転勤でマンション売却をする際に押さえておきたい3つのポイント

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マンションを購入し、ささやかながら家族とともに楽しく過ごしていたときに、突然受けた転勤の内示。持ち家のマンションは、どうしたらいいのだろう…。突然の転勤で住んでいるマンションをどうすればいいのか迷う人も多いようです。

このような場合、「まったく何もせずそのままにする」以外であれば、

  • 売却するか
  • 賃貸に出すか

の2つの選択肢があります。

「売却」の場合、管理費や維持費がかからなくなり、且つ売却代金が手に入るメリットがあります。一方、「賃貸」の場合は継続的に家賃収入を得ることができます。

しかし、すべての人がどちらかを選択して、平等にそれぞれのメリットを享受できるわけではありません。おかれている状況とマンションの立地によって、どちらが良いのかが異なってきます。

売却した方が良いケース
 いずれ今住んでいる地域に戻ってくる可能性が低い
 所有しているマンションの立地が都市部ではなく、賃貸の需要があまり見込めない

賃貸に出した方が良いケース
 いずれ今住んでいる地域に戻ってくる可能性が高い
 マンションの立地が人気の駅や都市部などで、賃貸の需要が高い

あなたはどちらに当てはまるでしょうか?
この記事では、”転勤の際にマンションを「売却」する場合のコツや注意点“をお伝えしていきます。

もし「売却」ではなく「賃貸」をお考えの方なら、「リロケーションって何?!→転勤の間家を貸して給与以外の収入を得る方法」の記事をご覧ください。

さあ、内示が出てから、転勤するまでには日程があまり残されていません。この記事を読み終えたら、すぐ行動に移してくださいね。

1. 転勤時のマンション売却で注意すべき3つのポイント

転勤でマンションを売却する際に注意すべきポイントは、以下の3つです。

  1. 住宅ローンが残っている場合の対処法
  2. 売却を依頼する不動産会社の選び方
  3. 売却を依頼した不動産会社と結ぶ媒介契約の選び方

どれも大事なことばかり。どのような点に注意しなければならないのか、1つずつ見ていきましょう。

1-1. 売却するなら住宅ローンの残債は清算するのが原則

マンションを売る場合に注意すべきポイントの1つ目は、住宅ローンが残る場合は自己資金で清算することです。基本的に家を売る場合、残っている住宅ローンは完済しなければなりません。そうしなければ抵当権が抹消できず、売ることができなくなるからです。

だからといって、住宅ローンが残っているとマンションが売れない、というわけではありません。マンションの売却代金をローンの返済に充て、足りない分を自己資金でまかない、ローンを一括返済すればいいのです。

とはいえ、住宅ローンの残債が多額で、売却代金を利用してもローンが払い切れない場合もあるでしょう。そんな場合にオススメなのが、住み替えローン(買い替えローンとも呼びます。)の利用です。

住み替えローンとは、新居の購入代金と諸費用に加えて、売却予定のマンションの残債も一括して借り入れができるローンのこと。住宅ローンが完済できなくてマンションが売れない場合に利用できるローンなのです。転勤先で購入する新居をすぐに探さなくてはなりませんが、住宅ローンが完済できる点は大きなメリット。ぜひ有効活用したいですね。

ただし、住み替えローンを利用すると、どうしても借入金額が大きくなりがち。もし利用する場合は、事前に資金計画を立てて、無理のない返済になるようローンを設定しましょう
住み替えローンについては、こちらの記事もお読みください。

「住み替えローン」って何?~メリット・制約・落とし穴~

1-2. 不動産会社を選ぶなら信頼できる担当者のいる会社がイチバン

マンションを売る場合に注意すべきポイントの2つ目は、売却の依頼先は信頼できる担当者のいる不動産会社を選ぶことです。信頼できる担当者の見極め方は、

  • 専門用語ではなくわかりやすい言葉で説明してくれる
  • 査定価格の根拠を説明してくれる
  • 売却の際にかかる税金や費用についてていねいに教えてくれる

など、どんなことでも質問してトコトン話をすることです。じっくり話を聞いてくれて、ていねいにわかりやすく説明してくれる人なら安心でしょう。

信頼できる不動産会社を探すには、複数の会社に査定依頼を出して比較することがもっとも簡単な方法です。その際に大切なのは、大手企業も小さな不動産屋さんもまとめて比較すること。大手企業であれば、幅広いネットワークと充実したサービス内容が期待できますし、反対に、小さな不動産屋さんなら、地域に根付いているからこその独自の顧客情報や地域情報を持っています。

