「もっと高く売れる時期があるんじゃないか？」「今売ったら損するんじゃないだろうか？」
高額が動く不動産の売買では、売却のタイミングによって大きく価格が異なるため、売り時に対して慎重になりすぎる方も少なくありません。
ただし、不動産は築年数の経過で当然価値を落としていきますので、売却にはスピード感も重要です。
本記事では、これから家の売却を考えている方に、適切な売却タイミングを見極めるための5つの指標や、売るべきでないタイミングを解説しています。

本記事でお伝えする、家を売るタイミングを見極めるための5つの指標は以下の通りです。

【家を売るタイミングを見極めるための指標】

1. 築年数
2. 不動産の相場
3. 税金
4. 季節
5. 個人のライフスタイル

家売却の基礎については知りたい方は、『家を売る方法』『家を売る手順』をぜひ併せてご覧ください。

1.家を売るタイミング次第で変わること

家を売るタイミング次第で変わる3つのポイントを知り、タイミングを見極めることの重要性を理解していきましょう。

【家を売るタイミング次第で変わること】

• 家の売却価格
• 家の売却時に支払う税金
• 家の売れやすさ

1-1.家の売却価格

家の売却価格は、タイミング次第で100万円単位の変化があります。
これは、家の売却価格に築年数や市場の相場が大きく関わることが原因です。

例えば、住宅ローンの金利が高くなると購入希望者が減り、供給過多による価値下落が起こります。
こうし他経済状況以上に大きく価格を動かすのが、築年数の経過です。
次の章で詳しく解説しますが、毎年100万円単位で価値を落としていく不動産がほとんどです。

1-2.家の売却時に支払う税金

家の売却時に支払う税金も、家を売るタイミングによって変わる可能性があります。
家の売却にかかる税金は所有期間によって税率が異なり、また状況事に適用できる税制優遇措置に違いがあるためです。

税金に関しては5章で詳しく解説しています。
以下では、簡単に税金抑える控除の特例を見ていきましょう。

まず前提として、売却で発生する税金（譲渡所得税）は、売却で得た利益（譲渡所得）に対して課税されます。
例えば、3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できます。

これらの税制優遇は、2022年現在継続して利用できますが、将来的にはなくなる可能性もあります。
また今後は、譲渡所得税の増税も検討されている状態で、売却後の手残り額が大きく変わってくる可能性があるでしょう。

所有期間から見る税率や、将来的に特例が続けられているのかを考えながら売却タイミングを決めていく必要があるのです。

1-3.家の売れやすさ

売却するタイミング次第で家の売れやすさは変わります。

例えば、家の築年数でいえば、基本的に築年数が浅い物件の方が売りやすいでしょう。
また、家の状況だけでなく、情勢によっても家の売れやすさが変わります。

例えば、2020年に新型コロナウイルスが蔓延したことにより、世界的に経済は大きなダメージを受け、経済見通しが立たないことから、一時期家の取引は大きく減少しました。
一方、人は経済不況時にも家に住む必要があるため、大きな影響を受けにくいといわれています。
また、コロナ禍においては巣ごもり需要が大きく、家は、経済的な不況下にある割には比較的積極的に取引されました。

また、今後については住宅ローン金利も大きなポイントとなるでしょう。
コロナ禍において世界各国で補助金などによりお金をたくさん使ったことから、世界的なインフレが起こっています。
インフレを収めるために、世界各国で積極的な利上げが行われています。
利上げが進むと、住宅ローンの金利も高くなってしまうため、買い控えが進む可能性があるでしょう。

こうした、物件の状況や情勢を考慮したうえで、家を売却するタイミングを考えていことも大切なことです。

2.築年数：20年以内が売る目安

まず、大きな目安として築20年以内の一戸建てはなるべく早く売るべきで、築20年一戸建ては築年数以外の売り時を重視して決めるべきといえます。

建物の価値は、築年数が古くなるほどに下がっていきます。
価値下落の勢いはマンションに比べ一戸建てのほうが大きい傾向にあり、基本的には早く打ったほうが高く売れます。

下の図は築年数と家の価値の関連性について示したものです。

引用元：国土交通省：中古住宅流通、リフォーム市場の現状

上記図から分かる通り、木造戸建住宅については築15年頃にかけて大きく価値が下がり、20年以降は下降が緩やかになっていることが分かります。
また、不動産の売却においては、築20年を超えると価値ゼロと査定されやすくなります。

