2,000万円の土地を売却する際にかかる税金の目安は以下のとおりです（1,500万円で購入した場合）。

本記事では、2,000万円の土地を売却する際にかかる税金の種類や計算方法、節税対策について解説します。併せて、税金以外に考慮すべき費用についても紹介します。

1. 2,000万円の土地の売却にかかる税金の種類

土地の売却にかかる主な税金は、以下のとおりです。

各税金について順番に解説します。

なお、法人として売却する場合は消費税が、相続・贈与の影響がある場合は相続税・贈与税がかかることがあります。

1-1.登録免許税（抵当権を抹消する不動産の数 × 1,000円）

登録免許税とは、土地の所有権を変更するときにかかる税金です。土地の売買による所有権移転登記の場合、税額は原則として固定資産税評価額の2％で、通常は買主が負担します。

固定資産税評価額は、その不動産が属する市区町村によって決定されます。

土地の売却時に抵当権が残っている場合は抹消する必要があり、この際にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。抵当権の抹消は、買主に土地を引き渡すまでに行わなければなりません。

また、抵当権を抹消するには、通常、その抵当権の対象となっているローンを全額返済する必要があります。

抵当権の抹消手続きを司法書士に依頼する場合、報酬はおよそ1万円～2万円です。

1-2.印紙税（1万円）

印紙税は、契約書や領収書などの文書に課される税金で、土地の売買契約書も対象です。
印紙税は、土地の売買契約書に記載される契約金額によって次のように異なります。

出典：“不動産売買契約書の印紙税の軽減措置”.国税庁（参照2025-03-01）をもとに、お家のいろはが独自に作成

2,000万円の土地を売却する際の印紙税額は2万円です。ただし、2014年（平成26年）4月1日から2027年（令和9年）3月31日までの間に作成する不動産の譲渡に関する契約書は軽減措置の対象となるため、印紙税額は1万円です。

1-3.所得税・住民税

土地の売却で利益が出た場合、その利益に対して所得税がかかります。所得税の税率は、復興特別所得税を含め、土地の所有期間が5年超なら15.315％、5年以下なら30.63％です。

土地を2,000万円で売却し、500万円の利益が出たと仮定しましょう。この場合、土地の所有期間5年超なら76万5,750円、所有期間が5年以下なら153万1,500円の所得税が課されます。

土地を売却して利益が出た場合、住民税も発生します。住民税の税率は、土地の所有期間が5年超なら5％、5年以下なら9％です。

500万円の利益が出た場合、土地の所有期間5年超なら25万円、5年以下なら45万円の住民税が発生します。

売却にかかる費用・税金や必要書類について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

【不動産売却の費用・税金一覧】計算方法や各手数料も併せて解説

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2. 2,000万円で土地を売却する際にかかる税金の計算方法とシミュレーション

土地の売却時には所得税や住民税が課され、その金額は取得費用や譲渡費用によって変わります。
ここからは、課税譲渡所得の計算方法や税額の算出方法について、具体的なシミュレーションを交えて解説します。

2-1.課税譲渡所得の算出方法

土地を売却した際の課税譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

譲渡価格は、土地の売却金額です。取得費用とは、土地を購入した際に支出した費用を指し、具体的には次のようなものが含まれます。

取得費用は、購入時の契約書や領収書などで確認可能です。取得費用が不明な場合や資料がない場合は、概算取得費として、土地の譲渡価格の5％を取得費用とすることが認められています。

例えば、土地の売却代金が2,000万円で取得費用が不明な場合、概算取得費は100万円です。

譲渡費用は土地を売却する際にかかった費用を指し、具体的には以下のようなものが含まれます。

特別控除とは、一定の条件を満たす場合に適用される控除額のことです。代表的なものに、「3,000万円の特別控除」や「平成21年および平成22年購入の土地に適用できる1,000万特例」などがあります。

特別控除を適用するには、確定申告時に書類を提出する必要があるため、事前に確認しておくことが大切です。

計算の結果、「譲渡価格 －（取得費用 ＋ 譲渡費用）」がゼロ以下、つまり利益が出ない場合は、所得税や住民税は発生しません。譲渡所得に対する課税は、給与所得などの、ほかの所得とは分けて計算される分離課税方式です。

