「買取?仲介?」マンション売却業者を選ぶ3つのポイント

事情があってマンションを早急に売却したい、中古マンションを急いで現金化したいなどの場合は、「買取」という方法があります。買取は、不動産会社へ売却を依頼する「仲介」よりも確実に早く売却できる点が大きなメリットです。ただし、買取には仲介にはないルールもあるため、正しい理解が必要です。

今回は、マンションの売却を業者に頼む場合の、買取や仲介方法やメリットについて解説します。

買取についてしっかり理解して、納得のいくマンション買取業者を選ぶ参考にしてください。

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1.マンション売却を業者に依頼する2種類の方法│買取と仲介

マンション売却業者の買取が向いている4ケース

マンションの売却方法には、「買取」と「仲介」の2種類があります。2種の違いは、「売り先が誰になるか」の違いです。

1-1.「買取」とは?

「買取」の場合は、マンション買取業者という、会社が売り先になります。

マンション買取業者とは、主に中古マンションの買取を専門にしている会社です。中古ブランド品の買取や中古自動車の買取と同じように、中古マンションの買取をするプロフェッショナルですので、判断と対応が早く、短期間でマンション売却ができます。

買取ったマンションは、リフォームなどの手を加えた後、中古マンションとして再販または賃貸をして収益を得るというビジネスモデルがあります。

1-2.「仲介」とは?

「仲介」は一般的な不動産売買の方法で、売り先は一般の方です。不動産会社が買主を探すためのお手伝いとして、「仲介」をします。

売主と不動産会社は媒介契約を結び、不動産会社が広告・宣伝・営業などの売却活動をします。買主が見つかったら、案内・内覧などをし、購入申し込みがあれば買主と売主が「売買契約」を結びます。不動産会社は、不動産の売買が成立すると、仲介手数料という利益を得るというビジネスモデルです。

マンションを買う・買わない、の判断をするのが一般の方なので、物件案内・内覧・融資審査などの段階を追った進捗をしていくため、買取のようなスピード感はありません。

2.マンション売却で買取業者を利用するメリット・デメリット

本章では、マンション売却で買取業者を利用するメリットとデメリットをまとめました。マンション売却の際、買取業者の利用を検討する際にお役立てください。

マンション売却を買取業者に依頼する6メリット マンション売却を買取業者に依頼する3デメリット
  1. すぐ売れる
  2. 好きな時に売れる
  3. 仲介手数料が要らない
  4. 現状渡しOK、問題のある物件もOK
  5. 周囲に秘密にできる
  6. 内覧対応がない
  1. 流通の7~8割くらいの値段になってしまう
  2. 物件によっては断られることがある
  3. 住宅ローン残債によっては売却不可なことがある

2-1.マンション売却を買取業者に依頼する6つのメリット

マンション売却を買取業者に依頼する6つのメリット ビジネスマン同士の握手

2-1-1.すぐ売れる

買取業者=マンションの買主ですので、金額などの諸条件と期日さえまとまれば、すぐに契約が成立します。最も早ければ、売却相談をしてから1か月以内に売却(買取)が完了し、売却代金の受け取りも可能です。

仲介の場合は、買主を探すところからスタートし、物件案内・内覧・審査などが必要ですので、買取のようなスピード感のある売却は難しいでしょう。

2-1-2.好きな時に売れる

買取は、売主都合で売却のタイミングをコントロールできます。例えば、海外転勤で家族が移動する2か月後の〇月〇日までに売却したい、などのタイトなスケジュールでも、買取業者が買取に「OK」をだせば問題なく売却できます。

仲介の場合は、物件の引渡し希望時期から逆算して売り出しタイミングを決めますが、実際に買手がつくかどうかをコントロールできないのと、購入時期や引き渡し時期には買主の希望するタイミングもあるため、想定したスケジュール通りにはならないことがあります。

