マンションを売却したとき、売却益が出れば確定申告の義務が発生します。
売却損が出た場合も、節税のため特例を利用する際は、確定申告が必要です。

マンションの売却益（譲渡所得）を計算する際に必要になるのが、経年により減少した価値を反映させる減価償却費です。

この記事では、減価償却費の計算方法や、計算のポイントについて解説します。

シミュレーションも活用して、正しく税金の申告を行いましょう。

1.マンション売却に関する「減価償却費」

減価償却とは、時間の経過に伴って価値が減少する固定資産について、減少分を分割して費用を計上することです。

本来、減価償却は業務用資産に対して行う会計処理ですが、事業用ではない自己居住用のマンションの場合、売却後に譲渡所得を計算する際に減価償却費の計算を行わなければなりません。

正しく税金の申告を行うために、減価償却費について理解しておきましょう。

1-1.売却後に伴う税金の計算に必要

マンションをはじめとした不動産は、事業用でも個人の自宅（居住用）であっても、売却により利益（譲渡所得）が発生した場合、税金がかかります。

マンション売却の利益は譲渡所得と言い、以下のように計算します。

取得費はマンションの購入にかかった費用ですが、単純に購入時の費用で計算してはいけません。
建物は築年数の経過により価値が減少しているため、購入から売却までの減価償却費相当分を差し引いた金額を取得費とします。

そのため、建物の取得費は以下のように計算します。

例えば、購入時の価格が3,000万円で、減価償却費が1,800万円の場合は、1,200万円を建物の取得費にできます。
取得費が大きければその分、譲渡所得が小さくなり、税金が安くなります。

減価償却費の計算方法は2章で解説いたします。

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1-2.減価償却するのは建物部分

減価償却は経年で価値が減少する資産に対して行うため、減価償却を行うのは建物部分に限られます。
土地部分はその価値が時間や使用により劣化しません。そのため、土地は減価償却の対象ではないのです。

マンションは建物と敷地を一体で取得するため、購入価格の内訳（建物の価格と土地の価格）を意識してこなかった方も多いでしょう。

減価償却費を計算する際は、購入時の建物価格を明らかにしてから実施しましょう。

2.減価償却費の計算方法

具体的に減価償却費の計算方法を確認していきましょう。
まず前提として、減価償却費の計算方法は定額法と定率法の2種類があり、自宅などの事業用でないマンションの売却は定額法を用います。

• 定額法：毎年同額の費用を計上する
• 定率法：残存価値に対して毎年同率の費用を計上する

以下では定額法の計算方法について詳しく解説していきます。

2-1.定額法での減価償却費計算

自宅マンションをはじめとする非業務用の建物資産は定額法（旧定額法）で計算します。

とても難解に感じられますが、以下の式で簡単に計算できます。

例えば、建物購入代金3,000万円、償却率0.015％、築年数20年の場合は以下のようになります。

以下では、計算で使用する『建物購入代金』『償却率』『経過年数』について、それぞれ詳しく解説します。

2-1-1.マンションの建物購入代金

マンションの建物購入代金は、購入時の売買契約書に記載されています。
前述のとおり、減価償却の対象となるのは建物部分のみで、土地の購入代金は含まないため注意しましょう。

なお、契約書に土地と建物の内訳が記載されていないケースもありますが、その場合は消費税の額から建物購入代金を計算することができます。
土地には消費税がかかっていないためです。

以下の式で、消費税から購入代金を計算できます。

例えば、2008年（平成20年）に4,000万円で購入したマンションで消費税額がうち140万円（消費税率5％）であった場合、建物購入代金は以下のとおりです。

消費税率は購入時期によって異なるため、計算時には注意しましょう。

【購入時期と消費税率】

2-1-2.償却率

償却率とは、1年あたりに低下する資産価値の割合を表した数値です。
償却率は耐用年数をもとに計算されるため、建物の構造や材質によって異なります。

自己居住用のマンションは非業務用資産のため、耐用年数は業務用の1.5倍になります。
したがって、償却率は以下のとおりです。

【非業務用資産の耐用年数と償却率（建物）】

出典：国税庁．”「減価償却費」の計算について”．(参照2024-05-24)