2-2.シミュレーション事例（1,500万円で購入した土地を2,000万円で売却したケース）

1,500万円で購入した土地を2,000万円で売却した場合、税金がどのように計算されるのかをシミュレーションします。計算の流れは次の4ステップです。

それでは、具体的に見ていきましょう。

STEP1:基本情報の整理

土地の売却に関する基本情報は、以下のとおりです。

STEP2:各費用の計算

はじめに各費用の計算を行います。あらためて、課税譲渡所得を算出する計算式を見てみましょう。

【取得費用の算出】
取得費用は次の計算式で求めます。

今回のケースでは、土地の購入価格が1,500万円、購入時の諸経費が90万円のため、取得費用は1,590万円（1,500万円 ＋ 90万円）です。

なお、取得費用が不明な場合は、譲渡価格2,000万円の5％にあたる100万円を取得費用にできます。

【譲渡費用の算出】
譲渡費用は、土地を売却する際にかかった費用です。売却時経費は72万円のため、譲渡費用は72万円です。

STEP3:課税譲渡所得の算出

次に、課税譲渡所得を算出します。土地の売却に関する基本情報をもとに計算すると、以下のようになります。

課税譲渡所得は338万円となり、この金額に対して所得税および住民税が課されます。

STEP4:所有期間による税額の計算

適用される税率は土地の所有期間によって異なり、税額も大きく変わります。土地の所有期間は、売却年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定します。

【短期譲渡所得（所有期間5年以下の場合）】

【長期譲渡所得（所有期間5年超の場合）】

このように、土地の所有期間が5年を超えるかどうかで税額が大きく変わるため、売却のタイミングが重要です。

土地の売却では、特例の活用により税負担を軽減できる可能性があります。次は、具体的な節税対策について見ていきましょう。

土地の売却を検討中の方は、一括査定を依頼してみましょう。

3.土地を売却する際の節税対策

続いて、土地を売却する際の節税対策を解説します。

3-1. 3,000万円特別控除

不動産を売却した際、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」という特例があります。3,000万円特別控除は、居住用財産と相続した空き家で適用条件が異なります。

【居住用財産の場合】
居住用財産を売却する際、所有期間は問われません。主な適用条件は次のとおりです。

出典：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”.国税庁（参照2025-02-27）

なお、親子や夫婦など特別な関係にある方への売却は対象外です。

【相続空き家の場合】
相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続や遺贈で取得した家屋やその敷地を売却する際、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

ただし、2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡で、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円までになります。主な適用条件は次のとおりです。

出典：“No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例”.国税庁（参照2025-02-27）

相続した家屋は、相続開始から売却までの間、事業用や賃貸用として利用せず、ほかの方が住んでいない状態であることが条件です。

また、相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却を完了する必要があります。さらに、売却先が親子や夫婦など特別な関係にある場合は、この特例は活用できません。

相続空き家の3,000万円特別控除は、居住用財産の3,000万円控除（控除額は3,000万円が限度）や、特定居住用財産の買換え特例などと併用できます。

3-2.取得費加算の特例

取得費加算の特例を適用すると、相続により取得した土地の取得費に相続税の一部を加算できるため、譲渡所得が減り、結果として課税額を抑えられます。主な適用条件は次のとおりです。

出典：“No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”.国税庁（参照2025-02-27）

なお、確定申告では、以下の書類の添付も必要になる場合があります。

出典：“No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”.国税庁（参照2025-03-01）

3-3.平成21年および平成22年購入の土地に適用できる1,000万円特例

平成21年（2009年）および平成22年（2010年）に購入した土地を売却する際は、最大1,000万円の特別控除を受けられます。

1,000万円の特例は、リーマンショック後の不動産市場の活性化という政策目的に沿って、一定期間内に土地を購入した方の税負担を軽減する措置として設けられた制度です。

1,000万円の特例は、3,000万円特別控除など、ほかの譲渡所得の特例との併用はできません。主な適用条件は次のとおりです。

出典：“No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除”.国税庁（参照2025-03-01）

取引の公平性を確保するため、親子や夫婦など特別な間柄にある方から取得した場合も対象外です。特別な間柄には、特殊な関係にある法人、生計を一にする親族、内縁関係にある方なども含まれます。

