旧法賃借権とは、旧借地法に基づき、建物の取得を目的に土地を借りるための権利です。現行の借地借家法が定める権利とは、存続期間や更新可能かなどが異なります。

本記事では、旧法借地権とはどんな権利かと存続期間や更新について、さらに借地借家法や地上権との違いなどを解説します。

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1.旧法賃借権とは？

旧法賃借権は、他の複数の権利や法律が複雑に関係する権利になっています。
そこで、以下のように順序立てて解説していきます。

• 借地権、賃借権とは？
• 旧法賃借権と借地借家法について
• 旧法賃借権の存続期間と更新

1-1.そもそも借地権、賃借権とは

借地権とは、建物の取得を目的に土地を借りるための権利で、地上権と賃借権という2つの権利に分かれます。

賃借権は、地主から土地を借りることを求める権利であり、建物の建て替えや売却をする場合は地主に承諾を得る必要があります。

一方の地上権は、土地や権利を支配的に利用できる権利で、地主の承諾がなくても建物を建て替えたり売却したりできます。

地上権は、賃借人にとって強い力を持つ権利ですが、一般的な建物の借地権では賃借権が使われます。
さらに詳しい2つの権利の違いは、このあとの「 2.地上権と賃借権の違い」で解説します。

1-2.旧法賃借権とは借地借家法施行前の古い賃借権のこと

旧法賃借権は、1992年（平成4年）7月31日で廃止された「借地法（旧借地法とも呼ばれる）」に基づく権利です。
過去の法律における権利のため、“旧法”賃借権という呼び名になっています。

借地法廃止までに締結し、現在も継続している旧法賃借権の契約は、引き続き借地法が適用されます。

一方、現行の借地権については、借地借家法（新法）で定められています。
1992年（平成4年）8月1日以降に締結した借地権についての契約は、この借地借家法の適用を受けます。

借地借家法の借地権も地上権と賃借権の2つからなっており、旧法と区別するため借地法の地上権は旧地上権、賃借権は旧賃借権や旧法賃借権とも呼びます。

1-3.旧法賃借権の存続期間と更新

旧法賃借権は借地法によって、権利の存続期間と更新の要件などが定められています。

存続期間は以下の通りで、期間をすぎれば更新が必要になります。

※：建物の種類や構造を定めない契約の場合は30年となります

堅固な建物では、契約当初では60年、更新後は30年が原則です。
非堅固な建物では、契約当初は30年、更新後は20年が原則です。
更新の際に地主と合意することで、定められた期間を超える存続期間にすることもできます。

契約更新の方法は、地主と話し合い合意のうえで更新する合意更新と、定められた条件を満たすと更新される法定更新があります。

旧法賃借権では、現行の借地借家法と異なり、解体などで借地に建物がない状態でも法定更新が可能になっています。
ただし、「土地の継続利用」と「地主が異議を述べないこと」が条件となります。

2.地上権と賃借権の違い

借地権とは、地上権と賃借権の2つの権利のことで、どちらも建物の取得を目的に土地を借りる権利になっています。
しかし以下の様に、権利の持つ効力や、登記における扱いなどに違いが見られます。

2-2.権利の種類

地上権は、土地や権利を支配的に利用できる権利である、物権にあたります。一方の賃借権は、地主から土地を借りることを求める債権です。

2-3.譲渡・転貸時の地主の許可

建物を売却したり第三者に転貸したりする場合、賃借権では地主の承諾が必要です。しかし、地上権は、地主の承諾がなくても売却や転貸ができます。

地上権は、賃借人が強い効力を持てる半面、地主にとっては不利な面が多い権利になっています。

そのため、地上権は地主に敬遠される傾向があり、住宅取得を目的とした契約では賃借権が選ばれることが一般的です。

地上権は、投機目的の太陽光発電パネル設置や、地下鉄のトンネル敷設などで土地を借りる際に利用されます。

2-4.登記義務

地上権は、地主による登記の義務があります。一方の賃借権には、登記の義務がありません。登記することは可能ですが、義務ではないためほとんど行われていません。

2-5.抵当権の設定

地上権には、借入に対する抵当権の設定が可能です。地上権を担保にしてローンを借り、借りた土地に建物を建築することもできます。

一方の賃借権には、抵当権を設定できません。ただし、建物には抵当権を設定できるため、建物を担保にローンを借りることが可能です。

2-6.地代の支払い義務

地上権には、地代の支払い義務がありません。ただし、契約によって地主と地代の支払いを定めている場合は、支払いが発生します。一方の賃借権は、地代の支払い義務を負います。

