初めての大家さんも安心!知らないと損する「マンションを貸す」方法

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リロケーション

急に転勤が決まってしまった、親が住んでいたマンションを相続したなど、所有しているマンションを貸したいなと思うこともあるでしょう。

マンションを貸せば、毎月家賃収入が得られるのが大きなメリット。築年数にもよりますが、分譲マンションは同地域内の賃貸マンションより設備や共用施設が充実していれば、家賃を高く設定できることが多い傾向です。

家を貸すには何から考えればいいか、貸主としてどんなことをすべきか、初めてだと分からないことがいっぱいですね。
今回は初めてマンションを貸す場合に知っておきたいことをまとめてみようと思います。

まずはマンションを貸すまでの「大まかな流れ」を確認しておきましょう。

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このような流れで話を進めて行きます。
難しい用語も解説を交えながらご紹介しますので、ぜひ最後までおつきあいください。

1. マンションを貸す前に確認すべきこと

最初にやるべきことは2つあります。

(1)周辺の家賃相場をリサーチ、物件の特徴の確認
(2)貸そうとしているマンションの管理規約の確認

それぞれについて細かく見て行きましょう。

(1)周辺の家賃相場をリサーチ、物件の特徴の確認

いくらの家賃で貸せるのか、まずは自分たちで家賃相場を確認したいもの。不動産情報サイト、近くの不動産会社の広告などで、同じようなタイプの部屋はどのくらいの家賃かを調べます。

▼賃貸住宅HOME4U(ホームフォーユー)
http://rent.home4u.jp

▼SUUMO賃貸住宅
http://suumo.jp/chintai/

また、貸そうとしている物件の特徴をまとめておきましょう。
たとえば南向き、バルコニーから公園が見渡せる、スーパーが徒歩○分などの情報や、室内なら食器洗い乾燥機、床暖房などの設備、バルコニーの向きや眺望、収納量など、魅力ポイントを書き出しておきます。
あらかじめまとめておけば、不動産会社に「どのような物件ですか?」と聞かれたとき、ばっちり即答できますね。

(2)貸そうとしているマンションの管理規約の確認

貸そうとしているマンションには管理規約がありますよね。
その中に賃貸に出す際の事柄について明記してあるか、その内容を確認しておきましょう。
特に記載がないときは、管理会社に「賃貸に出す予定があるが何か条件や制約があるか?」とあらかじめ聞いておくことをおすすめします。

2. 大家さんとして物件の管理をどうするのかを決める

マンションを貸すということは、いわゆる「大家さん」になるということです。
では大家さんって、どんな業務を行うかご存知ですか?
自分たちでできるのか、不動産会社に管理を委託したほうがいいのか、業務内容をベースに考えてみましょう。

マンションを貸す場合、二通りの方法があります。
それは、「自分たちが管理を行い仲介のみ不動産会社に依頼する方法 」と、「日常管理などもすべてお願いする方法 」です。

それぞれの特徴を順に紹介します。

(1)自分たちが管理を行い仲介のみ不動産会社に依頼する方法

入居者募集、物件見学、賃貸借契約といった仲介業務のみを不動産会社に依頼します。
入居者が決まった後の管理は自分たちで行います。

この場合に大家さんが行う業務

  • 入居案内
  • 家賃の管理
  • 苦情や要望への対応
  • 設備故障の際のメンテナンス
  • 退去時の立ち会い、修繕個所の確認、家賃・敷金の清算など
  • 賃料収入と税金などの支出の管理
  • 仲介手数料や退去時におけるリフォーム費用の管理
  • 確定申告

これらの煩雑な業務を自分たちで行うと、不動産会社への委託管理費は不要になり利益も上がります。
ただし大家さん専業か時間にかなり余裕のある人でないと、なかなか現実的にはむずかしいと思われます。

(2)日常管理などもすべてお願いする方法

管理を自分たちでやると、いろいろと面倒なことが出てきそうですね。
その点、不動産会社に仲介業務に加えて日常の管理も委託すれば、上記の業務内容のすべてをお任せできます。
初めて大家さんをするなら、こちらがおすすめです。
会社や契約内容によりますが、年間収支報告を提出してもらえる場合もあります。

たとえば、急に「給湯器が壊れたからすぐに修理してください」と、借主から電話が入った場合を想像してください。
遠くに住んでいたり、夜間だったりと、なかなか対応しづらいことも多いでしょう。
管理を任せていれば、不動産会社が対応してくれるので安心です。
家賃の振り込みが遅れた場合の交渉などもお願いできますね。

初めて大家さんをするなら、管理はやはりプロにお任せしましょう!

