空き家になった実家。3年以内に売れば、最大約609万円の節税も可能。

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空き家

「母が亡くなり、空き家になった実家を相続した」
「ひとり暮らしの父が介護施設に入所した」

そんな理由で住み手のいなくなった実家、あなたはそのままにしていませんか?

空き家は、維持していくだけでも管理の手間や固定資産税などの費用がかかります。
いすれは売却をとお考えなら、早く売ったほうが断然お得。

今なら数百万円も得する場合もあるんです。

そこで今回は、空き家になった実家を今すぐ売却したくなる、とってもメリットの大きい税制優遇の特例をご紹介。

実家が空き家になって日が浅い方、まだまだ気持ちの整理がつかないでいる方、今が決断の時ですよ!

1. 知らないと損をする!空き家になった実家を売る際の税制優遇。

「古い空き家を処分したら、思いのほか高額な税金がかかった」

そんな声を耳にしたことはありませんか?

特に、長年住み続けている間に都市化が進み、地価が大きく上昇している地域の実家なら、たとえ建物の価値はゼロであっても、高額な売却益が出て高い税金が発生します。

ところが、同じ売るにしても、場合によっては税金を大幅に減らすことができたり、まったく税金がかからなくなることもあるのです。

それが、こちらの2つのケース。

  • 親が亡くなり、空き家になった実家を相続した場合に受けられる「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」
  • 介護施設への入所など、親が存命で実家が空き家になった場合に受けられる「マイホームを売ったときの特例」(居住用財産を譲渡した場合の特別控除)

どちらも期限や適用要件などの制約がありますが、条件を満たせば3,000万円の控除が受けられ、最大で約640万円もの節税が可能です。

2. こんなにかかる!空き家を売却した際の税金。

特例をご紹介する前に、普通だったら空き家を売却した場合にどのくらい税金がかかるのか、触れておきましょう。

空き家をはじめ、建物や土地などの不動産を売って売却益が出ると、その譲渡所得(売却益)に対して、所得税の一種である「譲渡所得税」と、それに伴う「住民税」、さらに平成49年までは譲渡所得税に対して2.1%の「復興特別所得税」がかかってきます。

その税率がこちら。

不動産を売った場合の譲渡所得に対する税率※平成29年1月現在
長期譲渡所得 短期譲渡所得
譲渡所得税 15% 30%
住民税 5% 9%
復興特別所得税 0.315%
(15%×0.021)
0.63%
(30%×0.021)
合計 20.315% 39.63%

税率が2種類あるのは、その不動産を所有していた期間によって税率を変えているためです。

売却した年の1月1日時点で、
所有していた期間が5年を超える場合はう「長期譲渡所得」となり、税率はトータルで20.315%
所有していた期間が5年以下の場合はう「短期譲渡所得」となり、なんと39.63%も課税されてしまいます。

「空き家を売って1,000万円の売却益が出た!」と喜んでいると、古くから親が住んでいた家なら約203.15万円、買って間もない家なら396.3万円もの大金が税金となって右から左へと消えていってしまうのです。

実家となると、親がその家を所有していた期間は5年を超えている場合がほとんど。
所有期間は相続しても引き継がれるので、実家を売って得た売却益は、多くの場合「長期譲渡所得」に区分されます。

3. 平成28年4月~平成31年末の売却が対象。

古い実家を相続したら、この特例をチェック!

3-1 最高3,000万円控除。「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは?

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、空き家になった実家を相続した場合に利用したい、期間限定の税制優遇措置です。
空き家の売買を活発にして放置空き家の発生を抑えようと、平成28年4月から施行されました。

その内容は・・・

親が住んでいた家(昭和51年5月31日までに建てられた一戸建て)を空き家にしていた場合、相続した年から一定の期間内に売却すれば、譲渡所得から3,000万円を特別控除として差し引くことができる

というもの。

ここで注意したいのは、「相続した年から一定の期間内に売却すれば」という期間の条件です。

「一定の期間」の条件とは次の2つ。

  1. 平成28年4月1日から平成31年12月31日までに売却した空き家であること
  2. 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること

上記1、2の両方を満たし、特例が適用されるケースは以下の図のようになります。

空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)について
出典:国税庁「空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)について」資料

3-2 特例が受けられる条件

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、前述の期間の条件と、以下の【条件1】の1~5をすべて満たし、なおかつ、【条件2】のいずれかを行った場合に適用されます。

項目が多く、条件が厳しい印象がありますが、親が亡くなるまで住み続けてきた古い戸建て住宅で、親が亡くなってからは空き家のままであれば、[条件1]の半分はクリアできるので、しっかりチェックしてみてください。

【条件1】

  1. 昭和56年5月31日以前に建築された戸建て(マンションなど区分所有建物ではない)
  2. 相続開始まで自宅で、相続により空き家になった
  3. 相続から空き家以外になっていないこと(賃貸に出すなどの使用履歴がない)
  4. 売却額が1億円を超えないこと
  5. 行政から要件を満たす証明書等が発行されていること

さらに、売却に際して以下のいずれかを行うことが必要です。

【条件2】

  1. 耐震リフォームをする(既にリフォーム済みで耐震性がある場合は不要)
  2. 建物を取り壊して更地にする

3-3 実際どのぐらいお得?具体例で見てみよう!

