- 家賃集金
- 更新契約
- 退出立会点検
- 原状回復費
- 室内設備のメンテナンス・交換費
- 共用部分の清掃
- 建物の点検
- クレーム対応
- 家賃滞納保証
- 毎月の家賃の集金
- 家賃滞納者への督促
- 更新意思確認と再契約
- 入居者へのルール説明
- 敷金・礼金などの返還ないし清算
- 入退去時の手続き
- 日々の建物管理
- 退去時の現況確認と修繕
- 退去者との修繕費用の折衝
- 設備の点検（エレベーター、給排水設備などの法定点検含む）
- 台風大雨時の物件の視察
- 空室対策（リフォーム＆リノベーション）
- 仲介業者の選択
- 入居者の属性調査
- 契約違反者への対応（訴訟含む）
- 24時間365日の電話対応、クレーム対応、緊急対応
- 契約違反者への対応（訴訟含む）
- 経営計画の立案と見直し（家賃の見直しなど）
- 手数料と業務内容をバランスよく確認する
- 複数の管理会社のプランを比較する
自宅やアパート、マンションを貸す際にサポートしてくれる賃貸管理会社はとても心強い存在ですが、利用するためには手数料がかかります。
すでに賃貸管理会社を利用されている方のなかには、現状のサービスや手数料が適正なのかわからず、管理会社の手数料について実際のところを知りたいと思っている方もいるでしょう。
最近では管理手数料が無料の管理会社もあります。
この記事では、賃貸管理の手数料や、管理を委託するメリットについて解説するとともに、適正な手数料で物件を管理してくれる管理会社をどのように見つけたらよいのかについても説明します。
Contents
1.賃貸管理会社の手数料の相場
賃貸管理手数料とは不動産管理会社に賃貸物件の管理を任せること発生する手数料のことです。
管理会社に支払う手数料の相場はどのくらいなのでしょうか？ 業界の相場についてまとめました。
1-1.賃貸管理手数料は家賃の5％前後
賃貸管理の手数料は定額ではなく、家賃の〇％という形で決められているのが通例です。戸数が増えれば自動的に家賃も増え管理手数料もその分アップするという形になります。
たとえば家賃8万円の10戸アパートの場合、仮に管理手数料を5％とすると、家賃総額80万円に対して5％の手数料ということで、4万円が月額手数料となるわけです。
管理手数料は若干の違いはあるものの、標準的な管理手数料は家賃の5％程度。一方で「8％程度」と高率になるケースや、反対に3％程度で格安管理手数料をウリにしている賃貸管理会社もあります。
なお、契約時には入居者募集の広告費などをかねて家賃1か月分を別途請求する賃貸管理会社が多く、そのほかにも更新手数料が別途請求となる場合もあります。
ちなみに賃貸管理の手数料は経費として認められているので、確定申告の際には忘れずに計上するようにしましょう。
1-2. 業務範囲などによっても手数料は異なる
賃貸管理手数料の相場は、先ほどお伝えしたように家賃の5％ほどですが、賃貸管理会社によっては 3％～8％程度の幅があります。基本的には基本業務範囲で手数料が設定されており、業務範囲が広いほど、手数料も高くなる傾向です。
しかし、賃貸管理手数料が高ければ業務範囲も広く質も高くなるとは限りません。法律や行政など公的な基準で賃貸管理業務の内容が定められてはいないため、定率の手数料に含まれる「基本サービス」と呼ばれる業務範囲も、賃貸管理会社ごとに異なるのです。
そのため、たとえ同じ手数料率であっても賃貸管理会社が異なれば、業務範囲が大きく異なる場合も出てきます。
管理手数料に含まれる業務
一般的に管理手数料の中に含まれる「基本サービス」としてこれらのメニューが含まれることが多いです。
上記は自宅やマンションの一室を貸す場合でも、一棟アパートの管理を依頼する場合でも必要となる業務です。
管理手数料に含まない業務
先にご紹介した家賃集金や更新契約などの業務内容は管理会社に依頼できる一般的なものですが、このほかにも別途請求になりやすい費用があります。
これらの項目は入居者が退去した後に、その都度発生する費用です。原状回復費はワンルームで10～15万円程度が目安、設備費は頻度や状況により変わってきます。
月々にかかる管理手数料以外にも、上記のような費用が必要になることは押さえておきましょう。
また、以下のようなメニューは管理手数料に含まれる基本サービスに入る場合と別料金設定になる場合のそれぞれがあります。
こういった違いにより、単純な手数料率だけで比較するのではなく、必要とする業務が基本サービスに含まれているかについてもしっかりと確認する必要があると言えます。
2. ベストな賃貸管理会社を見つける方法は２つ
ここからは希望する管理業務を手数料内で行ってくれるベストな賃貸管理会社を見つけるための重要なポイントを２つご紹介します。
2-1. 管理手数料と業務内容をバランスよく確認する
手数料が高いか安いかは、業務内容とのバランスで決まります。もちろん「家賃の何パーセントが相場か」などの目安を知っておくことは大切ですが、手数料のみを重視すると、結果的にトータルコストが上がってしまうこともあります。
そのため、手数料を確認する際には、料金に含まれる管理メニューと、それ以外にかかる費用をどちらも確認し、手数料や建物管理にかかる費用も含めたトータルコストを確認することが大切です。
また、安定した収益を得るためには入居率のチェックも欠かせません。
管理依頼を検討している管理会社が管理している物件の入居率や入居募集の方法を詳しく聞いておくなど、空室リスクへの対策という視点も忘れないようにしましょう。
2-2. 複数の管理会社のプランを比較する
管理会社とプランを比較する際は、インターネットで一括相談をすることがおすすめです。
賃貸管理会社の業務内容やサービスはどれも同じではなく、各社が独自のプランを提供しています。