そのため、築20年以内の一戸建てはできる限り早く売るべきといえます。

土地の価値は築年数で下がりませんので、建物の価値がゼロであればほかの指標を重視して売り時を見極めたほうがいいでしょう。

一方、マンションは一般的にRC造のため戸建て住宅と比べると価値の下落が緩やかです。とはいえ、毎年右肩下がりに価値が落ちているため、やはり売却を検討しているのであれば早いタイミングで売却を決めた方がよいといえるでしょう。

なお、木造住宅よりマンションの方が勝ちの価値が緩やかなのは、耐用年数の違いによるものです。
マンションのほとんどはRC造であり、木造とRC造の耐用年数には以下のような違いがあります。

耐用年数はあくまでも、税金などを決めるために定められたものであり、実際の耐用年数は物件ごとに異なるものです。
それでも、資産価値に大きな影響を及ぼすことが表を見れば分かるでしょう。

なお、耐用年数が物件の価格に影響を及ぼす一つの理由として考えられることとして、ローンの審査で耐用年数が見られることが挙げられます。

買主側からみると、購入時の残耐用年数が短いと、長期間のローンを借りる際にマイナスになってしまい、ローンを借りるのが難しくなってしまいます。

こうしたこともあり、築年数は物件の資産価値や物件価格に大きな影響を及ぼすのです。

3.不動産相場：2022年12月も右肩上がりで売り時

不動産相場が右肩上がりの現在は、売却に適したタイミングと言えます。

引用元：国土交通省：中古住宅流通、リフォーム市場の現状

上の図は、国土交通省による不動産価格指数で、2010年の不動産価格を100としたときの価格の推移を示しています。
2020年の半ばを境に、すべての不動産の価格が上昇していることがわかります。

これにはさまざまな要因が考えられます。
その一つとして、海外投資家により日本の不動産が購入されていることが挙げられるでしょう。
特に2022年に入ってからは円安傾向が進んでいることも要因の一つです。

ただしこの上昇傾向を支える最もな要因は、金融緩和による金利の低さだと考えられます。
金利の低さは住宅ローンの借りやすさに直結し、不動産の購入需要を大きく後押ししていました。

ただし、2022年12月には日銀金融政策決定会合により、長期金利の変動幅を0.5%に拡大するなど、事実上の利上げが行われました。

日銀の黒田総裁が2023年の4月8日に任期を迎えますが、総裁交代のタイミングで金利の利上げに動くシナリオも十分に考えられます。

相場が右肩上がりの現在は、少なくとも売り時といえますが、2023年4月8日以降は全く不透明な状態です。

不動産相場の実情から見るなら、今売ってしまうのが一番の安全牌でしょう。

3-1.不動産市場の動向を調べる方法

不動産市場の動向については、定期的にチェックしておくとよいでしょう。
不動産市場を調べる方法としては以下のようなものがあります。

レインズデータライブラリーは、レインズ（不動産流通機構）が収集するデータの集計情報を閲覧できるサービスです。
不動産市場の変化が、表やグラフで確認できるため、素人の方でも簡単に大枠を理解できます。

売りたい物件の詳しい相場が知りたい方は、不動産一括査定サービスを利用するのもおすすめです。
不動産一括査定サービスでは、一度の入力で複数の不動産会社に査定依頼ができるサービスで、プロが計算する査定額を簡単に比較できます。

不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら、1分程度の入力で最大6社の不動産会社に査定が依頼できます。
不動産会社に直接会わずに約1日で査定額が届く、机上査定も利用できるため、まだ売り時を決めきれていない方はぜひご利用ください。

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4.税金：所有期間が5年・10年を超えた年

5つ目の指標が税金です。家を売って利益が出たら、その利益（譲渡所得）に応じて譲渡所得税を納めなければなりません。
譲渡所得税は、家の所有期間に応じて、以下のように税率が異なります。

※10年越え所有軽減税率は、マイホームの売却など一定の条件を満たした場合にのみ適用されます。

短期間での売却の税率が高く設定されているのは、連続的な土地転売による価格のつり上がりを防ぐ目的です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率が2倍近く離れています。
そのため、税率の観点からいえば、所有期間5年を超えた段階で売却するのが望ましいと言えます。

