家を売る機会は、一生のうちに何度もあることではありません。これから家を売るとなると、わからないことも多いのではないでしょうか？この記事では、家を売る手順に沿って、やるべきことを説明していきます。家を売る際にかかる費用や注意点についてもあわせて解説していきますので、参考にしてください。
＜記事のポイント＞
本記事の要約：家を売る8つの手順と失敗しないための注意点を徹底解説！
1)家を売るための8つの手順と期間を把握して、家を売るまでのスケジュールを立てましょう。
2)家を売るための諸費用を知って、いつどのくらいの費用が発生するか理解しましょう。
3)注意点を知って失敗しないように家を売りましょう。
Contents
1.家を売る8つの手順と期間
家を売るときには、8つの手順を踏むことになります。家を売る手続きの全体像と大まかな期間は次のとおりです。
以下、8つの手順について、それぞれ詳しく解説します。
1-1.家を売る計画を立てる
家というのは大きな財産であるため、思いつきで売るのではなく、事前に売却の情報を集め、しっかり計画を立てておくことが大切です。
住宅ローンが残っている場合には、ローンを完済しなければ売却ができません。売却金額で残りのローンを返済できない場合には、不足分の現金を工面できるかどうか検討する必要があります。
家を買い替える場合には、「売り先行」として売却を先に行うか、「買い先行」として購入を先に行うかを決めなければなりません。「売り先行」では売却金額によって購入物件の予算を決められますが、購入までに仮住まいが必要になることがあります。「買い先行」では予算は決めにくいですが、家に居住したまま物件選びができます。
1-2.家の査定
家を売る前提として、まず家の査定をします。家の査定とは、家がいくらで売れそうかを見積もりしてもらうことです。不動産会社に依頼すれば、査定は無料で対応してもらえます。
家を査定する際には、次の書類を用意しておくとスムーズです。
(1) 登記事項証明書
登記簿謄本とも呼ばれるものです。登記事項証明書を見ることで、不動産の詳細がわかります。登記事項証明書は、不動産1個につき600円の手数料を払えば、法務局で取得できます。
(2) 図面
公図、測量図、建物図面といった図面も法務局で取得できますので用意しておきます。
公図、測量図、建物図面も、登記事項証明書と同様に取得の際に手数料がかかります。
(3) 購入時のパンフレットや売買契約書など
家を購入したときに受け取った書類があれば用意しておきます。
インターネットの一括査定を利用する場合には、特に必要書類はありません。物件の所在地とおおよその情報がわかれば見積もりしてもらえます。
不動産売却「HOME4U（ホームフォーユー）」の一括査定サービスでは、住所や間取り、築年数などの情報を入力すると、最大6社に査定依頼ができます。大手企業から地域に精通した中小企業まで、さまざまな得意分野を持つ”頼れる不動産売却の味方”約1,800社と提携しているため、高く早く売ることができる不動産会社に出会えます。
1-3.売却の準備
家の査定額にもとづき再検討した上で、売却を進めることに決めたら、事前にできる準備をします。土地の境界がはっきりしない場合には、隣地の所有者と境界を確認する手続きをし、地積測量図を作っておきます。建物については、インスペクション（建物状況調査）を行っておくのがおすすめです。
1-4.選んだ不動産会社と媒介契約を締結
査定額を参考に、売却を依頼する不動産会社を選びます。不動産会社を選ぶ際には、査定額が高いという理由だけで選ぶのではなく、査定額の根拠をきちんと説明してくれる会社かどうかをチェックします。
売却を依頼する会社とは、媒介契約を締結する必要があります。媒介契約には以下の表のとおり3つの種類があります。
| 媒介契約の種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 他社への依頼 | 可 | 不可 | 不可 |
| 自己発見取引 | 可 | 可 | 不可 |
| 契約の有効期間 | 制限なし | 3か月以内 | 3か月以内 |
| レインズへの登録義務 | 無 | 有（7日以内） | 有（5日以内） |
| 売主への報告義務 | 無 | 有(2週間に1回以上) | 有(1週間に1回以上) |
1-5.売却活動
売却活動を開始するにあたって、まず売り出し価格を決めます。売り出し価格は査定額と同じでなくても問題ありません。購入希望者が現れたら、値下げ交渉してくる可能性があります。売主としては少しでも高く売れたほうが良いので、査定額よりやや高めに売り出し価格を設定するのが一般的です。
購入希望者が現れたら、内覧の対応をしなければなりません。売り先行の場合には、居住中に内覧を受けることになるため、速やかに対応できるよう準備しておく必要があります。
1-6.売買契約を締結
購入希望者との間で条件交渉が成立すれば、売買契約締結となります。不動産売買では、物件の引き渡しは売買契約の1～2か月後になります。売買契約時には買主から手付金を受け取り、残代金は引き渡しと同時に受け取ることになります。
売買契約の際には、次のような書類が必要になります。
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 実印
- 印鑑証明書
- 住民票
- 登記済証または登記識別情報通知書
- 固定資産税の納税通知書または固定資産評価証明書
1-7.家の引き渡し
引き渡し期日には、買主に家の鍵を引き渡し、残代金の支払いを受けます。引き渡しが終われば法務局で家の名義変更（所有権移転登記）を行うため、司法書士に必要書類を渡して手続きしてもらいます。
引き渡し時に住宅ローンを完済した場合には、抵当権抹消登記も必要になります。抵当権抹消登記の必要書類は、事前に金融機関に連絡して準備しておいてもらいます。
1-8.確定申告
