突然転勤が決まると、マンションを貸すべきかどうか迷いますよね。
転勤では、マンションを「貸す」、「売る」、「空き家にする」の3つの選択肢があります。

どの選択肢がベストなのかは、転勤期間やマンションの築年数、賃料等から総合的に判断することが必要です。

特に「貸す」という選択肢は、一旦他人に貸してから再び自分で使うというプロセスがあり、単純な「売る」または「空き家にする」という選択よりも問題は生じやすいといえます。
ですから、マンションを貸す場合には、あらかじめ注意点を知っておくことが後のトラブル回避の第一歩です。

そこでこの記事では、転勤のためにマンションを貸すことを検討している方に向け、貸して良いかどうかの判断ポイントや、マンションを貸す場合に絶対にやるべき5つの対処について紹介していきます。
ぜひ最後までおつきあいいただき、適切な判断、トラブル防止のためにお役立てください。

1.「貸す」か「売る」か「空き家にする」かの判断ポイント

マンションを貸そうとするとき、誰もが最初は「貸して収益を得たいけど、本当に貸して良いのかな…？」と迷うものです。
そこで第一章では、「貸す」か「売る」か「空き家にする」かの判断ポイントについて解説します。

1-1.転勤期間による判断

転勤期間は重要な判断要素です。
1～2年程度の転勤なら、「空き家にする」または「貸す」といった選択があります。
3～5年程度の転勤なら、空き家にしておくのはもったいないので、「貸す」選択が有力候補です。

5年を超えるような転勤では、所得や家族の状況も変わっていることも多いため、一旦「売る」ことを選び、戻ってきたらその時のニーズに合った家を購入するのも賢明な選択の一つです。

1-2.築年数による判断

築年数も判断要素となります。
新築で購入したばかりのマンションであれば、やはり売るのは少しもったいないです。
転勤期間にもよりますが、できれば「貸す」ことをおススメします。

一方で、築20年程度のマンションであれば「売る」ことが有力な選択肢です。
マンションは築25年を超えると、買主が住宅ローン控除や登録免許税の軽減等を利用できなくなることから途端に売りにくくなります。
確実に売りやすい物件は築20年以内の物件です。

転勤期間中に築25年を超えてしまうようであれば、よほど物件を気に入っていて戻ってきた時に住みたい意思が固くないなら、転勤をきっかけに売却した方が良いでしょう。

1-3.賃料とローンによる判断

賃料とローンも判断要素の一つです。
賃料が低くローンが返済できないようであれば、保有しているだけマイナスですので、「売る」のが有力な選択肢となります。

第2章で解説しますが、転勤期間中の賃料は必ずしも高く設定できるとは限りません。
貸す前は、必ず管理会社から家賃提案を受けて、収支を確認することが必要です。

ただし、今の家に強いこだわりがある場合には、収支がマイナスであっても「貸す」または「空き家にする」という選択肢もあると思います。

1-4.子供の年齢による判断

転勤から戻ってきたときの子供の年齢も重要な判断要素の一つです。
特に、子供が高校進学に差し掛かる場合は、今のマンションから毎日通えるのか検討することが必要となります。

例えば、今のマンションが駅から遠く、毎日送り迎えが発生するようであれば、転勤をきっかけに「売る」ことも一つの選択肢です。

子供の高校進学は家の買い替えの理由になることが多いので、転勤後の子供の年齢も踏まえて考えるのも重要なポイントとなります。

1-5.近くに親族がいるかの判断

近くに管理を頼める親族がいる場合、「空き家にする」という選択肢が有力候補になりえます。

マンションは、カビの発生や下水からの汚臭を防ぐため、定期的に換気や通水(水を流すこと)を行う管理が必要です。

「貸す」と自然に管理もなされるというメリットがありますが、中には「貸す」または「売る」ことに抵抗感がある人もいると思います。

近くに親などの管理を頼める親族がいる人であれば、無償で管理を頼めますので「空き家にする」という選択肢も十分に考えられます。

尚、最近では有料で空き家の管理を行う管理会社も増えてきました。
近くに親族いないけれども、空き家のままにしておきたい人は、有料の空き家管理も検討してみるのも良いでしょう。

2.マンションを貸すなら絶対やるべき５つの対処

「貸す」選択肢は、物件を保有し続けるため、物件から手離れする「売る」選択肢よりもトラブルに遭遇しやすくなります。
また、「貸す」ことで賃貸借の契約関係も生じることから、「空き家にする」よりも複雑です。

