1,500万円で土地を売却した際にかかる税金の目安は以下のとおりです（1,000万円で購入した場合）。

特別控除や特例制度で節税できる場合もあるため、土地売却の前に基礎知識を身に付けておくことが重要です。

この記事では、1,500万円の土地を売却した際にかかる税金や節税方法などについて詳しく解説します。

1. 1,500万円の土地の売却にかかる税金の種類

土地を売却する際にかかる税金の種類と概要、および金額の目安は以下のとおりです。

1-1.登録免許税（抵当権を抹消する不動産の数 × 1,000円）

登録免許税とは、土地などの登記手続きを行う際にかかる税金です。
土地の名義変更にかかる税金は買主が支払うのが通例であるため、売主の負担はありません。

ただし、土地の購入時にローンを組んでおり、抵当権（ていとうけん：ローン返済ができなかった場合に金融機関が不動産を競売にかける権利）が残っている場合、抵当権抹消登記を行う必要があります。
この際に発生する登録免許税は売主が負担します。

登録免許税の金額は、抵当権を抹消する不動産の数 × 1,000円です。
司法書士に代理手続きを依頼する場合、報酬として追加で1万～2万円を支払う必要があります。

土地を購入する際にローンを組んでいない場合、これらの登録免許税に関する出費は生じません。

1-2.印紙税（1万円）

印紙税とは、契約書や領収証などの文書に課せられる税金です。
土地の売買契約書も対象となるため、土地を売却する際は印紙税が発生します。

上述した登録免許税の金額は一律ですが、印紙税は以下表のように、土地の売却金額によって変動します。

出典：“不動産売買契約書の印紙税の軽減措置”．国税庁（参照2025-02-27）をもとに、お家のいろはが独自に作成

2027年（令和9年）3月末まで軽減税率が適用されるため、1,500万円で土地を売却した場合の印紙税は1万円です。

なお、複数通の契約書を作成する場合、その数だけ印紙税が発生します。通常は売主と買主で合わせて2通ですが、印紙税は1通分ずつ負担するのが通例です。

1-3.所得税・住民税

土地の売却で利益が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課せられます。
土地の所有期間に応じたそれぞれの税率は以下のとおりです。

出典：“土地・建物等の譲渡に係る所得税（国税）・住民税（地方税）”.東京都主税局（参照2025-02-27）をもとに、お家のいろはが独自に作成

所得税の税率は、5年超の場合は15.315％、5年以下の場合は30.63％です。
土地の売却で得た利益から経費などを引いた課税譲渡所得が386万円の場合、所有期間が5年以下なら118万円程度、5年超なら59万円程度かかる計算になります。

住民税も所得税と同様、売却した際に出た利益にかかる税金です。上記の例（課税譲渡所得386万円）であれば、所有期間5年以下で35万円程度、5年超で19万円程度の住民税が発生します。

売却にかかる費用・税金、必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

【不動産売却の費用・税金一覧】計算方法や各手数料も併せて解説

不動産を売却するときには、売却価格のおよそ4～6％が諸費用でかかるとされ

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2. 1,500万円で土地を売却する際にかかる税金の計算方法とシミュレーション

1,500万円で土地を売却した場合の税金は、購入価格や所有期間などに応じて変わります。シミュレーションを通じて、税金を算出する方法を確認するとよいでしょう。

はじめに、譲渡所得税と住民税の計算に必要な課税譲渡所得の算出手順を説明します。

2-1.課税譲渡所得の算出方法

土地を売却した際の課税譲渡所得の金額は、以下の計算式で求められます。

計算式にある用語の意味は以下のとおりです。

取得費用には、土地の購入代金や仲介手数料、印紙税、登記費用などが含まれます。取得費用が不明な場合、概算取得費（売却代金×5％）を適用して計算することになります。

譲渡費用に含まれるのは、不動産会社に支払う仲介手数料や測量費用、取り壊し費用などです。
特別控除については「3. 土地を売却する際の節税対策」で説明しますが、「3,000万特別控除」や「平成21年および平成22年購入の土地に適用できる1,000万円特例」などの種類があります。

土地の取得費用と譲渡費用を合わせた金額が譲渡価格を上回る場合、土地の売却によって利益を得ていないことになります。そのため、所得税と住民税を支払う必要はありません。