ただし、所有期間5年を超えるまで1年以上ある場合は、短期譲渡所得で売却してもいいでしょう。
築年数の経過による価格下落のほうが、税金の支払い額の違いよりも大きい場合があるからです。

また、1章で簡単に触れました3,000万円特別控除を適用できる場合は、譲渡所得が3,000万円あっても税金が発生しません。
このような場合は、所有期間に関係なく、他の指標を重視して売却タイミングを決めていきましょう。

5.季節：2～3月は売れやすい

家を売る季節については、2～3月が人が動くタイミングとなりやすく、売却しやすいタイミングとなるでしょう。なお、2～3月に次いで家を売るタイミングになりやすいのは、9月です。

近年はコロナ禍の影響もあり、取引件数の傾向が読みづらいですが、例えば、2022年における月ごとの取引件数を見てみると以下のようになります。

上記の図を見れば分かる通り、2～3月と9～10月は他の月より取引件数が多くなっていることが分かるでしょう。

家の売却は3ヶ月～半年などかかることが一般的であり、これら、家を売るのに適したタイミングから逆算して売却の準備を進めることが大切です。

6.ライフスタイル：家族構成や環境が変わったとき

「高く売れること」に執着するあまり、「売りたい」「新しい家に住み替えた」と思い立った理由をなおざりにしすぎてはいけません。

家を売却する理由は人により千差万別ですが、最も多くの人は『住み替え』を理由に売却しています。
中でも子供の誕生や、親との同居が理由の住み替えは多いので、総じて家族構成の変化が送るタイミングで売却を決意したといえます。

次に、転勤や離婚なども売却の理由としてよくあります。
転勤による住環境や、離婚よる家庭環境の変化がある際は特に、築年数や相場に振り回されずに意思決定をしてみてもいいでしょう。

基本的に、建物のように経年劣化をしていくものは早いほうが高く売れます。

もちろん市況などによる変化はありますが、「思い立ったが吉日」という考え方も忘れずに、売却を考えてきましょう。

7.家を売るべきではないタイミング

家には売るべきでないタイミングもあります。

具体的には以下のようなものです。

【家を売るべきではないタイミング】

• 築年数5年以内の家は注意が必要
• 所有期間が5年以内の家は税金が高い
• 夏休みや年末年始は売れにくい

7-1.築年数5年以内の家は注意が必要

築年数5年以内の築浅物件を売却する際には注意が必要です。
多くの場合で、住宅ローン残債が売却金額を上回るためです。
その場合、手持ち資金で住宅ローン残債を完済しなければ、原則として家を売却できません。

築浅物件とはいえ、都内の駅近くや、急激に地価が上昇しているような地域でなければ購入価格よりも安い価格で取引されるのが基本です。
加えて、住宅ローンの返済初期は、毎月の返済金額の多くを利息が占めているため、元金があまり減っていない方も多いでしょう。

売却には仲介手数料などの費用もかかりますし、引っ越し費用や住み替え先の初期費用等も考えなければいけません。
築浅物件程、貯蓄を含めて手元にお金が残りにくく、資金管理が重要になります。

安易に売却に踏み込むのではなく、まず住宅ローン残債の確認と、不動産会社の査定を受け、明確なお金の流れをシミュレーションできるようにしておきましょう。

7-2.所有期間が5年以内の家は税金が高い

前項では、所有期間5年以下の場合、住宅ローン残債を返しきれない可能性が高いことについて触れました。
ただ、場合によっては、購入時の価格以上に高く売れてしまうケースもあります。

売却益（譲渡所得）に対して、譲渡所得税が課税されますが、5章で解説した通り、所有期間5年以下は39.63%の高い税率が設定されています。

多くないケースですが、都内駅近の築浅マンションなどでは、高額の利益が出る場合もあるので注意が必要です。

3,000万円特別控除が利用でき利益を相殺できるのであれば問題ありませんが、どうしても税金が高くなる場合は、築年数や市況を鑑みつつ売却タイミングを後ろ倒しにできないか考えてみましょう。