これらの違う規模の複数の不動産会社にまとめて査定を依頼するには、一括査定サービスの「HOME4U(ホームフォーユー)」を利用すると良いでしょう。大手企業とも中小企業とも提携している一括査定サービスでは「HOME4U」だけ。あなたのマンション情報に応じて、最適な不動産会社を最大6社ピックアップします。

不動産一括査定サイト HOME4U

転勤で時間のない中で、効率的に優秀な不動産会社を見つけるために、一括査定サービスをぜひ利用してくださいね。

また、不動産会社の選び方については、以下の記事も参照してください。

どうやって選べば良いの?不動産会社を比較する3つのポイントとは

1-3. 転勤時の売却なら媒介契約は「専属専任媒介」か「専任媒介」

不動産会社に家やマンションの売却を依頼する際は、媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約とは、不動産会社へ仲介を依頼する際に必ず結ばなくてはならない契約で、不動産売買の仲介におけるトラブルを未然に防ぐために必要なものです。

媒介契約には「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3種類があるのですが、転勤時の売却では、「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」をオススメします。

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」はどちらも、1社の不動産会社だけに仲介を依頼する契約です。そのため、売却を任された不動産会社は熱心にマンションの販売活動をしてくれます。売却に向けて活動的に動いてくれるので物件が売れやすくなるのです。

さらに「専任媒介契約」を選ぶと、ユーザーが自分で見つけてきた買い手に対して自ら交渉して売買契約を結ぶことができます。つまり、親戚や友人などに声をかけて自分で売買契約を結べば、仲介手数料を節約できるということ。これはメリットになりますね。

一方、一般媒介契約を選べば複数の会社と契約できるため、販売活動の機会を多く持つことができます。しかし、転勤の場合は引っ越し日までにあまり期間がない場合が多いため、複数の会社を探して契約するのは手間がかかります。

それに、一般媒介契約では1つの物件に対して何社も不動産会社が関わることになるので、成約は早い者勝ち。成約しなければ仲介手数料が入らないため、それほど熱心に販売活動をしてもらえないという問題があります。

そんなことから、転勤時の売却で媒介契約を結ぶなら「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を選びましょう

2. 今すぐ売却したい場合は買い取り制度という選択肢もアリ

転勤の場合、できるだけ早くマンションを売却したいと考えるでしょう。そんなときは、買い取り制度を利用してはいかがでしょうか。

もし同じ都道府県内に引っ越すのであれば、売買契約などのために不動産会社へ出向くのもそれほど大変ではありません。けれども、遠くに引っ越さなければならない場合、わざわざ出向くのは大変です。そんな場合に有効なのが、不動産会社が実施する買い取り制度です。

買い取り制度とは、不動産会社が直接、物件を買い取ってくれる制度のこと。仲介手数料はかからず、売り主には瑕疵担保責任が発生しません(※瑕疵担保責任とは、売買した時点ではわからなかった隠れた瑕疵(欠陥)があった場合、売り主は買い主に対して負わなければならない契約解除や損害賠償などの責任のこと)。なんといっても、マンションを確実に売却できる点はうれしいものです。

とはいえ、買い取り制度にはデメリットもあります。それは、マンションの査定価格が仲介で売る場合の60~80%の価格になってしまうことです。また、買い取り制度はすべての不動産会社で実施しているわけではないので、買い取り制度の利用を検討している場合は、マンションの査定を依頼する会社に確認しておきましょう。

3. まとめ

いかがでしたか?
転勤の際に、マンションを売却するための3つのポイントをお伝えしました。

中でも重要なのは、優秀な不動産会社を見つけることです。
転勤が決まり、たくさんやることがあるなかで少しでも効率的に優秀な不動産会社を見つけるために、ぜひ一括査定サービスHOME4U」を利用してみてくださいね。

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