マンションを購入する際は、建物が「耐震基準」を満たしているかどうかをしっかりと確認する必要があります。
耐震基準を満たしていないマンションは、強い地震によって損傷・倒壊するおそれがあるからです。
とはいえ、耐震基準は「新旧の違いがある」「仕組みが込み入っている」といった理由から、わかりにくく感じられるかもしれません。
そこで本記事では、旧耐震基準と新耐震基準の違いを明確に区別する方法をお伝えし、新耐震基準の物件を購入するメリットをわかりやすく解説します。
これを読めば、地震に強い安全なマンションが選べるようになるでしょう。

マンションの売却も考えている方は『マンション売却で失敗・損しないための注意点』もご覧下さい。

1.マンションの耐震基準は2種類ある

マンションの耐震基準には「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2種類があります。
基準の範囲や強度を以下の表にまとめました。

それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

1-1.耐震基準（1981年5月31日以前）

旧耐震基準は1950年に施行され、1981年5月31日までに建築確認を行なった建物に適用された制度です。
旧耐震基準では震度5強の地震でも建物が倒壊せず、破損した場合でも修繕して継続使用できることを目的に基準が定められました。
裏を返せば、旧耐震基準は震度5強の地震で建物が損傷を受ける可能性があることを示しています。

さらに、震度5強よりも大きい地震に対しての基準はありません。

そのため、震度5の地震で多数の住宅が全半壊し、甚大な被害が出るケースもありました。
このような危険性があったため、さらに厳しい「新耐震基準」への改正が進められたのです。

1-2.新耐震基準（1981年6月1日以降）

新耐震基準は1981年6月1日に施行された制度です。
旧耐震基準で防ぐことができなかった地震被害を教訓に、より厳しい基準へと引き上げられました。

新耐震基準では、震度6〜7程度の大規模な地震でも建物が倒壊せず、震度5強程度の地震ではほとんど損傷しないことを目的としています。

ただし、1981年6月以降に売り出された物件でも、それ以前に建築確認の申請をした場合は旧耐震基準が適用されている可能性があります。

そのため、「売り出した時期」ではなく「建てられた時期」を確認しましょう。
建てられた時期が1981年6月以前であれば旧耐震基準が適用されているかもしれないので、注意が必要です。

2.新耐震基準の物件を購入するとメリットが多い

ここまで、新耐震基準を通過した建物は、震度6〜7程度の大規模な地震でも倒壊しない設計がなされているとお伝えしてきました。

新耐震基準のマンションには、先述した耐震性能のほかにも、以下のようなメリットがあります。

【新耐震基準の物件を購入するメリット】

• 中古住宅でも住宅ローン控除の適用が可能
• 中古物件でもフラット35の利用が可能
• 長期優良住宅となる場合がある

それぞれ詳しく解説します。

2-1.中古住宅でも住宅ローン控除の適用が可能

新耐震基準の住宅なら、中古物件でも住宅ローン控除を受けられる可能性があります。

住宅ローン控除とは、年末調整や確定申告で住宅ローン残高の0.7%が還付され、支払った所得税や住民税の一部が戻ってくる制度です。入居から最長13年間適用されます。

中古住宅の住宅ローン控除の主な適用条件は以下の通りです。

• 物件を取得してかた6ヶ月以内に自ら入居すること
• 床面積が50㎡であること
• 1982年（昭和52年）以降に建築された住宅であること

1982年以降に建築された住宅は新耐震基準に基づいて建築されており、一律で対象となります。

一方、1981年以前に建てられた住宅は「耐震基準適合証明書」や「住宅性能評価書（耐震等級1以上）」などを取得して耐震性を証明しなければなりません。
そのため、新耐震基準の住宅を購入する方が手間が少なく確実に減税に繋げられます。

2-2.中古物件でもフラット35の利用が可能

新耐震基準の住宅では、中古物件でもフラット35の利用が可能です。
フラット35は、その名の通り最長35年まで借入できる住宅ローンで、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して融資しています。

フラット35の最大の特徴は、返済終了まで金利が変わらない点です。
一般的な住宅ローンの固定金利は10年間など限度があり、その後は変動金利となってしまいます。
しかしフラット35なら将来の金利上昇リスクを回避でき、借入時に返済額が確定するため、先を見通して借入できます。

フラット35を利用するためには、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す「適合証明書」を取得しなければなりません。
技術基準の「住宅の耐震性」では、建築確認日が1981年6月1日以降であること、つまり新耐震基準であることが条件となっています。

