分けにくい不動産を遺産分割する方法【換価分割】

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換価分割

相続が発生したときは、相続人同士が話し合って遺産を分け合います。

遺産が現金や銀行預金など、分けやすいものの場合は問題ありませんが、不動産など分けにくいものがある場合は、遺産分割でもめるケースもあります。

そんなときに利用したいのが、換価分割という方法です。

換価分割とは遺産を分ける方法の1つで、遺された財産をすべて現金化してから、相続人同士で分け合うものです。不動産など、分けにくい財産を公平に分配するのに適しています。

そこで今回は、換価分割について詳しくご説明します。

手続き方法や税金を安くする方法などもお伝えしますので、確認しておきましょう。

1.相続が発生したとき遺産を分割する3つの方法

相続が発生したときは、相続人同士が話し合って遺産を分割する割合を決めます。そして、決めた割合に応じて遺産を分割します。その際の分割には、次の3つの方法があります。

  • 換価分割
  • 現物分割
  • 代償分割

それぞれ分割する方法が異なるので、遺産の種類によって、分割する方法を使い分けるとよいでしょう。

今回は、その中の「換価分割」についてご説明しましょう。

1-1.換価分割

これは、遺産をすべて現金化してから分割する方法です。相続人が誰も利用していない不動産、あるいは、遠方にあるなど管理しにくい土地や建物を分割するのに適しています。

現金化するので、分けにくいものでも平等に分けることができます。売却代金から仲介手数料や印紙代など、売却する際にかかった諸費用や税金を差し引いた残金を分割します。

不動産は名義変更をしないと売却することができません。そこで換価分割の際は、事前に決めた分割割合にあわせて相続登記してから売却します。

この場合、相続人全員が売却の手続きをする必要があります。しかし、相続人が遠方に住んでいたり、高齢だったりする場合は、売却手続きをするのが難しいこともあるでしょう。そんなときは、相続人のうち誰か1人が代表者となって相続登記し、売却して代金を分配します。

このように、代表者が他の相続人に現金を分配するとなると、贈与税がかかりそうですね。けれども、この場合贈与税はかかりません。換価分割の便宜上、1人が相続登記をして売却し、遺産分割協議で決められた通りに分配するのであれば、贈与税はかからないことになっています。(この件は、国税庁ホームページの質疑応答で記されています。)

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1-2.その他の遺産分割方法

遺産を分割する方法には、換価分割の他に、現物分割と代償分割という方法もあります。

ここで、それぞれの方法にも触れておきますね。

◇現物分割

これは、1つひとつの遺産ごとに誰が相続するか決めて分割する方法です。例えば、長男は土地を、次男は銀行預金を、三男は株券などの有価証券というように、1つの遺産ごとに相続する人を決めます。

遺産が銀行預金や現金の場合は、同じ金額になるよう平等に分割することができます。しかし、土地や建物など分けることが難しいものの場合は、平等に分割できないこともあります。

そのため、現物分割は、現金や銀行預金など分けやすいものに適しています。

◇代償分割

これは特定の相続人が遺産を相続し、他の相続人に対し手持ちの現金などを代償金として支払う方法です。例えば2人兄弟で、亡くなった親が住んでいた家(時価4,000万円)を長男が相続した場合、次男に対しては長男が代償金として2,000万円を現金で支払うことになります。

代償分割では一般的に、他の相続人に対しては現金を支払います。しかし、場合によっては現金ではなく、相続した人が持っている土地や物品、権利など現金以外のもので分配することも可能です。

この分割方法を利用する場合は、代表となる相続人が他の相続人に支払えるだけの資金を持っている必要があります。そのため、代償分割は分配するのが特に難しい農業用地、事業用地、自社株など事業関連の資産を引き継いだ場合によく利用されています

2.換価分割について考える

遺産を分配する方法として換価分割を利用する前に、まずはメリットとデメリットを押さえておくといいですね。その上で、相続人同士で十分に話し合う機会をつくるとよいでしょう。

2-1.換価分割のメリットとは?

