渋谷の不動産売却!高く売れるからこその特徴や注意点を解説

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渋谷の不動産売却!高く売れるからこその特徴や注意点を解説

東京都渋谷区は、日本でも有数の不動産価格が高いエリアです。
事務所や店舗、住居等のあらゆる用途で需要があり、高く売却することも、高く貸すこともできる街です。

渋谷区の不動産は高く売却できますので、焦らずじっくり売却活動をすることがポイントです。
売却前に改めて渋谷区の特徴を見直すことや、渋谷区だからこそ存在する買主なども知っておくと有益です。

また、渋谷区の物件は高額だからこその注意点もあります
大きなお金が動くため、慎重に物事を進めて行くことが重要です。

そこで、この記事では渋谷区の不動産売却に関し、相場や特徴、注意点等について解説します。
最後までお読みいただき、渋谷区の不動産売却の一助にしていただけると幸いです。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.気になる渋谷区の不動産価格相場

HOME4Uが公表している渋谷区のマンション、一戸建て、土地の平均価格は以下の通りです。(2018年7月時点)
一般的な規模の住宅が、中古の平均価格で1億円を超えており、渋谷区は国内の中でも最高価格帯の住宅市場となっています。

1-1.マンション

~40m2 ~50m2 ~60m2 ~70m2 ~80m2 ~90m2 ~100m2 100m2
2,998万円 4,019万円 5,233万円 6,687万円 9,263万円 9,712万円 14,411万円 25,188万円

1-2.一戸建て

~40m2 ~50m2 ~60m2 ~70m2 ~80m2 ~90m2 ~100m2 100m2
6,370万円 7,927万円 15,800万円 12,990万円 8,498万円 39,213万円

1-3.土地

~40m2 ~50m2 ~60m2 ~70m2 ~80m2 ~90m2 ~100m2 100m2
6,837万円 6,568万円 11,000万円 9,074万円 12,409万円 10,145万円 20,656万円

2.日本きっての人気エリア!渋谷区の特徴とは

この章では渋谷区の特徴について見ていきます。

2-1.都心5区の一角

渋谷区は都心5区の一角をなす、23区内でも有数のビジネス街および住宅街になります。
都心5区とは、千代田区中央区港区渋谷区新宿区を指します。

JR山手線の渋谷駅がターミナル駅となっており、商業施設も多く集積しています。
またIT系の企業も多いのが特徴で、働く人も多く昼間人口もとても多いです。

賃貸需要も非常に高く、マイホームであっても、普通の住宅の他、SOHO(スモールオフィス・ホームオフィスの略)やシェアハウスといった貸し方も可能です。

売買需要もとても高く、中古のマイホームであっても1億円以上で売却できる市場があります。

2-2.名高い高級住宅街

渋谷区は、わずか約15キロ平米の面積のなかに、松濤広尾恵比寿南平台神南といった国内でも有数の高級住宅街が複数存在します。

渋谷駅の喧騒も少し離れると一変し、閑静な高級住宅街が広がっているのも渋谷区の特徴です。

海外の大使館も多いことから、外国人も多く住み、街全体が垢抜けて雰囲気も抜群です。

メディアでは渋谷駅の交差点が多く映し出されるため、渋谷には雑然とした街のイメージを抱く人も多いですが、実際には渋谷はハイセンスで閑静な住宅街が多いです。

渋谷区は住んでみたいと思う人も多く、住宅価格も高いという特徴があります。

2-3.人気の路線と駅

サブリース

渋谷はJR山手線の他、銀座線や千代田線等の東京メトロが走っています。
中でも特徴的なのが、渋谷を始発駅とする東急東横線、東急田園都市線、京王井の頭線の都内でも屈指の人気を誇る私鉄が走っているという点です。

山手線においては、渋谷区内の駅は代々木、原宿、渋谷、恵比寿となっており、どの駅も若い世代に人気のある駅になっています。
東急東横線においては、渋谷区内の駅は渋谷と代官山です。

渋谷区内を走る路線は、どの路線や駅も十分繁華性が高く、人気のエリアとなっています。

2-4.質の高い街づくり

渋谷区は、東急電鉄グループが中心となって街づくりを進めています。
リーダーシップを取る企業が存在することから、統一感があり質の高い街づくりが行われています

一つの区を一つの企業が中心となって街づくりを進めている区は、多くはありません。
渋谷区は、渋谷駅近くの一部に雑然感があるものの、全体としては品位が保たれています。

