投資用マンションを所有している方の中には、将来的に自分で住もうかと考えている方もいるのではないでしょうか。
投資用のマンションにオーナー自らが住むことは可能ですが、注意すべき点もあるため慎重に考えていきましょう。

マンションの住み替えを考えている方は、『住み替えに成功するためのコツやローン・税金の全知識まとめ』『マンション住み替えの2つの手順』も併せてご覧ください。

1.投資用マンションは自分で住める？

基本的には、投資用マンションに自分が住むことは可能です。

しかし、不動産のローン返済中で、金融機関から承諾を得られない状態では住めません。

1-1.基本的に自分で住むことは可能

投資用マンションでも入居者がいなければ、オーナー自身が住んでも問題ありせん。
入居者を貸主都合で退去させることは基本できないため、空室になったタイミングで検討しましょう。

また、次項で解説しますが、不動産投資用のローンを組んでいる場合は注意が必要です。
全額自己資金で購入した場合、また投資用ローンを完済している場合は、オーナーが自由に住めます。

1-2.ローン中なら金融機関への相談が必須

不動産投資ローンは、投資用の不動産を取得する目的で融資されるローンです。
自己の居住用として使用することは、融資の目的から外れてしまいます。

不動産投資ローンの目的から外れた使用をすると、契約違反とみなされ、一括返済を求められる可能性もあります。

そのため、不動産投資ローンの返済中にオーナー自身が住む場合は、事前に金融機関に承諾を得る必要があります。
承諾を得られなくても、ローンを完済できれば問題ありません。

2.投資用マンションに自分で住むデメリット

投資用マンションに自分で住むことができれば、入居者のいない物件を有効活用できます。

しかし、こうしたメリット以上に、たくさんのデメリットがあります。
本章では、以下4つのデメリットについて詳しく解説します。

2-1.家賃収入がなくなるため支出だけを生む負債となる

投資用マンションを自身の居住のために使用すると、当然、家賃収入が得られなくなります。

一方で、マンションの維持には費用がかかり続けます。ローンを完済している場合も同様です。
そのため、これまで収入を生み出していたマンションが、家賃収入が入らないことで負債を生むものとなってしまうのです。

2-2.入居者に退去してもらうのが難しい

貸主の都合で入居者に退去してもらうのは困難です。
借地借家法では借主が強く保護されており、貸主側に正当な事由がなければ退去させることができません。
また普通借家契約の場合は、同様に、更新の拒否もできません。

正当な事由とは、建物の老朽化により賃貸を続けることに危険性があるなど、「退去を迫るのも致し方ない」と考えられる理由の事です。
ただし、借主にも家庭や仕事などの事情があるため、この正当事由をさらに補うだけの立ち退き料をもって契約解除ができる場合があります。

定期借家契約の場合は、原則として契約の更新がありません。
そのため、借主との契約が終了した後に、自己の居住用として利用できます。

将来的に、投資用マンションに自分で住みたいと考えている方は、定期借家契約での賃貸経営を検討してみましょう。

2-3.原価償却費の経費計上ができなくなる

マンションの建物部分（減価償却資産）は、購入費用を一度に経費計上せず、毎年減少する価値をその年の経費として計上できます。これを減価償却と言います。
マンション投資では、他にも管理費や修繕積立金なども経費として計上が可能です。

投資用マンションに自分で住む場合は、減価償却を含め経費の計上はできなくなります。

減価償却費は大きな経費であるうえに、毎年支出している費用ではないため、税金を抑えるために重要です。
残存耐用年数が多いマンションを居住用とする場合、将来に経費として計上できるはずだった償却費分の節税ができなかったと言えます。

2-4.投資用ローンから住宅ローンへの変更は難しい

不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えは、基本的に困難です。
こうした借り換え自体が一般的でないため、金融機関によっては審査にすら応じないことも考えられます。

また不動産投資ローンは、期待される賃料も加味して融資を決定しています。
住宅ローンに借り換える場合は、ほとんどの場合で返済原資が給与収入になるため、審査に不利に働く可能性があります。

審査基準については、いずれの金融機関も公開していません。
そのため、住宅ローンへの借り換えが不可能とも言えません。

気になる方は、金融機関へ相談をしてみましょう。

3.住宅ローンで購入したマンションで投資をする場合

これまでの内容とは反対に、住宅ローンで購入したマイホームを、投資用として貸し出す場合はどうなるでしょうか。

住宅ローンはあくまで自己の居住用不動産（マイホーム）を取得するための融資であり、賃貸にした時点で契約違反となり、場合によっては一括返済を求められます。
ただ、転勤をはじめとしたやむを得ない事情がある場合は、一時的な賃貸が認められるケースがあります。
この際は、事前に金融機関の承諾を得ておく必要があります。

住宅ローン返済中のマンションを「どうしても賃貸に出したい」といった場合は、一括での完済か不動産投資用ローンへの借り換えが必要です。
不動産投資用ローンは住宅ローンに比べて金利が高く、また契約時に手数料がかかるため、借り換えは資金計画を立てたうえで慎重に考えましょう。

4.投資用マンションに自分で住むならローン完済後がよい

投資用マンションに自分で住むタイミングを考える際は、ローン完済後を目安にするのがおすすめです。

そもそも不動産投資用ローンを完済していない状態では、金融機関から居住用として扱うこと承諾を貰えない場合があります。
金融機関が承諾したとしても、住宅ローンよりも高い利率で設定されたローン残債を他の収入で支払っていく必要があります。
維持費なども加味すれば、経済的な負担は非常に高いと考えられます。

ローン返済後は、人によっては定年を迎え世帯構成も変わりやすい頃合いで、終の棲家としても考えやすくなります。
また、減価償却費がおおよそ償却済みである場合も多く、節税面で損したような気持ちにもなりにくいでしょう。

まとめ

入居者がいなければ、基本的に投資用マンションに自分で住むことは可能です。
ただし、不動産投資用ローンを組んでいる場合は、金融機関の承諾を得ておく必要があります。

入居者がいる場合は、貸主の勝手な都合で退去してもらうことは困難です。
今後、投資用マンションに自分で住もうと考えている方は、定期借家契約で賃貸するなどを考えておきましょう。