マンション売却は査定が要!おすすめのサービスとその活用法を解説

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これからマンションを売却しようとしている人の中には、「マンション査定はどれが良いの?おすすめを知りたい!」と思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
マンションの査定サービスは色々あって、どれが良いのか迷われている方も多いと思います。

マンション売却では不動産会社選びが重要というイメージを持っている人は多いですが、査定サービス選びの重要性を認識している方は少ないかもしれません。
査定サービス選びは不動産会社選びに直結しますので、査定の時点で適切なサービスを選ぶことが重要です。

本記事では、失敗しないマンション査定サービスの選び方について解説します。
また査定を依頼した後の、おすすめの不動産会社の選び方についてもご紹介します。

この記事を最後まで読んでいただき、あなたにぴったりのマンション査定サービス・不動産会社を見つけてください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,300社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1. マンション売却の流れ

まずは査定を含め、マンション売却の流れを確認しておきましょう。
マンション売却の流れは以下の図の通りです。

価格査定は、売却の最初の段階で行います。

不動産会社は、価格査定を依頼した会社の中から選びますので、どの査定サービスを利用するかは非常に重要です。
良い不動産会社を選べれば、その後の売却活動はスムーズに進みます。

マンション査定は、その後のマンション売却の成否を決める肝の部分といっても過言ではありません。

第一歩の査定サービスを踏み間違えないことが、マンション売却を成功させるコツになります。

2. 査定依頼の前に自分で相場をチェックすることもおすすめ!

マンションの査定を依頼する前に、自分で相場をチェックすることをぜひおすすめします。
自分である程度相場を把握していないと、提示された査定価格に対して「高過ぎる・安過ぎる」といった判断がつかないからです。

そこで、この章ではマンション価格の相場の調べ方について紹介します。

2-1. チラシを集めておく

マンションでは、同じマンションの別の部屋が売りに出たときのチラシを集めておくことが効果的です。

必ずしも自分が売りたいときにタイムリーに他の部屋が売りに出ているとは限りませんが、もしチラシが入っていれば捨てずに保管しておくようにしてください。

他の部屋が売りに出ている場合、見るべきポイントは「広さ(間取り)」と「バルコニーの向き」、「階数」の3つです。

総額を面積で割って単価を算出し、自分の部屋の面積を乗じればざっくりとした売り出し価格を知ることはできます。

【チラシから概算価格を求める方法】

参考単価 = チラシの売り出し価格÷売り物件の面積
概算価格 = 参考単価×自分の物件の面積

バルコニーの向きは、南、東、西、北の順番で価値が低くなります。
階数については、高い方が価値も高いです。

上記の概算価格は、バルコニーの向きや階数を考慮していないため、実際の査定価格とは異なります。
概算価格は「なんとなく3,500万円くらいかな?」といった程度の把握のために、利用します。

例えば概算価格が3,500万円と知っておくと、3,000万円の査定価格が出てきた場合、「随分安いな」といった判断をすることが可能です。

査定で受け取る数値に対して、適正かどうかの判断がつきますので、必ず概算価格の把握はするようにしおきましょう。

2-2. ポータルサイトで確認する

同じマンションの他の物件のチラシがない場合、買主が物件を探す不動産のポータルサイトを使って確認することも効果的です。
ポータルサイトとは、買主が物件を探すインターネットのサイトになります。

ポータルサイトでは、「最寄駅」や「駅からの距離」、「築年数」、「間取り」等の条件を絞って検索することができますので、自分の物件と同じような条件でどんどん絞り込んでいきます。

場合によっては、同じマンションの売り物件が見つかることもあります。
同じマンションの広告が見つかったら、前節で示したように概算価格を出してみてください。

ポータルサイトで条件を絞り込んでいくと、自分の知っている近所のマンションが登場するかもしれません。
近くの似たようなマンションの価格も有益な情報です。

近くのマンションの価格を見るときは、「駅からの距離」と「築年数」の違いを意識します。

駅からの距離は、駅に近いほど価格が高くなります。
築年数については、新しい方が価値は高いです。

ただし、中古マンションの価格は、駅からの距離の方が影響力は強く、「徒歩1分の築30年」の物件の方が「徒歩7分の築20年」の物件よりも価格が高いこともあります。

類似の物件から相場を知るには、駅からの距離を重視して見ることがコツです。

3. 訪問査定とシミュレーターの違い

近年は、インターネットでマンション価格を知ることができるシミュレーターの無料サービスも登場してきました。

シミュレーターは、年々、データも充実してきており、首都圏ではマンション名を入れるだけで価格が出てくるサービスもあります。
面白いので、興味のある方は、試しに使ってみても良いと思います。

