住んでいない家の売却にかかる税金とは?売却する2つの方法も紹介

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住んでいない家を売却する際には、譲渡所得税や印紙税といった税金がかかります。

とはいえ、そもそも不動産の売却経験がなく、どれくらいの税金がかかるか分からず不安を感じている方も多いのではないでしょうか。空き家の売却時にかかる税金には税制優遇が適用されるケースや特例があるので、事前に確認することで減税できる場合もあります。

そこで今回は、住んでいない家の売却をお考えの方に向けて、売却時の税金に関することを網羅的に解説します。最後まで読み進めてもらえると、売却時にかかる税金への不安を払拭でき、売却するか意思決定しやすくなります。

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1. 住んでいない家を売却する際には税金がかかる

住んでいない家を売るときには税金がかかりますが、正しい知識を身につけることで、空き家を放置するよりも節税対策として効果を発揮することもあります。

住んでいない家を売却する際にかかる税金は大きく分けて「印紙税」と「譲渡所得税」の2つです。
そのうち譲渡所得税は「所得税」「住民税」「復興特別税」の総称です。

税金の名称 内容の説明
印紙税 売買契約書に貼る印紙代
譲渡所得税 所得税 空き家や土地などの不動産を売ったときに得た売却益(譲渡所得)にかかる税金
住民税 地方自治体に支払う税金
復興特別税 東日本大震災の復興のための税金。令和19年まで譲渡所得税に対して2.1%かかる

ちなみに、売却益が出なかった場合は、非課税になります
では、売却益はどのように計算するのでしょうか?

1-1. 譲渡所得税の出し方

譲渡所得税は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得税 = 譲渡所得(売却代金 − (取得費 + 譲渡費用))× 税率
計算式の内容
売却代金 今回空き家を売って受け取った代金
取得費 空き家を買ったときに支払ったお金(空き家だと不明なケースがあり、この場合は売却代金の5%で計算されます)
譲渡費用 売るのに使った費用

譲渡所得税の税率は、売る家の所有期間が売却した年の1月1日時点で5年以下か5年超えかで変わります。

税率 (2021年12月現在)
  長期譲渡所得(5年以下) 短期譲渡所得(5年超え)
譲渡所得税 15% 30%
住民税 5% 9%
復興特別所得税 0.315%
(15%×2.1%)
0.63%
(30%×2.1%)
合計 20.315% 39.63%

たとえば、空き家を売って1,000万円の売却益が出ても、古くから親が住んでいた家なら約203.15万円、買って間もない家なら396.3万円の税金がかかります。

実家の空き家を売った場合、親が長く住んでいた家であることが多く、長期譲渡所得の少ない税率がほとんどでしょう。

さらにここから減税制度を利用すれば、空き家にかかる税金を減らすことができますよ!

取得費の出し方や取得費の計算のために必要な減価償却についてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。

不動産売却の税金はくらいかかる?計算方法と節税に役立つ11の対策

2. 住んでいない家を売る際の税制優遇

住んでいない家を売って利益が出た場合は税金がかかりますが、その際に使える減税制度があります。損しないためにもチェックしていきましょう!

空き家は、親が住まなくなった場合と、亡くなってしまい空き家になる場合があり、それぞれ利用できる減税制度があります。

2-1. 親が存命で空き家になった実家を売りたい場合

親と同居したり、親が介護施設に入所したりして実家が空き家になった場合、「マイホームを売ったときの特例」(居住用財産を譲渡した場合の特別控除)が受けられます。

2-2. 親が亡くなり相続した空き家を売りたい場合

親がなくなって空き家になった実家を相続し、売却をする場合は、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用することができます。

ここからはそれぞれの制度について、特例内容、適用条件、どのくらい節税できるか具体例を見てきましょう。

もし、この記事をお読みの方の中に「これから不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない」とお悩みの方がいらっしゃいましたら、こちらの「不動産一括査定って何?サイト選びのポイントや手順を解説!」の記事をご参照下さい。

3. マイホームを売ったときの特例(居住用財産を譲渡した場合の特別控除)

ひとり暮らしの親が介護施設に入居したなど、親が存命で実家が空き家になった場合には、「マイホームを売ったときの特例」(居住用財産を譲渡した場合の特別控除)が利用できます。

3-1. 最高3,000万円の控除が受けられる

親が実家に住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すれば、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円の控除が受けられます。

この特例のポイントは、自宅を売りに出してもすぐに売れないことが多いので、3年間の猶予期間を設けていること。

この間に売却できれば大きく節税でき、その分を介護施設の費用などに充てることができます。もちろん、売却益が3,000万円までなら、その譲渡所得に対して課税されません。