そのため、「貸す」という選択肢は他の選択肢よりも難しいといえます。
そこでこの章では、転勤でマンションを貸す場合、絶対にやるべき５つの対処を紹介します。

2-1.定期借家契約で貸す

転勤でマンションを貸す場合は、定期借家契約で貸すことがポイントです。
賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
普通借家契約は更新のある契約で、定期借家契約は更新のない契約です。

普通借家契約は借主の権利が強く守られているため、契約期間満了時において貸主側から簡単に更新拒絶ができない契約となります。

貸主側からの更新拒絶、つまり、貸主から賃貸借契約を終了させるには、正当事由と立ち退き料の2つが必要です。
正当事由とは、どうしても借主を退去させなければならない正当な理由のことを指しますが、「自分が転勤から戻るから」だけでは正当な事由と認めてもらえないので、退去してもらうことが非常に難しくなります。

一方で、定期借家契約は、契約期間満了時点において確定的に賃貸借契約が終了します。
正当事由と立ち退き料は不要であり、確実にマンションを返してもらうことができます。

転勤でマンションを貸す場合には、戻ってきたときに確実にマンションを返してもらう必要があることから、定期借家契約を選択することが一般的です。

ただし、定期借家契約は、借主が契約更新を希望しても更新できないため、借主にとって不利な契約となります。
通常のアパートや賃貸マンションでは、ほとんどの物件が普通借家契約です。

定期借家の賃貸物件は借主にとって不利であることから、普通借家の賃貸物件と比べると貸しにくく、賃料も相場より安くなっています。

住宅の定期借家物件の賃料相場は、普通借家物件の50％～80％程度です。
立地条件が悪い物件や契約期間が短い物件は50％のように低く、立地条件が良い物件や契約期間が長い物件は80％のように高くなる傾向があります。

転勤でマンションを貸す場合には、定期借家契約を選択することから、賃料が相場よりも安くなることは知っておく必要があります。

賃料は、安易に周辺の賃貸物件を見て判断するのではなく、「定期借家契約で貸したらいくらか」という条件で査定をしてもらい判断することがポイントです。

2-2.リロケーションに慣れた管理会社を探す

リロケーションとは転勤などの留守宅を賃貸することを指します。
リロケーションは、基本的に定期借家契約を前提に賃貸を行うことが一般的です。

転勤でマンションを貸す場合には、リロケーションに慣れた管理会社を探すことがポイントとなります。

定期借家物件は、特有の賃料相場が形成されており、また物件数も少ないことから、慣れない不動産会社は自信を持って高い賃料を提示できないのが実態です。

リロケーションの経験値の高い管理会社は、「この条件ならこのくらいの賃料で貸せる」と判断することができるため、実績豊富な管理会社ほど高い賃料を提示してくる傾向があります。

また、定期借家契約は、契約時に賃貸借契約書とは別に「更新がなく、期間の満了により終了する」旨の書面を通知しなければならないなど、普通借家契約にはない法律の規定が存在します。
法律の規定を順守し忘れると、その契約は普通借家契約とみなされます。

定期借家の契約実務は普通借家の契約実務より煩雑ですので、誤って普通借家契約としないためにも、リロケーションに慣れた管理会社を選ぶことが重要なのです。

とはいえ、リロケーションに慣れた管理会社がどこなのか、賃貸経営に精通している人でない限り、見当がつきませんよね。
そんな時に便利なのが、「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

マンションの所在地やおおよその広さなど簡単な項目を入力するだけで、リロケーションの実績が豊富な複数の管理会社からの賃料や管理料等の提案を受けることができます。

賃料に関しても、最も高い賃料を提示してくれる管理会社を選ぶことができ、転勤中にマンションを高く貸すことができます。

普通借家契約の場合、賃料には相場が「ある」ため、管理会社を比較しても賃料に差がつくことは少ないですが、定期借家の場合には、賃料相場が「あるようでない」ため、管理会社を変えると賃料に大きく差がつくことがよくあります。
ですので、リロケーションで高く貸すためには、事前に複数の管理会社の提案を比較をすることがとても重要になるのです。