ただし、シミュレーターは、利用するシミュレーターによって「高く出る」または「低くでる」等の傾向があり、価格にクセがあります。

価格が高く出てくるシミュレーターは、おそらく「売り出し価格」をベースに価格を出しているシミュレーターです。

マンションの売却では値引きがなされることも多く、売り出し価格と成約価格が異なるのが一般的です。
そのため、売り出し価格をベースに算出しているシミュレーターは、価格が全体的に高い傾向があります。

それに対して、価格が低く出てくるシミュレーターは、恐らく過去の成約事例をもとに価格を出しています。

ここ数年、マンション価格は値上がりしていますので、過去の取引事例をもとに価格を算出すると、タイムラグが原因でどうしても価格が低くなってしまうのです。

タイムラグによって価格が低く出るシミュレーターは、市況が悪化し価格が下落局面に入れば、今度は「価格が高く出るシミュレーター」に転じることが予想されます。

ほとんどのマンションシミュレーターでは、価格の算出根拠を開示しておらず、価格にクセがある理由が謎です。
ブラックボックスな部分も多く、「おすすめのシミュレーターはコレ!」というものは、まだ存在しません。

当たらずとも遠からず程度の価格は出てきますが、シミュレーターの価格は参考までにとどめておいたほうが良いでしょう。

一方で、訪問査定は営業マンが実際に物件を見に来て査定を行います
訪問査定は人間が行うことなので、感覚値が加味されます。

訪問査定の場合でも、営業マンはもちろん過去の成約価格を確認します。
ただし、人間が行う査定では過去の取引事例から出す価格が3,500万円だとしても、「今は市況が良いから3,600万円くらいで売れるだろう」という予測をして出すことが可能です。

ここ数年は、マンション価格は上昇していますので、過去の取引事例は、ある意味参考になりません。
過去の価格を見ながら、感覚的に少し調整して価格を出しているのがここ数年の査定です。

また、訪問査定では、リフォーム実施の有無や管理の状況、損傷の程度も踏まえた上で価格を出します。
シミュレーターでは、見ないとわからない増減要因を反映できないため、精度が劣ります。

さらに、訪問査定は不動産会社に相談もできるという点がメリットです。
「この床の傷は治した方が良いのか?」、「ハウスクリーニングはしなくても良いのか?」、「今月中に売却したいが可能か?」等々を、実際に物件を見てもらった上で相談することができます。

訪問査定は価格の精度 が高いことに加え、無料で相談もできる ので、シミュレーターにはない価値があります。
シミュレーターを利用する際は、あくまでも参考程度に留めるようにしてください。

4. おすすめの査定サービス

マンション査定を行うのであれば、一括査定サービス「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の利用がおすすめです。
査定サービスは、不動産会社選びに直結するサービスになります。

一括査定サービスには、全国すべての不動産会社が登録されているわけではなく、それぞれの運営会社が審査して力のある不動産会社と提携しています。

「不動産売却 HOME4U」は、NTTデータグループが運営する日本で最も古くからある一括査定サービスです。
運営会社がNTTデータグループであることから、不動産会社からの信頼も厚く、大手の不動産会社も多く登録されています。

また、大手に限らず、全国の地元の中小の不動産会社も登録されていますが、厳正な審査が行われているため、比較的地元の有力不動産会社が登録されていることが多いです。

そのため、HOME4Uは、査定依頼ができる不動産会社の質が高いという点が最大のメリットとなっています。

利用する査定サービスが変われば、査定依頼できる不動産会社も異なるのが通常です。
査定サービスは、不動産会社選びに直結しますので、査定サービス選びを間違えてしまえば、その後の軌道修正は難しくなります。

査定サービスは、どのサービスも無料ですので価格自体には差はありません。
しかしながら、登録企業に大きな差がありますので、実績のある多くの不動産会社が参画している査定サービスを利用することが重要です。

HOME4Uを利用すれば、マンション売却の実績が豊富な良い不動産会社を選ぶことができます。

尚、HOME4Uでは、特徴的なサービスとして電話でも査定依頼をすることが可能です。
フリーダイヤルで査定依頼できますので、パソコン入力が面倒な方でも査定依頼ができるというサービスを展開しています。