上の計算式から課税譲渡所得の金額を算出すれば、所得税と住民税の具体的な金額も計算できます。

なお、譲渡所得に対する課税は、ほかの所得とは別で計算します。給与所得や事業所得とは合算して申告できない点に注意が必要です。

2-2.シミュレーション事例(1,000万円で購入した土地を1,500万円で売却したケース)

ここでは、1,000万円で購入した土地を1,500万円で売却したケースについて、課せられる税金の金額を以下の4ステップで計算してみます。

STEP1:基本情報の整理

税金の計算に必要な基本情報は以下のとおりです。

なお、購入価格が不明な場合は、譲渡価格の5％を取得費用として計算します。上の例では「1,500万円×5％」の75万円を取得費用として採用することになります。

STEP2:各費用の計算

STEP1の基本情報から、各費用を計算していきます。土地の取得費用は、購入価格と購入時経費を合計した金額です。

購入価格が不明の場合は、上で計算した75万円を取得費用に採用します。

次に、譲渡費用は売却時経費をそのまま当てはめて求めます。

STEP3:課税譲渡所得の算出

課税譲渡所得を求めるときの計算式は以下のとおりです。

この式に、STEP2までで得た数字を当てはめていきます。

購入価格が不明の場合、課税譲渡所得は「1,500万円－（75万円＋54万円）＝1,371万円」となります。

STEP4:所有期間による税額の計算

課税譲渡所得の金額が同じでも、所有期間によって税率は変わってきます。所有期間が5年以下の場合と5年超の場合でそれぞれ見てみましょう。

【所有期間5年以下の場合】

【所有期間5年超の場合】

購入価格が不明なら、所有期間5年以下で約543万円、5年超で約279万円と、大幅に税金が高くなることがわかります。

このシミュレーションでは特別控除を利用していませんが、上手に活用することで高い節税効果を得られる可能性があります。土地を売却した際の税金をなるべく抑えたい場合は、どのような節税対策があるのかを確認しておきましょう。

土地の売却をお考えの方は、一括査定をぜひご活用ください。

3.土地を売却する際の節税対策

土地を売却する際の節税対策として、以下に挙げる特別控除や特例制度を利用できます。

3-1. 3,000万円特別控除

譲渡所得から最大3,000万円分を控除できる特例には、居住用財産の場合と相続空き家の場合の2パターンがあります。

居住用財産の3,000万円特別控除は、自宅を売却した場合に利用できる制度です。1,500万円の土地なら、この特例制度を利用すれば計算シミュレーションで示したような税金はかかりません。

居住用財産の3,000万円特別控除の主な適用条件は以下のとおりです。

出典：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”.国税庁（参照2025-02-27）

通常は土地と家屋に適用される特例ですが「更地にしてから1年以内に譲渡する」などの条件を満たせば土地のみにも適用可能です。

注意点として、この特別控除を利用すると前後2年間は住宅ローン控除を利用できなくなります。ほかに併用できない優遇制度はどのようなものがあるのかを確かめ、利用する制度を慎重に選ぶことが大切です。

相続空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家を売るときに利用可能な制度です。居住用財産の場合と同じように、要件を満たして更地にすれば、土地のみの売却時にも適用できます。

相続空き家の3,000万円特別控除の主な適用条件は以下のとおりです。

出典：“No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例”.国税庁（参照2025-02-27）

なお、更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が高くなります。そのため、更地にするタイミングには注意が必要です。

3-2.取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、土地を相続した際に支払った相続税を、売却時の取得費用に加算できる制度です。
この特例を利用すると、相続税が取得費用に加算された分だけ課税譲渡所得の金額が減り、税金も抑えられます。

ただし、相続税を支払った方しか取得費加算の特例は利用できません。相続税は基礎控除額が大きく、2023年（令和5年）の課税割合は9.9％です。

全体の1割程度しか相続税を納めていないことから、この特例はそもそも利用できる方が少ないと言えます。

取得費加算の特例の適用条件は以下のとおりです。

出典：“No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”.国税庁（参照2025-02-27）

相続税の申告期限は、被相続人が亡くなって相続が開始されてから、10か月以内に設定されています。すなわち、相続開始から3年10か月以内に土地を売らなければ、この特例制度は利用できません。

