家の評価額は、さまざまな税金に大きく影響します。また、家を売る際も、評価額が取引を成立させるうえで大きな役割を担っています。

本記事では5つの評価額の調べ方や計算方法のほか、簡単に家の評価額を調べる方法を解説します。
家の評価額を理解し、税金の支払いや家の売却に役立てたい方は、ぜひ参考にしてください。

1.家の評価額は5つある

家の評価額とは、家屋とそれが建つ敷地がどれくらいの価値か、一定の基準で評価し金額で表したものです。
家の評価額は主に、固定資産税評価額・路線価・公示価格・基準地価・実勢価格の5種類があります。

目的に合う評価額をしっかり見分けたうえで、参考にしましょう。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、家屋や土地などに課される固定資産税を算出するための評価額です。不動産取得税、登録免許税といった家にまつわるその他の税金の評価額としても用いられます。

なお、固定資産税評価額は、市町村（東京23区は東京都）が3年ごとに見直しを行います。
これは、家屋における再建築費の変動や経年劣化など、土地においては公示価格などの変動を考慮し、適正な評価額へ改めるためのものです。

路線価

路線価は、道路に面する土地に付けられた価格を、奥行きなどの条件で補正し算出した評価額です。主に土地の相続税や贈与税の計算に使われます。

公示価格

公示価格は、さまざまな不動産取引における適正な価格の目安になるよう、国土交通省が毎年公表している土地の評価額です。土地だけの比較がしやすいように、家屋があっても更地として評価します。

基準地価

基準地価は、都道府県が調査・公表する土地の評価額であり、公示価格と同じく適正な不動産取引の価格の目安として用いられます。

実勢価格

実勢価格は、実際に不動産が売買された価格のことです。家の売却を考えるなら、価格設定の目安になるでしょう。ただし売買された家の条件や、そのときの景気、社会情勢などが影響していることもあり注意が必要です。

2.家の評価額それぞれの調べ方と計算方法

ここでは、固定資産税評価額・路線価・公示価格・基準地価・実勢価格それぞれの算出方法について解説します。

2-1.固定資産税評価額

固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準にもとづいて市町村（東京23区は東京都）が算出します。
ただし、以下のとおり家屋と土地で別々に評価します。

固定資産税評価額は以下の3つの書面で調べられます。

最も簡単に固定資産税評価額を調べる方法は、固定資産税課税明細書を確認することです。

この明細書は、自治体から家の所有者に送られてくる、固定資産税納税通知書に同封されています。このため、他の2つの書類のように、役所などへ足を運んで確認する必要がありません。

明細書に、「価格」や「評価額」として記載してあるのが固定資産税評価額になっています。

出典：“課税明細書の見方”. 横浜市. （参照2024-06-28）

固定資産税課税明細書が見つからなければ、不動産が所在する市町村の役所や、東京都なら都税事務所にて、固定資産評価証明書を取得して調べられます。

また確認するだけなら、同じく役所などに置かれている固定資産課税台帳（名寄帳）を閲覧する方法もあります。

なお、固定資産税評価額は、家屋や土地に対する固定資産税を計算する際に使われる評価額です。
固定資産税評価額から課税標準額を算出し、さらに特例などの調整を行ったうえで1.4%の税率をかけると、固定資産税の額が決まります。

また、家屋の相続税や贈与税でも、固定資産税評価額に1.0を乗じた評価額を基準にするなど、幅広い税額の計算において固定資産税評価額が使われています。

固定資産税評価額の調べ方や、それに関連した税金について詳しくは以下の記事でも紹介しています。

固定資産税評価額の3つの調べ方！関連する税金の計算方法まで解説

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税などを算定する基準となる

2-2.路線価

路線価は、その道路に面する標準的な宅地の1平米あたりの評価額です。

道路の路線価を土地の奥行きなどの条件で補正し、個別の土地の路線価を算出します。
土地に対する路線価は、土地の相続税や贈与税を計算する基準になります。

土地の相続税評価額の概算額の計算方法は以下になります。

道路に路線価が付いていない場所もあり、その場合は土地の固定資産税評価額に、定められた評価倍率をかける倍率方式で評価額を算出します。
なお、路線価や評価倍率は、国税庁のホームページで公開されています。

土地の各種評価額の詳しい調べ方などについては以下の記事をご覧ください。

【土地価格の調べ方】価格を決める5つの要素を解説

「土地を売りたいので価格の相場を知りたい」 「土地を相続したときの税

2-3.公示価格

公示価格は、国道交通省が運営する「不動産ライブラリ」で調べることができます。

調べ方は以下のとおりです。

（1）「地域」から調べたい都道府県・市区町村選択します。

（2）右下の「一覧表示」のボタンをクリックすると、下に一覧が表示されますので、調べたい「標準地番号または基準地番号」をクリックしてください。

現在の価格はもちろん、過去の価格や価格の対前年変動も確認できます。

2-4.基準地価

基準地価は公的価格とほぼ同じですが、異なるのは評価の対象となる地域の範囲です。

基準地価では、都市計画区域内以外の農地や工業地なども調べることができます。

国土交通省の「標準地・基準地検索システム」などで、調べたい土地の基準地価を確認できます。

2-5.実勢価格

実勢価格は、需要と供給のバランスによって決まるため、常に変動するのが特徴です。

そのため、不動産の実勢価格を算出する際には、以下のように近隣の類似物件の過去の取引データを参考にすることが一般的です。

例えば、50平米のマンションの実勢価格を求める場合、以下のような計算ができます。

同じエリア・同じ築年数のマンションの過去1年間の類似物件の成約価格を収集し、1平米あたりの平均価格が1平米あたり50万円だった場合、それに物件の面積を掛けて算出します。

