土地を売却した場合、原則として税金を納めなければなりません。売却対象が「3,000万円の土地」の場合の税金の目安は以下の通りです（2,000万円で購入した場合）。

この記事では、3,000万円の土地を売却する際にかかる税金の種類、税金の計算方法、節税対策、税金以外にかかる費用について詳しく解説します。

1. 3,000万円の土地の売却にかかる税金の種類

3,000万円の土地を売却する場合、納めるべき税金は以下の3種類です。

それぞれの詳細を解説するので、しっかり理解しておきましょう。

1-1.登録免許税（抵当権を抹消する不動産の数 × 1,000円）

登録免許税とは、不動産登記にかかる税金です。

土地を売却する際には、以下の不動産登記が必要になります。

所有権移転登記とは、不動産の名義（所有者）を売主から買主へと変更する手続きです。土地の名義変更にかかる登録免許税は、不動産業界の慣例として買主が負担します。

もう1つの抵当権抹消登記は、不動産に設定されている抵当権を登記簿から消す手続きです。売却する土地に抵当権が残っている場合、引き渡しまでに抹消しなければなりません。ここで発生する登録免許税と諸費用は、一般的に売主が負担します。

なお、抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は「抵当権を抹消する不動産の数 × 1,000円」です。司法書士に登記手続き代行を依頼する場合、司法書士への報酬として追加で1万～2万円程度かかります。

1-2.印紙税（1万円）

印紙税とは、不動産取引において作成する契約書や領収書などの文書に課される税金です。
土地の売買契約書も課税対象に含まれていますが、土地の売却価格によって納める税額は変動します。

2027年（令和9年）3月末まで軽減税率が適用されるため、3,000万円で土地を売却した場合、印紙税は1万円です。

出典：“不動産売買契約書の印紙税の軽減措置”.国税庁（参照2025-03-10）をもとに、お家のいろはが独自に作成

なお、印紙税は原本1通ごとに課されますが、売主は売主側で保管する売買契約書に貼り付ける収入印紙の分のみ納めるケースが一般的です。

1-3.所得税・住民税

所得税・住民税とは、不動産取引によって売主が得た利益に課される税金です。
所得税は国税、住民税は地方税ですが、土地売却の利益にかかる2つの税金を総称して「譲渡所得税」と呼びます。

所得税・住民税は利益に税率をかけて算出されるため、土地が高く売れるほど納税額も増えます。
合計税率は土地の所有期間※が5年超なら20.315％、5年以下なら39.63％です。2037年12月までは所得税に「復興特別所得税」が上乗せされることも覚えておきましょう。

※土地の取得日から売却した年の1月1日までの期間

計算式の詳細は後述しますが、3,000万円で土地を売却した際の合計税額は、所有期間が5年超なら160万円程度、5年以下なら300万円程度です。

土地売却にかかる費用・税金、必要書類についてはこちらの記事もご覧ください。

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2. 3,000万円で土地を売却する際にかかる税金の計算方法とシミュレーション

ここでは、3,000万円で土地を売却した際の税金の計算方法、および税額のシミュレーション事例を紹介します。

はじめに所得税・住民税のベースとなる「課税譲渡所得」の算出方法を解説します。

2-1.課税譲渡所得の算出方法

課税譲渡所得とは、不動産などを売却（譲渡）した際に得られる所得です。この課税譲渡所得に先述した税率をかけることで、実際に納めるべき税額を算出できます。

課税譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。

譲渡価格とは、土地の売却価格（代金）を指します。取得費用は土地を購入した際にかかった費用、譲渡費用は土地を売却した際にかかった費用です。

特別控除とは、土地売却時に適用できる「3,000万円特別控除」や「平成21年および平成22年購入の土地に適用できる1,000万特例」を指します。詳細は後述しますが、節税につながる重要ポイントです。

「土地は先祖代々受け継がれてきた」「土地を買った時期が古い」など、取得費用がわからない場合、概算取得費（売却価格 × 5％）で計算します。実際の取得費用が売却価格の5％相当額を下回っていても、売却価格の5％相当額を取得費用として扱えます。

