マンション売却後の手取りはいくら?シミュレーションと手取りを増やすコツを解説

マンション売却時の手取り額が分かれば、資金面での計画がより深く立てられます。

本記事では、マンション売却後の手取り額の計算方法を具体的なシミュレーションを用いて解説します。
また、手取り額を増やすコツについても紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

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1.マンション売却の手取り額計算方法

マンションを売却したとき、手元に残るお金は売却金額からさまざまな費用や税金を差し引いた金額になります。
つまり、売却金額がそのまま手取りになるわけではありません。

手取り額
売却金額 - ( 諸費用 + 税金 + ローン残債 )

目安として、諸費用は売却金額の3~5%程度、税金は所有期間が5年を超えると利益に対して2割程度です。売却金額から諸費用と税金、さらにローン残債を引いた額が最終的な手取り額です。

2.マンション売却にかかる費用・税金

マンション売却の手取り額を知るためには、売却にかかる費用や税金を計算しなくてはいけません。売却にかかる費用や税金には次のものがあります。

2-1.仲介手数料

マンション売却では多くの場合、不動産会社へ仲介を依頼します。仲介手数料は売買契約が成立した際に不動産会社へ支払う報酬です。

仲介手数料は法律で上限が定められており、以下の速算式で求められます。

取引額 仲介手数料(別途消費税)
200万円以下の場合 売買価格 × 5%
200万円超400万円以下の場合 売買価格 × 4% + 2万円
400万円超の場合 売買価格 × 3% + 6万円

※仲介手数料には別途消費税が発生します。

例えば、売却金額が1,000万円の場合、「1,000万円 × 3% + 6万円」で36万円が消費税を除いた上限です。

あくまで上限であるため、不動産会社によっては、安く設定している場合や、交渉次第で減額してもらえる場合もあります。

2-2.印紙税

マンションを売却する際に作成する売買契約書には、印紙税が課税されます。
印紙税は、売買契約書に記載された売買金額に応じて税額が決まり、売買契約書に収入印紙を貼付して納税します。

例えば、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円です。

以下の表は、国税庁が公開している売買契約書にかかる印税税額をまとめた表です。
2027年(令和9年)3月31日までは軽減税率が適用されます。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え 1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

出典:“不動産売買契約書の印紙税の軽減措置”.国税庁.(参照2025-01-21)

2-3.譲渡所得税

マンションの売却によって得た利益のことを譲渡所得と言い、所得税と住民税がかかります。
これら2つの税金は、併せて譲渡所得税と呼ばれることもあります。

譲渡所得は、所有期間5年を境に区分が異なり、以下のように譲渡所得税率も異なります。

所有期間 所得税 住民税 合計
5年以下(短期譲渡所得) 30.63% 9% 39.63%
5年超(長期譲渡所得) 15.315% 5% 20.315%

※2037年までは復興特別所得税が含まれます。

2-4.住宅ローン返済に関する費用

マンションを売却して住宅ローンを完済すると次の費用がかかります。それぞれを確認しましょう。

  • 繰り上げ返済手数料
  • 抵当権抹消にかかる登録免許税
  • 司法書士への報酬

繰り上げ返済手数料

マンションを売却する際、住宅ローンを完済する必要があります。
繰り上げて一括返済を行う場合は、繰り上げ返済手数料が発生する場合があります。

3万~5万円程度かかる場合もありますが、インターネットバンキングなどでは無料としている金融機関もあります。

抵当権抹消にかかる登録免許税

住宅ローンを借りる際は、不動産を担保とするために抵当権という権利が設定されています。
住宅ローンの完済後は抵当権を抹消する必要があり、抹消手続きには登録免許税がかかります。

抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。
土地と建物は別の不動産ですので、それぞれ1,000円ずつかかります。

司法書士への報酬

前項で紹介した抵当権抹消の手続きは、本来自分で行うことができます。
ただし、売却代金を合わせて住宅ローンを完済する方は、決済・引き渡し時に抵当権抹消手続きをしなければいけないため、司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士は、必要な書類の作成や登記申請を代行します。
抵当権抹消手続きを司法書士へ依頼する際の報酬は、1.5万〜2万円程度が相場です。

2-5.任意のサービスにかかる費用

マンションを売却する際には、以下のようなサービスを利用される方も多くいます。
必ず利用する必要はなく、利用する場合だけ費用がかかります。

  • ハウスクリーニング
  • ホームステージング
  • ホームインスペクション

ハウスクリーニング

ハウスクリーニングとは、専門の掃除会社が家中を掃除してくれるサービスです。
素人の日常的な掃除よりも格段に綺麗になりやすいため、購入希望者の内覧時には良い印象を与えられ、早期売却や高値売却につながる可能性があります。