さらに需給バランスや築年数、駅からの距離などを加味して調整しましょう。

3.家の評価額を調べる簡単な方法

ここでは、家の評価額を調べる簡単な方法について解説します。

3-1.固定資産税納税通知書を確認する

固定資産税納税通知書とともに送付される、固定資産税課税明細書を確認すると、家の売却価格を考える際に役立つ評価額を調べられます。

明細書に記載してある土地の固定資産税評価額は、不動産取引価格の目安である公示地価の、およそ7割になっています。

そこで、固定資産税評価額を0.7で割ればおおよその公示地価が算出され、土地の取引価格の目安がわかります。

例えば、土地の固定資産評価額が1,000万円なら、0.7で割った約1,429万円が土地部分の取引価格の目安です。これを参考に家の売却価格を検討すれば、より売却しやすい価格を設定できるかもしれません。

3-2.固定資産評価証明書を確認する

市町村役場などで取得できる固定資産評価証明書にも、家屋と土地の固定資産評価額が記載されています。このうち土地の評価額は、公示価格の7割を目途に算出されているため、0.7で割ると公示価格を逆算できます。

公示価格は不動産取引価格の目安なので、これを参考に売却する家の価格を考えれば、市場のニーズから大きく離れた価格設定にはならないでしょう。

ただし、家屋の固定資産税評価額には、土地の評価額における「公示価格の7割を目途とする」というような、不動産取引価格の目安を計算する明確な方法がありません。

固定資産税評価額か売却価格の目安がわかるのは土地部分だけで、家屋部分の目安はわからないのです。家屋部分を含めた家の適正な売却価格を考えるには、他の評価額も参考にする必要があります。

3-3.インターネットで調べる

家の評価額は、インターネットでも調べられます。不動産の物件情報を紹介するホームページでは、さまざまな地域の家屋と土地を合わせた家の評価額を、相場として掲載しているところがあります。

これまでの実際の取引価格に基づいた相場になっている場合も多く、家の売却価格を検討するうえで大変役立ちます。

さらにインターネットでは、今まさに売りに出ている家の家屋や土地の様子を画像で確認できます。

これにより、その物件の価格設定は妥当か、自分ならいくらに設定するかという、家の評価額を考えるシミュレーションができます。これは自身が所有する家の売却価格を、客観的に考える練習になります。

他にも、国土交通省が運営する「不動産ライブラリ」のホームページで、実際に行われた売買の価格情報などを調べ、評価額を検討するのもよいでしょう。

ただし、インターネットの評価額はあくまで他の家のものであり、売却を考えている家そのものの評価額ではありません。そのため、家の適正な売却価格と離れている可能性がある点に注意が必要です。

3-4.不動産会社に査定を依頼する

家の売却を考えるにあたって、最も確実な評価額の調べ方は、不動産会社へ査定を依頼することです。

売却する家に対する直接の査定なら、固定資産税評価額から算出する取引価格のように、家屋部分の評価額が不明ということがありません。また、インターネットの相場のように他の家の評価額ではないため、所有する家そのものの適正な評価額を知ることができます。

そのためには、複数の不動産会社を比較して、依頼先を選ぶことが大切です。
「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」なら、売却が得意な最大6社の不動産会社に同時に査定を依頼できます。ぜひご活用ください。

適正な家の売却価格を把握するには不動産会社に査定依頼を！

家の主な評価額には、固定資産税評価額・路線価・公示価格・基準地価・実勢価格の5つがあります。

なかでも固定資産税評価額は、固定資産税などの税額を決める基準になっている主要な評価額です。

また家の売却価格を決める際は、固定資産税評価額やインターネット上の評価額を参考にできます。

不動産の物件情報を紹介するホームページでは、実際の販売価格や相場が、国土交通省の「不動産ライブラリ」では公示価格などが調べられます。

しかし、いずれも土地と家屋を合わせた、売却する家そのものの評価額にはなりません。家を売却する際、適正な家の売却価格を把握するには、不動産会社に査定依頼することをおすすめします。

一度の申し込みで
最大6社に依頼できる

売却したいけど何から
始めたらいいかわからない方は
不動産売却のプロに
相談しましょう！

大手から地元密着企業まで
約2,500社参画

無料 売却のプロに相談する