街づくりを推進する企業の存在が良い意味で影響しており、渋谷区は今後も国内有数の住宅街、オフィス街として発展していくことが期待されます。

3.渋谷の特色を生かした不動産売却

渋谷区の不動産は非常に資産価値が高いため、買主がいわゆるサラリーマンにとどまりません。
この章では渋谷区の不動産売却で登場してくる可能性のある買主について紹介します。

3-1.富裕層への売却も可能

渋谷区では、物件によって買主が個人富裕層になることがあります。

例えば、会社経営者や芸能人、アナウンサー、スポーツ選手、漫画家、医者等々の人たちが購入対象者になります。

個人富裕層の人たちは、セカンドハウスとして購入することもあります。
地方の大企業の社長が、子供を有名私立に通わせるために、都内の物件を購入するケースなどが該当します。

また、個人富裕層の人たちは、物件を実際に見ずに、図面だけ見てポンっと買ってしまう人もいます。

通常のマイホームの売却では内覧と呼ばれる購入希望者に物件の中を見せる対応を行いますが、個人富裕層の売却の場合は、内覧なしですぐに売却が決まることも多いです。

さらに、億単位の物件では、個人富裕層が住宅ローンを組まずにキャッシュで購入します。
芸能人などは住宅ローンを組むことが難しいという背景がありますが、逆にサラリーマンでは遥に手が届かないような物件をあっさりと自己資金で購入しています。

個人富裕層への売却のメリットは、チマチマした値引交渉が少ないという点です。
1億円以上の物件であれば、個人富裕層の登場は十分にあり得ます。

3-2.投資家への売却も可能

渋谷区では、マイホームのような普通の住宅の物件でも投資家が買主となることがあります。
渋谷区であれば、国内の投資家だけでなく、海外の投資家も購入するケースがあります。

投資家は、購入後、賃貸物件として活用する人と、値上がり益を狙って何もしない人の2つのパターンが存在します。

特に、中国や台湾などのアジア系の投資家は、キャピタルゲイン狙いで物件を購入してくることがあります。
キャピタルゲインとは、物件の値上りによる売買差益のことを指します。

海外の投資家は、その国の投資家に強い不動産会社の仲介を経由して物件を購入することが多いです。
例えば中国の投資家であれば、中国人投資家を専門に扱った仲介会社が物件の仲介に入るという特徴があります。

ただ、売主としては特に投資家専門の仲介会社に意識して依頼する必要はありません。
あくまでも購入側に立つ仲介会社が外国人投資家を得意とする仲介会社となるだけですので、売主としては普通の不動産会社に依頼すれば良いということになります。

投資家への売却は、時期によっては高く売れるというメリットがあります。
一時期、中国人投資家による日本の不動産を爆買いすることが流行った時期がありました。
このような時期にハマれば、日本人に売却するよりも高く売れる可能性はあります。

4.渋谷で不動産売却をする際の注意点

渋谷区は物件価格が非常に高いです。
価格が高いがゆえに、注意しなければならない点も存在します。
この章では渋谷で不動産売却をする際の注意点について解説します。

渋谷で不動産売却をする際の注意点

4-1.高過ぎる値段設定をしない

渋谷区ではここ数年、不動産の値上がりが続いています。
値上がっているということは、過去の売買事例よりも高い値段で売値を設定しても売却できるということを意味します。

例えば、半年前、同じマンション内の物件が1億円で売買されていた場合、1.1億円で売値を設定しても売れるという状態がここ数年の状況です。

ここで、値上がり時に難しいのが値段設定になります。
半年前の同じマンションの物件が1億円だった場合、売値が1.1億円なら売れそうな感じはしますが、売値を1.5億円だと売れるかどうかわかりません。

いくら渋谷区であっても、高過ぎる値段設定では売却はできません。

売値については、高過ぎず低過ぎず、相場を踏まえた適切な値段設定をすることが重要です。

4-2.怪しいブローカーに依頼しない

渋谷区は、ちょっとした物件でも1億円を超えます。
1億円の物件を仲介すると、仲介手数料を3%とした場合、不動産会社には300万円の仲介手数料が入ります。
売主だけでなく買主も決める両手仲介なら、600万円にもなります。

不動産会社からすると、渋谷区は非常に稼げる市場であるため、怪しいブローカーもウロウロしています。

ブローカーは買取業者と繋がっている可能性があるため、注意が必要です。
本来、1.2億円するような物件であっても、買取業者に1億円で安く横流しすることで、両手仲介で仲介手数料を得ています。

