不動産を売却するにあたって、査定方法の「机上査定」について疑問をお持ちではありませんか？
「どのように査定を進めるのか」「机上査定を選んでも大丈夫なのだろうか」と不安な気持ちがあるかもしれません。

そこでこの記事では、机上査定の概要やメリット・デメリットをわかりやすく解説します。

この記事を読めば、失敗なく不動産査定をするポイントがわかるでしょう。

不動産の売却について基礎から詳しく知りたい方は『不動産売却の基本』『【図解】不動産売却の流れと期間』も併せてご覧ください。

1.机上査定とは

机上査定とは、データをもとに査定価格を算出する方法です。

実際に不動産会社の担当者が訪問して隅々まで見る査定でないため、「簡易査定」とも呼ばれます。
そのため、日中仕事をしていて時間が取れない方でも、査定依頼をするだけで簡単に物件の価格を知ることができます。

机上査定の査定結果は、一般的に数時間～1日で出ます。
参考にするデータは、「周辺の物件が過去にいくらで売れたか」「現在の地価」など。

机上査定では以下の3点がわかります。

不動産価格は、土地と建物に分けて算出するのが一般的です。

土地については、路線価や固定資産税評価額などをもとに、査定価格を算出します。

路線価とは、道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格を指します。

固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する際の基準となる価格のことです。
固定資産税評価額の価格は、自治体によって決められます。

建物については、法定耐用年数が過ぎた後に残る資産価値である「残存価格」や、対象建物と同じ不動産を新たに新築・購入・取得するのに必要な資金である「再調達価額」などを考慮し、査定価格を導きます。

1-2.机上査定はどのようにして行われるのか

机上査定がどのようにして行われるかを見ていきましょう。

机上査定は、基本的には以下の流れで進められます。

不動産会社に査定に必要なデータを提供する方法は、不動産会社に直接依頼するか、不動産一括査定サイトでまとめて依頼するか2つの選択肢があります。

依頼後は、不動産会社の担当者が査定価格を割り出し、メールなどで結果が届きます。
なお、不動産会社によっては査定結果をまとめた査定書が送られてくることもあります。

1-3. 机上査定で使用される情報

机上査定で入力する情報は以下の7つです。

1. 築年数
2. 面積
3. 間取り
4. 条件が近い物件の成約価格
5. 近隣にある中古物件の売り出し価格
6. 景気や不動産業界の動向
7. 土地の価格

詳しく見ていきましょう。

1-3-1.築年数

建物がある場合は築年数を入力します。

築年数は、不動産を購入したときの売買契約書または重要事項説明書に記載されています。
なくしてしまった場合は、法務局に行って「登記事項証明書」を取得し、調べることも可能です。

1-3-2.面積

面積も築年数と同様、売買契約書または重要事項説明書、登記識別情報に記載されています。

住所が分かれば不動産会社で調べられる場合も多いため、築年数、面積ともに分からない場合は、入力しなくてよいサイトもあります。

1-3-3.間取り

間取りは査定価格を決める大きなポイントのひとつです。

「1R」「1LDK」など、部屋の構成を表した数字とアルファベットで間取りは表記されます。
需要の多い間取りであるか、利便性の高い間取りであるかなどが、査定価格に加味されます。

なお、間取り表記のアルファベットの略称は以下の通りです。

1-3-4.条件が近い物件の成約価格

机上査定の査定価格は、周辺にある物件や、似たタイプの物件の成約価格を参考にします。
成約価格とは、売買契約時の価格（代金）のことです。

以下の点にも該当した場合も、「条件が近い」とされます。

1-3-5.近隣にある中古物件の売り出し価格

近隣の中古物件の「売り出し価格」も査定価格に影響します。
「売り出し価格」とは、物件を販売開始した時点での価格を指します。

不動産の場合、「指値」や「値引き」という形で、「成約価格」が「売り出し価格」より安くなることがあります。
そのため、売り出し価格は、査定額に少し上乗せされた値段になっているケースも少なくありません。

査定では、相場より少し高い「売り出し価格」が適正価格と見なされます。

1-3-6.景気や不動産業界の動向

世の中の景気や、不動産業界の動向も査定結果に影響します。

好景気であれば不動産を購入する人が増え、需要が増加します。
需要が増加すれば売れやすい状態になるため、査定価格は上昇するでしょう。

不動産業界の市場が活発かどうかも査定価格を左右します。
市場規模が拡大傾向にあるか、縮小傾向にあるかで「売れる見込み」が判断されるからです。

1-3-7.土地の価格

土地の価格は、査定価格に大きく反映されます。
地価が上昇傾向にあれば査定価格は上がり、地価が下降傾向にあれば査定価格は下がるのです。
不動産の高額売却を実現するなら、地価の動向を注視しましょう。

