不動産はこうして売る!誰でもわかる売却の手順

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
不動産はこうして売る!誰でもわかる売却の手順

不動産の売却を検討中という方の中には、初めてのことで何から始めたらいいのか戸惑っている方もいると思います。

そこで、今回は不動産売却の手順と大切なポイントをご紹介してみたいと思います。売却の手順さえわかっていれば、「どうしたら良いのか…」という不安も払しょくできることでしょう。

この記事の情報を活用して、不動産売却に関する基礎知識を身につけてくださいね。

1. 不動産売却の全体の流れ

まず初めに「不動産を売却しよう」と思ってから実際に売却が完了するまでの全体の流れをご紹介します。

不動産売却の流れ

実はやるべきステップはたったの6つだけなのです。「こんなに少ないの?」と驚かれた方も多いのではないでしょうか。

しかも、1番の「相場の確認」は「やっておいた方がベター」というもので、「絶対にやらなくてはならない」ものではないので、実際には2番の「査定」以降の5つのステップとなります。

それでは、次章より各ステップについて個別に解説して行きます。

2. たったの1分?意外と簡単な査定依頼

「査定」とは、不動産会社にお持ちの不動産がいくらで売れそうなのか、査定額を出してもらうために必要なアクションです。

不動産会社に直接問い合わせたり出向いたりして、「査定してください」とお願いすることもできますが、電話をしたりでかけるのはなかなか面倒です。

特に不動産会社は「賃貸専門」や「投資物件が中心」というようにそれぞれ得意分野を持っています

しかし不動産のプロでもない限り、その会社の得意分野が何なのか判別することは難しく、せっかく「査定してください」とアプローチしてみても「うちではその物件は対応できないんですよ」と言われてしまうこともあります。

頑張って電話したり出向いたりしたのに、もし断られたらちょっとショックですよね。そこで便利なのが、インターネットの「一括査定サービス」と呼ばれるもので、「HOME4U(ホームフォーユー)」がその代表格です。

不動産一括査定サイト HOME4U

物件の所在地やおおよその面積などの必要項目を一度入力すれば、いくつかの不動産会社にまとめて査定依頼をすることができます。早い方なら1分ほどで終わってしまうような簡単な入力です。

不動産会社に電話する手間も出かける手間も省ける上、確実に査定に応じてくれる会社だけをシステムが自動的にピックアップしてくれます。必要項目を入力して査定依頼を行えば、あとは不動産会社から連絡が来るのを待つだけです。

ちなみに、「査定」には次の2種類の方法があります。

(1)簡易査定

周辺事例などを元におおよその額を出す査定方法。現物を見ずに査定するため、実際に売れる価格とは乖離することもあります。

(2)訪問査定

不動産会社が現地を訪問した上で査定額を出す方法。現物を見て査定するので、周辺状況やその物件の良いところもきちんと加味して査定してくれます。精緻な査定額を求めるなら、訪問査定の方が確実です。

なお、訪問査定を受ける際は、リフォームやクリーニングは必要ありません。立地や構造など基本的なところが査定のベースとなり、掃除の有無は影響しません。人に見られて困らない程度に片付いていればOKです。


このような違いがあることから、売る予定がある方には「訪問査定」を受けて精緻な額を把握することをおススメしています。

先ほども触れましたが、不動産会社には得意分野に加えて得意なエリアもあります。査定額は不動産会社がそのエリアを得意としているかどうかでも変わってきますので、複数の会社から査定を受け、出される査定額を比べるのが賢明です

あとから「他の不動産会社に頼んでおけばもっと高く売れたのに…」と後悔することのないよう、査定は複数の会社から受けるようにしてくださいね。

3. とても重要!不動産会社と媒介契約種類の選択

複数の不動産会社から査定額を出してもらったら、どの会社と契約を結ぶのかを決めることになります。

ここで重要なのが「どうやって不動産会社を選ぶのか」と「どの媒介契約が良いのか」です。
それぞれ順番に見て行きましょう。

3-1. 不動産会社を選ぶポイント3選

実際に査定してもらうと、各社で査定額に差があることがわかると思います。
一例ですが、場合によってはこの図のように一番高い査定額と一番安い査定額で590万円もの差が生じることもあります。

例:不動産会社の査定額の違い

「どうせなら一番高いところで売りたい!」と誰もが思うところですが、査定額だけで選んでしまうのはあまりおススメができません。

なぜなら、契約を取り付けるためだけに高い査定額を提示してくる不動産会社も世の中にはあるからです。

では、どのような目線で不動産会社を選べば良いのでしょう?比べるポイントを3つご紹介します。

(1)そのエリアでの同種物件の売却実績

物件のあるエリアで、同種物件の(あなたがマンションを売ろうとしているのならマンションの)直近3年ほどの売却実績を各不動産会社に聞いてみてください。

件数が多かったり、売り出してから成約までに要した平均期間が他社に比べて短いようであれば、売却成功までの心強いパートナーになってくれることでしょう。

(2)なぜその査定額になったのか

各不動産会社の担当者に「なぜその査定額になったのか」を聞いてみましょう。

あなたの物件の良いところ悪いところを挙げながら具体的に説明してくれれば、しっかりと物件を見て細かに査定してくれている証拠です。

逆に「周辺相場がそうだから」しか答えが返ってこないようであれば、このまま契約してもきめ細かなサポートを期待するのは少し難しいかもしれません。

(3)担当営業マンの人柄を比べる

もし契約を結んだら、あなたはその営業マンと定期的に連絡を取り合う関係となります。「話していて苦痛だな」と感じたり、「誠実な対応をしてくれないな…」と感じるようであれば、この先何回も連絡を取り合うのはあなたにとってストレスになるだけです。