なお、譲渡価格から取得費用と譲渡費用を差し引いた結果、課税譲渡所得がゼロ以下になる場合、所得税・住民税を納める必要はありません。

また、譲渡所得に対する所得税・住民税は「分離課税」ですので、給与所得などとは別に課税されます。

2-2.シミュレーション事例（2,000万円で購入した土地を3,000万円で売却したケース）

2,000万円で購入した土地を3,000万円で売却した場合の税額をシミュレーションします。

STEP1: 基本情報の整理

はじめに基本情報を整理することで、正確な税額を算出しやすくなります。

STEP2: 各費用の計算

先述の基本情報をもとに取得費用を算出すると、以下のような結果になります。

（※購入価格がわからない場合、売却価格3,000万円の5％にあたる150万円を取得費用として計上できます）

譲渡費用は売却時経費と同額の108万円です。

STEP3: 課税譲渡所得の算出

各費用が判明したら、以下のように課税譲渡所得を算出します。

STEP4: 所有期間による税額の計算

課税譲渡所得に税率をかけることで、最終的な税額を算出できます。先述のとおり、土地の所有期間によって税率が変動するため、ケース別に計算式をまとめました。

【土地の所有期間が5年超の場合】

【土地の所有期間が5年以下の場合】

この税額を抑えるためには、次に紹介する節税対策を講じる必要があります。

土地の売却をお考えの方は、一括査定をぜひご活用ください。

3.土地を売却する際の節税対策

土地売却時における主な節税対策としては、以下のような控除や特例が挙げられます。

それぞれの特例の概要や適用条件をまとめたので、引き続きお読みください。

3-1. 3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した際に得られる譲渡所得から最大3,000万円分を控除できる制度です。建物と土地の両方に適用できるだけではなく、建物を取り壊したあとの更地も対象になります。

土地の売却価格が3,000万円以下の場合、3,000万円の控除を受けると課税譲渡所得はゼロとなり、所得税・住民税はかかりません。先述のシミュレーション事例であれば、最大300万円程度の節税につながるため、節税効果は非常に高いと言えるでしょう。

なお、3,000万円特別控除には「居住用財産」と「相続空き家」の2種類があります。それぞれ適用条件が大きく異なるため、あらかじめ注意が必要です。

居住用財産の主な適用条件は、以下のとおりです。

出典：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”.国税庁（参照2025-03-10）

一方、相続空き家の主な適用条件は、以下のとおりです。

出典：“No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例”.国税庁（参照2025-03-10）

相続空き家の3,000万円特別控除は、近年急増している空き家の発生を抑制するための特例措置です。本来なら2023年（令和5年）12月31日で終了する予定でしたが、税制改正に伴い2027年（令和9年）12月31日まで期間が延長されています。

また、土地売却時に3,000万円特別控除を適用した場合、その後の2年間は「住宅ローン控除（減税）」が適用不可となります。マイホームの買い換えなどを検討している場合、節税額が大きいほうを選びましょう。

3-2.取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、土地売却時の取得費用に土地を相続した際に納めた相続税を加算できる制度です。この特例を適用すれば、譲渡価格から差し引ける取得費が増えるので、結果的に課税譲渡所得が減って節税につながります。

取得費加算の特例の主な適用条件は、以下のとおりです。

出典：“No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”.国税庁（参照2025-03-10）

なお、財産を相続した方のうち相続税の課税対象者は全体の10％程度ですので、取得費加算の特例を適用できる方は限られます。

また、取得費加算の特例は、先述した相続空き家の3,000万円特別控除と併用できません。ただし、居住用財産の3,000万円特別控除なら併用できるため、より大きな節税効果を期待できます。

3-3.平成21年および22年購入の土地に適用できる1,000万円特例

2009年（平成21年）および2010年（平成22年）に購入した土地に適用できる1,000万円の特例は、リーマンショックによる景気の低迷や不動産取引の減少への対策として設けられた制度です。
この特例を適用すれば、対象の土地を売却した際の譲渡所得から1,000万円を控除できるので、節税につながります。

