1,000万円の土地を売却する際には、税金についても考慮しておく必要があります。例えば500万円で購入した土地を1,000万円で売却する場合の税金の目安は以下のようになります。

この記事では、1,000万円の土地売却にかかる税金とその計算方法、節税方法を解説します。
税金以外の費用についても併せて解説しますのでぜひ参考にしてください。

1. 1,000万円の土地の売却にかかる税金の種類

1,000万円の土地を売却する際にかかる税金には、登録免許税・印紙税・所得税・住民税の4つがあります。
それぞれの概要を見ていきましょう。

1-1.登録免許税（抵当権を抹消する不動産の数 × 1,000円）

登録免許税は、所有権の移転や保存、抵当権の設定などの登記を行う際にかかる税金です。

土地を売却する場合には所有権の移転が必要になり、登録免許税がかかります。
一般的に、所有権移転登記にかかる税金は土地の買主が負担するため、売主は所有権移転にかかる登録免許税を支払うことがありません。

土地に抵当権が設定されている場合は、土地の引き渡しまでに抵当権の抹消が必要です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は以下の計算式で算出され、一般的には売主が負担します。

また、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬として追加で1万円～2万円かかります。

1-2.印紙税（5,000円）

印紙税は、領収証や契約書といった文書にかかる税金です。
土地の売買契約書も印紙税の課税対象であり、税額は契約金額（土地の売却金額）によって異なります。

なお、不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約金額が10万円を超えるものについては、2027年（令和9年）3月末まで軽減税率が適用されます。

土地を1,000万円で売却する場合には、5,000円の印紙税がかかります。

1-3.所得税・住民税

所得税は、土地を売却した際に出た利益にかかる税金です。
土地の譲渡によって発生する所得は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得税は課税譲渡所得に税率をかけて計算されます。

譲渡所得税の税率（復興特別所得税を含む）は土地の所有期間によって異なり、所有期間5年以下の場合は30.63％、5年超の場合は15.315％となります。

住民税も所得税と同じく、売却した際に出た利益に対して課される税金です。
住民税も課税譲渡所得に税率をかけて計算されます。

住民税の税率も所有期間によって変動し、所有期間が5年以下の場合は9％、5年超の場合は5％となります。

1,000万円の土地を売却した場合にかかる所得税および住民税は、土地の取得費や譲渡費用、特別控除額などによって変わります。
次項で具体的な数値を当てはめて税額をシミュレーションしますので、参考にしてください。

売却にかかる費用・税金、必要書類については、以下の記事でも詳しく解説しています。

【不動産売却の費用・税金一覧】計算方法や各手数料も併せて解説

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2. 1,000万円で土地を売却する際にかかる税金の計算方法とシミュレーション

それでは、1,000万円で土地を売却した場合の所得税と住民税を具体的に計算してみましょう。

所得税と住民税を計算する際は、課税譲渡所得を算出する必要があります。
ここでは、課税譲渡所得の算出方法を紹介したうえで、具体的な数値を当てはめて税額をシミュレーションしていきます。

2-1.課税譲渡所得の算出方法

所得税と住民税は、課税譲渡所得にそれぞれの税率をかけて算出されます。
課税譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡価格は土地を売った金額、取得費用は土地を購入したときにかかった費用、譲渡費用は土地を売却したときにかかった費用です。
取得費用が不明な場合は、売却金額の5％を概算取得費として計算します。

「譲渡価格 －（取得費用 ＋ 譲渡費用）」がゼロ以下になる場合は、所得税と住民税を支払う必要はありません。

土地の売却では、一定の条件を満たす場合に特別控除が利用できます。
「3,000万特別控除」や「平成21年および平成22年購入の土地に適用できる1,000万円特例」などがあり、これらを利用すれば節税が可能です。

なお、土地の譲渡により発生した譲渡所得に対する課税は、給与所得などとは別で計算されます。

2-2.シミュレーション事例（500万円で購入した土地を1,000万円で売却したケース）

土地を1,000万円で売却した場合にかかる税金を、具体的な数字を当てはめて計算していきましょう。計算は以下の4つの手順で行います。

STEP1：基本情報の整理

はじめに、税額の算出に必要な情報を整理しましょう。ここでは、以下の金額でシミュレーションしていきます。

なお、今回は購入価格500万円として計算しています。ただし、購入価格が不明な場合は、1,000万円の売却価格（譲渡価格）の5％に当たる50万円を取得費用として採用できます。

STEP2：各費用の計算

STEP1の情報をもとに、取得費用および譲渡費用を算出します。

取得費用は530万円、譲渡費用は36万円となります。

STEP3：課税譲渡所得の算出

続いて、STEP2で算出した取得費用と譲渡費用をもとに、課税譲渡所得を算出します。

算出結果から、課税譲渡所得は434万円となります。

STEP4：所有期間による税額の計算

最後に、STEP3で算出した課税譲渡所得をもとに、所得税および住民税を計算します。
所得税と住民税は土地の所有期間によって税率が変わるため、所有期間に応じて以下のように算出しましょう。