3.旧法の借地権と新法の借地権の違い

借地権には、旧法の借地法に基づく借地権と、新法の借地借家法に基づく借地権があります。

2つの大きな違いは、新法では契約の更新が可能な普通借地権の他に、更新できない定期借地権が新設された点にあります。

定期借地権では、定められた権利の存続期間が終了すると契約は更新できず、建物を撤去して土地を地主に返還しなければなりません。

旧法の借地権は、借地に建物があれば、賃借人が更新請求や土地の継続利用をすることで、正当な理由がない限り契約を更新できます。

借地権付き物件を購入する際は、契約の更新が可能な旧法の借地権や新法の普通借地権を選ぶことで、長期にわたり建物を利用できることになります。

4.借地権付き物件のメリット・デメリット

ここからは、借地権付き物件のメリット・デメリットを解説します。

4-1.メリット

借地権付き物件のメリットには、次のようなものがあります。

• 建物取得の費用を抑えられる
• 土地に対する税金の負担がない
• 長期的に建物を利用できる

借地権付き物件は、土地の購入費がかからないため、建物の取得費用を抑えられます。土地と建物の両方を購入する場合に比べ、3割前後も安く済む場合があります。

また、借地権付き物件の土地は借地のため、固定資産税や都市計画税の負担がありません。不動産に対する税金は、所有者に納税義務があり、土地の税金は地主が負担します。

購入する物件の借地権が、更新可能な旧法の借地権や新法の普通借地権であれば、30年・60年など長期にわたり土地を借りて建物を利用できます。更新次第では半永久的に借り続けることも可能です

4-2.デメリット

借地権付き物件のデメリットには、以下のようなものがあります。

• 地代がかかる
• 建て替えや売却に地主の承諾がいる
• 住宅ローンが借りにくい場合がある

借地権付き物件では、地主に払う地代がかかります。住宅で利用する場合の地代の目安は、年額で土地価格の2～3%または固定資産税の3～5倍です。

仮に3,000万円の土地で、価格の2%と取り決めをしたなら、年間で60万円になります。

借地権付き物件では、建物の建て替えや売却に地主の承諾が必要です。他に第三者に建物を貸す場合も承諾が必要で、手間に感じてしまう方もいるかもしれません。

また、銀行によっては借地権付き物件に抵当権の設定を認めず、住宅ローンが借りられない場合もあります。物件購入後に、ローンを利用しての建て替えや、増改築を検討している方は注意が必要です。

5.相続や売却には地主の承諾が必要？

旧法賃借権を、相続人が相続する場合は地主の承諾は不要です。

相続は、相続人が被相続人の財産や権利を継承するもので、借地法で地主の承諾が必要と定められている権利の譲渡にあたらないためです。

ただし、相続する際に相続人以外へ名義を変更する場合は、地主の承諾が必要です。
例えば、遺言で相続人以外へ権利を譲る遺贈は、権利の譲渡にあたるため地主の承諾が必要になります。

また、売却でも地主の承諾が必要です。
相続人が遺産分割ために行う売却でも、承諾を得る必要があります。

まとめ

旧法賃借権は、1992年（平成4年）7月31日まで施行されていた、旧借地法に基づく借地権の1つです。建物の堅固さによって、権利の存続期間は異なりますが、最長で60年と比較的長く土地を借りて建物を所有できます。

また、現行法の借地借家法で新設された定期借地権と異なり、旧法賃借権は要件を満たすことで契約を更新できます。

借地権付き物件を検討する際は、こうした権利の存続期間や、更新可能な借地権かどうかをしっかり確かめることが大切です。

借地権付き物件は、建物の取得費用を抑えられ、土地の税金が不要というメリットがあります。一方で、地主に払う地代がかかり、建て替えや売却などに地主の承諾が必要といったデメリットもあります。

借地権付き物件の購入は、こうしたメリット・デメリットもよく理解したうえで、検討するようにしましょう。