マンションは賃貸と売却どっちにすべき?判断ポイントとは

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例えば転勤などの理由で、今住んでいるマンションを動く必要があったとします。「売却すべきか、または賃貸にすべきか」迷っている人もいらっしゃるのではないでしょうか。

せっかくの資産なので、貸して賃料を稼ぐという選択もありますが、うっかり貸してしまうことで後になって損をすることもあります。

所有するマンションを売却するか賃貸するかは、やみくもに判断をするのではなく、知識を身に着けてから選択することが失敗しないコツです。

この記事を読むことで、自分のマンションを売却すべきか賃貸すべきか分かるようになります。
ぜひ最後までご覧ください。

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1. 売却の特徴

最初に売却の特徴について解説します。

1-1. 売却のメリット

売却のメリットには以下の点が挙げられます。

  • まとまったお金を手にすることができる
  • 維持コストから解放される

売却すると、まとまったお金を手にすることができる点がメリットです。
資産を現金にしておけば、いつでも使いたいときにお金を使うことができます。

また、マンションは築年数が経過するほど価値が下がり、売却もしにくくなります。
マンションは常に現時点が一番高くて売りやすい状態にあるため、今すぐ売ることが最も高く売る方法となるのです。

2つ目のメリットとしては、維持コストから解放されるという点です。
特にマンションは、修繕積立金が増額していくため、維持コストがどんどん上昇するという特徴があります。

維持コストが上がれば、賃貸に出したときの利益は徐々に減っていくことになります。
築年数が古くなれば貸すこと自体が難しくなっていきますので、売れるうちに手放してしまうのも賢明な選択です。

1-2. 売却のデメリット

売却のデメリットには以下の点が挙げられます。

  • 家賃収入は得られない
  • 売るのがもったいない物件もある

売却してしまえば、それっきりですので家賃収入が得られないという点はデメリットになります。

ただし、売却したお金で都市部の貸しやすい収益用のワンルームマンションに買い替えれば家賃収入を得ることは可能です。

貸しにくい条件の悪いマンションなら、無理矢理貸すよりも良い立地の物件に買い替えた方が空室リスク等は低くなります。

2つ目のデメリットとして、とても良い物件の場合には、売るのがもったいないというデメリットもあります。

マンションに限らず、不動産では良い物件は手放さないのが基本です。
非常に立地が良く、賃貸に出せば高い家賃でもすぐに決まるような「虎の子マンション」は手放してはいけません。

売るにはもったいない物件は、一族の大切な資産として持ち続けることをおススメします。

2. 賃貸の特徴

この章では賃貸の特徴について解説します。

2-1. 賃貸のメリット

賃貸のメリットには以下の点が挙げられます。

  • 家賃収入が入る
  • 後で必要なときに売却もできる

賃貸の最大のメリットは、家賃収入が入るという点です。
安定した副収入が年金代わりにもなります。

持ち家なら特に大きな投資もせずにリターンが得られるので、通常の不動産投資をするよりも儲かります。

2つ目のメリットとしては、賃貸で運用しておけば、後で好きなときに売却できるというメリットがあります。

例えば、老人ホームへ入所するときなど、後でまとまったお金が必要となることがあります。
賃貸してずっと保有しておけば、必要なときに売却してお金を作ることが可能です。

先に売却して現金にしてしまうと、多くの方は現金を使って資産を目減りさせてしまいます。

資産を不動産として持っておけば、無駄遣いすることはありませんので、資産を手堅く守ることができるのです。

2-2. 賃貸のデメリット

賃貸のデメリットには以下の点が挙げられます。

  • 維持コストが増加していく
  • 空室リスクがある

1つ目のデメリットとしては、維持コストが増加していくという点です。
マンションの場合、修繕積立金が5年ごとに上がる物件が多いため、何もしなくても維持コストが上がります。

また、賃貸することで賃貸人は修繕義務が生じます。
老朽化したマンションは、設備等が壊れやすいため、専有部内の修繕費も徐々に増加していくことになります。

2つ目のデメリットは空室リスクがあるという点です。
マンションは空室が生じても、管理費および修繕積立金、固定資産税等のランニングコストがかかります。

家賃が入ってこない間は、これらのランニングコストを丸々負担しなければなりません。
立地が悪く、貸しにくい物件ほど、空室リスクが高く、ランニングコストの負担は大きくなります。

