実家を相続する際には、まず「持ち続ける」か「手放す」かを考えることをおすすめします。所有し続けるか、売却するかによって、手続きの流れや税額などが違ってくるためです。

本記事では、実家を相続した際の選択肢などについて解説します。

1.実家を相続した際の主な5つの選択肢

はじめに、実家を相続した際に考えられる、5つの主な選択肢について解説していきます。

1-1.相続人のうち誰かが住む

すでに実家に住んでいる相続人や、これから実家に住みたい相続人がいる場合は、そのまま利用するのが良い方法です。手間をかけずに相続でき、実家を現状のまま資産として残せます。

ただし、実家のほかに相続財産がなく、相続人が複数いる場合は注意が必要です。相続人のうちの一人だけが実家を相続すると、ほかの相続人が財産の分割内容について不公平に感じる可能性があります。

1-2.貸家にする

相続した実家を誰も利用する予定がない場合は、貸家として資産運用するのも選択肢の1つです。立地条件が良ければ、入居者が見つかりやすいでしょう。実家を残したまま、家賃収入も得られます。

ただし、入居者に貸し出す前にはリフォーム工事やハウスクリーニングが必要な場合があり、入居後も、建物や設備が傷んだ場合には適宜修繕をしなければなりません。

入居者への対応や契約管理も行う必要があるため、自分では対応しきれない場合は、管理会社に月額の管理費用を支払って、管理を依頼することになります。

1-3.売却する

将来的に誰も利用する予定がなく、貸家として資産運用するのも難しい場合は、売却するのも適切な方法です。

特に、田舎や郊外にある戸建ての場合は借り手が見つかりにくい傾向があるため、売却のほうが向いているかもしれません。売却すれば固定資産税や維持管理費用もかからなくなり、身軽になれます。

相続した実家の売却をお考えの方は、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」がおすすめです。信頼できる不動産会社を見つけられるでしょう。

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1-4.更地にして活用する

実家に住んだり、貸家として活用したりする相続人がいない場合は、更地にして土地を活用するという方法もあります。アパートやマンションを建てて賃貸経営をしたり、駐車場などにしたりして収益を上げるのもよいでしょう。

「最寄り駅まで徒歩圏内にある」「周辺に商業施設がある」など、立地が良い場合には収益を見込めます。土地自体は手放さないため、親から受け継いだ資産として将来的に残せるのもメリットです。

1-5.相続放棄する

相続人に負債がある、あるいは田舎にある実家などで、将来的に「負動産」になる可能性がある場合は、相続放棄するのも選択肢の1つです。

ただし相続放棄の場合、財産を一切受け継がないことになるため、実家以外の資産も相続できません。

2.実家を相続した際の手続きの流れと期限

実家を相続する際のさまざまな手続きは、それぞれ期限が決まっています。

ここでは、実家を相続した際の手続きの流れと期限について解説しましょう。

2-1.【すぐに】遺言状の有無

最初に行うべきことは、遺言状の有無の確認です。

遺言書があれば遺言内容に従って相続し、ない場合は遺産分割協議をする必要があります。

なお、自筆証書遺言など、公正証書遺言以外の遺言書が見つかった場合は、家庭裁判所の検認が必要です。

遺言状の提出先は、遺言者が最後に住んでいた地域の家庭裁判所であり、封がしてある場合は開封せずに提出します。

2-2.【すぐに】財産状況の確認と相続人の確定

財産調査と相続人の確定も、被相続人の死亡後、速やかに行います。

プラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も、遺産分割や相続税申告のために確認が必要です。

また、相続人が一人でも欠けていると遺産分割協議が成立しないため、被相続人の出生から死亡まで連続した戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）を取り寄せて相続人を確認します。

2-3.【3か月以内】相続放棄や限定承認

相続方法には以下の3つの方法があります。

被相続人のプラス・マイナスの財産をすべて相続する場合には、単純承認を選びます。

相続人が相続によって得た財産の限度で、被相続人の債務の負担を受け継ぐ場合の方法は限定承認です。借金が多いなどの理由により、財産すべてを承継しない場合は相続放棄を選択します。