費用は間取りや広さ、汚れぐあいによっても変動しますが、3LDKの場合7~10万円程度が相場です。

ホームステージング

ホームステージングとは、内覧に向けて、室内をインテリアコーディネートするサービスです。

購入希望者の購買意欲を高めるきっかけとなり、高く、早く売りやすくなります。
ホームステージングの費用は、家具や雑貨をレンタルして部屋を装飾する場合、1か月あたり5~10万円程度が相場です。

ホームインスペクション

ホームインスペクションは、住宅の専門家が建物の劣化状況や不具合などを調査するサービスです。

建物の状態を第三者によって客観的に評価されるため、購入希望者は安心しやすく、売却後のトラブルも少なくなります。
ホームインスペクションにかかる費用の目安は、マンションの場合で5万円ほどです。

2-6.引っ越しにかかる費用

引っ越し費用は、移動距離や荷物の量などによって大きく変動します。また、時期も重要で、2~4月の繁忙期には費用が高くなります。

3人家族で引越を想定した場合、以下が相場の目安となります。

  • 通常期で移動距離が同都道府県程度(50キロメートル以内):9万円
  • 通常期で移動距離が近隣地方程度(500キロメートル以内):15万円
  • 繁忙期で同都道府県程度(50キロメートル以内):12万円
  • 繁忙期で移動距離が近隣地方程度(500キロメートル以内):20~25万円

また、引っ越しに伴い不要な家具や家電を処分しようとすると、処分費用が必要となる点にも注意が必要です。

3.売却にかかる税金(譲渡所得税)について

売却には、手続きを進めるために印紙税や登録免許といった税金がかかりますが、これらは比較的大きな費用ではありません。

一方で、売却益にかかる譲渡所得税は、場合によって大きな金額となるため、よく理解して計算してみることが重要です。

以下では譲渡所得税について4つのステップで解説します。

3-1.譲渡所得税の基本的な計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得(売却で得た利益)に対してかかる税金です。

大まかな計算の流れは以下です。

  1. 売却金額から経費を差し引いて譲渡所得を求める
  2. 譲渡所得に税率をかけて求める
  3. 要件を見た知れば特例で税金を抑える(3-4で解説

譲渡所得税の計算で難しいのが譲渡所得の算出です。
ここでは簡略化のため「経費」という言葉を使っていますが、実際には売却金額から「取得費(購入時にかかった費用)」と「譲渡費用(売却のためにかかった費用)」を差し引きます。

取得費などの計算は、最初は難しく感じるので次項でそれぞれ解説します。

譲渡所得を求めたら、以下の税率をかけて、譲渡所得税額が算出できます。

所有期間 所得税 住民税 合計
5年以下(短期譲渡所得) 30.63% 9% 39.63%
5年超(長期譲渡所得) 15.315% 5% 20.315%

例えば、売却金額3,000万円、取得費1,500万円、譲渡費用300万円の場合、譲渡所得は1,200万円です。
所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得という区分になるため、20.315%をかけた2,437,800円が税額となります。

3-2.取得費は減価償却費相当額を差し引いた額

取得費は、売却する物件を購入するためにかかった費用のことで、物件の購入代金や購入手数料、改良費、購入時の登録免許税や不動産取得税等が含まれます。

この中で、建物の価値は経年で落ちていくものなので、購入価格をそのまま経費的に計算してしまうのは妥当ではありません。
そのため、建物価格からは減価償却費相当額を差し引いた金額を取得費に含めます。

減価償却は本来事業者の会計で使われる仕組みで、大きな金額の買い物を、購入年1年で経費にするのではなく、毎年減少していく価値分だけを経費とするものです。

減価償却で用いる毎年減少する価値の計算を、個人の建物取得費の計算でも用います。
ここで計算された減少した価値の合計を減価償却費相当額といい、建物の購入金額から差し引きます。

小難しいですが、以下の通り計算することで、減価償却費相当額を差し引いた取得費が算出できます。

減価償却費相当額 =

建物購入金額 × 0.9 × 0.015 × 築年数

建物部分の取得費 =

建物購入金額 – 減価償却費相当額

※マンションの購入金額の総額ではなく、建物部分の購入金額で計算。土地の価値は下落しないためです。

計算式内の0.015は、建物の構造ごとに決められた償却率という数値です。
マンションはおおむね鉄筋コンクリートか鉄筋鉄骨コンクリート造ですが、どちらも償却率0.015と決められています。

なお、鉄骨造や木造の場合は償却率が変わるため、以下をご覧ください。

建物構造ごとの償却率
構造 非事業用の償却率
木造 0.031
木造モルタル 0.034
鉄骨造(3mm以下) 0.036
鉄骨造(3mm超4mm以下) 0.025
鉄骨造(4mm超) 0.020
鉄筋コンクリート造 0.015
鉄骨鉄筋コンクリート造 0.015

