投資用マンションを所有している方の中には、将来的に自分で住もうかと考えている方もいるのではないでしょうか。
投資用のマンションにオーナー自らが住むことは可能ですが、注意すべき点もあるため慎重に考えていきましょう。

マンションの住み替えを考えている方は、『住み替えに成功するためのコツやローン・税金の全知識まとめ』『マンション住み替えの2つの手順』も併せてご覧ください。

1.投資用マンションは自分で住める？

基本的には、投資用マンションに自分が住むことは可能です。

投資用マンションでも入居者がいなければ、オーナー自身が住んでも問題ありません。
基本的に、入居者を貸主都合で退去させることはできないため、空室になったタイミングで検討しましょう。

また次項で解説しますが、マンションのローン返済中の場合は注意が必要です。
全額自己資金で購入した場合、またローンを完済している場合は、オーナーが自由に住めます。

2.投資用マンションに自分で住むデメリット

投資用マンションに自分で住むことができれば、入居者のいない物件を有効活用できます。

しかし、こうしたメリット以上に、たくさんのデメリットがあります。
本章では、以下4つのデメリットについて詳しく解説します。

2-1.ローンは「投資用マンションに自分で住む」のに適さない

不動産を取得する手段として、ローンがあり、大きく分けると「住宅ローン」と「不動産投資ローン」があります。
このどちらも「投資用のマンションに自分で住む」ことには適しません。

そのため、ローン支払い中は基本的に、オーナー自身が自己の物件に住むのはおすすめできません。

以下でそれぞれのローンについて解説します。

住宅ローン

住宅ローンは、契約者が自己の居住用とする不動産の購入資金を融資する商品です。
住む場所は大切ですから、住宅ローンはその他のローンと異なり非常に低金利に設定されています。

そのため、住宅ローンでは投資用不動産を購入することはできません。

自己の住宅として住宅ローンで購入し、ローンの返済途中で不動産投資を始める場合は、住宅ローンの規約により一括返済が求められます。
後述の不動産投資ローンへの借り換えは可能です。

不動産投資ローン

不動産投資ローンは、投資用不動産の購入資金を融資する商品です。

自己の居住用として使用することは、融資の目的から外れるため契約違反とみなされ、一括返済を求められる可能性があります。
なお、オーナー自身が住むことを事前に金融機関が承諾した場合は、投資用マンションに住むことができます。

ただ不動産投資ローンは、住宅ローンよりも金利が高いため、自分で住むには向かないと言えます。

不動産投資用ローンから住宅ローンに借り換えできるか？

上述した通り、住宅ローンで投資用不動産を購入することはできず、規約を破れば一括返済が求められます。
不動産投資ローンでも、仮に金融機関がオーナー自身の居住を認めても、高い金利を払いながら住むのは得策と言えません。

では、投資用不動産の空室が深刻化したタイミングで、住宅ローンに借り換えるのはどうでしょうか？
これなら、空室問題が解消し、金利も安く済みます。

ただし、結論からいうと「投資用不動産から住宅ローンへの借り換えは難しい」と言えます。
これは、2つのローンでは審査の方法が異なるためです。

不動産投資ローンでは、家賃収入が返済原資となる想定で融資決定の参考とします。
一方で住宅ローンは給与や事業の収入ですから、当然審査結果が異なります。

種類	目的	返済原資
不動産投資ローン	投資用不動産の取得資金	家賃収入
住宅ローン	居住用不動産の取得資金	給与収入や事業収入

審査基準については、いずれの金融機関も公開していません。
そのため、住宅ローンへの借り換えが不可能とも言えません。

気になる方は、金融機関へ相談をしてみましょう。

2-2.入居者に退去してもらうのが難しい

貸主の都合で入居者に退去してもらうのは困難です。
借地借家法では借主が強く保護されており、貸主側に正当な事由がなければ退去させることができません。
また普通借家契約の場合は、同様に、更新の拒否もできません。

正当な事由とは、建物の老朽化により賃貸を続けることに危険性があるなど、「退去を迫るのも致し方ない」と考えられる理由の事です。
ただし、借主にも家庭や仕事などの事情があるため、この正当事由をさらに補うだけの立ち退き料をもって契約解除ができる場合があります。