限定承認と相続放棄の場合は、相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に家庭裁判所にその旨を申し述べる必要があります。

2-4.【4か月以内】被相続人の準確定申告

事業所得や不動産所得があるなど、被相続人が確定申告の対象である場合は、相続人が準確定申告をしなければなりません。

年の途中で死亡した場合、相続人が、1月1日から死亡日までに得た所得金額と税額を計算します。準確定申告と納税の期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内です。

年間の年金収入が400万円以下であり、その他の所得が20万円以下である場合などは、準確定申告は不要です。

2-5.【4か月以内】遺産分割協議書の作成

被相続人が遺言書を残していなかった場合に行うのが、遺産分割協議書の作成です。

相続人全員で遺産の分け方について話し合った結果を遺産分割協議書にまとめ、相続手続きを進めていきます。

遺産分割協議書の作成に期限はありませんが、相続税の申告と納付（相続を知ってから10か月以内）に間に合わせるためにも、4か月以内を目途に作成しておくとよいでしょう。

遺産分割協議には相続人全員が参加する必要があり、一人でも欠けていれば、協議は無効となります。

2-6.【10か月以内】相続税の申告と納付

相続税の申告・納付は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内が期限です。

期限までに申告しても、相続税を期限内に納めなかった場合は延滞税がかかる場合があるため注意しましょう。

申告・納付期限までに遺産分割が決着していない場合は、分割が決まっていない財産を法定相続分で按分したと見なして相続税額を計算し、いったん申告・納税を行います。期限内に申告を行わないと無申告加算税の対象となり、多めに税金を支払うことになります。

2-7.【可能な限り早く】実家の相続登記

2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、実家など不動産を相続した方は、取得後3年以内に相続登記をしなければなりません。

正当な理由なく相続登記を怠った場合は、10万円以下の過料を支払わなければなりません。

なお、2024年4月1日以前に相続した不動産も、相続登記がされていないものは義務化の対象となるため、注意しましょう。

相続登記の必要書類と流れについて詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

「相続登記」は忘れちゃダメ！必要書類と流れを徹底ガイド

不動産を相続したら、必要になる手続きが「相続登記」です。 相続登記に

3.実家を相続した際に発生する税金

実家の相続にあたっては、相続税と登録免許税が発生します。

それぞれの税金について解説しましょう。

3-1.相続税

相続税とは、被相続人から相続した財産にかかる税金のことです。相続財産が大きいほど相続税額も大きくなります。

相続税は必ずかかるわけではなく、相続財産額から、借金や葬式費用を差し引いたあとの額が一定の額（基礎控除額）を上回る場合に、課税対象となります。

相続税の決まり方や計算方法について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

相続税の最高税率は55％！決まり方や計算方法、軽減できる特例や控除も紹介

相続時は「相続税」の負担に悩む方もいるでしょう。詳しい計算方法や適用基

3-2.登録免許税

登録免許税とは登記申請を行う際にかかる税金のことで、税率はケースによって異なります。相続における登録免許税の税率は、土地・建物ともに原則0.4％です。固定資産課税台帳に登録された価格に対して課税されます。

なお、2025年（令和7年）3月31日まで、相続登記では免税措置が受けられるケースもあります。

この2つに該当する場合は登録免許税の納付が免除されます。

4.実家の相続税の節税方法5選

ここでは、実家の相続税を節税する5つの方法について解説します。

4-1.配偶者の税額の軽減

配偶者の税額の軽減とは、被相続人の配偶者が納める相続税の負担を軽減する特例のことです。

配偶者控除の特例では、以下の金額のどちらか多い金額までは配偶者の相続税が免除されます。

配偶者の法定相続分の範囲内で相続した場合は、1億6,000万円を超えたとしても非課税になります。

4-2.小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、土地の評価を最大80％下げることで、土地に課税される税金を大幅に減らせる特例です。通常の不動産評価額で相続税を算出すると、相続税が高くなり、自宅や事業用不動産を売却しなければ相続税を支払えないことも考えられます。