換価分割には、下記のような2つのメリットがあります。

  • 遺産を現金化してから公平に分配することができるため、トラブルが起きにくい
  • 「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」もしくは「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」による節税対策ができる

遺産をすべて現金にしてから、遺産分割協議で決めた相続分ごとに分配するため、すべての相続人が納得できる分割が可能です。そのため、相続トラブルを避けることができます

また、換価分割を前提としているのであれば、代表者が不動産を相続して売却し現金を分配しても、贈与税はかかりません

おまけに「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用して相続財産の土地や建物、株式などの遺産を一定期間内に売却すると、節税効果があります。その理由は、支払う相続税の一部が、売却時の取得費に加算できるからです。

譲渡所得は、不動産が売れた価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。そのため、特例を利用して取得費を増やせば、その分譲渡所得が少なくなり、譲渡所得税を節約することができるのです。

また、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の要件にあえば、譲渡所得を計算するときに、売却代金から3,000万円を差し引くことができるので、譲渡所得税の節約になります。

ただし、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は併用できない のでご注意くださいね。

これら2つの特例については、第5章でご説明します。

2-2.換価分割のデメリットとは?

換価分割には、次のようなデメリットもあります。

  • 不動産を売却したときに税金がかかる場合がある
  • 売却時には諸費用を負担しなければならない
  • 場合によっては売却ができないこともある

不動産を売却した際、次の場合は利益を得たことになるので、譲渡所得税がかかります。

  • 買ったときの価格より高く売れたとき

この他にも、不動産を売るときに作成する不動産売買契約書には、売却代金に応じた印紙税を払う必要があります。

また、家や土地が親名義になっているのであれば、売却する人の名義に変更しなければなりません。その際の費用や、売却の仲介をしてくれた不動産会社に支払う仲介手数料などの費用も必要です。

不動産が売れた金額から売るために支払った諸費用や税金を差し引いてから、相続人と分配することになるので、注意しましょう。

もう1つ、頭に入れておかなければならないことがあります。それは、場合によっては売りたい家や土地が売れないこともあるという点です。周りの生活環境が整っているなど、買い手がつきやすい地域ならいいのですが、過疎地などあまり人気のない地域の場合は、売れないこともあります。

不動産会社に買い取ってもらえることもありますが、その場合は地域の相場価格よりも低くなってしまいます。

相続が発生した翌日から10ヶ月以内に相続税を申告しなければなりません。換価分割を利用するのであれば、それまでには不動産を売却しておきたいですね。

そのためには、できるだけ早めに売却の手続きを取ることです。相続が発生する前から、財産をどうするのがベストなのか、相続人同士で話し合っておくとよいでしょう。そして、信頼できる不動産会社を見つけておくと、いざというときすぐに対応することができます。

3.換価分割の相談先

換価分割は、登記や不動産の権利関係などが関わってくるため、手続きが複雑になる場合があります。そのような場合は弁護士、司法書士、行政書士などの専門家に依頼するのも1つの方法です。

ただし、専門家に依頼するには費用がかかります。そのため、権利関係が複雑ではない場合は、費用の節約にもなりますので、自分で手続きしてみるのもよいでしょう。

3-1.自分で手続きする場合

換価分割の手続きは、特に遺産の権利関係に問題がなく複雑でなければ、自分で手続きすることも可能です。

専門家へ依頼するのに必要な費用を節約できますので、相続登記や遺産分割協議書の作成にかかる手間を惜しまないのであれば、チャレンジしてみてもいいですね。

ただし、換価分割を利用するために不動産を売却する場合は、買い手が探しやすくなりますので、不動産会社にお願いしたほうがよいでしょう。その際は信頼できる不動産会社を選び、売却の相談をしましょう。

換価分割の手順については、第4章で詳しく説明しています。

3-2.専門家に相談する場合

換価分割を自分で行えば、専門家に支払う費用を節約することができます。しかし、人によっては必要書類の入手や申請手続きが面倒だと感じる方もいらっしゃるでしょう。そのような方は、別途費用はかかりますが、専門家に依頼するのが安心です。

弁護士や司法書士など専門家はさまざまですが、それぞれの専門分野や得意分野があります。主なパターンと依頼する専門家をご紹介します。相続のパターンや状況によってどの専門家を選ぶか判断するとよいでしょう。

弁護士

相続がもめそうな場合は弁護士に依頼しましょう。相続の紛争解決は弁護士の専門分野です。

相続手続きでの弁護士費用の相場は以下の通りです。

(実際にかかる費用は、依頼する弁護士によって変わる可能性があります。)