ただし、3,000万円特別控除（居住用財産）など、他の譲渡所得の特例制度と併用できない点に注意しましょう。3,000万円特別控除の適用条件を満たしているなら、そちらを適用したほうが節税効果は高くなります。

2009年（平成21年）および2010年（平成22年）購入の土地に適用できる1,000万特例の主な適用条件は、以下のとおりです。

出典：“No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除”.国税庁.（参照2025-03-10）

なお、本特例は土地の用途を制限していないので、ガレージ・駐車場・倉庫・投資用物件など、居住以外の用途で使っていた土地も対象となります。

3-4. 10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、マイホームの所有期間が10年を超える場合、譲渡所得のうち6,000万円までの部分に対して、14.21％の軽減税率が適用される制度です。
この特例は、建物を解体して土地のみを売却する際も適用できます。

また、本特例は居住用財産の3,000万円特別控除と併用できるため、より大きな節税が可能です。ただし、6,000万円を超える部分に関しては、長期譲渡所得の本則税率（20.315％）が適用されます。

10年超所有軽減税率の特例の主な適用条件は、以下のとおりです。

出典：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”国税庁.（参照2025-03-10）

本特例の内容を表形式でまとめたので、こちらも併せてご確認ください。

譲渡所得にかかる税率が下がると、当然ながら税額も減るため、シンプルながら効果の高い節税対策となっています。

4.土地売却時に税金以外で考えておくべき費用

土地を売却する場合、税金以外に以下のような費用を支払うケースもあります。

各費用の概要や注意点についても解説するので、ぜひ参考にしてください。

4-1.不動産仲介手数料

不動産仲介手数料とは、不動産の売却を仲介した不動産会社に支払う費用です。原則として土地の売却が成立した場合のみ発生する成功報酬であるため、初期費用や中間報酬の支払いはありません。

また、不動産仲介手数料は「宅地建物取引業法」に基づき、売却価格に応じて上限額が定められています。

仮に3,000万円で土地を売却した場合、上限額は以下のように105.6万円と算出できます。

上限額があるとはいえ、仲介手数料だけで100万円以上かかるため、その負担も考慮して売却を進めましょう。

4-2.書類取得のための諸費用

土地を売却する際は、さまざまな書類を取得する必要があります。書類によっては発行費用がかかるほか、役所などで受け取るための交通費が発生するケースもあるため、念頭に置いておきましょう。

以下に、取得費用がかかる主な必要書類をまとめました。

その他、書類取得に伴う手数料・交通費・雑費など合計すると、おおよそ数千～1万円前後の費用が発生します。なお、必要書類は不動産会社が教えてくれるため、不明点や疑問点は遠慮せず質問しましょう。

4-3.測量費用

土地の売却にあたって測量を実施した場合、測量費用がかかります。

測量とは、土地の面積や形状を測り、隣地との境界線を明確にすることです。隣地との境界線があいまいな状態で売却を進めると、隣地所有者とのトラブルが生じたり、買主が購入を避けたりする可能性があります。

測量は売主・買主の双方が公平な取引を行うために欠かせず、将来的なトラブル防止にもつながる重要な取り組みです。
「土地家屋調査士」や「測量士」といった有資格者に依頼する必要があり、一般的に40～50万円程度の費用がかかります。

4-4.解体費用

売却予定の土地に居住に適さない建物がある場合、建物を取り壊して更地にしたほうが売却しやすくなります。ただし、その際は解体費用が発生します。

解体費用は建物の構造によって異なるため、目安となる金額を以下にまとめました。

また、解体費用は解体工事の難易度によって変動します。敷地の間口が狭かったり、解体する建物と隣家の距離が近かったりすると、解体工事にかかる時間や労力が増えるため、その分費用が高くなる可能性があります。

3,000万円の土地を高く売るためには

3,000万円の土地を売却する際には、登録免許税・印紙税・所得税・住民税などの税金や、不動産仲介手数料や解体費用などの諸費用がかかります。

税金や諸費用が高くなるほど、売主の最終的な利益は減ってしまいます。土地の高額売却を実現するため、節税対策をしっかり行いましょう。また、土地の高額売却を実現するには、信頼できる不動産会社に仲介してもらうことも大切です。

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