2-1-3.仲介手数料が要らない

買取の場合は、買主=買取業者ですので、売主と買主の間を仲介する存在がありません。そのため、仲介手数料が発生しません。

仲介は、不動産会社が売主と買主の間に入ってマンション売買の仲介をしていますので、売買が成立したときには仲介手数料が発生します。

2-1-4.現状渡しOK、問題のある物件もOK

買取は、中古マンションの現状渡しができます。現状渡しとは、家財などを引き払った状態で、メンテナンスやクリーニングなどもせずにそのまま引き渡すことです。(処分料金を支払えば家財がある状態でも引き渡し可能です)

買取業者は依頼を受けると、物件を精密に調査し、補修が必要な箇所をチェックして補修費用の見積もりを取り、これらの費用を差し引いた金額を、買取価格として提示します

マンションの買取業者からすれば、買い取った中古マンションには、必ず何らかのリフォームやメンテナンスをしてから再販・賃貸しますので、売主が売却前にメンテナンスをしても、買取後に自分たちがメンテナンスをしても問題がありません。そのため、補修ができる状態の物件であれば、現状渡しの買取に応じます。

また、マンションの築年が古く、大がかりな補修が必要になる物件であっても同じです。物件内の配管・配線などに不具合が起きるような物件*であったとしても、買取業者側でフルリノベーションをかけてからの販売ができますので、契約不適合責任などの任意契約なしでも買取をしてくれます。
*ただし、建物全体に何らかの欠陥がある場合は、買取を断られる可能性があります。

また、一般の方が購入をためらう「ワケアリ物件」(事故・自殺・他殺・孤独死・火事など)であっても、買取業者であれば、マンションの不動産価値とメンテナンス・リフォーム後の状態を想定して買取に応じてくれます。多少、買取価格は厳しくなる可能性がありますが、一般の方のように「買わない」だけの選択肢にはなりません。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い|民法改正で売主の注意点は?

2-1-5.周囲に秘密にできる

マンション買取業者に買取ってもらうと、短期間で売却できる上に、不動産売却の情報が外に漏れる可能性が著しく低くなるため、周囲に知られずにマンションを売却できます。

リストラやローンの未払いによる引っ越しが近隣や会社の人に知られたくない、離婚・ストーカー被害などで行き先を類推されたくないなど、不動産売却をする方の中には、売却そのものを内緒にしておきたい事情があることもあります。

しかし、仲介による不動産売買では、マンションの買い手を探すためには、

  • 不動産ネット情報に掲載
  • 近隣に折り込みチラシを配る
  • 看板などで内覧アピール
  • 見込み客に営業をかける

など、マンションが売却中であることを宣伝して周知する必要があり、まったく誰にも知られないままでは、短期間で買い手を見つけるのは難しいといえます。

しかし、マンションの買取業者であれば、買主=業者ですので、周知活動が不要です。また、買取調査や、買取後にマンションのメンテナンスなどをする場合にも、売却や引っ越しを近隣に知られないような配慮をしてくれます。

2-1-6.内覧対応がない

買取を申し込むと、査定調査のために、売主と業者が日程を合わせてスケジュールを組みます。査定後、売主が買取価格に納得すれば、そのまま売却手続きが始まります。

仲介の場合は、常にネットで売却物件の情報が公開されているため、不定期に内覧の申し込みが来ます。物件比較のために内覧をする方もいれば、「ちょっと気になった」程度の、購入意欲の低い段階のお客様も内覧を申し込みます。

内覧に対応するためには、印象をよくするために、ある程度の掃除や整理整頓も必要であり、来訪スケジュールも仕事の合間を縫って、購入希望者と合わせる必要があります。さらに内覧=成約ではないため、売却が決定するまでは内覧対応をし続けるという不便さがあります。

買取の場合は、このようなことがなく、短期間でシンプルなスケジュールです。

2-2.マンション売却を買取業者に依頼する3つのデメリット

マンション売却を買取業者に依頼する3つのデメリット

2-2-1.流通の7~8割くらいの値段になってしまう

仲介による売却金額を相場とした場合、買取相場は仲介の7~8割ほどの金額に落ち着きます。一般の売買よりも買取の金額が低くなる理由は、マンションの買取業者は、マンションの再販・賃貸を前提に買取価格を決めているからです。