3-3.譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用は、マンションを売却するためにかかった費用です。
そのため、「売却するため」とは関係がない修繕費や固定資産税などは、譲渡費用に含められません。

反対に、売却のために必要不可欠だった費用に関しては、幅広く認められます。

譲渡費用に含まれる主な費用

  • 売却のために払った仲介手数料
  • 売主が負担した分の印紙税
  • 賃貸物件を売却するための立ち退き料
  • 売却のために行う解体に伴なった費用と建物の損失額
  • より良い条件で売るために買手を変更する場合の契約解除に伴う違約金
  • 借地権を売る為に地主に支払った名義書換料

3-4.譲渡所得税を抑える特例

譲渡所得税は非常に負担が重い税金ですので、その負担を軽減する特例が用意されています。
以下で紹介する特例が適用できる場合は、譲渡所得を控除できるなどして、最終的な譲渡所得税額を大きく抑えられます。

  • 3,000万円特別控除の特例
  • 10年超え所有軽減税率の特例
  • 損益通算・繰り越し控除の特例
  • 買い替え特例

3,000万円特別控除の特例

3,000万円特別控除の特例は、マイホーム売却で生じる譲渡所得を、最大3,000万円まで控除できる特例です。
所有期間に定めはありませんが、親子や夫婦間の売却では使えないなど、いくつかの適用要件があります。

特例を適用すれば、譲渡所得が3,000万円までは非課税になるため、ほとんどの方が譲渡所得税ゼロにできるでしょう。

10年超え所有軽減税率の特例

10年超え所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超えているマイホームを売却した際に適用できる、軽減税率の特例です。

所有期間5年を超えている場合の譲渡所得税率は20.315%ですが、特例を適用すれば14.21%に軽減されます。
ただし、軽減税率が適用されるのは譲渡所得6,000万円以下の部分だけになります。

なお10年超え所有軽減税率の特例は、3,000万円特別控除の特例と併用ができます。

損益通算・繰り越し控除の特例

マンションを売却して損失(譲渡損失)が出た場合、損益通算や繰り越し控除の特例の対象となる場合があります。

損益通算の特例では、譲渡損失分を他の所得から控除できます。
例えば、給与所得500万円の方が、譲渡損失600万円でマンションを売却した場合、その年の給与所得をゼロにできます。

繰り越し控除は、損益通算で控除しきれなかった譲渡損失を、翌年以降3年間にわたり繰り越しできる特例です。
前述の例で言えば、譲渡損失600万円を給与所得500万円から差し引き、100万円の控除枠が余っている状態のため、翌年でまた100万円分の損益通算ができます。

買い替え特例

買い替え特例(特定の居住用財産の買換えの特例)は、マイホームの買い替え時に適用できる特例で、売却時に発生した譲渡所得税を、新しいマイホームの売却時まで繰り延べることができます。

前項までの特例と違って税金を繰り延べるだけなので、実質的な節税にはつながりません。

4.手取り額をシミュレーションしてみよう

ここからは、具体的な数字を用いて、手取り額をシミュレーションします。
次のような条件でマンションを売却すると、手取り額がいくらになるか見てみましょう。

購入に関する情報

  • 新築マンションで購入
  • マンション購入金額:5,000万円
     …土地価格:1,500万円
     …建物価格:3,500万円
  • その他の取得費:120万円
  • マンションの構造:鉄骨鉄筋コンクリート(償却率0.015)
売却に関する情報

  • 売却金額:5,000万円
  • 諸費用(譲渡所得税を除く):230万円
     …譲渡費用に含まれる費用:180万円
     …譲渡費用に含まれない費用:50万円
  • 住宅ローン残債:3,000万円
  • 所有期間:8年
  • 手取り額の計算は以下の様に行いますが、このうち「売却金額(5,000万円)」「諸費用(230万円)」「住宅ローン残債(3,000万円)」は判明しています。
    そのため、あとは譲渡所得税の計算ができれば手取り額が計算できます

    手取り額
    売却金額 - ( 諸費用 + 税金 + ローン残債 )

    実際に譲渡所得税を計算してみましょう。
    まず、譲渡所得税計算のイメージを振り返ってみましょう。

    売却金額から取得費譲渡費用を差し引いた譲渡所得に税金がかかります。
    今回は所有期間8年なので、税率は20.315%です。

    取得費がまだ不明なので計算していきます。

    取得費の計算

    マンション購入価格の内、建物の購入価格は減価償却費相当額を差し引かなければいけません。
    償却率0.015(鉄骨鉄筋コンクリート造のため)で計算してみましょう。計算式は以下の通りです。

    減価償却費相当額 =

    建物購入金額 × 0.9 × 0.015 × 築年数

    建物部分の取得費 =

    建物購入金額 – 減価償却費相当額

    減価償却費相当額は、「35,000,000 × 0.9 × 0.015 × 8 = 3,780,000円」です。
    建物購入金額から差し引くと、「35,000,000 – 3,780,00 = 31,220,000円」です。