3. 2種類の契約方法からマンションを貸す方法を選ぶ

ちなみにマンションは何年ぐらい貸したい、と考えていますか?

マンションを貸すときの契約には、一般的な「普通借家契約」と「定期借家契約」(リロケーション)があります。ではそれぞれの契約内容について見ていきましょう。

(1)普通借家契約

契約期間は2年とすることが一般的です。借主が住みたいと希望している場合は、貸主から解約や更新の拒絶はできません。

一旦マンションを貸すと自分たちが使いたいなと思ったときに入居者がすぐに出て行ってくれるとは限りません。
家賃の滞納が続いているなど、正当な理由がない場合、貸主から退去を促したり、更新を拒否できなかったりします。
日本の法律では、借主の意向の方が尊重されやすいからです。

(2)定期借家契約(リロケーション)

契約期間○年、というように期間限定で契約を結び、期間が満了すれば契約は解除され、確実に退去してもらえる契約方法です。

借り手側からすれば、せっかく気に入った物件でも住み続けることができないため、通常の取引に比べ賃料が安くなるケースが一般的です。

一時的に貸したいけれど将来はまた元の家に戻る可能性があるなら、期間を決めて家を貸す「定期借家契約」を選びましょう。ただし契約期間を設定する必要があるので、いつまで貸すかということを明確にしておく必要があります。

定期借家契約と普通借家契約の比較
  定期借家契約 普通借家契約
1.契約方法 (1)公正証書等の書面による契約に限る
(2)さらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない<
書面でも口頭でもよい
2.更新の有無 期間満了により終了し、更新されない 正当事由がない限り更新される
3.建物の賃貸借期間の上限 制限はない 2000年3月1日より前の契約→20年まで
2000年3月1日以降の契約→制限はない
4.期間を1年未満とする建物賃貸借契約の効力 1年未満の契約も可能 期間の定めのない賃貸借契約とみなされる
5.建物賃借料の増減に関する特約の効力 賃借料の増減は特約の定めに従う 特約にかかわらず、当事者は、賃借料の増減を請求できる
6.借り主からの中途解約の可否 (1)床面積が200㎡未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった 借り主からは、特約がなくても法律により、中途解約ができる
(2)上記(1)以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う
中途解約に関する特約があれば、その定めに従う

出典:不動産ジャパン 普通借家契約と定期借家契約

定期借家契約(リロケーション)についての基礎知識は、こちらに詳しくまとめているので、参考にしてくださいね。

リロケーションって何?!→転勤の間家を貸して給与以外の収入を得る方法

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4. 管理を安心して任せられる不動産会社を選ぶ

契約年数と契約方法が決まったら、管理をお任せできる不動産会社を選びましょう。

不動産会社には、全国展開の大手、地域密着の中小という規模の違いがあります。また仲介に特化していて、管理受託は行っていないところもあるため、貸したい物件を任せるにはどの会社が最適かを見極める必要があるでしょう。

といっても、初めてのことなのに「見極め」なんて難しいですよね?