  • 着手金:20~30万円
  • 弁護士報酬:遺産の時価相当額の10%(遺産総額が1,000万円なら100万円)
  • 実費:収入印紙代や戸籍関係書類の取り寄せなど実際にかかった費用

司法書士

司法書士の専門分野は不動産に関する権利や登記などです。相続財産に不動産があり、相続登記が必要であれば、司法書士に依頼するとよいでしょう。

相続登記を司法書士に依頼した場合、費用の相場は以下の通りです。

(実際にかかる費用は、依頼する司法書士によって変わる可能性があります。)

  • 司法書士報酬:5万円~10数万円
  • 実費:収入印紙代や戸籍関係書類の取り寄せなど実際にかかった費用

行政書士

戸籍の収集や遺産分割協議書の作成は行政書士の専門分野なので、依頼するとよいでしょう。

遺産分割協議書の作成を行政書士に依頼した場合、費用の相場は以下の通りです。

(実際にかかる費用は、依頼する行政書士によって変わる可能性があります。)

  • 5万円程度

相続関係説明図など添付資料を作成する場合は、10数万円程度になります。

4.換価分割に必要な手続きの手順

相続の手続きを円滑に進めるためには、まず遺言書の有無を確認することが大事です。そして、もっとも重要なのが、遺産分割協議で相続人同士が納得のいくまでよく話し合い、遺産の分配割合を決めることです。ここをしっかり決めておけば、その後の手続きを円滑に進めることができます。

換価分割の手順に沿って相続人同士が話し合い、どうしても難しい部分については専門家の力を借りるというのもいいかもしれませんね。

ではここで、換価分割に必要な手続きの手順について、ご説明しましょう。

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4-1.遺言書の有無を確認する

亡くなった人が遺言書を作成している場合は、そこに記載されている通りに遺産を分配しなければなりません。まずは遺言書があるかどうか確認しましょう。公正証書遺言があるかどうかは、日本公証人連合会の遺言検索システムで確認できます

自筆証書遺言・秘密証書遺言がある場合、勝手に開封はできません。亡くなった人が住んでいた住所地の家庭裁判所で検認の手続きを行いましょう。

4-2.相続登記の手順

親名義の不動産は、相続登記をして名義を変更しないと売却することができません。そのために相続登記をして、名義を相続人に変更します。

手続きに必要な登記事項証明書(登記簿謄本)や戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本、住民票などを入手しましょう。

相続登記の主な手順は、以下の通りです。

○不動産の所有権を確認する

  • 登記事項証明書(登記簿謄本)を取得して確認する

○相続人を確定する

  • 戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本、住民票などを入手し確認する

○遺産分割協議を行い、各相続人の持分を決める

○相続登記の申請書類を作成する

  • 書式はインターネットで検索すれば入手できます。

○相続する不動産を管轄する法務局へ申請する(郵送でも申請可能)

  • 相続人の確認時に取り寄せた書類(戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本、住民票)と固定資産税評価証明書、相続人全員の実印を押印した遺産分割協議書、印鑑証明書も添付します。

必要書類は、不動産がある住所地を管轄する法務局へ提出します。

換価分割の場合、原則では相続人全員の名義で相続登記を行って、決めた持分に応じて売却代金を分配します。ただし、この場合の手続きは非常に面倒で手間がかかります

そこで、相続人の代表者が単独で相続登記を行う方法もあります。この場合は、遺産分割協議書には換価分割により遺産を分配することが明記してあるか、確認してくださいね。

また、どうしても手続きが難しい場合は、司法書士にお願いしてもよいでしょう。

遺産分割協議書の作成手順については、このあとご説明します。

4-3.遺産分割協議書の作成手順

相続の手続きとしてもっとも重要なのが、遺産分割協議です。相続人全員で、誰が何を相続するのか、また遺された財産をどのような割合で分配するのかを話し合い、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書には、次のような情報を調べ、記載します。