買取業者には、買い取ったマンションの内装や設備を新しくし、売りやすい・貸しやすい間取りなどにリノベーションをするなどのコストがかかります。これらのコストに加え、会社の利益確保と、万が一売れなかった場合のリスク分も買取費用に組み入れるため、買取価格は、市場価格よりも低めに見積もられます。

2-2-2.物件によっては断られることがある

見積もりをして再販・賃貸の可能性が低いと判断した場合は、買取を断られるケースもあります。物件によってさまざまなケースが考えられますが、例えば、一般的には以下のようなものが該当します。

<立地・エリア>

  • 車や人の出入りが難しいほど道路幅や通路が狭い。
  • 建物全体の劣化がひどく、リノベーションではカバーできない。
  • 耐震・耐火に問題がある可能性がある。
  • マンションに特徴がありすぎる(特異な色・形状など)。
  • マンション周辺に、清掃工場・火葬場・大きな工場・原子力発電所・刑務所・産業廃棄物処理場など、住環境が悪化する大きな原因になるものがある場合。
<心理的なもの>

  • マンションで、死亡者が出るような大きな事故・事件があった。
  • マンションや周辺で大きな火災などがあった。

などがあげられます。本来、上記のような条件を嫌悪するかどうかは、買主や借主の個人的な感覚によりますので、一般の不動産流通でも売買が成立しているケースもあります。

しかし、買取業者が、再販は難しいと判断した場合には断られることもあります。ただし、一か所で断られても、他社では取り扱いをすることがありますので、売却予定のマンションに上記のような条件がある場合は、申し込み前に事前確認をしてみましょう。

2-2-3.住宅ローン残債によっては売却不可なことがある

売却を予定しているマンションに住宅ローンが残っていて、残債が売却金額を上回る場合は、ローン残債分を全額決済しないと売却できません。このような場合、金融機関が売却そのものを許可せず、ローン残債分を分割支払いにすることはできません。

対策は、自己資金で不足分を充当することです。例えば、売却価格が2,000万円、ローン残債2,500万円だった場合は、売却金額か残債分を差し引いた500万円を自己資金で金融機関に支払ってローンを完済します。

例)

  • 売却予定価格 2,000万円
  • ローン残債分   2,500万円
  • 金融機関への返済不足分      500万円 ←自己資金で金融機関に一括返済

ローンを完済してはじめて、ローンを組んだ時についた抵当権が外れ、物件の売買ができるようになります。基本的に、買取は相場よりも売却価格が安くなってしまいますので、ローンが残っていて、自己資金があまり用意できない場合は、買取ではなく、仲介による売却を検討しましょう。

買取と仲介のメリット・デメリットについては、こちらの記事もご覧ください。

不動産の「買取」とは?「仲介」との違いやメリット・デメリットを比較
お家のいろは コラム “実は、普通の不動産会社も買取をしている”

仲介をメインにしている不動産会社でも、不動産の買取をしているところがあります。不動産買取の条件は、買取業者とほぼ同等であり、買取価格も相場の6~7割で同じです。

買取業者との違いは、不動産会社の買取の場合は、まずは普通に仲介として売却活動をし、どうしても売れなかった場合の最終手段として買取という方法を使います。

例えば、今から半年以内には売却をしたい場合。

このくらいの売却期間があれば、急いで買取をしないでも、普通の仲介でマンションが売れる可能性があります。そのため、最初は不動産流通に乗せて買い手を募り、5か月目ごろになってもなかなか成約しない場合は、不動産会社に買い取ってもらう、という方法がとれます。

買取は仲介をしているすべての不動産会社がしているわけではなく、比較的大手の、資金力のある不動産会社がしています。不動産会社によっては、媒介契約時に「買取保証」というプランを提示してくることもあります。

買取までを想定した不動産会社選びをすれば、売却期間や売却時期に制約があっても、安心してマンションの売り出しができます。

数ある不動産会社の中から、仲介も買取もしてくれる良質な不動産会社を選び出して比較するのは大変な作業です。このような場合は、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」での一括査定依頼がおすすめです。