そんな時には「インターネットのポータルサイトを利用して適切な不動産会社を選ぶ」という方法があります。

賃貸経営HOME4U例えば賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)なら、貸したい物件やエリアを指定すると、その物件にあった不動産会社をピックアップして画面上で紹介してくれます。 (複数の会社が該当する場合は、複数紹介してくれます。)

複数の不動産会社に自分の貸したい条件などを相談し、「条件にマッチし、自分の物件と類似している物件の管理実績が多数あり、熱心にやってくれそうな不動産会社を選ぶ」というのが、初心者には近道です。

また、業界団体に加盟している会社を選ぶ方法もあります。
賃貸住宅管理の適正化を目指し、さまざまな研修活動を行っている業界団体、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会のホームページには、加盟する会員企業が掲載されています。管理会社が倒産したときに、預かっている家賃を弁済したり、貸主が依頼すれば一時代行する会社を紹介したり、弁護士の紹介や債務整理も行ってくれるようです。
http://www.jpm.jp/branch/map.html

※ 定期借家契約を希望する場合には(枠で囲む)
定期借家契約をする場合は、この契約を主に取り扱っている会社に依頼するほうがスムーズです。不動産会社によっては普通借家契約がメインのところもあります。
詳しくは「リロケーション会社選びで絶対失敗したくない人必見!頼れる会社3選」 でまとめていますので、こちらを参考に依頼する会社を選別してください。

このようにホームページを見たり、お住まいの近くの不動産会社をチェックしたりして、依頼する会社を見つけてください。

5. マンションを貸す時に必要な初期費用を用意する

次に、実際にマンションを貸すとき、どのくらいのお金がかかるのか順に紹介していきます。

(1)初期費用:内装は美しい状態におめかしする

いくらきれいに使っているとはいえ、数年経つといろんなところに汚れが出てきます。マンションを貸す際は、やはり内装は美しい状態にしておきたいもの。必要に応じて壁紙の張り替え、畳替えやふすまの張り替えなどを行いましょう。

また、水まわりはハウスクリーニングをしておくと清潔感がアップします。費用は浴室、洗面台、トイレ、キッチン、レンジフードの5カ所で5〜10万円です。このほかの場所は自分たちで掃除します。そのほか、「借りた早々、蛍光灯がつかなくなった」というクレームを発生させないためにも、照明器具のランプを取り替えておくことも忘れずに。

ハウスクリーニングについては、売却前の物件価値を高める方法としても紹介しています。詳しくは「自宅の売却前にハウスクリーニングをするべき3つの理由と料金相場」をご覧ください。

(2)管理費用:不動産会社へ委託料を支払う

不動産会社へ委託すると、業務内容に応じて家賃の3〜5%を毎月支払うことになります。
設備トラブルの際のコストを不動産会社が負担するサポートなど、管理の内容によっては7〜10%程度必要なところもあるようです。
どんな業務をどこまで任せられるのか、それによって費用は変わります。
管理業務を委託する際、月額賃料の1カ月程度となる委託登録料のほか、入居者募集の際の広告料や更新時の手数料が必要なところもあるので、不動産会社に確認しましょう。

【管理会社の業務内容】

  • 入居者募集
  • 鍵の管理や交換
  • 入居審査・賃貸借契約
  • 未納家賃の督促
  • トラブルの処理
  • 設備故障時の対応
  • 契約更新手続き
  • 退去時立ち会い、室内の点検
  • 年間収支報告
  • 法律税務相談 など

6. まとめ

それではおさらいです。
マンションを貸すときの契約内容は二通りあります。
期間限定の場合 → 定期借家契約(リロケーション)
期限なしの場合 → 普通借家契約

契約期間を決めたら、次は管理をどうするかを決めます。
管理についても二種類ありました。
入居者募集から日常管理までを不動産会社に委託する方法
自分たちで管理する方法

委託する業務内容によって、家賃の3〜10%を支払うことになりますが、初めて大家さんをする際は、プロである不動産会社に日常管理まで委託したほうが安心です。
大切な資産を預けることになるので、信頼できる会社を見つけましょう。

「家、貸そうかな?でも、不安」
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「空き家になった家を活用したい。」
「転勤で一時的に家が空く。」

そんな理由で、いざ家を貸そうと思っても、不安はありますよね。

  • 住宅ローンが残っている家でも貸せるの?
  • 借りてくれる人、見つかるの?
  • 家賃の滞納や入居者同士のトラブルが不安。

など、このような不安を解決するには、プロである管理会社に相談するのがいちばんです。

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