  • 被相続人(亡くなった方)の情報
  • 相続する財産の情報
  • 相続人の情報
  • 換価分割の分配割合

遺産分割協議書の主な作成手順は、以下の通りです。

○被相続人(亡くなった方)の情報を記載

  • 氏名・死亡年月日・最後の住所地・本籍地

亡くなった方の除籍謄本、住民票の除票を取り寄せ、確認します。

○相続する財産の情報を調べ、記載する

  • 土地:所在、地番、地目、地積を記載
  • 建物:所在地、家屋番号、種類、構造、床面積を記載

土地、建物の情報は、登記簿謄本(全部事項履歴証明書)を取り寄せ、確認します。

その他の財産も確認し、記載します。

  • 預金:金融機関名・支店名・種類・口座番号・相続開始時の残高を確認、記載します。

○相続人全員の情報を記載する

  • 氏名、本籍地、住所 実印を押印、印鑑証明書を添付します。

○換価分割の際、各相続人が受け取る割合を記載する

遺産分割協議書の書式については、インターネットで検索すれば入手できます。

遺産分割協議書には、換価分割で遺産を分配することを必ず明記 しておきましょう 。もし相続人の1人が代表して不動産を売却し、現金化して分配する場合、換価分割であることが明記してあれば、それぞれの相続人に対し贈与税が発生することはありません。

不動産は、相続登記を終えてから売却し、売却代金から税金や売却手続きで支払った諸費用を差し引いた後に、遺産分割協議で決めた割合で分配します。

換価分割の際に発生する税金については、第5章でご説明します。

5.換価分割と税金

換価分割を利用した場合、不動産が購入したときよりも高く売れた場合は譲渡所得税がかかります。

とはいえ、譲渡所得税が安くなる特例もありますので、ぜひ覚えておきたいですね。

また、相続財産の額から基礎控除額を差し引いた金額には相続税がかかりますので、必ずチェックしましょう。

5-1.換価分割と譲渡所得税

換価分割の際、譲渡所得税がかかるのは次のような場合です。

  • 不動産が売れた価格が買ったときよりも高かった

買った価格よりも高く売れたということは、「利益(譲渡所得)を得た」ということ。そんな場合は、譲渡所得税を納めなければなりません。

そこで、不動産を売ったときに譲渡所得が発生しているかどうか、確認しましょう。

◇譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、次の計算式で求めます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - ( 取得費 + 譲渡費用 ) - 特別控除額

譲渡価額:不動産が売れた価格

取得費:不動産を買ったときの価格から、所有期間中の減価償却費を差し引いた金額など

譲渡費用:不動産を売るのにかかった諸費用

特別控除額:3,000万円(相続した空き家を売ったときの特例の要件にあう場合)

相続の場合、不動産を購入したのは親や祖父母など先代の人になりますから、取得費がわからない場合が多いでしょう。そんなときは、譲渡価額の5%を取得費として計算します。

5-2.換価分割で利用できる特例

換価分割で不動産を売却した際に利益が出てしまって、税金がかかるのは気になりますね。でも大丈夫。譲渡所得を減らすことができる特例があります。

特例が利用できれば、譲渡所得税を安くすることができますので、チェックしておきましょう。

今回は、2つの特例をご紹介します。

◇空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

これは2016年(平成28年)4月から始まった特例です。

親が住んでいた家を空き家にしていた場合、相続した年から3年目の12月31日までに売却すれば、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができるようになりました。(3,000万円の特別控除)

これを「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

この特例が利用できるのは、

  • 1981年(昭和56年)5月31日より前に建築された住宅であること
  • 現在の耐震基準に沿った耐震リフォームがされていること

など要件はありますが、要件にあう場合は利用するといいですよ。

この特例の適用期間は、2016年(平成28年)4月1日から2019年(平成31年)12月31日までです。

また、相続に関連する特例「相続税の取得費加算の特例」がありますが、この特例との併用はできませんのでご注意くださいね。

なお、親と同居していた人が家を売却する場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用すれば、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。

これらの特例を利用するには、確定申告が必要です。

◇相続税の取得費加算の特例

換価分割を利用するときに、もうひとつ譲渡所得税が安くなる特例があります。

それは、「相続税の取得費加算の特例」です。

この特例は、相続で受け取った土地・建物・株式などを、相続したときから3年10ヶ月以内に売却した場合、相続税額の一定額を、譲渡所得を計算するときの取得費に加算することができる というもの。

