不動産を購入したら所有権を取得するのが一般的ですが、マンションなどには「敷地権」という権利がついています。
敷地権は、所有権などと混同しがちで、少し難しく考えてしまう方も多くいます。

本記事では、敷地権をより簡単に深く理解できるよう、イラストを用いて分かりやすく解説しています。
これを機に、敷地権をしっかり理解していきましょう。

1.敷地権とはマンションなどの敷地に関する権利

マンションを購入すると、建物の専有部分の所有権と、土地の所有権（あるいは、賃借権・地上権）の一部を持っている状態になります。

別々の不動産であるため、本来別々にの売却することが可能ですが、それを許してしまうとマンション全体の権利関係が非常に複雑になってしまいます。

こうした、建物と土地部分の権利を別々に売却することを防ぐために設定されるのが、敷地権です。
敷地権があると、専有部分の権利と土地を利用する権利が一体となり、別々に処分できなくなります。

マンションを含め、複数の店舗などが入るテナントビルや、区分されたスペースを持つ倉庫なども区分所有建物に該当します。
マンション以外のこうした建物でも、敷地権利用権や敷地権といった言葉をよく聞くことになるでしょう。

所有権と敷地権、敷地利用権と敷地権。
これらは非常に混同しやすいため、それぞれの違いについても解説していきます。

1-1.敷地権と所有権の違い

敷地権は、建物部分の権利と、土地部分の権利（敷地利用権）を別々に手放せないようにする権利です。
一方の所有権は、不動産などについて自由に使用・収益・処分などができるように支配する権利そのものです。

建物と土地は別々の不動産ですので、それぞれ所有権を持っていれば、それぞれを別々に自由に売却などできるのが基本です。
敷地権があると別々に売却できなくなりますので、ある意味では所有権の力を制限しているとも言えます。

このように、敷地権と所有権とでは、権利としての性質や目的が大きく異なっています。

さらに、敷地利用権に含まれる所有権・賃借権・地上権も、敷地権化することで専有部分の所有権と別々に処分できなくなります。

次項でまた詳しく解説しますが、マンションなどの区分所有建物では、土地の所有権や賃借権、地上権などは、まとめて敷地利用権と言います。
それらをまとめた関係図が以下になります。

1-2.敷地権と敷地利用権の違い

敷地権は、区分所有建物の住戸など専有部分の所有権と敷地利用権が別々に売買・相続できないように登記されている権利形態です。

一方の敷地利用権は、専有部分の所有者が持っている、専有部分を使う目的で土地を利用する権利です。
この敷地利用権を登記すると、敷地権になります。

前項でも紹介したように、所有権、賃借権、地上権といった権利が敷地利用権になりえます。
これらの権利は、本来、専有部分の所有権とは別に売買や相続といった処分が可能ですが、登記して敷地権化することで、分離して処分ができない状態になります。

2.登記事項証明書で敷地権を見てみよう

マンションなどが敷地権を登記しているかどうかや、詳細については、建物の登記事項証明書で確認できます。

表題部の「一棟の建物の表示」の下に「敷地権の目的である土地の表示」（下図のA）が、さらに「専有部分の建物の表示」の下に「敷地権の表示」（下図のB）が記載されていれば、その建物は敷地権化されているとわかります。

「敷地権の目的である土地の表示」には、敷地権が登記された建物が建っている敷地全体の各種情報が記載されています。

一方の「敷地権の表示」には、敷地権の種類（所有権・賃借権・地上権など）や、所有する権利の割合、登記の日付、所有者が記載されています。

登記事項証明書に記載されている「敷地権の割合」とは、マンションなどに登記された敷地権全体に対して、専有部分の所有者が持つ敷地権の割合のことです。

敷地権の割合は、各専有部分の面積を建物全体の専有部分の面積で割ることで算出できます。

敷地権の割合 = 当該専有部分の面積 ÷ 建物全体の専有部分の面積

敷地権の割合を計算する際に用いる専有部分の面積には、壁の厚みの中心で測る壁芯面積を採用することが一般的です。

ただし、登記事項証明書に記載されている専有部分の床面積は、壁の内側で測る内法面積で算出されたものです。敷地権の割合の計算に用いる壁芯面積とは異なるため、注意しましょう。

敷地権の割合の決め方には、専有面積の割合で算出する方法のほかに、マンションの販売価格の総額に占める各専有部分の販売価格の割合で定める方法もあります。

3.敷地権が登記されていないマンションもある

マンションなどの専有部分の所有権と、敷地利用権を別々に処分することは、1983年（昭和58年）の区分所有法改正によって禁じられました。
そのため、改正前に建てられたマンションの中には、今でも敷地権が採用されていないマンションがあります。

敷地権があると購入者は、購入した部屋（専有部分）の登記で、土地部分に関しても登記することができます。
建物と土地を一体にできるためです。

一方で敷地権が使えないマンションの場合は、購入者は、建物と土地の登記を別々に行う必要があります。
建物の所有権の持分を取得することになるため、住宅ローンを組む際は抵当権設定の対象にもなります。

敷地権が使えるマンションに比べて手続きは煩雑です。

まとめ

敷地権とは、マンションなどの専有部分の所有権と敷地利用権を別々に売買したり相続したりできないように登記した権利形態のことです。

敷地権は、専有部分の所有権と敷地利用権が一体化されていることを示すもので、敷地を利用する権利である敷地利用権とは目的が異なります。

該当のマンションに敷地権が登記されているかどうかは、建物の登記事項証明書を取得することで確認できます。

1983年（昭和58年）の区分所有法改正以前に建てられたマンションの中には敷地権が登記されていない物件もあり、専有部分の所有権と敷地利用権を別々に処分できる場合があります。

マンションの敷地権が未登記だった場合は、将来の売却が困難にならないよう、専有部分の所有権だけでなく敷地利用権も併せて取得するようにしましょう。