「リロケーション」という言葉をご存知でしたか？

“急な転勤や海外赴任。
留守になる家を貸して、家賃収入を得たい！”

という方のためにある、一定の期間を決めて家を貸す方法が「リロケーション」です。

2年や6年など、ある程度期間を決めたうえで家を貸し出し、期間満了後には自分や家族が住む、という方が利用します。

例えば、

• 住み替えをするが、子供が将来住めるように資産を残しておきたい人
• 介護でしばらく実家に戻るが、将来は帰ってくる予定の人

という方などもリロケーションを利用します。

留守になる家を人に貸して家賃収入が得られれば、お給料とは別の収入ができて嬉しいですよね。
住宅ローンの繰上げ返済に充てるのもいいですね。

一方、大切な自宅を他人に貸しても大丈夫か？という心配が募るもの。

今回は、

• 「リロケーション」とは何か？
• 「リロケーション」のリスクは？
• 「リロケーション」の始め方

などを、わかりやすく解説していきます。

ぜひ最後までお読み頂き、上手に副収入を得る足掛かりにしてください！

1.リロケーションの仕組み

自宅を数年留守にしている間、人に貸して家賃収入を得るのがリロケーションです。

入居可能な年数などを予め指定することができるために、所有者が再び自宅として利用するまでの期間に限って貸し出すことができます。すなわち、戻ってくるまで自宅を維持することができ、その間家賃収入を得ることができるため維持費にあてることができる、といった仕組みになります。

不在になるが今の自宅を手放したくはない、不在期間限定で資産活用したい場合におすすめの方法です。

2.リロケーションと一般的な賃貸の違い

「リロケーションって、要するに人に貸すことね」と思った方、それは大きな間違いです。
普通に家を貸し出すのと、「リロケーション」には実は大きな違いがあるのです。

それは、普通の賃貸とは違い、リロケーションなら契約期間満了後に確実に家が戻ってくるんです。

リロケーションは、契約時に決めた年数が満了すると、借りている人（賃借人）は必ず退去します。
一方、普通の賃貸契約の場合は、借りている人が「契約更新したい」という意思を示した場合、すぐに追い出すことはできないのです。

「住まい」は、生きるうえでとても大切なものですよね。
居住を確保できるように、家を借りている人がいきなり追い出されて困らないように、法律できちんと守られているのです。

家の持ち主（家主、オーナー）が、「もうすぐ自分が家に住むことになったから、すぐに出て行ってくれ！」と言っても、通常は認めてもらえません。
借りている側の気持ちになれば、そんなこと言われるのは確かに理不尽。

通常の賃貸契約では、貸主側からの解約は、申し入れを1年〜6ヶ月前に行い、「正当な事由※」等がないと認めてもらえません。

その点「リロケーション」の場合は、最初から「◯年契約の賃貸」という契約（定期借家契約）を結びます。

賃貸人にとっても、賃借人にとっても初めから「有効期限のある賃貸」として契約するのです。
最初から「更新しない賃貸」として契約しているため、仮に賃借人から契約更新を申し出られても却下することができます。

数年間家を空けるけど、数年後には自分が住みたいと思っている方に、「リロケーション」はとっても便利な賃貸契約の手法なのです。

3. リロケーションとサブリースの違い

リロケーションとあわせて説明される転貸として「サブリース」があります。転貸とは、借りている物件をさらに別の人に貸すことです。

リロケーションもサブリースも、仲介会社を通じて転貸するという点は共通していますが、手法は異なります。以下、リロケーションとサブリースの違いを解説していきます。

3-1. サブリースとは

まずはサブリースとは、不動産会社が物件の持ち主から賃貸物件を一括で借り上げて、入居者に貸し出す仕組みのことです。物件の持ち主は借り上げを行った不動産会社から、家賃収入を得ることになります。

サブリースの手法には、「賃料固定型」と「実績賃料連動型」の2種類があります。

3-1-1.賃料固定型

賃料を固定の金額に設定して貸し出す手法で、収入が安定しやすい・収支計画が立てやすい・経済状況悪化の影響を受けにくい、というメリットがあります。逆を返すと、収入は安定しやすいですが、経済情勢が好況の場合でもその影響を受けないため、高収入を得にくいというデメリットを持っています。

3-1-2.実績賃料連動型

固定の賃料ではなく、経済情勢などに応じて賃料を設定し貸し出すことで、「賃料固定型」よりも多くの家賃収入を得られるメリットがあります。ただしこちらも逆を返せば、逆に経済不況の場合は賃料収入が下がってしまうリスクがあります。

