかしこまった態度をとる必要はありませんが、基本的な礼儀を欠かさず、聞かれたことには素直に答えるようにしましょう。

5-7.マンションのセールスポイントを明確に打ち出す

マンションのセールスポイントを明確に打ち出すのも重要です。

「収納が多い」など室内の強みや、「開発計画が進んでいて、近所に大きなショッピングセンターができる予定」などの周辺環境の強みを洗い出してください。
買い手のメリットになる情報は多ければ多いほどよいので、不動産会社と一緒に販売戦略を練るのをおすすめします。

6.新築マンションを高く売却できた場合の税金対策

マンションを売却して儲かったとしても、売却代金のすべてを手にすることはできません。
マンションを売って利益を得た場合、所得税が発生します。

課税対象となる譲渡所得金額（マンションの売却による儲け）は、以下の計算式で求めることが可能です。

計算式の中に出てくる用語の意味は、以下の通りです。

実際に住んでいるマンションを売却する場合、一定の条件に当てはまれば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が利用できます。
特別控除として3,000万円を差し引けるため、税額を減らすことが可能です。

参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

6-1. 3,000万円の特別控除の適用で節税できるケース

譲渡所得額が3,000万円を上回る場合は、3,000万円の特別控除の適用で節税するとよいでしょう。
たとえば、所有期間1年でマンションを手放した際の譲渡所得が5,000万円だった場合の税額は以下の通りです。

3,000万円の特別控除の適用がなかった場合、税額は1,981万5,000円（＝5,000万円×39.63％）となるため、大幅に減らせます。

6-2.3,000万円の特別控除の適用で節税できないケース

一方、譲渡所得税額が3,000万円を下回る場合は、住宅ローン控除の利用も視野に入ってきます。

住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを利用した際に、所得税の控除が受けられる制度です。

本来、住宅ローン控除は家を手放してしまうと利用できませんが、住み替える前提であれば一定の条件のもとで利用が可能です。

たとえば、家を手放して新築住宅を購入する場合、以下の条件を満たす必要があります。

以下の条件のもと、どれだけの節税効果が見込めるか算定してみましょう。

まず、以前の家の売却に係る所得税や住民税を計算します。

一方、住宅ローン控除による控除額「住宅ローン残高×0.70％」という式で計算できるため、このケースでの控除額は以下のようになります。

なお、住宅ローン控除は住宅の性能や適用される年によって異なります。
利用する際は、税務署や不動産会社の担当者に問い合わせ、常に最新の情報を確認しましょう。