なお、実家が親名義の場合、売却主は親となり、税金は親にかかってきます。 また、譲渡したお金が相続時に残っていれば、そのお金は相続財産となります。

パターン別で分かる親名義の家や土地を売却するための全知識

3-2. 特例が受けられる条件

「マイホームを売ったときの特例」で3,000万円の特別控除を受けるのに必要な条件は以下の通りです。

  1. 自分(この場合、親)が実際に住んでいた家であること(別荘は対象外)
  2. 親が自宅に住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  3. 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
  4. 実家を売った年の前年、前々年に、「3,000万円特別控除の特例」「特定の居住用財産の買換えの特例」「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などの特例などを受けていないこと
  5. 同じ年に「特定の居住用財産の買換えの特例」などの特例を受けていないこと
  6. 住宅ローン控除を受けていないこと

など

親の家を売る方法2つ!売却にかかる税金とお得な特例とは?

4. 住んでいない家に係る譲渡所得の特別控除の特例

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、空き家になった実家を相続した場合に利用できる期間限定の税制優遇措置です。

4-1. 最高で3,000万円の控除が受けられる

親が住んでいた家(昭和51年5月31日までに建てられた一戸建て)を空き家にしていた場合、相続した年から一定の期間内に売却すれば、譲渡所得から3,000万円を特別控除として差し引くことができます。

4-2. 特例が受けられる条件

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」で3,000万円の特別控除を受けるにはいくつかの条件がありますが、特に期間に関する要件に注意が必要です。

4-2-1. 期間に関する要件

  1. 平成28年4月1日から2023年(令和5年)12月31日までに売却した空き家であること
  2. 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること

上記1、2の両方を満たし、特例が適用されるケースは以下の図のようになります。

空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)について

出典:国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)について」資料

4-2-2. そのほかの条件

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、前述の期間の条件と、以下の【条件1】の1~5をすべて満たし、なおかつ、【条件2】のいずれかを行った場合に適用されます。

項目が多く、条件が厳しい印象がありますが、親が亡くなるまで住み続けてきた古い戸建て住宅で、親が亡くなってからは空き家のままであれば、[条件1]の半分はクリアできるので、しっかりチェックしてみてください。

【条件1】

  1. 昭和56年5月31日以前に建築された戸建て(マンションなど区分所有建物ではない)
  2. 相続開始まで自宅で、相続により空き家になった
  3. 相続から空き家以外になっていないこと(賃貸に出すなどの使用履歴がない)
  4. 売却額が1億円を超えないこと
  5. 行政から要件を満たす証明書等が発行されていること

さらに、売却に際して以下のいずれかを行うことが必要です。

【条件2】

  1. 耐震リフォームをする(既にリフォーム済みで耐震性がある場合は不要)
  2. 建物を取り壊して更地にする

4-3. 実際どのぐらいお得なのか具体例でチェック

50年前に1,000万円で建てた木造家屋(土地代込み)が空き家になり、5,000万円で売却したケースをみましょう。なお、20年前に耐震工事を行っているものとします。

譲渡所得は、次の式で計算できます。

譲渡所得=[1]譲渡価額-([2]取得費+[3]譲渡費用)-特別控除

[1]譲渡価額:売却価格のこと [2]取得費 :土地・建物を取得した費用。 この場合は、1,000万円から建物の減価償却分を引いて500万円。 なお、取得費が不明な場合は、譲渡価額の5%として計算されます。 [3]譲渡費用:売却にあたって必要となる経費。 この場合、仲介手数料168.48万円と印紙代3万円で171.48万円。

※所有期間は50年なので長期譲渡所得にあたります。

特例が適用されない場合

  • 譲渡価額:5,000万円
  • 取得費:500万円
  • 譲渡費用:117.48万円
  • 特別控除:0円

譲渡所得= 5,000万円-(500万円+117.48万円)-0円 = 4,328.52万円

税金は・・・  4,328.52万円×20.315%≒879.34万円

特例が適用される場合

  • 譲渡価額:5,000万円
  • 取得費:500万円
  • 譲渡費用:117.48万円
  • 特別控除:3,000万円

譲渡所得= 5,000万円-(500万円+117.48万円)-3,000万円=1,328.52万円

税金は・・・ 1,328.52万円×20.315%≒269.89万円

特別控除がない場合に比べて、609.45万円(3000万円×20.315%)も節税できます。 ※売却益が3,000万円以下の場合、その譲渡所得に対する税金はゼロになります。

この特例が施行されるまでは、わずかでも売却益が出たら課税されていたのですから、3,000万円という高額控除はとてもありがたいですね。

4-4. 特例が受けられれば、費用をかけて更地にしてもまだお得

相続した家屋を取り壊して更地にした土地が1,000万円で売れたとしましょう。

この場合、取り壊しに200万円かかったとしても、トータルで見れば税金はゼロ。 解体業者に依頼する手間と費用を考えても断然お得です。

  • 譲渡価額:1,000万円
  • 取得費(概算):1000万円×5%=50万円
  • 譲渡費用
    • 取壊し費:200万円
    • 仲介手数料:38.88万円
    • 印紙代:0.5万円