契約形態は物件や不動産会社によって異なります。

「空室保証やサブリースは本当に有利？仕組み・長所・短所を解説」という記事でサブリースについて詳しく説明しているので、より検討したい方はあわせてお読みください。

3-2. リロケーションとサブリースの4つの違い

リロケーションとサブリースの違いを4つの観点で説明します。それぞれのメリットとデメリットも含めて解説していきます。

3-2-1.契約タイプの違い

サブリースで用いられているのは、転貸契約という形態で、管理を行う不動産会社と貸主、不動産会社と借主が各々契約を結ぶことで、借主と貸主との直接契約が不要となる仕組みです。
リロケーションにおいても多くの場合は転貸契約は用いられておりますが、リロケーションと呼ばれる賃貸物件のなかには、所有者と借主が直接契約を結ぶ、代理契約の形態も一部存在します。
そのため、直接契約のリロケーションは代理型、転貸契約のリロケーションをサブリース型とそれぞれ区分される場合があります。

3-2-2.契約期間の違い

不動産会社が対象物件の一括借上げを行うサブリースのサービスでは、契約期間が十数年～数十年といった長期にわたる傾向にあります。
これは、一般的な賃貸契約に比べて長期の契約でないと、管理会社側にとって家賃の保証が見込めないためです。
一方、リロケーションの場合は2～3年程度の期間限定の短期契約が多いです。借主様が希望されたとしても、原則として契約更新はなされません。
そのため、リロケーションの形態をとるのは、転勤などで特定の期間家を空ける方々が、不動産を有効活用する方法として利用する場合になります。

3-2-3.賃料保証の違い

サブリースは、不動産会社による対象物件の借り上げがされ、家賃保証・滞納保証が附帯します。これにより、空室が出た場合や滞納があっても、持主へは家賃収入が安定的にはいります。
リロケーションでは、家賃に関わる保証の有無は会社によって異なります。空室時の保証はされないことが多いので、その分家賃収入へのリスクを気にされる場合もあるかもしれません。

一方、サブリースでも家賃全額が入らず、想定していた金額より少ないと感じる場合もあります。理由としては、管理業務をサブリース会社に代行してもらうことで保証料や諸費用などが発生する分が家賃収入から引かれるためです。
リロケーションの賃料については、「6.リロケーションで起こりうるリスクとは？」でも触れていますので確認してみてください。
ただ、空室の際のリスクはリロケーション物件のほうがあるように感じられますが、物件の賃料自体は相場より安いにもかかわらずハイグレードな物件であったり、更新料が基本的に不要ということから借主のメリットが大きく、しっかりアピールすることで空室のリスクを最小限にする工夫を施すことができます。

3-2-4.入居審査の違い

サブリースは、持主自ら入居者を選ぶのではなく、サブリース会社が行います。そのため、自身があまり良いと思わない入居者が入ってしまう可能性はあります。
サブリース会社でも入居審査は行いますが、その基準は会社によって異なるため、会社選びの際には注意が必要です。
一方リロケーションでは、いずれ帰る持主のために厳しい入居条件を設けることが可能なので、質の良い入居者を集めやすいというメリットがあります。

4.リロケーションをするにはどうすればいいの？

人に家を貸して家賃をもらうために、特段、何かの資格が求められることはありません。したがって、リロケーションを個人で行うことも可能です。

しかし、借主の募集、不動産賃貸借契約の締結、家賃回収、入居者トラブルの対応、退去時に発生する諸々の業務を対応しようと思うと、やはり個人では難しいものがあります。信頼できる委託先の探し方を見ていきましょう。

4-1.リロケーション委託先の探し方

委託先は、管理会社または不動産会社などです。

• リロケーションの専門会社
• リロケーションを得意とする不動産会社

リロケーション会社の選び方とおすすめの会社は、「リロケーションとは？初心者必見！会社選びで失敗しない信頼できる3社を紹介」の記事にまとめました。
ぜひ参考にしてください。

リロケーションの相談をする

4-2.管理会社がやってくれること

リロケーションを委託する管理会社は、あなたに代わって以下のような対応をしてくれます。

• 入居者募集
• 家賃の回収
• 入居者のクレーム対応
• 修繕要望などの対応
• 定期巡回
• 納税代行
• 期間満了時の入居者との明け渡し処理

これは、あくまで一例です。
会社やプランよって、やってくれることが異なりますので、契約会社を選ぶ時には「何を対応してくれるか」をきちんと聞いておきましょう。

5. リロケーションで得られる家賃収入はいくら

つぎに、いくらの利益が得られるか？が気になるところですね。

収入と支出の内訳は大雑把にいうと、下記の項目です。

つまり、

です。

それぞれの項目を、詳しく説明していきます。

5-1.月々の家賃収入：相場よりも1～3割安く貸す

リロケーション物件は、そのエリアの相場に比べ賃料が安くなります。

借りる側の立場になって考えてみてください。
同じエリアでリロケーション物件と普通の賃貸物件があったとします。
数年間しか住めない家と、契約更新ができる家を比べた場合、長く住める家を選択しますよね。

