借金の返済が厳しくなってしまったため、債務整理を検討しているものの、所有している不動産が取り上げられないかどうか不安ですよね。結論からいうと、不動産を手放すことになるかどうかは債務整理の方法によって異なります。

この記事では、4通りの債務整理の方法や所有している不動産との関係、競売を回避するための任意売却について解説します。
最後までご覧いただくことで、「不動産をどうしたいか」を軸に最適な債務整理の方法が考えられるようになります。

不動産の売却について基礎から詳しく知りたい方は『不動産売却の基本』も併せてご覧ください。

1.債務整理の種類によっては不動産を手放さなくてもいい

債務整理の種類は、以下の4つです。

• 任意整理
• 特定調停
• 個人再生
• 自己破産

それぞれの概要を、以下の表に示します。

では、それぞれの特徴について解説します。

1-1.任意整理

任意整理とは、債務の一部もしくは全部にかかる、将来の利息や遅延損害金をカットしてもらい、返済計画を立て直す方法です。
任意整理は債権者との交渉で成り立つため、債務者自身でも行えますが、通常は弁護士などの専門家に交渉を依頼します。

任意整理はあくまで交渉であるため、成立しない可能性があります。もし成立した場合は、残債を3年～5年かけて返済します。

任意整理の手続きには、3ヵ月～半年程かかります。

以下では、任意整理のメリットとデメリットをそれぞれ確認していきましょう。

1-1-1.メリット

• 将来の利息がカットされるため、長期的な返済計画も組みやすい
• 住宅ローン以外の債務整理であれば、不動産を手放さなくてもいい
• 財産を売却して返済する義務はない
• 事故情報（いわゆるブラックリスト）による借り入れ等の制限は5年程度
• 裁判所を介さない手続きのため、周囲の人にばれにくい
• 債権者と直接連絡を取らなくてよくなる

任意整理は、裁判所を介するような法的な訴え、手続きではありません。
整理する債務（交渉する債権者）を任意に選べるため、不動産を残すことも可能です。

債務整理を行うと、信用情報機関に事故情報として登録されます。
これが俗にいうブラックリストであり、新規の借り入れ等が制限されます。
任意整理の場合は、この借り入れ制限の期間が他より短く、目安として５年ほどとなります。

1-1-2デメリット

• カットできるのは将来の利息分のみ
• 和解交渉であるため、交渉が成立しない可能性もある
• 元本の返済を継続する必要があるため、その返済能力があることが認められなければならない

任意整理は弁護士を介した、債権者との交渉です。
借主の状況次第では、交渉が成立しないこともよくあります。

まず、元本を返していけるだけの継続的な収入を証明する必要があります。
そもそも元本が多すぎる場合は、元本返済も難しいことから、不成立となりやすい傾向にあります。

1-2.特定調停

特定調停とは、簡易裁判所を介して債権者に減額を求める手続きのことです。
任意整理との大きな違いは、裁判所が話し合いの仲介を担う、公的な手続きになる点です。

特定調停により債権者との折り合いがつけば、将来利息のカットなどができます。
残りの元本分は、３年程を目安に返済を行います。

以下で、特定調停のメリットとデメリットを見ていきましょう。

1-2-1.メリット

• 将来の利息がカットされる
• 住宅ローン以外の債務整理であれば、不動産を手放さなくてもいい
• 事故情報（いわゆるブラックリスト）による借り入れ等の制限は5年程度
• 裁判所を介して行う手続きだが、債務者自身でも行える
• 費用が安い

特定調停による話し合によっては、将来利息のカットや、利息制限法の上限金利を超える額（いわゆる過払い金）を借金から差し引くことができます。
住宅ローンが整理の対象でない場合は、不動産を手放す必要もありません。

信用機関に事故情報として登録されますが、後述の個人再生や自己破産に比べると、登録期間は短い傾向にあります。

任意整理に近く、要は交渉になるため、手続きは比較的簡単です。
任意整理との違いとして裁判所が介入があるため、弁護士などに依頼せず自分で手続きを進めることもできます。
その場合は、任意整理に比べて費用を抑えることができます。

1-2-2.デメリット

• 特定調停の成功率は低い
• 弁護士等を介さないと、債権者からの督促がなかなか止まらない
• 特定調停による過払い金請求はできず、交渉や訴訟が別途必要
• 裁判所の調停委員が専門家とは限らない

特定調停の成功率は低く、3%程と言われています。
必ず交渉が成立するわけではないため、注意しましょう。

特定調停は弁護士などを介さずに行うことができますが、その分手続きの準備に時間がかかります。
その間、債権者からの督促は止まりません。

場合によって、過払い金が発生しているケースがありますが、特定調停では過払い金の請求はできず、別途交渉や、訴訟を必要とします。
返済計画を見直すことはできても、お金を取り返すことはできません。