HOME4U電話相談窓口

とても使いやすいサービスとなっていますので、ぜひご利用ください。

5. おすすめの不動産会社の選び方

近年は、「不動産売却 HOME4U」は、複数の大手と地元の中小の不動産会社の両方にバランスよく査定を依頼することが可能です。

大手にも、地元の中小の不動産会社にも、それぞれの良さがあります。

一章でご紹介したマンション売却の流れでは、「査定」の次に「媒介契約」がありました。
査定依頼はその先の売却活動をお願いする不動産会社選びにもつながります。

どの不動産会社に依頼するかはマンション売却の成功も左右するといっても過言ではありません。
この章では、不動産会社選びの参考になるように、大手と地元の中小の不動産会社のそれぞれのメリットをご紹介します。

5-1. 「大手不動産会社」の良さに注目

大手不動産会社の良さは、仲介以外のサービスが充実しているという点にあります。
ここ数年、大手不動産会社を中心に無料サービスの充実化が見られるようになってきました。

例えば、ハウスクリーニング瑕疵(かし)担保保険の付保を無料で行ってくれるサービスが代表的です。

ハウスクリーニングとは、プロの清掃業者による掃除です。
購入希望者に家の中を見せる内覧の前に、キッチンやバス等の水回りをハウスクリーニングしておくと、購入希望者の心象が良くなります。

瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってカバーすることができる保険です。
瑕疵とは、雨水の浸入等、売買の目的物が通常の品質を欠くことを指します。

瑕疵担保保険を付保すれば、保証付きの物件を売却するようなものですので、物件を売りやすくなります。

大手の不動産会社では、このような物件を売りやすくするためのサービスを無料で行ってくれるところが多いです。

査定価格だけでなく、自分が求めている無料サービスを提供してくれている不動産会社を選択するのも良い選び方といえます。

5-2. 「地元の中小の不動産会社」の良さに注目

地元の中小の不動産会社の良さは、条件の悪い物件でも頑張って売却してくれるという点です。

首都圏でも、少し郊外に行くと1,000万円を下回るようなマンションが続出するようなエリアがあります。
このようなエリアの物件を眺めてみると、取り扱っている不動産会社がほとんど地元の中小の不動産会社ばかりです。

大手は営業店が都市部に集中しているため、都市部の物件と比べて郊外の条件の悪い物件をあまり得意としていません。
それに対して地元の中小の不動産会社は、その地域に根付いているため、多少条件が悪くてもその地域のマンションならきちんと売却してくれます。

地元の中小の不動産会社の中には、そのマンションがいつどのような大規模修繕を実施してきたのか把握している不動産会社も多いです。

所有者以上に、そのマンションのアピールポイントを知っていることもありますので、地元の不動産会社はとても心強いといえます。

尚、大手は広告費をかけて、中小は広告費をかけないといった意見を耳にすることがありますが、現在ではそのような差はほとんどありません

現在の主力の不動産広告は、ポータルサイトへの物件掲載です。
不動産会社はポータルサイトの広告を月何件という「枠」で購入していますので、枠を超えない限り掲載をケチるようなことはないのです。

また、ポータルサイトの中には、成功報酬型の反響課金制となっているサイトもありますので、そのようなポータルサイトでは、どの会社も広告は載せ放題となっています。

よって、広告に関しては、大手と中小の不動産会社との間に、実質的な差はありません。

ただし、写真の載せ方や物件のアピールポイントなどの紹介文には不動産会社の本気度が現れることがあるので、迷った時には同じ物件情報ページを買い手への訴求力といった観点で比較してみると良いでしょう。

地元の中小の不動産会社だと売却しにくくなるということはありませんので、会社の規模に関わらず、気に入った不動産会社を選ぶようにしてください

まとめ

いかがでしたか。
おすすめのマンション査定について解説してきました。

マンション査定は「不動産売却 HOME4U」がおすすめになります。
最近では便利なシミュレーターも登場してきますが、シミュレーターの価格は参考程度に留めておいてください。

査定の前は、ある程度相場を調べておくこと、査定価格に対して高いのか安いのかの判断ができます。

HOME4Uは、大手にも中小にも査定依頼ができるサービスです。
大手や中小はそれぞれ良い部分がありますので、自分に適した不動産会社を選ぶようにしましょう。

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「これからマンションを売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない」
と、お悩みでしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。

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しかも、大手不動産会社も、地域に密着した中小企業とも、提携している一括査定サイトは「HOME4U」だけ。

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