【所有期間5年以下の場合】

【所有期間5年超の場合】

シミュレーションしたとおり、土地を売却する際は条件によって税金の支払いが発生します。
次章で解説する節税対策を行い、税額を抑えましょう。

土地の売却をお考えの方は、一括査定を利用してみましょう。

3.土地を売却する際の節税対策

税金には、一定の条件下で適用できる控除や特例制度があります。
制度を活用すると税負担を軽減できるため、適用可能な制度がないか調べてみましょう。

ここでは、土地の売却で利用できる可能性のある制度を4つ紹介します。

3-1. 3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から最高で3,000万円を控除できる特例です。
特例を活用すると課税譲渡所得を抑えられ、所得税や住民税の負担軽減につながります。

3,000万円特別控除を適用するには、いくつかの条件を満たす必要があります。
対象不動産が居住用財産の場合と相続空き家の場合では条件が異なるため、注意しましょう。

居住用財産の場合の主な特例適用条件は、以下の3つです。

＜居住用財産の場合の主な適用条件＞

出典：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”.国税庁（参照2025-3-10）

続いて、相続空き家の場合の特例適用条件を見ていきましょう。主な適用条件は以下の3つです。

＜相続空き家の場合の主な特例適用条件＞

出典：“No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例”.国税庁（参照2025-3-10）

3-2.取得費加算の特例

取得費加算の特例は、土地を相続した際に支払った相続税を、売却時の取得費に加算できる特例です。特例を活用すると課税譲渡所得を抑えることができ、所得税や住民税の負担軽減につながります。

＜取得費加算の特例の適用条件＞

出典：“No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”.国税庁（参照2025-3-10）

3-3.平成21年および22年購入の土地に適用できる1,000万円特例

「平成21年および22年購入の土地に適用できる1,000万円特例」は、リーマンショック後の景気対策として創設された特例です。

この特例は自宅以外にも適用できますが、3,000万円特別控除をはじめとする、ほかの譲渡所得の特別控除とは併用できない点に注意しましょう。

平成21年および22年購入の土地に適用できる1,000万円特例の主な適用条件は以下の3つです。

＜1,000万円特例の主な適用条件＞

出典：“No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地などを譲渡したときの1,000万円の特別控除”.国税庁（参照2025-3-10）

3-4. 10年超所有軽減税率の特例

土地の所有期間が10年超の場合に10年超所有軽減税率の特例を活用すると、譲渡所得6,000万円まで14.21％の軽減税率が適用されます。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除と重複して、適用を受けることも可能です。

10年超所有軽減税率の特例の主な適用条件は、以下の3つです。

＜10年超所有軽減税率の特例の主な適用条件＞

出典：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”.国税庁（参照2025-3-10）

4.土地売却時に税金以外で考えておくべき費用

土地の売却時には、税金以外にも以下のような費用がかかります。それぞれの概要を知っておきましょう。

4-1.不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、土地の売却時に不動産会社へ支払う費用です。上限額が法律によって決められており、以下の計算式で算出できます。

売却価格が1,000万円の場合、仲介手数料の上限額は以下のように計算します。

4-2.書類取得のための諸費用

土地の売却では、登記事項証明書や固定資産評価証明書などの関係書類が必要になります。

書類の取得には、以下のような費用がかかります。

上記に加えて、場合によっては書類取得時に交通費などが発生します。そのため、合計で数千円かかることも考えられます。

4-3.測量費用

土地を売却する際に測量を行う場合は、測量費用がかかります。測量費用は40万円～50万円程度です。

測量は、土地売買で双方が公平な取引を行ううえで重要な作業です。のちのトラブルを防ぐためにも、測量で面積を確定させておきましょう。

4-4.解体費用

売却する土地に居住が難しい古い建物があると、建物の解体費用や整地費用がかかる場合があります。

解体費用の目安は、下記のとおりです。

費用は解体会社によって異なるため、複数社に見積もりを依頼して比較検討しましょう。

1,000万円の土地を高く売るためには

土地の売却には、税金や諸経費がかかります。
測量費用や解体費用、各種書類の取得費用などは土地の売却前に発生するため、費用もふまえて売却準備を整えておきましょう。

税金の算出は非常に難解な部分もあるため、難しい場合は税理士のような専門家に相談して概算を把握しておきましょう。

また、土地の売却価格は売却するタイミングによっても変わります。
最適なタイミングでスムーズに売却を進めるには、仲介する不動産会社選びも重要になります。

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