また、仲介となる裁判所の調停委員の方が、必ずしも専門家とは限りません。
専門的な知見がないことで、交渉を有利に進めることができないケースも起こりえます。

1-3.個人再生

個人再生とは、民事再生法に従って作成した再生計画を裁判所に認可してもらい、債務を減額する手続のことです。
最大で、10分の1程度まで債務を減額できますが、最低限支払う必要がある最低弁済額によって減額幅は異なります。

なお、残債については3年～5年の計画で返済していきます。

以下で、個人再生のメリットとデメリットをそれぞれ確認していきましょう。

1-3-1.メリット

• 最大で10分の1程度まで減額できる
• 住宅ローンを整理の対象から外すことで不動産を残せる（住宅ローン特則を利用できる場合）
• 債務を作った理由は問題にならない
• 就業制限がない

まず、前述の任意売却に比べて限度額が大きくなることがほとんどです。
住宅ローン特則の利用により家を残すこともできるため、無駄な支出を生まず、安定した返済が期待できます。

また、後述する自己破産と違って、債務を作った理由（ギャンブルなど）が問われないことや、特定の職業への就業制限などがありません。

1-3-2.デメリット

• 原則的に３年間の計画で返済を続ける
• 事故情報による借り入れ等の制限は、最大10年程
• 裁判所に納める費用がかかる
• 個人再生は手続が複雑であるため、専門家の力を借りないと難しい

個人再生により減額した債務は、原則3年間で返済します。
３年では厳しいが、期間さえあれば確実に返済できる場合は最大５年まで延長できます。

任意売却に比べて減額率が高い一方、事故情報が長期的に残りやすく、最大10年程の借り入れ制限等を受けます。

裁判所には、申立手数料や個人再生委員の報酬等の支払いが必要で、20~30万円程の費用が発生します。
また手続きが複雑なため、弁護士等の助力が必要になり、報酬として50万円前後の費用が必要です。

1-4.自己破産

自己破産とは、債務の返済が不能であることを裁判所に認めてもらい、すべての債務の支払い義務を免除（免責）してもらう手続きです。

債務はなくなりますが、破産宣告により破産者となることで、財産のうち大半を失うことになります。
なお『返済不能』の基準として、「現在の借金総額を36(カ月)割った額が、一月あたりの返済可能額を超えている状態」と考えられます。

すべての債務を免責とするため、再起の計画も立てやすくなりますが、他の債務整理と比べてデメリットも多くあります。

以下で、自己破産のメリットとデメリットをそれぞれ確認していきましょう。

1-4-1.メリット

• 基本的に、すべての債務が免責となる
• 自由財産は手元に残しておける
• 無職の方や主婦の方、生活保護受給者であっても申立できる

自己破産をすると、すべての債務が免責となります。
ただし、事項のデメリットで解説する、一部免責が認められないものもあります。

自己破産といっても、すべての財産がなくなるわけではなく、自由財産とされるものは手元に残しておけます。
生活に必要だとされる財産（例えば、99万円以下の現金や、破産手続き後に取得した財産など）が自由財産として認められます。

また、債務が残る他の債務整理では、残債を返済していけるだけの安定した給与が必要ですが、自己破産は無職の方でも行えます。

1-4-2.デメリット

• 自由財産以外は差し押さえの対象となる（不動産なども、原則手放す必要がある）
• 士業や公証人など、特定の職業に最低4ヵ月～半年程従事できなくなる
• 事故情報による借り入れ等の制限は、最大10年程
• ギャンブルや投機で作った借金は免責不可
• 租税公課も免責不可

自己破産では、自由財産として認められるもの以外は、原則差し押さえの対象となります。
不動産も対象となりますが、管理に費用がかかりすぎる場合や売れないものの場合は、その限りではありません。

他の債務整理手段と違って、職業制限があり、借り入れ等の制限も長期化しやすくなります。

また、必ずしもすべての債務が免責になるわけではなく、ギャンブルや投機などによる借金は免責不可となります。

加えて、債務に該当しない租税公課（税金や罰金など）も免責不可です。

2.不動産の任意売却も検討しよう

住宅ローンの支払いも困難で、不動産を手放さなければいけない状況にあるなら任意売却を検討しましょう。

任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の合意を得て不動産を売却する方法です。
不動産は、原則住宅ローンを完済できないと売却できないため、金融機関の合意が必要になります。

もし、任意売却で売却せず、住宅ローンの滞納が続いてしまうと、最終的に競売にかけられます。
競売は市場価格の６割ほどの安い価格で取引されるのが一般的なため、債務をできる限り減らすには競売の回避は重要です。

以下で、任意売却のメリットとデメリットを確認していきましょう。

2-1.任意売却のメリット

任意売却のメリットは、以下のとおりです。

• 市場価格で売却できる
• 買主との交渉次第で、売買時期等の調整もしやすい
• 競売と違い、公に情報が公開されない
• 金融機関との交渉次第で、売却代金から生活費や引っ越し資金を賄える