2.机上査定と訪問査定の差は？

「机上査定」以外の査定方法に「訪問査定」があります。
訪問査定は、不動産のデータに加えて実際に現地調査をして査定価格を算出する査定方法です。

土地の形状や高低差、日照や建物の傷み具合など、細かい点までチェックし、実際の取引価格に近い査定結果を知ることが可能です。

机上査定でチェックされる項目は、主に土地の面積、住所、建物の面積、築年数などです。
しかし、それだけだと正確な査定は不可能です。

同じ地域の同じ面積の土地であったとしても、土地の形や道路がある方向、土地の高低など、特性は異なります。

そのため、実際に不動産会社の担当者の目で見て行われる「訪問査定」のほうが「机上査定」より精度が高いのです。

ただし、詳細を確認してから査定結果が出されるため、「机上査定」に比べて時間がかかります。

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3.机上査定のメリット・デメリット

ここからは、机上査定のメリットとデメリットを見ていきましょう。

• 【メリット】最短即日で査定結果が分かる
• 【メリット】必要書類などがないので手軽に依頼できる
• 【デメリット】査定の精度が訪問査定より低い

それでは、ひとつずつ解説していきます。

3-1.【メリット】最短即日で査定結果が分かる

机上査定の場合、不動産会社の担当者が外出して書類集めなどを行うことはありません。

そのため、早ければ即日で結果が算出でき、遅くても3～4日程度で結果が分かります。

早く知りたいなど、スピーディーに査定価格がわかる点が机上査定のメリットです。

3-2.【メリット】必要書類などがないので手軽に依頼できる

訪問査定の場合、不動産会社から以下の書類や情報を用意してほしいといわれることがほとんどです。

評価証明書や建築確認書を取得するためには、役所に行かなくてはなりません。
登記識別情報は法務局に行って取得するのが一般的です。
これらの書類をすべて用意するためには、時間も手間もかかります。

一方、机上査定では書類なしでも家の概算価格がわかるため、手軽に査定を依頼できます。

3-3.【デメリット】査定の精度が訪問査定より低い

机上査定のデメリットは、訪問査定に比べて査定額の制度が低くなることです。

訪問査定なら、家の傷み具合、リフォームの有無、日当たり、近隣の生活環境など、その物件独特の特徴が分かります。

しかし、机上査定だと、データに基づくパターンでしか判断ができません。

そのため、机上査定で出された金額は、実売価格とかけ離れていることが多々あります。

また、査定ソフトを利用して査定額を算出する不動産会社もあるため、査定額にばらつきが出ることも少なくありません。

明らかに高い査定金額を提示して仲介の依頼を誘おうとする不動産会社もあるので、注意してください。
相場に見合っていない価格では購入希望者が現れず、売却期間が長引くおそれがあります。

4.机上査定を依頼するやり方

机上査定を依頼する方法は2通りあります。

1. 不動産の一括査定サイトを活用する
2. 不動産会社に電話・来店などで依頼する

詳しく見ていきましょう。

4-1.不動産の一括査定サイトを活用する

複数の不動産会社に机上査定を依頼するもっとも手軽な方法は、不動産一括査定サイトを利用することです。

不動産一括査定サイトなら、一度だけ情報を入力すれば、複数の会社に情報が一斉送信されるので、入力の手間が省けます。

机上査定と訪問査定の両方を依頼できる一括査定サイトもあるので、仕事などで忙しい方も、24時間いつでも気軽に査定依頼ができます。

ただし、一括査定サイトと一口にいってもさまざまですので、提携社数と査定実績が豊富なサイトを選ぶことをおすすめします。

不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」は、提携社数が全国2,100社、売却査定数は累計50万件で、最大6社の査定価格をまとめて取り寄せられる不動産一括査定サイトです。

まずは「HOME4U」で机上査定を依頼し、相性の合う不動産会社を探して訪問査定を行ってもらうことをおすすめします。

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4-2.不動産会社に電話・来店などで依頼する

不動産会社に机上査定を依頼する場合、電話や来店をして住所と建物の築年数、平米数などの基本情報を伝えます。

加えて、「税金かからないよう3年以内に売却したい」「時間がかかってもいいので、なるべく高く売りたい」など、売却の目的や期限なども伝えてください。

インターネットから机上査定を依頼できる不動産会社もありますが、それでも数ある不動産会社に1件ずつ依頼するのは意外に手間や時間がかかります。
そのため、一括査定サイトを上手に利用して査定依頼をすることをおすすめします。