一見すると、ブローカーも損しているような感じがしますが、元々の不動産価格が高く、かつ、確実に両手仲介が得られるため、ブローカーとしては買取業者に安く売っても十分に商売は成り立つのです。

このようなブローカーに依頼してしまうと、売主としては大きく損をしてしまいます。
渋谷区で不動産を売却するには、きちんとした不動産会社に依頼するようにしましょう

4-3.買主の与信を確認する

1億円を超えるような物件の場合、個人富裕層が住宅ローンを組まずにキャッシュで購入するパターンが多くなります。

キャッシュによる取引の場合、相手が本当に支払うことができるかどうか、事前に買主の与信を十分に確認しておくことが注意点になります。

住宅ローンを組む場合の購入であれば、買主の勤務先や職業等で住宅ローンが組めそうな人かどうか、なんとなく判断することが可能です。

しかしながら、キャッシュの場合、相手が本当に現金を持っているかどうかは分かりません。
売れていそうな芸能人であっても、実はお金を持っていなかったということもあり得ます。

相手にお金が無い場合、売買契約をしても引渡の前に契約が破談となってしまうこともあります。

そのため、高額物件の場合には、しっかりと手付金を受領し、保全措置を取っておくことが重要です。
通常、手付金は売買代金の10%ですが、20%にして相手の出方や反応を探るのも一つです。

不動産会社が買主を連れてきたら、本当に支払いが可能かどうかを不動産会社にきちんと確認するように指示しましょう。

4-4.節税の要件を確認する

不動産は取得費よりも高く売却できると、その売却益(譲渡所得)に対して所得税および住民税がかかります。
取得費とは、売却する物件の購入額(建物は減価償却後の価額)になります。

一般的に、住宅の価格は購入時よりも値下がりすることが通常であるため、取得費よりも高く売却できることは少ないです。
しかしながら、渋谷区のような価格の高騰が続いているエリアにおいては、取得費よりも高く売却できるケースも多く見られます。

但し、居住用財産と呼ばれるマイホームの売却では、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。
3,000万円特別控除の特例を適用すると、譲渡所得は以下のように計算されます。

3,000万円特別控除後の譲渡所得

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

譲渡価額とは売却額です。
取得費は土地の購入額と建物の減価償却後の価額の合計額になります。
譲渡費用は仲介手数料等、売却に要した費用です。

3,000万円特別控除を適用できるマイホームとは、以下のような不動産です。

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

3,000万円特別控除の節税効果はとても大きいです。
売却前に要件をしっかり確認しておきましょう。

5.安全にできるだけ高く売却するには?

4章で紹介した注意点を踏まえながら、安全にできるだけ高く売却を成功させるなら、「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」の一括査定サービスを利用するのがおススメです。

不動産一括査定サイト HOME4U

不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」は、NTTデータグループが運営しており、実績のある信頼できる不動産会社だけが登録されているので、怪しいブローカーをきちんと排除することが可能です。

また、査定額は不動産会社により異なるものですが、無料で最大6社に査定が依頼できるため、複数の査定額を見比べることで、不動産の価値を客観的に把握することもできます。

値上りしているときは、高過ぎる価格設定をしてしまいがちですが、これなら適切な売値を設定することができます

適切な売値の設定は、売却をスムーズに成功させる大きなポイントです。
査定額が突出して高すぎたり安すぎたりする不動産会社には、念入りに査定の根拠を確認し、妥当性を欠くようであれば、他の会社と話を進めるのが賢明です。

渋谷区だからこそ、一括査定サービスを利用して、複数の不動産会社の査定額をしっかり比べることから始めるのが肝心と心得てください。

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売却と並行して「土地活用」の検討はされましたか?
不動産は一度手放してしまうと、買い戻すことは難しいものですが、渋谷ともなると買った人はなかなか売ろうとしないので、ますます買い戻しは難しくなります。

渋谷であれば、住宅地としても、商業エリアとしても、オフィス街としても非常に人気が高いため、土地活用することで大きな収益が見込めます。

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まとめ

いかがでしたか?
渋谷区の不動産売却について見てきました。

渋谷区は都心5区の一角でもあり、国内でも有数の不動産市場です。
中古住宅であっても、個人富裕層や投資家への売却が可能な場合もあります。

渋谷区は不動産価格が高いがゆえに、高過ぎる値段設定や怪しいブローカー、買主の与信、税金等には注意が必要となります。

一括査定サービスを上手く利用し、適切な売値を設定した上で、売却をスタートさせましょう。

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