    土地の購入金額の1,500万円と合わせて「46,220,000円」、証明できるその他の取得費120万円と合わせると「47,420,000円」です。

    譲渡費用と税額の計算

    売却金額から、取得費47,420,000円と、譲渡費用180万円を差し引きます。
    よって譲渡所得は「50,000,000 – 47,420,000 – 1,800,000 = 780,000円」です。

    譲渡所得の780,000円に対し、譲渡所得税(所得税と住民税)が20,315%課税されます。
    よって税額は、「780,000 × 20.315% = 158,457円」です。

    譲渡所得税額を計算できたので、手取り額を計算してみましょう。

    手取り額
    50,000,000 - ( 2,300,000 + 158,457 + 30,000,000 )
    = 17,541,543円

    なお、今回は特例を考慮していません。
    例えばマイホーム売却で使える3,000万円特別控除を適用すれば、譲渡所得が0円になるため、譲渡所得税額も0円になります。
    これは、158,457円分手取りが増えることになります。

    5.マンション売却の手取り額を増やすコツ

    ここからは、マンションを売却する時に手取り額を増やすためのコツを、次の通り4点紹介します。コツを掴んで、マンションの売却活動を有利に進めましょう。

    • 複数社の査定を比較して不動産会社選びに注力する
    • 売り急がずに仲介で売る
    • 不動産売買の繁忙期を狙う
    • 住宅ローン残高が少なくなってから売る

    5-1.複数社の査定を比較して不動産会社選びに注力する

    マンションを高く売却するためには、複数社の査定を比較して不動産会社選びに注力することが重要です。

    不動産会社には得意な地域や分野があります。例えば、特定のエリアの販路が充実している会社や、築古物件ばかりを得意とする会社などさまざまです。
    そのため同じ物件でも不動産会社によって売却のノウハウが異なり、売却の結果も変わってきます。

    マンションの査定をするときは、1社ではなく複数の不動産会社へ依頼して、査定額やサービス内容を比較した上で、物件に最適な会社を選ぶことが大切です。

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    5-2.売り急がずに仲介で売る

    マンションを売却する方法には、仲介と買取の2種類があります。

    仲介とは、不動産会社に仲介を依頼し、購入希望者を探す方法です。
    購入希望者を探すまでに時間のかかる場合がありますが、市場価格に近い価格での売却が期待できます。

    買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法で、すぐに現金化できますが、売却価格が市場価格よりも安くなります。
    不動産会社が物件を再販するための費用や、それを差し引いたうえでの利益を考慮し、買取価格を設定するからです。

    基本的に高く売りたい方は仲介を選ぶようにしましょう。
    ただし、購入希望者を募る十分な時間をとらずに売り急いでしまうと、安売りしてしまう原因となります。

    あまりにも時間がない方は、買取も前向きに考えていきましょう。

    5-3.不動産売買の繁忙期を狙う

    不動産市場は2〜3月にかけて、取引が活発になり需要が高まるため、好条件での成約が期待できます。
    新生活の準備を始める方が多く、転勤や進学などで住み替えを検討する方も増えるためです。

    需要が高い時期は、購入希望者を募りやすいため、より好条件で売却できる可能性が高まります。

    繁忙期にはすでに売り出されている状況にしておくことが重要なので、余裕をもって事前準備を行っていきましょう。
    物件の査定や不動産会社選び、売却活動の準備など、2〜3か月前から計画的に進めておくことをおすすめします。

    5-4.住宅ローン残高が少なくなってから売る

    住宅ローンが残っている場合、売却金額の一部は住宅ローンの返済に充てる必要があります。

    住み替えの資金も少なくなってしまうので、住宅ローン残高はできるだけ少なくなってから売りましょう。

    適切に返済を行えば住宅ローン残高はいずれゼロになりますが、マンションの価値はゼロにはなりません。
    一戸建てに比べて、マンションは建物価値が長く残りやすいため、ある程度高く売れる可能性があります。

    簡単ではありませんが、住宅ローンの返済を進めて、マンションを高く売ることが、手取り額を増やす最大の方法です。

    まとめ

    マンションを売却したときの手取り額は、売却金額からさまざまな費用や税金を差し引いた金額です。
    売却金額がそのまま手取り額になるわけではないので注意しましょう。

    売却にかかる費用のうち最も大きくなりやすいのは仲介手数料です。
    譲渡所得税の計算は少し難しく、特例の適用等も考慮して計算する必要があります。本記事3章の内容を何度かご覧いただければより深く理解できるかと思います。

    また、手取り額を増やすには当然、高く売ることが重要です。
    マンションを高く売却したい方は、複数社に査定を依頼し、比較し、高く売ってくれる信頼できる不動産会社を選びましょう。

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