「築30年も経過した一戸建てを売却したいのだけど、本当に売れるのか不安…」

「築30年の一戸建ての売却価格の相場はどの程度なのか知りたい」

このような悩みを抱える方は少なくないのではないでしょうか。

そこでこの記事では、 築30年の一戸建てを売る4つの方法と売却を成功に導くためのポイント を詳しく解説します。

なお、本記事では建築・不動産のプロの見解も紹介しています。一戸建ての売却を検討する際にお役立てください。

1.築30年の一戸建ての売却相場

「築30年も経過している一戸建て、本当に売却できるの？」

築30年の一戸建てをお持ちで売却を検討されている方の中には、このような心配をされている人は少なくないのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、「立地がよい」「交通の便がよい」といった好条件が揃った一戸建てであれば、築30年以上であっても売却できる可能性はあります。

ただし、築30年の一戸建ては「建物の価値」がほとんどゼロとみなされ、「土地の価値」のみで売却されるケースが多いのが実情です。

築30年の一戸建てを土地・建物ともに売却するには、これから紹介するポイントを参考に対策を講じましょう。

1-1.建物の価値はほとんどゼロ

一戸建てに限らずマンションを含めすべての不動産にいえることですが、物件の築年数が古いほど売却価格は低くなっていきます。

国土交通省公式サイトで掲載されている「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」を見ると、木造一戸建て住宅の市場価値は築20年で新築時の20%を切り、築30年を過ぎた一戸建て住宅だと、その市場価値は新築時の10%程度となっていることがわかります。

国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」をもとに、お家のいろはが独自に作成

土地の分を除くと、築30年の一戸建ては建物部分の価値はほとんどゼロであると考えたほうがよいでしょう。

1-2.土地には資産価値があり、経年劣化しない

築30年の一戸建ての場合、土地の資産価値についてはそのまま評価され売却査定の対象となります。

建物と異なり、土地は時間の経過とともに劣化することがありません。なお、「駅から徒歩10分以内で交通の便が良い」「スーパーやコンビニ、学校が近くて施設が充実している」といった好立地だと、土地の資産価値は上昇する可能性が高まります。

築30年の一戸建てがどのような立地にあるのかが、土地の資産価値を決める大きなポイントになります。

1-3.築30年の建物部分も一部では需要がある

ただし、築30年の一戸建てだからといって「安く手放さなきゃ…」と諦める必要はありません。

じつは意外な理由で築30年の一戸建てがいま注目されているのです。

駅近で徒歩圏内であることや交通の便の良さなど好条件がそろっていれば、高く売却できる可能性は高まります。

「一戸建てを安く購入したい」という層からの需要も見込めるため、解体せずに売りに出すことで買主が見つかる可能性があります。

築30年以上経過しているから価値がない、と決めつけず、きちんと査定してもらうことが重要です。

2.築30年一戸建ての4つの売却方法

新築や築浅の物件より資産価値が低いとされる築30年の一戸建てですが、どのようにして売却すればよいのでしょうか？

築30年の一戸建てを売却するには、以下の方法を順番に実践する のが得策です。

これから詳しく紹介します。

2-1.古家付きの土地として仲介で売却する

家（建物）自体にもある程度の資産価値があり、その一戸建てを利用する買主が見つかった場合には、古家付きの土地としてそのまま売却することになります。

まずは古家付きのまま「仲介」で売却を目指しましょう。

「仲介」とは、不動産会社に販売活動のサポートをしてもらいながら買主を探してもらう方法です。

古家付きの土地を売却するメリットに、売主にかかる負担を軽減できる点 が挙げられます。建物を残した状態で売却するので、解体にかかる手間や費用をかけずに済みます。

ただし前述したように、築30年の一戸建ての建物に資産価値はほとんどないので、買主が見つかるまでに長い時間がかかる可能性もある点には注意が必要です。

2-2.不動産会社に買取を依頼する

不動産の売却においては、不動産会社に依頼して買主を探してもらう「仲介」のほかに、不動産会社が物件を買い取る「買取」という方法があります。

買取の場合、価格交渉がまとまればすぐに買い取ってもらえるので、短期間で換金したい売主にとってはメリットのある選択肢といえます。

買取を選択すれば、売買物件に不具合や欠陥が見つかった場合に売主がその責任を負う「瑕疵担保責任」がないため、売却後の責任に対する心配もありません。

ただし買取の場合、買取価格は相場の60～70％程度になるのが一般的 で、仲介の場合よりも売却価格が安くなることは覚悟しておきましょう。

2-3.空き家バンクを活用する

所有する物件が空き家の場合であれば「空き家バンク」を活用する方法もあります。

空き家バンクとは、空き家を売りたい人と買いたい人をマッチングするサービス。所有する空き家を無料で掲載できるので、費用をかけずに買主を探せます。

空き家バンクにおける空き家物件情報は、地方自治体のホームページ上などで提供しています。空き家バンクの詳細は、国土交通省公式サイト「空き家・空き地バンク総合情報ページ」から確認できます。