これも譲渡所得税を下げることができる特例なんです。

下記の要件にあえば、利用することができます。

  • 相続や遺贈で財産を受け取っていること
  • 受け取った財産によって相続税が発生していること
  • 受け取った財産を、相続した日の翌日から3年10ヶ月以内に売却すること

取得費に加算する額は、次のように計算します。

(2015年(平成27年)1月1日以降の相続または遺贈の場合)

取得費加算額 = A × B ÷ C

A:相続税の額

B:相続し譲渡した財産の相続税評価額

C:相続した財産の合計額(債務控除前)

例えば、相続した土地が6,000万円、現金が4,000万円、納付した相続税額が400万円の場合、取得費加算額は、

400万円×6,000万円÷6,000万円+4,000万円=240万円となります。

この240万円は、譲渡所得を計算するときの取得費に加算できるので、譲渡所得を下げることができます。つまり譲渡所得税が安くなるということなんです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - ( 取得費 + 譲渡費用 ) - 特別控除額

◇譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけて求めます。

譲渡所得税の税率は、家やマンションを所有していた期間によって変わってくるので注意しましょう。

  • 譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合

<長期譲渡所得> 所得税 15%  地方税 5%

  • 譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の場合

<短期譲渡所得> 所得税 30%  地方税 9%

※2037年(平成49年)までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付します。

5-3.換価分割と相続税

相続で遺産を受け取った人は相続税がかかります。とはいえ、どの人にも相続税がかからない額「基礎控除額」が認められているのです。

2015年(平成27年)1月1日以降の基礎控除額は、下記の通りです。

3,000万円+600万円×法定相続人の数

例えば、法定相続人が長男、次男、長女の3人だとします。

この場合の基礎控除額は、

3,000万円+600万円×3人=4,800万円となります。

長男、次男、長女の3人が換価分割を利用するために現金化した遺産の総額が1億3,800万円だった場合(不動産を売却した際の譲渡所得税や諸費用などを差し引いた後の金額)

相続税の対象になる金額は、

1億3,800万円-4,800万円=9,000万円

長男、次男、長女の3人が平等に3分の1ずつ遺産を分配する場合は、

1人当たり受け取る遺産は、9,000万円×1/3=3.000万円となります。

つまり、長男、次男、長女の3人は、3,000万円に相続税の税率を掛けて相続税額を求めることになります。

【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表
法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

速算表から、3人の相続税額を計算すると、

3,000万円×15%-50万円(税率)=400万円

長男、次男、長女3人の相続税額は、それぞれ400万円となります。

ここでは相続税の試算をご紹介しましたが、実際には相続財産の額から、基礎控除額の他にも、葬儀費用や亡くなった方が未払いの税金・医療費、借入金などを差し引くことができますので、覚えておいてくださいね。

5-4.税金の申告について

相続により譲渡所得税を支払う必要がある方は、忘れずに確定申告をしましょう。

確定申告では、譲渡所得を得た翌年の2月16日から3月15日までの間に、最寄りの税務署へ確定申告書など必要書類を提出します。家のパソコンで手続きできるe-Taxを利用して申告してもよいですね。

相続税の申告は、通常の確定申告とは少し異なるのです。

相続が発生したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に税務署へ申告書を提出し、相続税を納めます 。申告期限を過ぎてしまった場合は、延滞税を支払わなければならないのでご注意を。

税務署へ提出する書類は、国税庁ホームページに記載されていますので、確認してくださいね。

ただし、相続した財産が基礎控除額以下なら相続税は発生しないので、申告しなくても大丈夫ですよ。

6.まとめ

換価分割とは、すべての遺産を現金化してから相続人全員に分配するという遺産分割の方法でしたね。

家や土地など遺産として分けるのが難しい不動産などは、換価分割に向いています。換価分割の手続きは専門家に頼むこともできますが、自分で手続きできそうならチャレンジしてみてくださいね。

換価分割で不動産などを売却するとき、譲渡所得税が発生する場合がありますが、税金が安くなる特例が2つありますので、要件にあえば利用するとよいでしょう。

譲渡所得税は確定申告で申告しますが、相続税は相続が発生した翌日から10ヶ月以内に申告するのでしたね。どちらも申告期限が異なりますのでご注意を。

換価分割の手続きも、税金の申告も大事な作業です。期限内に忘れることなく対応してくださいね。

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