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3.マンション売却の買取業者を選ぶ3つのポイント

買取によるマンション売却は、どのような業者を選ぶかで価格が大きく変わります。買取業者を選ぶポイントは以下の3つです。

  • マンション買取を得意としている
  • 物件のあるエリアで実績がある
  • 買取価格が高い

3-1.マンション買取を得意としている

不動産会社と同様に、 マンションの買取業者にも得意とする物件があります。得意とする物件とは、マンション、戸建て、土地などです。

買取業者は主に取り扱い物件から2つに分けられます。

  • マンションの買取専門業者
  • 戸建ての買取がメインで土地やマンションも一部取り扱っている業者

特に都心部では、マンション買取の需要が高いため、専門業者が多い傾向にあります。 業者の数も比較的多いので、売主側も複数の買取業者の中から比較して一番高い買取価格の業者を選ぶことができます。

戸建ては転売時の価格を予測することが難しいことから、ビジネスとしてリスクが高く取り扱う業者が少ない傾向にあります。マンション買取業者ほど数は多くないため、買取金額の比較の前にまずは業者を探す必要があります。

リスクが多い中でも実績がある買取業者は、それだけ実力もあるということが言えます。マンション買取を取り扱っていて実績のある売却業者が見つかれば、買取額の査定を依頼してみましょう。

少しでも高値で買取してもらうためには、マンション売却を得意とする業者を選びましょう。

3-2.物件のあるエリアで実績がある

不動産買取には、地域の相場に精通している必要があり、物件のあるエリアで実績がある買取業者を選ぶといいでしょう。

買取業者は、買取物件をリフォームやリノベーションをして中古物件として転売するビジネスモデルのため、地域の相場に精通していない場合、買取額を低く見積もるケースがあります。物件のあるエリアで実績がある買取業者であれば、売却価格の相場を知っているため買取額も高く提示してくれることが期待できます。

3-3.買取価格が高い

不動産買取では、業者と売主が合意すれば買取価格がそのまま売却価格となります。不動産売却のように、査定額と売却額が変わるようなことはありません。

買取業者を選ぶ際には、物件のあるエリアで実績のある複数の買取業者に買取価格を提示してもらい一番買取価格が高い業者に依頼するようにしましょう。

不動産買取では、買取額がすでに市場の価格よりも6〜7割の値段のため、少しでも高く買取ってくれる業者を探すことが重要です。

マンション買取について、詳しくはこちらの記事もご覧ください。

マンション買取の手順と注意点|仲介との違いと失敗しない売却方法

4.マンション売却で業者の買取が向いている4つのケース

マンション売却業者の買取が向いている4つのケース本章では、マンション売却で業者の買取のほうが、仲介よりも向いている4つのケースをまとめました。売却予定のマンションが以下の4つに当てはまる場合は、買取を検討してみましょう。

  • ケース1 とにかく大急ぎで売りたい
  • ケース2 築年が古くて旧耐震基準
  • ケース3 物件にいろいろ問題はあるが、立地は良い
  • ケース4 事故物件 事件物件

4-1.ケース1 とにかく大急ぎで売りたい

諸事情があり、手持ちのマンションをすぐに現金化したい、できるだけ早く手放したい場合など、売却を急いでいる方は、マンションの買取業者の利用が向いています。

買取は、売却契約が成立した時点で、所有権移転・ローン完済などの売却に関する諸手続きなども同時に進みますので、諸手続きなどに時間のロスが生じにくく、何も問題がなければ、平均1か月ほどでマンションを現金化できます。

仲介の場合は、平均的な売却活動期間は3~5か月ほどかかります。売却成立後も、売主・買主双方の金融機関手続き・その他の所有権の移転手続きなどを合わせると、契約成立後から売却金額が振り込まれるまでに1~2か月くらいの時間が必要です。