ただし、空き家バンクは全国の地方自治体のすべてにあるわけではないので、事前に問い合わせて確認しておきましょう。

2-4.家を解体して更地で売却する

築30年ともなれば物件の劣化や損傷が激しく、建物の資産価値がほとんどなくなっている可能性があります。その際は家（建物）を解体して更地で売却する方法も検討してもよいいでしょう。

ただし家を解体するにはかなりの解体費用がかかる点に注意 しておきたいところです。

3.売却を成功させるためのポイント

築30年の一戸建ての売却成功のために何をすべきか、そのポイントについて詳しく解説します。

3-1.相場を事前に確認する

まずは所有する物件がいくらくらいで売却できそうか、事前に相場を確認しておくことが大事です。

例えば、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション（REINS Market Information）」では、過去に売買された不動産物件の価格や面積、築年数など各種情報が公開されているので、類似の物件を調べながら所有する物件の売却価格を導き出せます。

複数の不動産会社の査定価格から、実際の相場を確認するのも手軽で有効な方法です。

一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」であれば、売却予定の住宅の所在地や土地の大きさなど簡単な質問内容を入力することで、最大6社までの適切な不動産会社を提案してくれます。

優良な不動産会社を探すなら、ぜひ「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

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3-2.ホームインスペクション（住宅診断）を活用する

ホームインスペクション（住宅診断）とは、ホームインスペクター（住宅診断士）が住宅の専門家かつ第三者的な立場から、住宅の劣化状況、不具合事象の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめアドバイスするサービスです。

売却前にホームインスペクションを実施して補修を行うと、物件の資産価値を上げることができます。

さらに売却後の物件に関する欠陥でトラブルになることも避けられるので、売主だけでなく買主にも物件に対して安心感を与えられます。

ホームインスペクションの費用は、物件の構造や規模などで異なりますが、5万円以上かかるのが一般的です。

3-3.中古一戸建ての売却が得意な不動産会社を選ぶ

築年数を重ねた一戸建てを売却する際には、中古住宅の売却が得意な不動産会社を選びましょう。

築30年の一戸建てだと買主が見つかりにくく、売却までの道のりが難航するケースが考えられます。

しかし中古一戸建ての売却実績が豊富な不動産会社へ依頼することで、買主とのマッチングの可能性が高まるだけでなく、好条件で売却するためのアドバイスを受けられます。

「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」であれば、中古一戸建ての売却に強い、さまざまな優良不動産会社の中から最大6社を絞り込んで紹介してくれます。

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4.売却で後悔しないための注意点

築30年の一戸建ての場合、購入時の価格より売却時の価格の方が低くなるのが一般的です。ただ、売却価格が低くなる可能性が高いとはいえ、売り手としては納得のいく売却を目指したいところです。

後悔のない売却を行うためには何に注意すればよいのか、詳しく紹介します。

4-1.契約不適合責任を確認する

築30年の一戸建てを売却する際は、売買契約書に記載される「契約不適合責任」の内容をよく確認しておきましょう。

契約不適合責任とは、売却した一戸建てが売買契約書に記載された内容と違う場合に売主が買主に対して負う責任のこと をいいます。

築年数が経過した中古一戸建ての場合だと、シロアリ被害や水漏れなど、売主が把握していなかった不具合が売却後に発覚して買主から契約不適合責任を問われ、買主から修繕や代金の減額、損害賠償を求められる可能性があります。

物件において問題がある点は買主に必ず説明をするほか、売買契約書にも盛り込んでおくことが必要です。

契約不適合責任に関わる問題を隠したまま売却するようなことは絶対に行わないようにしましょう。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い｜民法改正で売主の注意点は？

売買の対象物に隠れた瑕疵（かし＝通常有すべき品質を欠くキズや欠陥）があ

4-2.土地の境界線を明確にする

築30年といった築年数の古い一戸建ての場合、その土地の境界線が不明瞭になっていることがよくありますが、そのまま物件の売却を進めてはいけません。

土地の境界線及び面積が不明瞭なままで不動産売却を進めると、売主と買主とでトラブルが発生する可能性もあります。

土地の境界線が不明瞭であったため、物件における実際の土地の面積より小さい面積で売却価格を算出及び売却され、売主が損をしてしまうこともあり得ます。逆に買主が損をしてしまう場合だと、前述した契約不適合責任に関わる可能性もあります。

正しい土地の面積で一戸建ての売却を進めるためにも、事前に測量を行って土地の境界線を明確にしておく ことが大事です。

4-3.更地での売却なら固定資産税に注意

築30年の一戸建てを更地にしてから売却を進める際は、固定資産税が上がるタイミングがポイントになります。

住宅用地には固定資産税の軽減措置がありますが、更地にすると軽減措置が適用外となるため、固定資産税が最大で6倍まで増えてしまいます。

固定資産税の納税額は売却した年の1月1日時点での状況で決まります。売却した年の1月1日時点で建物があるなら住宅用地の軽減措置が適用されるので、固定資産税の納税額は軽くなります。

更地にして売るか物件を残して売るか、固定資産税が大きく関わってきますので注意が必要です。