なお減価償却費は、建物の取得価額の95%までとなります。

そのため耐用年数を過ぎても、購入から売却時までの減価償却相当額と購入費用が等しくなることはありません。

2-1-3.経過年数

居住用マンションの減価償却の計算で用いる経過年数は、購入から売却までの所有期間を指します。
建物の築年数とは異なるため注意しましょう。

経過年数は、年単位です。所有期間に1年未満の端数がある場合には、6ヵ月未満は切り捨てし、6ヵ月以上を1年として計算します。業務用資産のように月単位に換算する必要はありません。

例えば、購入して8年6ヵ月で売却する場合は端数を切り上げて9年、10年4ヵ月で売却する場合は端数を切り捨てて10年と扱います。

なお、自己居住用マンションの場合、経過年数をもとに減価償却を行うため、新築でも中古でも減価償却費の計算方法は同じです。築年数も関係しないので、比較的簡単に計算することができます。

2-2.減価償却の計算に必要な耐用年数について

耐用年数は、建物の寿命と誤解されることが多くありますが、別の概念です。

耐用年数は、税法上定められた固定資産の価値が消滅するまでの年数のことで、建物の場合は素材および構造によって定められています。

個々の建物の劣化状況は一切加味されないため、耐用年数が過ぎたからといって、建物が使用できなくなるわけではありません。

あくまでも税法上の資産価値がなくなるということです。

寿命とは、物理的に使用できなくなることです。建物の場合は、設備や建物が劣化して人が住めなくなった状態を指します。

国土交通省の資料によると、マンションのような鉄筋鉄骨コンクリート造の建物の物理的寿命は、100年を超えるという研究結果も報告されています。

建物は適切なメンテナンスが行われていれば、耐用年数よりもはるかに長く使用できることを覚えておきましょう。

3.新築・中古マンションの減価償却費シミュレーション

では、自宅マンションの減価償却費相当分がどの程度になるか、実際の新築・中古の物件例を使用してシミュレーションしてみましょう。
減価償却費相当分から、譲渡所得まで計算していきます。

• 新築で購入したマンション
• 中古で購入したマンション

それぞれの解説の前に、計算方法を再確認しましょう。

3-1.新築で購入したマンション

新築で購入した、以下のマンションの減価償却費を試算します。
条件は以下のとおりです。

減価償却の対象となるので、建物部分の購入費用と、建物の購入にかかった費用です。

諸費用全体のうち、土地と建物の価格比に応じた金額を計算してみると以下のようになります。

建物に配分される諸費用＝諸費用×建物価格÷土地価格
340万円×2500万円/4500万円≒189万円

189万円が建物の購入にかかった費用であり、建物の価格2,500万円とあわせた2,689万円が建物購入代金となります。

なお、鉄筋コンクリート造は償却率0.015%になります。

譲渡所得に対して、譲渡所得税が発生します。

3-2.中古で購入したマンション

自己居住用のマンションの場合、減価償却費の計算には取得してからの経過年数を用いて計算します。そのため、新築・中古、築年数などによる計算方法の違いはありません。

ただし、一般的に中古マンションは建物の資産価値が年数経過によりすでに減少しているため、建物価格は新築よりも下がっていることが多いです。

新築と比較すると購入金額に対して建物部分の価格の割合が低くなるため、計上が必要な減価償却費は新築と比べると少なく感じられるかもしれません。

以下の条件のマンションでシミュレーションしてみましょう。

こちらもまず、新築の場合と同様に、建物取得にかかる諸費用を計算しましょう。

建物に配分される諸費用＝諸費用×建物価格÷土地価格
360万円×1,600万円／3,600万円＝160万円

以上から、建物購入価格と諸費用の合計は1,760万円です。

同じく鉄筋コンクリート造のマンションのため、償却率は0.015を用います。

なお、今回ご紹介した減価償却費の計算方法は非業務用資産が対象です。
賃貸など業務用に使用した場合には償却率や計算方法が異なります。

「転勤で自宅を使用しない間人に貸していた」などの場合は、その期間は業務用資産として減価償却を行わなければならないので注意してください。