それでも借りてもらうには、相場より安く家賃を設定し、借主を探すことが必要なのです。

「3年間しか住めないけど、安いからいいか」と思わせるわけですね。

平均すると80％位の賃料になるようです。ただし、契約期間によって変わります。

目安としては、下記の表のイメージを持っておいてください。

契約時期間が長くなるほど、通常の賃貸と同じ家賃設定に近づきます。

また、ブランドマンションや駅近の便利な物件の場合は、そこまで家賃設定を低くしなくても住みたいと思う人が見つかる可能性があります。

逆に一戸建ての場合は少々難しく、もう少し家賃を下げないと見つからないかもしれません。
なぜなら、一戸建ては、ファミリー層がターゲットです。
家族で数年だけ住んで引っ越すケースは少ないため、借主を探すのがたやすいことではないのです。

5-2.管理費の相場：気にするべきなのは毎月支払う管理費

支出の一つである管理費はどのくらいかかるのでしょうか？

※上記費用は一例です。

細かくいろいろな費用がありますが、一番負担になるのが、やはり毎月支払う「管理委託手数料（管理費）」です。

管理費は、会社によって％が変わりますが、具体的にどのくらい違いがでるか計算してみましょう。

家賃が15万円で管理費が8％と12％の場合、月額の差額は6,000円、年間の差額は72,000円です。
違いはありますが、思ったよりは差がないと思いませんか？

基準が「家賃の◯％」なので、ものすごく高額な賃料ではない限り、大きな差はでないのです。

そのため、管理費が安いというだけで会社を選ぶのではなく、説明をきちんと聞いて、サービスの内容や質で選ぶことをおすすめします。

5-3.リロケーションの税金：家賃収入の納税が必要

家を貸して家賃収入を得た場合、もちろん税金を支払わなければいけません。
納税の方法は「不動産所得」として確定申告をします。※

※ただし、サラリーマンなどの給与所得者は、家を貸して得る収入が年間20万円以下の場合は確定申告しなくてもよいことになっています。

不動産所得は、以下の公式によって算出されます。

上記の「必要経費」には、

• 固定資産税、都市計画税
• 管理会社に支払う管理費
• 建物の減価償却費
• ハウスクリーニングなどの修繕費
• 住宅ローンの支払利息
• マンションの管理費
• 火災保険料、地震保険料

などです。

もし海外赴任などで日本を離れる方は、とうぜん確定申告ができませんよね。
その場合は、親族の方などに「納税管理人」を依頼します。
気軽に頼める親族の方がいない場合は、納税管理人の代行サービスをやってくれる管理会社が多くありますのですので、安心してください。

以上が、リロケーションをした時の収入と支出です。
家賃収入から管理費と税金を差し引いた額が、手元に入る利益になります。

「相場より賃料が安くって、管理会社に費用を払って、その上税金もかかるのか。なんだか面倒だな」
と思われる方がいるかもしれません。

でも、考えてみてください。
たとえ相場よりも家賃が低かったとしても、管理費や税金がかかったとしても、留守になる家を利用して給与以外の収入が得られるのです。

例えば年間150万円だと、3年間貸せば450万円もの金額になります。

留守宅を利用して、数百万円のお金が給与以外に手に入れば、嬉しいですよね。

「でも、大切なわが家を赤の他人に貸すのは抵抗があるし、不安。」
と思われる方も多いでしょう。

次の章ではリロケーションのリスクをご紹介します。
リスクをちゃんと理解したうえで、人に貸すかどうか決めましょう。

6.リロケーションで起こりうるリスクとは？

リロケーションで起こりうるリスクは大きく2つあります。

詳しく解説していきます。

【リスク1】大切なわが家の損傷や設備故障

すべての入居者が、家を大切にしながら住んでくれるわけではありません。
むしろ、持ち主である自分たちより丁寧に暮らしてくれる人はほぼいないかもしれません。

• キッチンや洗面台などの設備を雑に扱う
• 壁や床の汚れや損傷を気にせずに放置

など、家の損傷や設備故障は覚悟しておく必要があります。

では家の返却時、損傷や故障の修繕費は借主と貸主のどちらが負担するのでしょうか。

• 借主と貸主のどちらが原状回復の費用を支払うのか？
• 敷金の返却についてのトラブル

という問題で裁判まで発展してしまう事例がとても多く、国土交通省がガイドラインを出しました。

「通常の範囲の磨耗」の場合、借主には修繕の義務はなく、借主の故意過失による損傷の場合のみ借主負担になるという内容です。
つまり「通常の範囲の磨耗」は、貸主（あなた）が修繕の負担をするのです。