仮に、売却活動に3か月かかった場合は、お手元にお金が振り込まれるのは、5か月後になりますので、買取は現金化のスピードが違います。

マンションを売るタイミングについて、詳しくはこちらの記事もご覧ください。

2022年はマンションを売るのに良いタイミング?高く売るポイントも解説

4-2.ケース2 築年が古くて旧耐震基準

築年数が30年以上経過したマンションは、間取りや水回りの使い勝手などが一昔前のつくりとなっているため、入居後には設備などのリフォームが必要で経費がかかります。

また、税制改正の築年数要件撤廃で、築30年以上のマンションであっても新耐震基準を満たしていれば住宅ローン控除が適用可能ですが、旧耐震構造の場合は住宅ローン控除の適用を受けることができないため、同じ築年の古いマンションであれば、購入者は耐震改修工事済のマンションのものから選んでいきます。

築年が30年以上、または手入れがされていても旧耐震基準のままのマンション売却は、住宅ローン控除が適用にならず購買を控える傾向があるため、買取業者による買取をしたほうが、早く・確実に売却できます。

4-3.ケース3 物件にいろいろ問題はあるが、立地は良い

例えば、繁華街にあって騒音がすごい・周辺に雑居ビルなどが乱立していて使いづらい・治安が悪いなど、建物や環境そのものに問題があるようなケースでも、立地が良ければ買取業者は高い確率で買取ってくれます。

マンション買取業者のビジネスモデルは、買取った中古マンションの「活用」ですので、エリアが良い物件であれば、独自のリフォームなどで買手や借り手を見つけて収益化できます。

4-4.ケース4 事故や事件があった物件

事故や事件があった物件は、近隣でもその事実が知られていることが多いため、不動産仲介による売却は、ある程度の年月が経過して、情報が風化しないと難しいケースが多いでしょう。特に最近は、事故物件・事件物件などをインターネットで確認できるようになっているため、1~2年程度では情報が風化してくれない傾向にあります。

他にも多くの中古マンション物件がありますので、購入者の立場からすると、わざわざ曰く付きの物件を買う必要もなく、よほどの値引きでもしない限りは、仲介での売却は難しいといえます。

買取の場合は、フルリノベーションをすれば事件・事故の痕跡を跡形もなく消すことができます。事件・事故物件に対する感覚は、心理的な不安感に属することなので、人によってとらえ方が大きく違います。

つまり、内装が一新され、事件事故のイメージが払しょくされていれば、あまり気にしないで購入・賃貸を検討してくれるお客様がいらっしゃいますので、再販・賃貸が可能であると判断すれば、事件事故が起きたマンションであっても、買取に応じてくれます。ただし、通常の買取価格よりも、値段は下がる傾向にあります。

まとめ

急いで現金化したい、諸事情のためマンションを手放したいなど、とにかく短期間でマンションを売却したい場合は、マンション買取業者または不動産会社での買取が適していることがお分かりいただけたかと思います。

申し込みから査定までの時間が短く、物件の現金化までスピード感のある売却ができますが、反面、良質な買取業者を選ばないと、トラブルに合ってしまう可能性もあります。しかし、数あるマンションの買取業者と、買取をしてくれる不動産会社の中から、どれが良い会社なのかを選ぶのは、難しいでしょう。

バラバラに問い合わせをしてしまうと、その後の営業電話などの対応も煩わしいものです。そして何より、マンション売却を予定していることが外部に漏れてしまう可能性が高まりますね。

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この記事のポイント まとめ

マンション売却の2種類の方法とは?

マンション売却には、以下の2種類の方法があります。

  • 買取
  • 仲介

詳しくは「1.マンション売却を業者に依頼する2種類の方法│買取と仲介」をご覧ください。

マンション売却で買取業者を利用するメリットは?

マンション売却で買取業者を利用するメリットは6つあります。

メリット

  • すぐ売れる
  • 好きな時に売れる
  • 仲介手数料が要らない
  • 現状渡しOK、問題のある物件もOK
  • 周囲に秘密にできる
  • 内覧対応がない

詳しくは「2.マンション売却で買取業者を利用するメリット・デメリット」をご覧ください

買取が向いているケースは?

以下の4つのケースでは買取が向いています。仲介よりも買取を検討してみましょう。

  1. とにかく大急ぎで売りたい
  2. 築年が古くて旧耐震基準
  3. 物件にいろいろ問題はあるが、立地は良い
  4. 事故物件 事件物件

詳しくは「4.マンション売却で業者の買取が向いているケース」をご覧ください。

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