営業マンは売却を成功させるための重要なキーマンなので、あなたがやりとりをしやすい人柄かどうかも、比べるポイントにしてくださいね。

以上が「不動産会社を選ぶポイント3選」となります。

3-2.媒 介契約は「専任媒介」がおススメ

不動産会社を選んだら、次にその会社と「媒介契約」を結び、その後売却活動がスタートします。

媒介契約には3種類あり、それぞれに特徴があります。簡単に説明してみます。

(1)一般媒介

2社以上の不動産会社と媒介契約を結ぶことができる契約ですが、売却活動などを売り主に報告する義務がないため、「どんな売却活動をしてくれているのか(してくれていないのか)」が不明瞭になり、万が一手抜きをされていた場合でも売り主が気づかないことも起こり得ます。

(2)専属専任媒介

その不動産会社1社としか契約できませんが、売却活動などを売り主に報告する義務があり、活動内容は確実に把握できます。ただし、売り主が自分で買い主を見つけてきた場合でも、その会社を介して取引する必要が生じます(直接の売買はできません)。

(3)専任媒介

その不動産会社1社としか契約できませんが、売却活動などを売り主に報告する義務があり、活動内容は確実に把握できます。また、売り主が自分で買い主を見つけてきた場合、直接取引することも可能です

以上の違いがあることから、当サイトでは「専任媒介」を推奨しています。

なお、専任媒介契約がおススメの理由については、当サイトの記事『「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由。』でもご紹介していますので、あわせて参考にしてください。

「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由。

4. いよいよ物件の売り出しへ!

媒介契約が締結されると、査定額をもとに実際に売り出す価格を最終決定して、不動産会社が売却活動を開始します。具体的な活動内容は、自社ホームページへの掲載、レインズ(不動産流通機構が運営するネットワークシステム)への登録、チラシやインターネットへの広告などです。

また、販売活動を通して購入希望者が現れた場合、不動産会社の担当者が物件の内覧に案内します。

「専属専任媒介」または「専任媒介」で契約している場合には、不動産会社にこれらの活動内容の報告義務が生じるため、手ぬかりなく活動してもらえることが期待できます。

5. 購入希望者に「買いたい」と言わせるための内覧対応術

購入希望者が現れたら、不動産会社から連絡が入り、内覧に立ち会うことになります。

その物件に住んでいる状態で内覧を受ける場合には、できるだけ広く見せるために、不要な荷物はトランクルームや実家に事前に預けるようにしておきます。

まだ住んでいる状態となると、購入希望者もある程度ゴチャゴチャした室内を想定してきますが、ここでスッキリと見せることで「あれ?思っていたより広い!」と思わせることができ、購入のモチベーションの後押しになります。

また、昼間の内覧であっても、室内のすべての電気をつけて明るさを演出しましょう。誰だって暗い印象の家には住みたくないですよね?小さいことのように思えますが、これ、結構大事なポイントなのです。

ほかにも事前に不動産会社の担当営業マンからもアドバイスを受け、購入希望者にその場で「買います」と言ってもらえるくらい、しっかり準備をしておきましょう!

6. いざフィニッシュへ!売買契約から引き渡しまで

6-1. 合意に至れば売買契約を締結!

購入希望者から「買いたい」という意思表示があるのと同時に、何らかの理由をもとに「値引きしてもらえませんか?」という打診が来るかもしれません。

よほどの優良物件でない限り、購入希望者がひっきりなしに現れることはないので、むげにつっぱねて売却の機会を逃さないよう、譲歩できるかどうか検討し、迷った時は不動産会社の営業マンに相談しながら、できるだけ前向きに対応しましょう。(営業マンの方で値引き額を少なくする策を提案してくれるかもしれません。)

検討の結果、買い主と合意に至ったら、ついに売買契約締結となります。必要な書類等は営業マンが教えてくれるので、特別な知識がなくても大丈夫です。指示に添って、各種書類を手元に用意しましょう。

なお、売買契約時に買い主から手付金を受け取れますが、その額はおおよそ「売買代金の10%前後」または「100万円」程度です

売買契約締結後は、営業マンのアドバイスを受けながら、引っ越しや掃除など引渡しの準備を進めてください。

6-2. 最終ステップ「引渡し」

残金の受け取りと同時に、住宅ローンを完済させ、抵当権の抹消を行います。

抵当権の抹消手続きについては、難しそうに見えますが、営業マンから手順を指南してもらえるので心配しなくても大丈夫です。

これですっきり!売却活動の完了です!

9割以上が実践してよかったと回答した、家を高く売るコツを読む

まとめ

いかがでしたか?

不動産売却の手順には、6つのステップがありました。

特に重要なのが、複数の会社に査定依頼をすること」と「不動産会社をきちんと選ぶことでしたが、一括査定サービスHOME4Uを使うことで、これらのポイントをしっかりと簡単にクリアすることができましたよね?

一般的に、不動産の売却には3か月~6か月程度かかります。引っ越しの時期が決まっている方は、この記事を参考に基本の流れをおさえて、時間に余裕を持ってアクションを起こしてくださいね。

あなたの不動産、いくらで売れる?
無料で査定価格をお取り寄せ

「これから不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない」
と、お悩みでしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。

HOME4U(ホームフォーユー)」は、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。

しかも、大手不動産会社も、地域に密着した中小企業とも、提携している一括査定サイトは「HOME4U」だけ。

他にはない、この顔ぶれ。大企業から中小企業まで、全国900社の不動産会社を厳選!

NTTデータグループが17年以上運営している老舗の不動産一括査定サイト。提携している不動産会社は、厳しい審査を潜り抜けた信頼できる会社のみです。安心して査定をご依頼ください。


無料で査定依頼をしてみる

SNSでもご購読できます

コメントを残す

*