家の価格が購入時よりも値上がりしている場合には、譲渡所得税の課税対象となります。この場合には、売却の翌年の2月16日から３月15日の期間中に、確定申告をする必要があります。譲渡所得税については、「2-2.家を売った時にかかる費用」で詳しく説明します。
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2.家を売るときにかかる諸費用
家を売ると売却代金が得られますが、諸費用（売却の経費）が発生します。売却の段階でかかる諸費用や売却後に発生する費用ついて説明します。
2-1.家を売るためにかかる諸費用
家の売却時にかかる費用としては、次のようなものがあります。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消登記費用
- 印紙税
(1) 仲介手数料
売買仲介の報酬として不動産会社に支払うお金です。仲介手数料は、次の表のとおり法律で上限金額が決まっています。以下の金額に消費税がかかります。
| 売買代金 | 上限金額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買代金×5％ |
| 200万円超400万円以下 | 売買代金×4％＋２万円 |
| 400万円超 | 売買代金×3％＋６万円 |
(2) 抵当権抹消登記費用
住宅ローン返済中の家を売る場合、買主への引き渡し前に抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記手続きのために、登録免許税と司法書士報酬がかかります。
登録免許税は不動産1個につき1,000円です。たとえば、建物と土地の両方に抵当権が設定されている場合には2,000円になります。
司法書士報酬は依頼する司法書士によって変わりますが、相場は２～5万円程度です。
(3) 印紙税
不動産売買契約書には印紙税がかかります。そのため、契約金額に応じて定められている印紙税額の収入印紙を貼らなければなりません。
印紙税には軽減措置が設けられています（平成26年4月1日から令和4年3月31日まで）。契約金額と税率（税額）は次のとおりです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
契約書の原本は売主、買主双方の分として2通作成するのが一般的ですが、この場合には2通それぞれに印紙税がかかります。印紙税の負担については明確なルールはありませんが、売主、買主それぞれが1通分ずつ負担するケースが多くなっています。
(4) その他
必要書類の取得手数料（住民票や印鑑証明書は1通300円、登記事項証明書は1通600円）、引っ越し費用などがかかります。
2-2.家を売った時にかかる費用
家を売ったことにより売却益が発生している場合には、譲渡所得税の課税対象となるため、確定申告が必要です。売却益が発生している場合とは、以下の式で算出される譲渡所得がプラスになる場合です。
※譲渡価額とは売却価格、取得費とは購入価格、譲渡費用とは売却の経費（仲介手数料など）のことです。
自己が居住していた家を売った場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（マイホーム特例）により譲渡所得から3,000万円を控除できます。そのため、譲渡所得が発生していても税額が発生しないか少額ですむケースが多くなります。ただし、特例の適用を受けるにも確定申告は必要であるため、忘れずに手続きしてください。
参考：住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
3.家を売るときの3つの注意点
ここまで、家を売る手順やかかる費用について説明してきました。最後に家を売る際に特に注意したい点を３つ解説していきますので、参考にしてください。
3-1.家を売るタイミングに注意
時期を選べるようなら、最も家の需要が高まる時期に売却するのがいちばんです。家を購入したい人が増えるのは、新生活が始まる4月の少し前の、2月～3月頃です。この時期に売却が決まるようにするために、12月～1月頃に売却活動を開始するのがおすすめです。
3-2.ローン返済が終わっていない家を売るときの注意点
住宅ローン返済中の家も、売却は可能です。ただし、住宅ローンが残ったまま買主に引き渡すことはできないため、売却代金でローンを完済できることが条件になります。査定の段階で売却の可否を判断してから売却手続きを行ってください。
なお、売却代金よりもローン残高が上回る場合でも、差額分の現金を用意してローンを完済すれば、売却は可能です。
3-3.古い家を売るときの注意点
古い家の場合、「リフォームしたほうが売れやすいのでは？」と思うこともあるでしょう。リフォームしたほうが内覧時の印象は確かによくなりますが、必ずしもリフォームがおすすめというわけではありません。かかったリフォーム費用を販売価格に上乗せできるとは限らないからです。
家を購入する側の人も、自分で好きなようにリフォームしたいと考えることはあります。迷ったときには、不動産会社と相談しながら決めるのがおすすめです。
まとめ
家を売るための手順についてご理解いただけたでしょうか？
＜この記事のおさらい＞
本記事の要約：家を売る8つの手順と失敗しないための注意点を徹底解説！
4)家を売るための8つの手順と期間を把握して、家を売るまでのスケジュールを立てましょう。
5)家を売るための諸費用を知って、いつどのくらいの費用が発生するか理解しましょう。
6)注意点を知って失敗しないように家を売りましょう。
多くの方にとって、家を売る機会はそれほど頻繁にあるわけではないと思います。売却手続きを進めようとすると、わからないことだらけで戸惑うことも多いはずです。売却を成功させるためには、細かいことまで信頼して相談できる不動産会社をパートナーとすることが必須と言えます。
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