土地を借りて建物が建てられる借地権には、売却や更新、権利の存続期間に法律の制限があります。これらを把握せずに売買を進めると、トラブルを招く恐れがあるため注意が必要です。

本記事では借地権の特徴、法的な制限、借地権付きの物件のメリット・デメリットなどを解説します。

1.借地権とは、地代を払って地主から土地を借りる権利

借地権とは地代を払い、他の方（地主）が所有する土地を借りる権利です。ここでは借地権の特徴と、契約の更新について解説します。

1-1.借地権の特徴

借地権には、主に以下のような特徴があります。

土地を借りて建物を建てられる

借地権は、建物を持つことを目的に借りた土地を利用できる権利です。所有権を持たない借りた土地でも、その上に借地人が建物を建てることができます。

地主に地代を払う

借地権によって土地を借りる対価として、借地人は地主に地代を払います。地代の額は、借地権の契約を結ぶ際に地主と話し合い決定します。

土地と建物の所有者が異なる

借地権では、土地の所有者は地主に、土地の上に建てた建物の所有者は建築した借地人になります。つまり借地権付き物件は、土地と建物の所有者が異なる状態になるのです。

土地を更地にして返還する

借地権の契約が更新されずに終了した際は、借地人は土地を更地にして地主に返還しなければなりません。ただし、借地権の種類が普通借地権の場合、建物買取請求権を行使して契約終了時に建物の買い取りを地主に請求できます。

建物を無断で売却できない

借地権によって建てた建物は、地主の承諾なしに売却できません。借地権の契約は、借地上の建物の売却や建て替えに地主の承諾が必要な、賃借権で行われるのが一般的なためです。

ただし、地主の承諾なしに建物を売却できる、地上権による借地権の契約が締結されている場合もあります。借地権付き物件の売却を検討する際は、賃借権と地上権のどちらで借地権の契約を結んでいるか確認するとよいでしょう。

1-2.借地権の契約更新は可能

借地権の契約は、合意更新と法定更新の2つの方法で更新が可能です。合意更新は、地主と借地人の間で契約条件などを話し合い、合意のうえで更新します。

法定更新は、地主との合意を行わなくても、法の定めた要件を満たすことで契約が更新されます。法定更新によって更新された契約は、これまでと同じ条件のものとみなされます。

法定更新の要件は以下のとおりです。

• 借地の上に建物があること
• 借地人が契約の更新を請求するか、あるいは土地を継続して使用すること
• 地主が遅滞なく正当な事由のある異議を述べないこと

1992年（平成4年）7月31日まで借地権について定めていた借地法（旧法）では、借地の上に建物がない場合の法定更新の要件も、以下のように定めています。

• 土地を継続して使用すること
• 地主が遅滞なく異議を述べないこと

借地の上に建物がない場合の要件では、更新請求の定めがなく、借地人による更新請求ができません。また、更新に対する地主の異議に正当事由が求められていないため、地主は異議を述べるだけで法定更新を否認できます。

1992年（平成4年）7月31日までに締結され、現在も継続している借地権の契約は、この借地法（旧法）の適用を受けるため注意してください。

2.借地権付きの物件のメリット・デメリット

ここからは、借地権によって借地の上に建てた建物、いわゆる借地権付き物件のメリット・デメリットを解説します。

2-1.借地権付きの物件のメリット

借地権付きの物件には、主に以下のようなメリットがあります。

• 税金を負担する義務がない

借地権付きの物件では、建物の所有者に、土地に課される固定資産税などの税金を負担する義務がありません。土地の税金の納税義務は、土地の所有者である地主にあるためです。

• 土地を長期間借りられる

借地権付きの物件では、通常の借地権で当初30年、更新後は20年や10年と長期にわたり土地を借りられます。更新が継続できれば、50年、60年とさらに長く借り続けることも可能です。

• 建物の取得費用を抑えられる

借地権付きの物件では、費用を抑えて建物を取得できます。借地権では土地を借りることになり、土地の購入費が不要だからです。土地を購入して建物を建築したり、土地の所有権付き建物を購入したりするより出費を抑えられます。

2-2.借地権付きの物件のデメリット

• 地代がかかる

借地権付きの物件では、土地を借りる対価として地主に定期的に支払う地代が必要です。また法的な義務はありませんが、借地権の契約更新の際に更新料がかかる場合もあります。

• 建物売却には地主の承諾が必要

借地権付きの物件は、建物を売却する際に地主の承諾が必要です。建物の所有権を持っていても、自分の判断だけで売却が行えず不自由な状態といえます。

• 借地権の売却が難しい

借地権付きの物件は、地代がかかる、自由に売却できないといった理由から、売却が難しいケースもあります。借地権付きの物件を売却する際は、同様の物件の売却経験が豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。