下記の「どちらが費用を負担するか？」の一覧表で、具体例を見てみましょう。
（参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改定版)）

※このガイドラインが“絶対”ではありません。
契約時に特約をつける場合もありますので、あくまで目安として参考にしてください。

いかがでしょうか？
思っていたより、修復の費用は貸主側（あなた）の負担が多いな、と思われた方が多いのではないでしょうか。

借主が退去したあとに自分が住むためには、費用を出して、ハウスクリーニングや壁紙の張り替えの必要があるかもしれません。

人に家を貸した場合、貸した時と同じ状態で戻ってこないことを事前に理解しておきましょう。

【リスク2】空室で家賃収入ゼロ

借主が決まらないと、家賃収入はゼロです。

その間、固定資産税やマンションの場合は管理費・修繕積立金なども発生します。
そのため、家賃収入がないということは、つまり実質赤字の状態になってしまうのです。

なかなか入居者が決まらない場合は、家賃を下げるなどの調整が必要になります。

また、せっかく入居者が決まったとしても、途中解約される可能性があります。
その場合は、管理会社に借りてくれる人をもう一度探してもらうか、または空室のままということもありえます。

自分が留守にする間、ずっと家賃収入があるわけではないことを知っておいてください。

7.リロケーションの流れ

リロケーションを始めるまで、また、終了するときの大まかな流れをご紹介します。

7-1.家を貸すまでの流れ（契約開始前まで）

管理会社を選ぶ
プランやサービス内容を比較して、信頼できる会社を選びましょう
 ↓
管理会社と契約する
「管理業務委託契約」という契約を締結します
 ↓
入居者の募集条件を、管理会社と相談して決める
賃料や入居者の条件、契約期間などを決めます
 ↓
家を貸し出す準備をする
設備チェックや、必要あればハウスクリーニング・リフォームなどを行います
 ↓
入居者の募集
管理会社がインターネットなどの広告で入居者を募集します
 ↓
入居者の審査・入居者決定
管理会社と入居者が「賃貸契約」を結びます
 ↓
入居開始
入居者が住み始めます

7-2.家を賃貸中（契約中）

毎月家賃が振り込まれる
その他、トラブルが発生した場合などに、管理会社から報告などがあります

7-3.家を返してもらうときの流れ（契約終了時）

あなたが管理会社に契約の解約依頼をする
 ↓
管理会社が入居者に明け渡し通知をする
 ↓
管理会社が家の損傷チェックなどをする
この時、契約にのっとり入居者が支払うべき修繕費は敷金などで清算してもらいます
 ↓
入居者が退去する
 ↓
管理会社とあなたの契約を解約する
 ↓
必要あれば家のハウスクリーニングなどを行う

8.「貸す」以外の方法

最後に、「やっぱり人に貸したくない！」という方のために、リロケーション以外の方法をご紹介します。

8-1.人に貸さずに、空室管理を依頼する

リスクを考えると、やっぱり人に貸したくないと思った方もいるかもしれませんね。

けれども、空き家のまま密閉状態にしておくと、湿気で木材が腐食したり、壁紙や畳にカビが生えるなどして老朽化を進行させてしまいます。
また、セキュリティ上も不安が募りますよね。

そんな方には、人に貸さずに「空室管理」を依頼するという方法があります。

空室管理とは、

• 通風、換気
• 通水（水道の水を出して、水道管に水を通すことです）
• 掃除
• ポスト清掃
• 家の周辺の見廻り

などを任せることです。

空室管理はリロケーション会社で取り扱っています。
人に貸すか、空室管理だけを依頼するか、同時に相談してみると良いでしょう。

8-2.家を売る

「留守にする期間がだいぶ長期になりそう。いつ戻れるかも分からない。」
という方は、いっそのこと売ってしまうという手もあります。

「貸す」ことに比べ、「売る」ことは以下のようなメリットがあります。

• まとまったお金（売却金額）が手に入る
• 不動産の維持費がなくなる

一方、資産を失うというデメリットがあります。

悩んでいる方は、

• 家を売った場合いくらで売れるのか？
• 人に貸した場合は、トータルでいくらの収入が得られるのか？

という点を不動産会社に相談して、比較検討するのが良いでしょう。

リロケーションか、売却か、今一度比較したい方はこちらも記事もあわせて確認してみてください。売却とリロケーションについて触れられています。

まとめ

「リロケーション」という言葉を初めて知った方も多いかと思いますが、いかがでしたか？
リロケーションのリスクも含めた基礎知識をご紹介しました。

どうせしばらく空き家になってしまうならば、リロケーションで家を貸して給与以外の収入を得るのは賢い活用方法です。

数年間留守にする事情ができたなら、「リロケーション」という上手な資産活用方法を検討してみてくださいね。

リロケーション会社の選び方は、下記の記事を参考にしてください。