3-4. 10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例は、所有期間が10年を超える居住用財産を売却した際に、譲渡所得税率が軽減される制度です。譲渡所得のうち6,000万円以下の部分には14.21％、6,000万円超の部分には20.315％の税率が適用されます。

10年超所有軽減税率の特例は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」との併用ができ、大幅な節税効果が期待できます。

10年超所有軽減税率の特例を受けるための主な条件は次のとおりです。

出典：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”.国税庁（参照2025-03-01）

家屋を取り壊して土地を売却する場合は、以下の要件を満たす必要があります。

出典：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”.国税庁（参照2025-03-01）

売却時点で、家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えていることが必要です。また、マイホームの買換えや交換の特例とは併用できません。

なお、親子や夫婦などの特別な関係がある方への売却は対象外です。特別な関係がある方には、生計を一にする親族、売却後も売却した家屋で同居する親族、内縁関係にある方や特別な関係にある法人なども含まれます。

4.土地売却時に税金以外で考えておくべき費用

土地を売却する際は、税金以外にも以下のような費用が発生します。

それでは、各費用について詳しく見ていきましょう。

4-1.不動産仲介手数料

不動産仲介手数料とは、土地の売却をサポートする不動産会社に支払う報酬です。不動産会社は、売主と買主の間に立ち、物件の案内から契約、引き渡しまでをサポートします。

不動産仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められており、土地の譲渡価格が400万円を超える場合は、以下の計算式で算出します。

土地の譲渡価格が2,000万円の場合、仲介手数料の上限額は以下のように計算します。

不動産仲介手数料は、売買契約が成立した際に発生し、一般的に契約成立時と物件の引き渡しの際にそれぞれ半分ずつ支払います。

4-2.書類取得のための諸費用

土地を売却する際にはさまざまな書類を準備する必要があり、それらの取得には発行手数料や交通費などの諸費用が発生します。土地の売却に必要な書類と取得費用の目安は以下のとおりです。

土地の売却をスムーズに進めるためにも、必要書類は早めに準備しておくことが大切です。書類を取得する際の交通費や、遠方の場合の郵送費も考慮しておくとよいでしょう。

なお、売却時の手数料や税金の領収書、購入時の売買契約書など、取得費や譲渡費用を証明する書類は確定申告時に必要となるため、忘れずに保管・準備しておきましょう。

4-3.測量費用

測量は、土地の正確な境界線や面積を明確にするために行われ、売主と買主の双方が公平な取引を進めるために欠かせません。測量の実施により、将来的な境界トラブルや面積に関する紛争を未然に防げます。

測量費用は、土地の広さや形状、地域によって異なりますが、確定測量は40万円～50万円程度が相場とされています。ただし、土地が極端に広い場合や隣接地が多い場合など、条件によっては費用が増加する場合もあります。

測量費用は、売主が負担するケースが一般的ですが、買主と協議して負担割合を決定することも可能です。

測量は信頼できる土地家屋調査士に依頼し、正確な測量図を作成してもらいましょう。

4-4.解体費用

売却対象の土地に老朽化した建物があり、そのままでは居住が難しいときは、解体や整地の費用が必要です。解体費用は、建物の構造や大きさ、立地条件などによって異なります。

以下に一般的な解体費用の目安を示します。

解体費用は立地条件や周辺環境によっても変動します。例えば、周囲が住宅に囲まれている場合や、道路が狭く重機の搬入が難しい場合、追加費用が発生することがあります。

また、アスベストなどの有害物質が使用されている建物では、除去に伴う費用も必要です。

解体会社を選定する際は、複数の会社で査定を行い、費用やサービス内容を比較検討することが重要です。

2,000万円の土地を高く売るためには

土地の売却で利益が出ると、所得税や住民税が発生します。税額を正確に把握するには、取得費用や譲渡費用を適切に計上し、課税譲渡所得を正しく算出することが重要です。

また、土地の所有期間によって適用される税率が異なるため、売却時期を慎重に検討することも節税につながります。

不動産を売却する際は、適正な価格を知ることが重要です。土地の売却を検討している方は、NTTデータグループ会社が運営する不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー） 」をご活用ください。

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