50年前に1,000万円で建てた木造家屋(土地代込み)が空き家になり、5,000万円で売却したケースをみましょう。なお、20年前に耐震工事を行っているものとします。

譲渡所得は、次の式で計算できます。

譲渡所得=[1]譲渡価額-([2]取得費+[3]譲渡費用)-特別控除

[1]譲渡価額:売却価格のこと
[2]取得費 :土地・建物を取得した費用。
この場合は、1,000万円から建物の減価償却分を引いて500万円。
なお、取得費が不明な場合は、譲渡価額の5%として計算されます。
[3]譲渡費用:売却にあたって必要となる経費。
この場合、仲介手数料168.48万円と印紙代3万円で171.48万円。

※所有期間は50年なので長期譲渡所得にあたります。

特例が適用されない場合

  • 譲渡価額:5,000万円
  • 取得費:500万円
  • 譲渡費用:117.48万円
  • 特別控除:0円

譲渡所得= 5,000万円-(500万円+117.48万円)-0円 = 4,328.52万円

税金は・・・ 
4,328.52万円×20.315%≒879.34万円

特例が適用される場合

  • 譲渡価額:5,000万円
  • 取得費:500万円
  • 譲渡費用:117.48万円
  • 特別控除:3,000万円

譲渡所得= 5,000万円-(500万円+117.48万円)-3,000万円=1,328.52万円

税金は・・・
1,328.52万円×20.315%≒269.89万円

特別控除がない場合に比べて、609.45万円(3000万円×20.315%)も節税できます。
※売却益が3,000万円以下の場合、その譲渡所得に対する税金はゼロになります。

この特例が施行されるまでは、わずかでも売却益が出たら課税されていたのですから、3,000万円という高額控除はとてもありがたいですね。

3-4 特例が受けられれば、費用をかけて更地にしてもまだお得。

相続した家屋を取り壊して更地にした土地が1,000万円で売れたとしましょう。

この場合、取り壊しに200万円かかったとしても、トータルで見れば税金はゼロ。
解体業者に依頼する手間と費用を考えても断然お得です。

  • 譲渡価額:1,000万円
  • 取得費(概算):1000万円×5%=50万円
  • 譲渡費用
    • 取壊し費:200万円
    • 仲介手数料:38.88万円
    • 印紙代:0.5万円

※取得費(概算)について、古すぎて取得費がわからない場合は、譲渡価額の5%とすることになっています。

特例が適用されない場合

譲渡所得=1,000万円-(50万円+200万円+38.88万円+0.5万円)=710.62万円

税金は・・・710.62万円×20.315%≒144.36万円
譲渡所得から税金を引いた566.26万円が手元に残ります。

特例が適用される場合

譲渡所得=1,000万円-(50万円+200万円+38.88万円+0.5万円)-3000万円=0円

税金は・・・0円
売却益710.62万円がそのまま手元に残ります。

4.  3年以内に売却すれば適用可。

親が生きているうちなら、この特例をチェック!

4-1 こちらも3,000万円控除。「マイホームを売ったときの特例」とは?

ひとり暮らしの親が介護施設に入居したなど、親が存命で実家が空き家になった場合には、「マイホームを売ったときの特例」(居住用財産を譲渡した場合の特別控除)が利用できます。

この特例は、

親が実家に住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すれば、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円の控除が受けられる。

というもの。

この制度のポイントは、自宅を売りに出してもすぐに売れないことが多いので、3年間の猶予期間を設けていること。

この間に売却できれば、大きく節税でき、その分を介護施設の費用などに充てることができます。もちろん、売却益が3,000万円までなら、その譲渡所得に対して課税されません。

なお、実家が親名義の場合、売却主は親となり、税金は親にかかってきます。
また、譲渡したお金が相続時に残っていれば、そのお金は相続財産となります。

4-2 特例が受けられる条件

「マイホームを売ったときの特例」で3,000万円の特別控除を受けるのに必要な条件は以下の通りです。

  1. 自分(この場合、親)が実際に住んでいた家であること(別荘は対象外)
  2. 親が自宅に住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  3. 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
  4. 実家を売った年の前年、前々年に、「3,000万円特別控除の特例」「特定の居住用財産の買換えの特例」「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などの特例などを受けていないこと
  5. 同じ年に「特定の居住用財産の買換えの特例」などの特例を受けていないこと
  6. 住宅ローン控除を受けていないこと

など

<注意!>

家屋を取り壊して敷地だけ譲渡すると、該当期間が短くなります。

家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが特例の適用を受ける条件となります。

  1. その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
  2. 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと

空き家になってすぐに家屋を取り壊すと、1年以内に売れないと特例が受けられません。
実家を売却する可能性があるのなら、空き家になってもすぐに取り壊さず、よく検討しましょう。

もし、この記事をお読みの方の中に「これから不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない」とお悩みの方がいらっしゃいましたら、こちらの「利用した人だけ得をする!不動産を売るなら一括査定すべき2つの理由」の記事をご参照下さい。

5.  まとめ

空き家になった実家を売却する場合は、相続した物件なら「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を。

親が存命の場合は、「マイホームを売ったときの特例」を。

条件を満たせば3,000万円の控除が受けられ、最大609.45万円の節税ができます。

誰も住まいからといって、実家の売却をすぐに決断できる人はそう多くありません。
ただ、心していただきたいのは、不動産の売却には時間がかかるということ。
「売却に1年もかかってしまった」なんてことも珍しくありません。

せっかくの特例であり、3,000万円の特別控除です。
チャンスを逃さないよう、売却を決めたら1日でも早く行動に移しましょう。

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