定期借家契約の場合は、原則として契約の更新がありません。
そのため、借主との契約が終了した後に、自己の居住用として利用できます。

将来的に、投資用マンションに自分で住みたいと考えている方は、定期借家契約での賃貸経営を検討してみましょう。

2-3.原価償却費の経費計上ができなくなる

マンションの建物部分（減価償却資産）は、購入費用を一度に経費計上せず、毎年減少する価値をその年の経費として計上できます。これを減価償却と言います。
マンション投資では、他にも管理費や修繕積立金なども経費として計上が可能です。

投資用マンションに自分で住む場合は、減価償却を含め経費の計上はできなくなります。

減価償却費は大きな経費であるうえに、毎年支出している費用ではないため、税金を抑えるために重要です。
残存耐用年数が多いマンションを居住用とする場合、将来に経費として計上できるはずだった償却費分の節税ができなかったと言えます。

2-4.家賃収入がなくなるため支出だけを生む負債となる

投資用マンションを自身の居住のために使用すると、当然、家賃収入が得られなくなります。

一方で、マンションの維持には費用がかかり続けます。ローンを完済している場合も同様です。
そのため、これまで収入を生み出していたマンションが、家賃収入が入らないことで負債を生むものとなってしまうのです。

2-5.賃貸向けの設備が気に入らない場合がある

賃貸向け物件は、その設備仕様も賃貸向けです。

一般的に、同価格の自己居住用の物件と比べると、設備のグレードが低い場合が多いでしょう。
言い換えれば、賃貸用物件の方が割高とも言えます。

自身が長く住むことを想定している場合は、大きなデメリットです。
その場合は、投資用物件を売却し、住宅ローンでマイホームを手にした方が理想をかなえやすいと考えられます。

3.投資用マンションに自分で住むならローン完済後がよい

投資用マンションに自分で住むタイミングを考える際は、ローン完済後を目安にするのがおすすめです。

そもそも不動産投資用ローンを完済していない状態では、金融機関から居住用として扱うこと承諾を貰えない場合があります。
金融機関が承諾したとしても、住宅ローンよりも高い利率で設定されたローン残債を他の収入で支払っていく必要があります。
維持費なども加味すれば、経済的な負担は非常に高いと考えられます。

ローン返済後は、人によっては定年を迎え世帯構成も変わりやすい頃合いで、終の棲家としても考えやすくなります。
また、減価償却費がおおよそ償却済みである場合も多く、節税面で損したような気持ちにもなりにくいでしょう。

4.投資用マンションを上手く活用するには

投資用マンションに自分で住む場合は、前章の通り多くのデメリットが考えられます。
では、他に投資用マンションを上手く活用する方法はないでしょうか。

以下では、投資用マンションを有効に活用する2つのポイントを紹介します。

4-1.事前に売却まで考えた計画性をもつ

不動産投資をするには、事前に収支計画書を作成するなど、計画性と勝算をもって取り組むことが重要です。

また賃貸経営をするにしても、収入は家賃だけではありません。
売却金額までが不動産投資での収入となります。

いつかの売却まで明確に想定していれば、一時的な空室のプレッシャーも乗り越えやすいでしょう。

ただし空室が続くと、利回りが低くなり、結果的に売却価額が下がる可能性があります。
どういった条件の時に売却を検討するか考えておきましょう。

4-2.民泊として活用する

空室時に民泊として活用するなどの工夫もできます。
民泊は、特に観光地やイベントエリアで、高い利回りが期待できます。

もともと家具家電付きの物件であれば、民泊として活用しやすいでしょう。

しかし、民泊運営には法規制を遵守する必要があり、近隣住民とのトラブル（騒音やゴミ問題）のリスクもあります。
また、多くのマンションでは規約により民泊を制限しているため、民泊を検討する際は事前の確認が必須です。

この点、一戸建ての方が民泊としての活用がしやすいでしょう。

まとめ

入居者がいなければ、基本的に投資用マンションに自分で住むことは可能です。
ただし、不動産投資用ローンを組んでいる場合は、金融機関の承諾を得ておく必要があります。

入居者がいる場合は、貸主の勝手な都合で退去してもらうことは困難です。
今後、投資用マンションに自分で住もうと考えている方は、定期借家契約で賃貸するなどを考えておきましょう。