※取得費(概算)について、古すぎて取得費がわからない場合は、譲渡価額の5%とすることになっています。

特例が適用されない場合

譲渡所得=1,000万円-(50万円+200万円+38.88万円+0.5万円)=710.62万円

税金は・・・710.62万円×20.315%≒144.36万円 譲渡所得から税金を引いた566.26万円が手元に残ります。

特例が適用される場合

譲渡所得=1,000万円-(50万円+200万円+38.88万円+0.5万円)-3000万円=0円

税金は・・・0円 売却益710.62万円がそのまま手元に残ります。

亡くなった親の家を売る方法とは?相続から売却の手順と税金ガイド

5. 住んでいない家を売却する2つの方法

ここまで、住んでいない家を売却した際にかかる税金に関して解説してきましたが、ここでは住んでいない家を売却する2つの方法を紹介します。

  • 古家付き土地として売る
  • 更地にして売る

それぞれの方法に関して、詳しく解説します。

5-1. 古家付き土地として売る

住んでいない家を売却する方法として、家を解体せずに古家付きの土地として売る方法があります。

家を解体せずに売却するので、買主には民家をそのままリフォームして住んでもらうか、買主自身で解体して新しく家を建てるようになります。

売主は解体費用などを必要としない分、売却価格が低くなる可能性があります。

また近隣に別の中古物件や更地の土地がある場合は、古家付きの土地として売り出しても長期間、買い手が見つからない場合もあるので注意が必要です。

古家付きで土地を売却する際の詳しい内容は、以下の記事もご覧ください。

土地売却の流れは?古い家がある土地の売り方も専門家が解説

5-2. 更地にして売る

売主自らが民家を解体して、更地にして売却する方法もあります。

売主が解体費用や整地費用を支払う必要があるので、売却する前にまとまったお金が必要となります。

ですが、更地の場合は、買主が解体費用を支払う必要がなく、期間をあけずに新築の建築に取り掛かれるので、選ぶ方が多いです。

古家付きの土地として売却するよりも、買主が見つかりやすい傾向にあります。

6. 住んでいない家を売却したいならまずはよい不動産会社を探す

住んでいない家の売却を成功させる最大のポイントは、不動産会社選びです。

住んでいない家は長く放置すればするほど家屋が劣化し資産価値が下がったり、維持費がかさんだりして、よいことがありません。

早めに売却することで受けられる減税制度もありますので、住んでいない家を所有しているなら、まずは不動産会社に相談しましょう。

また、住んでいない家の売却は通常の売却より考えるべき問題が多いものです。そこで住んでいない家の売却には、空き家売却の実績がある不動産会社を選ぶことが大切になります。

適した不動産会社を探す方法

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まとめ

住んでいない家は早めに売却することがおすすめです。
住んでいない家を売却して税金がかかる場合には、使える特例を利用して減税しましょう。

  • 親が存命の場合は、「マイホームを売ったときの特例」
  • 相続した物件なら「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」

条件を満たせば3,000万円の控除が受けられ、最大609.45万円の節税ができます。

誰も住まないからといって、実家の売却をすぐに決断できる人はそう多くはいないでしょう。 ただ、心していただきたいのは不動産の売却には時間がかかるということ。 「売却に1年もかかってしまった」なんてことも珍しくありません。

3,000万円の特別控除を利用するためにも、売却を決めたら1日でも早くまずは不動産会社に相談してみてくださいね。

この記事のポイント

住んでいない家を売却する際にかかる税金は?
税金の名称 内容の説明
印紙税 売買契約書に貼る印紙代
譲渡所得税 所得税 空き家や土地などの不動産を売ったときに得た売却益(譲渡所得)にかかる税金
住民税 地方自治体に支払う税金
復興特別税 東日本大震災の復興のための税金。令和19年まで譲渡所得税に対して2.1%かかる

それぞれの税率や譲渡所得税の計算方法については「1. 住んでいない家を売却する際には税金がかかる」をご覧ください。

空き家になった実家を売る際の税制優遇は?

記事のなかでどのくらい減税できるか、適用条件などをご紹介しています。

住んでいない家の売却を依頼する不動産会社はどう選ぶ?

売りたい物件に適した不動産会社探しは、「不動産売却 HOME4U(ホームフォー・ユー)」がおすすめです。

利用概要やおすすめの理由は「6. 住んでいない家を売却したいならまずはよい不動産会社を探す」でご確認いただけます。

住んでいない家を所有している方は、後悔しないためにもまずはこちらの記事をお読みください。

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