その他、賃貸すると不動産所得が発生するため、毎年確定申告の手間が生じるというデメリットもあります。

3. 売却か賃貸かの判断基準

この章では売却か賃貸かの判断基準について解説します。

3-1. 転勤以外なら貸しにくい物件は売却すべき

売却と賃貸を比較すると、基本的には賃貸の方が難易度は高いです。
売却できる物件はたくさんありますが、賃貸できる物件は限られています。

貸そうとしても貸せない物件は多いので、貸しにくい物件なら基本的に売却すべきです。
ただし、貸しにくい物件でも転勤で将来戻ってくるようなケースでは、転勤期間中に貸すという選択肢は十分に考えられます。

転勤中、マンションを貸しておけば、入居者が自然と空気の入替や掃除等をしてくれますので、家賃をもらいながら建物の維持管理をすることが可能です。

戻ってきたときに新たに家を探す手間も省けるため、転勤であれば貸しにくくても賃貸に出すというメリットがあります。

一方で、転勤以外のケースでは、貸しにくい物件を貸すことに大きなメリットはありません。
貸しにくい物件で貸すということは、貸しにくい物件で不動産投資を行うのと基本的に同じです。

空室が長引けば、その間、ずっと管理費等の維持費を負担し続けることになり、マイナス面が拡大します。

売却する際は、少しでも高く売るために「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の無料一括査定サービスを利用することをおススメします。

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3-2. 貸しやすい物件かの判断ポイント

貸しやすい物件の判断ポイントについて解説します。

(1) 最寄り駅が便利な駅であること

貸しやすい物件かどうかを決めるポイントに、物件の最寄り駅が便利な駅であるか否かという点が挙げられます。
最寄り駅は、快速停車駅や乗換駅等、地域のターミナル駅であることが望ましいです。

通勤に不便な路線や電車の本数が少ない路線など、路線自体に人気がない場合は賃貸需要がかなり低くなります。

若い世代に人気があり、便利な駅であれば貸す方向で考えて良いでしょう。

(2) 駅から5分以内であること

賃貸物件は駅から徒歩5分以内が理想です。
徒歩5分圏内の物件だと、築年数が古くても家賃はあまり下がらず、空室も長期化しません。

駅からの距離は直線距離ではなく、道路距離を指します。
1分が80m換算ですので、道路距離として400m以内の物件が貸せる物件として適切です。

(3) 小さめの間取りであること

貸しやすい物件の一つに、小さめの間取りであることという点があります。
1Kや1LDK、2DKといった間取りが賃料総額も抑えられ、貸しやすいです。

2DKなら、新婚夫婦や就学前児童のいるファミリー、単身者などが借りる可能性があります。
ターゲットがマンションを購入する前の人たちなので、賃貸需要が高いです。

3LDKになると、途端に賃貸需要が落ちます。
3LDKはターゲットが家族世帯となりますが、「借りるより買った方が安い」という判断になりがちです。
4LDK以上になると、さらに賃貸需要が落ちます。

広い間取りほど貸しにくくなるため、3LDK以上の間取りは賃料単価を下げ、総額を抑える等の工夫が必要です。

尚、マンションを売却するか賃貸するかを決める際、マンションPBRやマンションPERと呼ばれる指標も参考にしてみると良いでしょう。

マンションPBRとは、中古マンション価格が新築マンション価格の何倍か示す数値です。
1より大きいと値上がりしていることを示します。

マンションPERとは、価格を年間賃料で割った数字です。
数字が小さいほど、収益性が高いことを示します。

ただし、これらの数値は売却や賃貸を実行すべき判断指標を示しているものではありません。
例えばマンションPBRは「1以上なら今のうち売るべき」、または「1未満ならすぐに売るべき」という2つの考えが成立してします。
マンションPBRは売却すべきかどうかの判断指標にはならないということです。

また、マンションPERも、高くてもすぐに空室が発生するような物件であれば貸さない方が良いですし、低くてもすぐに貸せるような物件であれば貸しても良いことになります。
マンションPERも賃貸すべきかどうかの判断指標にはならないということです。

数字のマジックで事実を曲げるよりも、「借りてでも住みたいか」という自分の直感を大切にした方が適切な判断ができます。
あまり難しく考えず、貸し続けるのは不安と感じたら素直に売却するのが良いでしょう。

4. 賃貸に出すと売却時の評価が下がるのは本当か?