「 賃貸経営 HOME4U」は、リロケーションを成功に導くための第一歩ですので、ぜひご利用ください。

管理会社を選ぶ

2-3.銀行に事前に了解を取っておく

住宅ローンが残っているマンションを貸す場合、銀行に事前に了解を取っておくこともポイントとなります。

住宅ローンは、銀行との金銭消費貸借契約において、資金使途が自宅の購入と定められていることが多いです。

マンションを貸してしまうと、あたかも投資物件の購入のように見えてしまうため、本来であれば資金使途違反となってしまいます。

ただし、転勤等のやむを得ない事情であれば、銀行は一時的にマンションを貸し出すことを認めてくれます。

悪質な資金使途違反とみなされると、銀行からアパートローンへの借り換えを要求されることがあります。

アパートローンは住宅ローンに比べると、金利が高く借入期間も短くなることから住宅ローンよりも不利なローンです。

アパートローンへの切り替えの要求されるような事態にならないよう、マンションを貸す場合には銀行の了解を取ってから堂々と貸すことをおススメします。

2-4.確定申告が必要となる

マンションを貸すと、確定申告が必要となるケースが多いです。
サラリーマンのような給与所得者の場合、給与所得以外の所得で年間20万円を超える所得が生じる人は確定申告が必要となります。

個人の所得には、給与所得、不動産所得、譲渡所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得と呼ばれる10種類の所得があります。

サラリーマンが給与としてもらっている所得は給与所得です。
一方で、個人が賃貸マンション等の家賃収入から得られる所得は「不動産所得」に該当します。

不動産所得は家賃ではなく、以下の計算式で計算される所得です。

収入金額とは、年間の家賃収入になります。
必要諸経費としては、以下のような項目が該当します。

【主な必要諸経費の項目】

確定申告が必要かどうかのラインは、年間20万円超ですので、家賃から必要経費を引いた残額が毎月1.7万円を超えるようなケースだと確定申告が必要となります。
毎月1.7万円は超えることが多いので、多くの方は確定申告が必要となるはずです。

確定申告を行うと、会社は副収入があることを認識することができます。
副業を禁止している会社では、怪しむ会社もあるかもしれません。

ただし、転勤は会社の命令ですので、一般的には多くの会社が転勤中の不動産所得については副業とみなさず認めてくれます。

そのため、確定申告が必要となる人は、事前に会社へマンションを貸すことを伝えておきましょう。

2-5.貸す時点の物件状況確認書を作成しておく

マンションを貸すなら、貸す時点の物件状況確認書を作成しておくことがポイントです。

賃貸借契約を締結すると、借主には原状回復義務が生じます。
原状回復義務とは、借主が借りた状態で物件を返す義務のことです。

借りた状態で返すため、借主が入居する前に元々存在したクロスの汚れ等は原状回復の対象にはならないことになります。

原状回復は、借主とのトラブルがよく発生します。
例えば、貸主が元々存在したキズまで借主に原状回復を要求するようなことを行うと、トラブルになります。

原状回復のトラブルを避けるには、貸した時点の「原状」をお互いにしっかりと把握できるようにしておくのがとても大切です。

賃貸物件を貸す場合、入居前に部屋の各部分を写真に撮り、物件状況確認書と呼ばれる写真付きの書面を作成しておきます。
転勤で貸すマンションにおいても、通常の賃貸物件と同様に物件状況確認書を作成しておくと役立ちます。

物件状況確認書を作成しておけば、借主が入居中に故意過失で壊してしまった部分も堂々と原状回復の請求をすることができるようになります。
転勤から戻ってきても気持ちよく住めるようになりますので、貸す時点の物件状況確認書はぜひ作るようにしてください。

尚、借主に原状回復を要求できる範囲は、原則として「借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損傷」に限られるという点がポイントです。

通常の使用による損耗(画鋲の穴等)や、自然的な劣化(フローリングの日焼け等)は原状回復の対象外となります。

まとめ

いかがでしたか。
転勤でマンションを貸す際の判断基準や注意点についてお伝えしてきました。

貸すか、売るか、空き家にするかについては、転勤期間や築年数などの判断ポイントがあります。
どのような選択を取るべきか状況を踏まえて、総合的に判断することが必要です。

マンションを貸す場合には、特にリロケーションに慣れた管理会社に管理を委託することがポイントとなります。
管理会社は「 賃貸経営 HOME4U」で探せば、リロケーションに慣れた適切な会社をみつけることができます。

また、最終的に売却を選択する場合には、「不動産売却 HOME4U」でマンションの売却が得意な不動産会社を見つけてください。

この記事で得た情報を活かして、適切な判断や対処を実行するようにしてくださいね。