小規模宅地等の特例を利用すると相続税が軽減されるため、配偶者や同居親族がそのまま住み続けられるようになります。同居親族以外の親族でも、「被相続人に配偶者や同居相続人がいないこと」など、一定の要件を満たせば利用可能です。

4-3.被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

被相続人が一人で住んでいた家を売却した場合、一定の要件に該当する場合は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。この特例は、2027年（令和9年）12月31日まで延長されることになりました。

主な適用要件は以下のとおりです。

この特例は、空き家をなくすことを目的に創設されています。

4-4.相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは、譲渡所得税の負担を軽減できる制度です。

相続が開始された日から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算することで、課税対象となる譲渡所得を減らせます。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例は、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例や、小規模宅地等の特例などと併用可能ですが、空き家を売ったときの特例とは併用できません。

4-5.配偶者居住権

配偶者居住権とは、夫婦の一方が亡くなった場合に、亡くなった方が所有していた建物に、亡くなるまで、または一定の期間、残された配偶者が無償で居住できる権利のことです。

残された配偶者の居住権を保護するため、2020年（令和2年）4月1日以降に発生した相続から新たに創設されました。

建物の価値を「所有権」と「居住権」に区別することで、残された配偶者が建物の所有権を持っていなくても、要件を満たす場合は居住権を取得することができます。

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5.実家を相続する際の注意点

ここでは、実家を相続する際の注意点について解説します。

5-1.空き家のまま放置しない

相続した実家は、空き家のまま放置しないようにしましょう。

以下のようなリスクが発生する可能性があるためです。

誰も住んでいないと草木が生い茂り、不審者が出入りするなど近隣住民の迷惑になることが考えられます。また、空き家であっても固定資産税や管理を負担し続けなければなりません。

さらに、「特定空き家」として市区町村に認定されると、固定資産税などの減額措置が適用されなくなるなど、ペナルティーを受けることがあります。

5-2.共有分割はトラブルになりやすい

共有分割による相続はほかの相続人とトラブルになりやすいため、できるだけ避けるようにしましょう。

共有名義の不動産は、共有者全員が合意しないと売却できないなどのデメリットがあります。共有者の一人が亡くなると、新たにその子どもが相続人になるため、権利関係も複雑化してしまいます。

5-3.解体して更地にすると固定資産税が約6倍になる

住宅など、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地には、税金が軽減される特例措置があります。

特例の内容は以下のとおりです。

出典：「 “固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置”． 国土交通省． （参照2024-09-25）」をもとに、お家のいろはが独自に作成

家屋を解体して更地にすると、特例措置を受けることができません。

小規模住宅用地の場合、今まで納めてきた固定資産税の税額の6倍を納めることになります。

6.実家をトラブルなく相続するには代償分割や売却の検討を！

不動産である実家は、現金のように均等に分けられないため、分割の内容によっては相続人同士でもめる可能性があります。

実家をトラブルなく相続するには、公平感のある代償分割や、売却して現金化することも検討してみてください。

相続した実家の売却を検討中の方は、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

そこで、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」の活用をおすすめします。

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まとめ

実家を相続する際は、相続人同士での話し合いや相続税申告など、さまざまな手続きを行わなければなりません。相続税の申告や相続登記には期限が定められているため、早めに手続きする必要があります。

相続税申告・納付を期限内に済ませるには、相続人同士で実家を活用するのか、それとも処分するのかなどを早めに決めなければなりません。

要件に適合している場合は、特例を活用することにより、大幅に相続税を抑えることも可能です。

なお、不動産を相続で取得する場合は単独所有が基本です。

共有分割にすると、共有者同士でトラブルになる恐れがあるため、できるだけ避けるようにしましょう。