2-3.長期優良住宅となる場合がある

新耐震基準の物件は長期優良住宅となる可能性があります。
長期優良住宅とは、長く良い状態で住める住宅を認定するために2009年（平成21年）に施行された制度です。
従来の「作っては壊す」ではなく、「いいものを作り、手入れして長く大切に使う」ことを目的としています。

長期優良住宅の認定を受けることで、住宅ローン控除の限度額引き上げや、フラット35よりもさらに金利が低い「フラット35S」への申し込みが可能となり、税制優遇を受けることが可能です。

認定を受けるには、認定基準をクリアする必要があります。
耐震性に関しては「耐震等級2以上」が条件であり、前提として新耐震基準である必要があります。

耐震等級について詳しくは最終章の「マンションの耐震等級とは」で解説しますので参照してください。

3.物件の耐震基準を調べる方法

ご自身が購入を検討している物件の耐震基準を調べるには、以下の2つの方法があります。

【物件の耐震基準を調べる方法】

• 建築確認日を確認する
• 調査書を発行してもらう

それぞれ確認方法や手数料が異なるので、ご自身に合った方法を活用してください。

3-1.建築確認日を確認する

物件の耐震基準は、建築確認日を確認することで調べられます。

建築確認日とは、建物の建築前に役所に提出する「建築物確認申請」が受理された日のことを指します。
マンションのような大規模な建築物の場合、この建築確認日と竣工日が離れている場合があるため、竣工日のみで耐震基準を判断するのは危険です。

建築確認日は建築確認通知書にて調べられます。
この書類は通常、マンションの所有者が保管していますので、不動産会社を通じて確認してもらいましょう。
建築確認日が1981年6月1日以降であれば新耐震基準で建築されています。

3-2.調査書を発行してもらう

マンションの所有者が建築確認通知書を紛失しているなど、建築確認日を確認できないケースもあります。
建築確認通知書は再発行できないため、以下のような書類を取り寄せる必要があります。

• 建築計画概要書
• 建築確認台帳記載事項証明

建築計画概要書は各自治体の窓口で無料閲覧が可能です。

一方、建築確認台帳記載事項証明は各自治体の窓口にて有料で発行できます。

ただしこれらの調査書を取り寄せるには、建築当時の地名や細かい建物情報が必要です。
例えば東京都豊島区では「住居表示、地名地番、おおよその建築年月日、構造、階数、建築主氏名など、建物に関する詳細が必要」とされています。

これらの建物に関する情報がわからない場合は、法務局に電話で問い合わせることで確認可能です。

4.耐震に関する知っておきたい知識

マンション購入で失敗しないためには、耐震に関する知識を深めておくといいでしょう。
ここでは、免震・耐震の違いや耐震等級に関して解説します。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

4-1.「耐震」「制振」「免震」の違い

建物には「耐震」「制振」「免震」があり、それぞれ揺れに対する建物の構えが異なります。

耐震は地震に対して建築物が倒壊せず、住人が避難できることを目的としています。
そのため建物自体の倒壊は防げますが、建物内の棚や家電製品が転倒したり、食器が割れて怪我をしたりするリスクは防げません。
また、揺れ方としては1階よりも2階というふうに上に行くほど大きく揺れる点が特徴です。

制振は建物内部の制御装置で、振動を軽減する構造です。

免震は地震の揺れを建物自体に伝えないようにする構造のことです。
建物と基礎の間に免震装置を設置して地盤を切り離すことで建物内に地震の揺れが伝わりづらくなります。
最近の物件は免震構造が一般的です。特に高層マンションに多く、揺れが起きた際に耐震構造と比べて家具の倒壊などの室内の影響が少ない点がメリットと言えるでしょう。

4-2.マンションの耐震等級とは

マンションの耐震等級とは、地震に対する建物の強度を表す指標のことです。
等級は1〜3まであり、以下の表のように3が最も強度のある等級となっています。

長期優良住宅で求められる耐震等級2以上を取得するためには、住宅性能評価および申請書類の作成が必要です。
費用は10〜40万円程度かかりますが、建築物の安全には重要な項目といえます。

耐震等級1は、建築基準法に定められた最低限の基準です。
つまり住人は避難できても、再び住めることを保証するものではありません。
耐震等級2以上の建築物であれば建築基準法以上の耐震性が担保されるため、より安全な建物と言えるでしょう。

もしマンションの売却を検討しているなら、以下の記事で売却の流れをおさえておきましょう。

【マンション売却の流れ】準備から確定申告までを7ステップで解説

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