競売と比べて、任意売却は市場価格で売却できます。
不動産会社を介して、買主と話し合いを行い、売買時期、引っ越し時期などを柔軟に調整することも可能です。

競売は、競売の事実が公に公表されますが、任意売却ではその心配はありません。
周囲に家を売ることを知られる可能性もありますが、金銭的な困窮が原因である事実は知られません。

また、金融機関との交渉次第では、売却代金からいくらかの生活費や引っ越し資金を賄うことができます。
交渉ごとですので、任意売却の経験が豊富な不動産会社に依頼するようにしましょう。

2-2.任意売却のデメリット

任意売却のデメリットは、以下のとおりです。

• 任意売却を相談できる状態になるまでに、信用情報に傷がつく
• 連帯保証人の同意が必要
• 必ずしも合意を得られるわけではない
• 不動産がすぐに（競売までに）売れる確証はない

任意売却は、住宅ローンを支払えない方が利用するもののため、住宅ローンの滞納がない方場合は交渉の余地がありません。
目安として、３カ月～６カ月ほどの滞納が条件となりますが、同時に信用情報に傷がつきます（俗にいうブラックリスト）。

また、連帯保証人の同意が必要であるうえ、必ずしも金融機関が売却に合意するとは限りません。

何より、一般市場での売却となるため、買主が見つからない限りいつまでも売却できません。
任意売却中も競売に向けた手続きは進んでいくため、競売により落札されるまでに、何としても売却する必要があります。

2-3.任意売却の流れ

任意売却の流れは、以下のとおりです。

1. 不動産会社選び：任意売却に強い不動産会社が好ましい
2. 担当者との打合せ：毎月の住宅ローン返済額や残債総額、引き渡し時期の希望などを伝える
3. 査定結果の共有とプランの提案：不動産の売却可能な金額を踏まえたうえで、どのようなスケジュールで売却すべきか相談する
4. 手続開始：金融機関との交渉、買主の募集などを行う
5. 決済および所有権の移転：諸条件については買主と交渉する

任意売却にかかる期間は、最低でも3～6ヵ月はかかります。

任意売却は、金融機関への交渉や、競売までの絶対的な期限があるため、任意売却が得意な不動産会社に依頼するのが好ましいといえます。

不動産会社によって得意不得意が異なりますので、複数の不動産会社を比較してから契約しましょう。

複数の不動産会社の査定依頼は時間と手間がかかるため、不動産一括査定サービスを利用すると便利です。
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3.不動産所有者の債務整理に関するよくある質問

最後に、不動産所有者の債務整理に関するよくある質問をまとめていきます。

• 債務整理による事故情報は何年で消える？
• 不動産担保ローンがあるけど債務整理していいの？
• 賃貸に住むこと、住み続けることはできる？
• リースバックも検討すべき？

3-1. 債務整理は何年で消える？

債務整理を行うと、信用機関に事故情報として登録されます。
事故情報に登録されている間は、新規の借り入れ等が制限されます。

事故情報が消えるまでは、それぞれ以下の期間が目安となります。

• 任意整理：5年程度
• 特定調停：5年程度
• 個人再生：5年～10年
• 自己破産5年～10年

3-2. 不動産担保ローンがあるけど債務整理してもいいの？

不動産担保ローンまで整理してしまうと、不動産を競売にかけられる恐れがあります。
そのため、不動産担保ローンの債務整理は避ける、あるいは慎重にすすめていく必要があります。

また、任意整理・特定調停・個人再生の場合は、不動産担保ローンを債務整理の対象外とできますが、自己破産の場合は債務整理の対象外とできません。

3-3. 賃貸に住むこと、住み続けることはできる？

債務整理を行うことで、ローンが組めなくなるなど不動産購入に支障が出ますが、賃貸借契約を解除される心配はありません。

一般的に、新たに賃貸物件を借りる際も基本的には問題ありません。
ただし、保証会社の保証を受けることが入居条件になっている場合は、保証会社の審査に通らず入居できない可能性があります。

3-4. リースバックも検討すべき？

売却した家に、賃貸として住みなおす方法をリースバックといいますが、状況によってはリースバックがおすすめな方もいます。

以下の、リースバックのメリットとデメリットから総合的に判断してみましょう。

■リースバックのメリット

• 信用情報機関のブラックリストに登録されない
• 今の家に住み続けられる
• 債務をつくった理由は問われない
• 依頼費用がかからない、もしくは安く済む

■リースバックのデメリット

• 家の所有権は失う
• 住宅ローンの返済や固定資産税などの代わりに家賃を負担する必要がある
• 売却した家の賃貸期間は限られることが多い
• 売却価格が通常の売買契約よりも安くなる傾向がある