そのため1 社だけではなく複数社のプランを比較することで、よりお得なプランが見つかる可能性があるのです。また思いもよらぬ優れたサービスを提供している会社が見つかる場合があるかもしれません。時間をかけてじっくりとチェックすることが大事です。
希望や地域に沿って複数の管理会社に一括で資料請求ができるサービスもあります。まずは資料を集めて比較することからはじめてみましょう。
3.手数料が安い＝収益が高いわけではない
賃貸管理会社に管理業務を委託する場合、手数料は高いより安いほうがいいと思うのは当然のことです。
ですが、手数料の安さにこだわることで、かえって収益を落としてしまう場合もあるので注意が必要です。注意するポイントは3つです。
3-1. 管理手数料が安くてもトータルコストが高い場合がある
一見して管理手数料が安く見えても、トータルで考えるとコストが高くなってしまうことがあります。
ここまでご紹介したように、基本の業務範囲として設定されている内容や、業務範囲外の対応を含めた料金体系は各社で異なります。
例えば、建物管理費用や原状回復費用、緊急対応の費用が高額に設定されていて、全体の管理費用としては上がってしまう場合など。
このような事態を避けるには、基本的な対応範囲を確認するとともに、委託したい管理業務についてトータルでいくらかかるのか、事前に確認しておくことが大切です。原状回復費や建物管理については、過去の実績をもとに予測してもらうなど工夫しましょう。
3-2. 適切な管理業務は自身の負担軽減になる
意外かもしれませんが、大家さんがやるべき仕事は、一般の方が想像されるよりも多いものです。大家さんが行う管理業務をまとめました。
入居者への対応
建物の管理
入居者の募集
その他の業務
思ったよりありますよね。
例えば、滞納者への支払いの催促。管理会社にとっては日常業務のようなものですが、大家さんの中にはどのように対処してよいかわからず数年分の滞納を踏み倒されてしまうケースも実際に起こっています。
また住人同士の騒音などによるトラブルや、近隣住民からのクレ-ムなどにも対応する必要があります。基本的にクレームについては休日も関係なく、必要があれば深夜にも対応せねばなりません。
でも、このようなトラブルも管理会社に委託契約していれば管理会社にお任せできます。業務管理が苦にならないようであれば自主管理も可能かもしれません。
上記の点をふまえても一般的には管理会社に支払う費用は非常に妥当で効果に見合うものです。
「賃貸経営HOME4U（ホームフォーユー）」なら、物件に関する簡単な項目を入力するだけで、相談可能な賃貸管理会社を、システムがまとめて自動的にリストアップしてくれます。
3-3. 管理手数料が無料 「0％」としている会社もある
賃貸管理手数料の相場は家賃の5％とされていますが、最近では「0％」つまり無料の管理会社も存在しています。毎月かかる手数料が無料なのはうれしいところではありますが、
「管理業務をちゃんとやってくれるのか」
「無料だけど後で請求されたりしないのか」
など、不安に思うオーナー様もいるのではないでしょうか。
この管理料が無料の理由は管理会社ごとに異なりますが、「成果報酬」や「IT化」などがあります。
成果報酬は入居者と契約が成約した場合や、契約の更新時に賃料の何％をオーナー様が報酬を支払います。そのため、月々の管理手数料はかかりませんが、契約時に手数料が発生します。
IT化の場合は管理会社が管理システムの導入やクラウドサービスなどを利用することで、家賃回収や入居者管理などの業務を短時間、かつ少ない人数で行えるため費用を抑えられていることが理由とされています。
管理手数料無料の不動産会社を検討する場合は、安心して物件の管理を任せられるのか、業務内容はどこまでなのかだけではなく、「なぜ無料なのか」も確認し慎重に選ぶようにしましょう。
3-4.良い管理会社は空室リスクを下げる
毎月かかるコストである管理手数料を減らしたいのは当然ことですが、実は、それ以上に重視すべきなのが入居者の定着です。
入居率が低いと、当然のことですが家賃収入が減ります。また、退去の回数が増えるとその都度、原状回復費がかかります。その観点から考えると、長期的に安定した収益を得るには、入居者がしっかりと定着し、もし空室が出てもすぐに入居があることが何より大切であることがわかります。
良い管理会社は物件の管理やトラブル対応、入居者の客付けがしっかりしているため、空室リスクを下げることにつながります。
全体の収益を考えると、管理手数料が多少割高であっても、サービスの充実した管理会社を選ぶほうが得策であることも多いのです。
まとめ
賃貸管理会社に管理を委託する管理手数料の相場は賃料の約5％ですが、各社によってサービス内容や手数料には違いがあります。
もし、「サービス内容に対して手数料が高い」など不満がある時には、管理会社の変更も視野に入れましょう。
納得できる管理会社を見つけるために大切なのは、
「管理会社に何をしてほしいのか」
「どのような不満を解決したいのか」
をきちんと整理した上で、複数の管理会社のプランを比べることです。
各社からのプランや提案を比べてこそ一番良い会社を選ぶことができます。
「賃貸経営HOME4U（ホームフォーユー）」をを活用すれば複数の管理会社にまとめて相談ができます。あなたにとってベストな会社を見つけてくださいね。
管理会社への手数料の相場は賃料の５％ですが、委託する業務範囲によって家賃の3~8％前後と変動します。ただし、業務範囲は管理会社により異なるため、手数料が安いからといってトータルコストが安くなることは限りません。
詳細は「1. 賃貸管理会社の手数料の相場」をご覧ください。
ベストな賃貸管理会社を見つけるには、以下の2点が必要です。
詳しくは「2. ベストな賃貸管理会社を見分ける方法」をご覧ください。