マンションのような住宅は、昔から賃貸に出すと売却価格が下がると言われるケースが多いです。
この章では、賃貸に出すと売却時の評価が下がるのは本当かについて解説します。

4-1. 理屈の上では下がるが実際には下がっていない物件もある

マンションは、賃貸に出すと理屈の上では売却価格は下がります。
理由としては、賃貸に出すことで購入者が投資家に限定されるからです。

空き家であれば、「自分で住む方」と「買ってから賃貸に出す投資家」の二者が購入者になることが考えられます。

購入需要者が増えれば、その分、価格が高くなる可能性があるため、貸さない方が高く売れるという理屈です。

また、賃貸物件にしてしまうと、投資家が購入することになりますが、投資家は投資採算性を重視します。
高いと思えば、ドライに判断してきっぱりと買いません。

それに対し、自分で住む方は、物件を気に入ると収益度外視で買ってくれることがあります。
ウェットな判断で高く買ってくれる確率は「自分で住む人」の方が高いため、貸さない方が高く売れるという理屈が成り立つのです。

一方で、都市部では売り物件として「貸さずに売っている物件」と「オーナーチェンジ物件(貸してから売っている物件)」が混在しているマンションを良く見かけます。

このようなマンションでは、オーナーチェンジ物件だからといって、特段価格が低くなっていません。

都市部のマンションでは、「貸さずに売っている物件」と「オーナーチェンジ物件」はほぼ同額で売買がなされているケースが多いです。
逆に「オーナーチェンジ物件」だから高くなっているケースもありません。

結局のところ、投資家は「貸さずに売っている物件」と同じ額までお金を出しているということになります。

「オーナーチェンジ物件」でも、入居者が退去すれば「貸さずに売っている物件」と同じ価値になるため、投資家は「貸さずに売っている物件」と同額で買っても損はしないのです。

賃貸に出すと価格が下がるという説は、実際にはあまり気にしなくても良いでしょう。

4-2. 貸し方次第では評価が下がる

賃貸に出しても価値が下がらない物件は、適正賃料で貸していることが前提です。
著しく安い賃料で貸してしまえば、当然、売却価格は下がります。
つまり、貸し方次第では評価が下がるということです。

例えば、転勤中に定期借家契約で安く物件を貸すようなケースがあります。
定期借家契約とは、賃貸借期間が終了すると更新できず、確実に賃貸借契約が終了する契約です。

立ち退き等が不要となることから、期限が決まっている転勤期間中の賃貸では、定期借家契約が用いられることが一般的です。

ただし、定期借家契約は、更新できないという点が借主にとって不利な条件であることから、住宅の場合は家賃が相場よりも低くなります。

定期借家で安く貸した物件を、「やっぱり売りたい」となった場合、賃料が低いので売却価格が安くなってしまいます。

価値を落とさないようにするには、適正な賃料で貸し出すことがポイントです。

4-3. 貸した方が売りやすくなる物件もある

価格が安いマンションでは、むしろ貸した方が物件は売りやすくなる場合があります。

マンションは築年数が古くなることで、価格が下がっていきます。
築年数が古い物件は、「自分で住む方」に対しては売却しにくい物件です。

一方で、築年数の古い物件でも、家賃は大きく下がらないため、賃貸に出すと「高利回り」の物件に生まれ変わります。

総額が1,000万円~2,000万円程度で表面利回りが10%くらいの物件になると、キャッシュで購入できる人も多くなることから、初心者向けの投資物件として人気が出てきます。

価格が低い物件は、貸してから売るというのも一つのテクニックですので、あえて賃貸してから売却することを検討してみるのも良いでしょう。

4-4. 賃貸してから売却するときの税金の注意点

マイホームのマンションは、賃貸してから売却する場合、一定期間を過ぎると税金の特例が使えなくなるので注意が必要です。

具体的には、転居してから3年後の12月31日を超えて売却すると、3,000万円特別控除と呼ばれる節税特例が利用できなくなります。

3,000万円特別控除を使うには、居住用財産と呼ばれるマイホームの定義に合致する必要があります。

居住用財産と認められる期間は、自分が転居してから3年後の12月31日までの売却です。
その間は賃貸していても構いません。

貸してから売却するときに3,000万円特別控除も使いたい場合には、「転居してから3年後の12月31日まで」に売却するようにしてください。

まとめ

いかがでしたか。
「マンションは売却か賃貸か」について解説してきました。

マンションは、売却よりも賃貸の方が難しいので、基本的に貸しにくい物件は売却すべきです。
売却の一括査定サービスなら、「不動産売却 HOME4U」がおススメです。

貸しやすい物件の判断ポイントは、「最寄駅が便利な駅である」「駅から5分以内である」「小さめの間取りである」ことの3つです。

賃貸に出すと、安い賃料で貸した場合、売却時に評価が下がります。
低廉な物件では、貸すことで売りやすくこともありますので、不動産会社と良く相談しながら賃貸することも検討してみてください。

賃貸と売却の違いを良く理解し、自分のマンションに適した方を選択するようにしましょう。

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