なお物件の所有期間は、「売却した年の１月1日時点」が基準になります。

7-3.夏休みや年末年始は売れにくい

夏休みや年末年始は家の購入を考える人も、家を見学したり、検討したりする活動を控えることが多く、売れにくくなります。

具体的には、8月や1月は避けたほうがよいでしょう。

8月や1月は不動産業界で一八（いっぱち）と呼ばれる、取引の閑散期とされているためです。

8月は夏の猛暑で暑すぎるため、内見に行く気持ちが落ちやすいことや、お盆休みがあること、また内見時に空き家だとクーラーが効かないケースがあるなどが理由として挙げられます。
1月もほぼ同じ理由で、冬で寒すぎること、また正月休みがあること、暖房が効いていない部屋を見学する可能性があることなどが理由です。

売却を始めるのであれば、特に夏休み明けの9～10月や年末年始明けの2～3月は活発になりやすいので、夏休み明け、年末年始明けから売却を始めるのはおすすめのタイミングとなります。

8.家を売るタイミングを誤らないためのポイント

家を売るタイミングを誤らないためにはどのような点に気を付けるとよいのでしょうか。
ここでは家を売るタイミングを誤らないためのポイントをお伝えしていきます。

【家を売るタイミングを誤らないためのポイント】

• まずは築年数を参考に売るタイミングを考える
• 売れるまでの期間を計算して計画的に行動する
• 複数社を比較して信頼できる不動産会社を選ぶ

8-1.まずは築年数を参考に売るタイミングを考える

家を売るタイミングについてはいろいろな指標がありますが、最も価格に影響するのは築年数です。今年は市況的に売り時でないからといって、築年数が経っていくとかえって価格は下がっていってしまう可能性があるでしょう。

ただし、例えば木造住宅では築年数が30年を超えると、あまり築年数だけでは価格に大きな差が出なくなります。こうしたケースでは、築年数よりも他の要素を重視することもできるでしょう。

とはいえ、基本的には築年数が浅い方が売れやすいため、売却を検討するのであればできるだけ早いタイミングで売却することが大切だといえます。

8-2.売れるまでの期間を計算して計画的に行動する

家の売却は、売却のための手続きを進めてから売却が完了するまで半年から1年ほどかかるのが一般的です。
家を売る理由にもよりますが、特に何らかの理由でまとまった資金が必要になったケースなど、こうした期間を考慮したうえで計画的に行動することが求められるでしょう。

例えば、「新居の完成が間もなくだから、3か月以内に売却したい」といった場合、相場よりも安い価格で売り出さないと期待通りに購入希望者は集まらないでしょう。
時間が差し迫れば、さらに値下げなどをして注目を集めていくほかありません。

そうした極端な値下げを行っている物件は、売り急いでいることが察知されやすいので、売買契約前にさらなる値引き交渉を仕掛けられることも少なくありません。
買主側の強気な値引き交渉も、売却期間に余裕がないと無下にすることができません。

8-3.不動産会社と話し合いながら進める

不動産の売却は、古着を古着屋に売りに行くような、単純なものではありません。
準備や売り方、交渉次第で結果は大きく変わりますし、複雑な手続きも多い取引です。

そのため、素人判断だけで進めていくのは危険です。
重大な意思決定をする際は、不動産会社にまず相談してみましょう。

例えば、不動産市場の近況や自宅の価値を推し量る際に、不動産会社の意見は重要です。
他にも「リフォームすべきかどうか」「売り出すなら今月か来月か」など、売却を大きく左右するポイントでは、必ず不動産会社に相談をしましょう。

また、相談する相手は、信頼できる不動産会社の担当者であるべきです。
事項でも解説しますが、複数の不動産会社を比較して、質問を親身に聞いてくれる、信頼できる担当者を見つけましょう。

8-4.複数社を比較して信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社の出す査定額は会社によって大きく異なるので、複数社の比較が重要です。
査定額だけでなく、査定担当者の売却実績や人としての信頼度を知るためにも、時間が許す範囲で比較していきましょう。

数社を比較した結果、査定額に大きな違いが出る場合は、担当者に直接査定額の根拠を聞いてみましょう。
根拠が乏しい場合や、親身に回答をしてくれない担当者は注意が必要です。

複数社への査定依頼は手間と時間がかかるため、不動産一括査定サービスから依頼するのがおすすめです。
不動産一括査定サービスとは、一度の入力で複数の不動産会社に査定が依頼できるサービスです。

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