3.借地権には「借地法」と「借地借家法」の2種類がある

借地権は、契約時期によって「借地法」と「借地借家法」の2種類の法律のうち、いずれかが適用されます。

借地法は、1992年（平成4年）7月31日までに締結された借地権の契約に適用され、借地法（旧法）とも表記されます。借地法の適用期間に締結され、現在も継続している借地権の契約は、借地法の適用を受けます。

一方の借地借家法は、1992年（平成4年）8月1日以降の借地権の契約が対象です。ここでは、借地法と借地借家法の主な違いを解説します。

3-1.借地法（旧法）

借地法と借家借地法の大きな違いの一つが、借地権の存続期間です。借地法における借地権の存続期間は、建物が堅固か非堅固かによって異なり、以下のように定められています。

建物の種類	当初の期間（※1）	更新後の期間
堅固建物 （鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）	60年 （契約の合意により30年以上にできる）	30年（※2）
非堅固建物 （木造など）	30年 （契約の合意により20年以上にできる）	20年（※2）

※1：建物の種類・構造を定めない場合は30年
※2：契約の合意により定めた期間を超えることも可能

出典：「借地借家法. e-GOV 法令検索. （参照2024-07-26）」をもとに、お家のいろはが独自に作成

堅固な建物とは、強度が高い構造の建物を意味します。現在の建物構造では、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などが考えられます。

また非堅固な建物は、木造が代表的な構造と解釈されています。しかし、現在の多様な建物構造について、堅固か非堅固か区別する明確な基準はありません。

個別の建物ごとに、堅固かどうか判断される場合もあります。所有する建物が堅固か不明な場合は、不動産会社などに相談し確認してもらうとよいでしょう。

3-2.借地借家法

借地借家法では借地権を、「普通借地権」「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」の4種類に分けています。この種類ごとに、更新できるかどうかや、借地権の存続期間などを以下のように定めています。

借地権の種類	借地権の存続期間	建物用途の制限	契約の更新	契約終了時の建物の扱い
普通借地権	契約から30年 （最初の更新は20年・ 2回目以降の更新は10年）	なし	可	撤去し更地にする （建物買取請求権の行使もできる）
定期借地権（一般定期借地権）	50年以上	なし	不可	撤去し更地にする
定期借地権（事業用定期借地権）	10年以上50年未満	事業用建物に限る	不可	撤去し更地にする
定期借地権（建物譲渡特約付き借地権）	30年以上	なし	不可	建物はそのままで地主に売却

※工事用の仮設事務所や倉庫など、一時的に利用する建物を目的にした借地権には、上記規定は適用されません。

出典：「借地借家法. e-GOV 法令検索. （参照2024-07-26）」をもとに、お家のいろはが独自に作成

「普通借地権」は、4種類の中で唯一更新できる借地権です。借地権の存続期間は、当初が30年、最初の更新は20年、以降の更新は10年と細かく定められています。

契約が終了した際は、建物を撤去し更地にして地主に返還します。あるいは、契約終了時に建物の買い取りを地主に請求する、建物買取請求権を行使することもできます。

「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」の3つは、存続期間の更新ができない借地権です。「一般定期借地権」は存続期間が50年以上と長期で、「事業用定期借地権」は用途が事業用建物に限られるという特徴があります。

「建物譲渡特約付き借地権」は、存続期間が満了した際に、借地上の建物を取り壊さず地主に売却する特約を付けた借地権です。借地人が引き続き建物を利用したい場合は、地主と新たに借家の契約を結ぶことで住み続けられます。

4.地主が土地を売却した場合はどうなるの？

地主が建物の建つ土地を売却した場合、借地権は効力を失うのでしょうか。借家借地法では、借地にある建物の所有者として借地人が登記されていれば、新たな土地の所有者に借地権の効力を主張できるとしています。

建物の所有者と借地権の契約者が同じであれば、その建物に住み続けられることになります。ただし、建物の所有者が例え家族であっても、借地人と異なると借地権を主張できない可能性もあり注意が必要です。

このように、借地権に関する法律はかなり複雑です。十分理解せずに借地権付き物件の売却を進めると、思わぬトラブルを招く恐れがあります。できるだけ早めに、借地権に精通した不動産会社に相談することをおすすめします。

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まとめ

借地権は建物の取得を目的に、土地を借りて利用できる権利です。土地の購入費が不要で、固定資産税などの税金も負担せずに済みます。

借地権の更新は、地主との合意による合意更新と、合意がなくても要件を満たすことで更新できる法定更新により可能です。借地権を繰り返し更新できれば、長期にわたり建物を利用できます。

一方で、地主に地代を払うことや、建物を売却する際は地主の承諾が必要といった注意点もあります。また、契約の存続期間が借地権の種類で異なり、自身の借地権がいつまで有効か把握しにくく感じる方もいるでしょう。

こうしたことから、借地権付きの物件は売却しにくいという意見もあります。もし売却を検討しているなら、借地権の法律に明るく売却の実績も豊富な不動産会社に相談したほうが安心でしょう。

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