また、前述した「相続空き家の3,000万円特別控除」とは併用できないため、より多く節税できるほうを選択する必要があります。

3-3.平成21年および22年購入の土地に適用できる1,000万円特例

「平成21年および22年購入の土地に適用できる1,000万円特例」は、リーマンショックの影響で不動産取引が減少しないよう、景気対策として創設された特例制度です。

この特例制度を利用した場合、譲渡所得が1,000万円まで控除されます。
1,500万円で土地を売却するケースでは、購入代金が500万円以上なら譲渡所得は全額控除される計算になり、所得税や住民税は課せられません。

1,000万円特例の主な適用条件は以下のとおりです。

出典：“No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除”.国税庁（参照2025-02-27）

この特例制度は、3,000万円特別控除など、ほかの譲渡所得の特例制度とは併用できません。

3-4. 10年超所有軽減税率の特例

土地の所有期間が10年超の場合、売却で得た利益にかかる税率が以下のように軽減されます。

この特例を活用すれば、譲渡所得が6,000万円以下であれば、所有期間5年以上の場合に比べて税率が6.105％下がります。
譲渡所得が386万円なら所得税と住民税の合計は約24万円安くなり、大幅な節税となるでしょう。

10年超所有軽減税率の特例の主な適用条件は以下のとおりです。

出典：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”.国税庁（参照2025-02-27）

なお、この特例は居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除と重複して適用を受けることが可能です。

4.土地売却時に税金以外で考えておくべき費用

土地を売却する際は、税金以外にもいろいろな形で出費が発生します。
以下に挙げる費用の目安を知り、土地売却時の参考にしてください。

4-1.不動産仲介手数料

土地を売却した場合、売買の仲立ちを依頼した不動産会社に不動産仲介手数料を支払う必要があります。
不動産仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められているため、どの会社を利用しても手数料の金額はほとんど変わりません。

法令で定める不動産仲介手数料（税込）の上限額は以下のとおりです。

売却価格が1,500万円の場合、不動産仲介手数料の目安は以下のとおりです。

4-2.書類取得のための諸費用

土地を売却する際は、交通費や書類を発行する際の費用などもかかります。

土地売却の手続きで必要になる書類としては、登記事項証明書（登記簿謄本・抄本）や固定資産評価証明書などが挙げられます。
それぞれの取得費用の目安は以下のとおりです。

出典：“登記手数料について”.法務省（参照2025-02-27）

登記事項証明書の取得数は通常1～2通程度です。そのほか、住民票の写しや印鑑証明書の取得にも費用がかかります。
これらの書類作成に伴う手数料や雑費、交通費などを合計すると、数千円～1万円前後の出費となるでしょう。

4-3.測量費用

土地の売却にあたって、測量を行った場合には測量費用が発生します。
測量には、土地の広さを測るだけの一般的な測量と、隣地所有者との話し合いを経て境界を確定する確定測量の2種類があります。

一般的な測量なら10万～20万円程度、確定測量なら40万～50万円程度が目安です。なお、確定測量で隣地が官有地の場合は60万～80万円程度の費用がかかります。

測量によって土地についての客観的なデータが得られ、双方の認識をすり合わせて公平な取引が行えるようになります。

土地の境界を明確にすることで、後々のトラブルを防げるため、測量は省かないのが賢明です。測量していない土地は、買い手に敬遠されて売れにくくなるおそれもあります。

4-4.解体費用

売却する土地に不要な建物がある場合、解体や整地の費用がかかります。1坪当たりの解体費用の目安は、建物の構造ごとに以下のとおりです。

例えば、40坪の木造家屋を解体する場合は120万～200万円が費用の目安となります。なお、建物の解体費用は作業のしやすさによって変動するため注意が必要です。

敷地の間口が広く、重機などを横付けできる立地なら費用を抑えられるでしょう。一方、間口が狭く、敷地内に重機を入れられない場所は、より多くの費用がかかります。

解体費用は高額で、請け負う会社によって費用の出し方も異なるため、複数社に見積もりを依頼することが重要です。

1,500万円の土地を高く売るためには

1,500万円の土地を売却するときは、どのような税金や費用がかかるのかを確認し、なるべくコストを抑えることが大切です。
特に、負担の大きい譲渡所得税は正確な金額を把握しておきましょう。

また、土地の売却を仲立ちする不動産会社選びも重要です。信頼できる不動産会社を見つけることで、土地の売却をスムーズに進められるでしょう。

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