賃貸経営をこれから始めようと考えている大家さんにとって、大きな心配事のひとつに入居者トラブルが挙げられます。中でも、入居者が孤独死し、発見が遅れてしまった、いわゆる「事故物件」は、その後の経営に大きな影響を及ぼしかねません。

この記事では、所有の賃貸物件が事故物件になった際の対処法と予防策について詳しく解説します。
さらに、事故物件に関するガイドラインや告知義務についても詳しく紹介しているので、これから家を貸そうと思っている方や事故物件のリスクについて知りたいと思っている大家さんは、最後までチェックしてみてください。

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1.事故物件になる可能性はゼロじゃない

所有する物件が事故物件になる可能性はゼロではありません。
賃貸住宅経営とは、他人に生活の場を貸し出すこと。ライフスタイルがさまざまあるように、入居者もさまざまです。賃貸経営を続けていく以上、事故物件になるリスクは考えておいたほうがいいでしょう。

まずは事故物件の定義と賃貸市場での扱われ方を確認します。

1-1.事故物件とは

事故物件とは、入居希望者の賃借契約の判断に大きな影響を及ぼす可能性がある「事案」を抱える物件のことです。

たとえば孤独死のため発見が遅れるケース。近年、単身者世帯の増加などを背景に、孤独死は増加傾向にあるといわれています。
孤独死はすぐに見つかれば事故物件扱いとはなりませんが、長期間発見されないと事故物件として告知義務が発生します。
事故物件となる例を以下に挙げてみました。

事故物件に該当するかどうかは、国土交通省が出している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をベースとして、それぞれ判断されているのが現状です。

このガイドラインには、事故物件となる事案、事故物件対象となる不動産の範囲のほか、告知については裁判例をもとに告知の範囲の一般的な基準が示されています。

「告知の必要が認められない」例も記されています。

• 老衰、持病による病死といった自然死
• 自宅の階段からの転落や、入浴 中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故

ただし、上記のような亡くなり方であっても、特殊清掃等が3年以内に行われた場合は、告知する必要があります。

参考：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

1-2.相場の3割下落も！事故物件になったときのリスク

事故物件となった賃貸物件は、その1戸もしくは1棟全体の家賃が安くなります。周辺の賃貸相場より2、3割値下げしているのが一般的です。事故物件となった原因によって値下げ率には大きな差があります。

事故物件には告知義務があり、入居者を集めるのに苦労します。そのため値下げを敢行しますが、貸し出すまでに特殊清掃や内装の修繕をする必要があるため、オーナーさん、大家さんにとっては心身ともに負担になります。

気になる事故物件として値下げをする期間については何年という決まりはないものの、おおむね3年の経過がひとつの目安です。それぞれの状況によって判断します。入居者がいる場合は、更新時に家賃の見直しをすることをお勧めします。

2.万が一事故物件になったときの対処法

この章では、もし所有物件が事故物件となってしまったときの対処について解説します。
事故物件となる事案が発生した際の対処と、事故物件となってしまった住戸を貸し出すまでの流れです。

2-1.事故物件になった時の対処

事故物件となる事案が発生したときにオーナーや大家さんがとるべき行動は以下の３つです。

もし、入居者と連絡がとれないなどの状況下で確認が必要な場合、警察や保証人へ連絡を取ってからとします。

入居者が亡くなっても賃貸借契約は破棄となりません。賃貸借の権利は相続人へと引き継がれるため、オーナー、大家さんは入居者の保証人や相続人に連絡し、賃貸契約の解除の手続きをしてもらいます。

もし、家賃滞納がある場合には家賃の回収手続きも一緒に進めます。

事故物件となる事案について入居者に過失があったり、賃貸経営に悪影響があったりした場合は損害賠償を請求できることもあります。

2-2.事故物件を再度貸すまでのプロセス

所有の賃貸物件が事故物件となったときの再度貸すまでの流れを紹介します。

事故物件を抱えてしまったら、売却という手段もあります。ただし、集合住宅の場合、1棟を売却するには、時間と労力がかかります。また、事故物件ということで、値下げ交渉をされる可能性もあるでしょう。

事故物件を所有し続ける場合、まずは残置物の処分です。処分については保証人や相続人に任せることもできますが、身寄りがない場合などには大家さんの負担で処分をしなければなりません。

撤去が済んだら、貸し出せるように物件を清掃、修繕します。清掃は、事故物件にも対応できる清掃会社に依頼すると安心です。

入居できる状態になったら、入居者募集を開始します。入居者希望者に対しては告知をしなければなりません。

告知なしで入居が進んだ場合、後で心理的瑕疵があったとして、損害賠償へと発展することもあります。

3.事故物件リスク、今できる対策とは

さて、ここまで事故物件になった際の様々なリスクを確認してきました。

「できれば自分の所有する物件だけは避けたい！」というのが、皆さんの正直な思いではないでしょうか。

事故物件になるリスクは入居者トラブルリスクと同様、ある程度対策ができます。

• 保険で備える
• 管理会社を厳選する

事前にできる対策を詳しく解説します。

3-1.保険で備える

事故物件の対応は、オーナーや大家さんに大きな経済的損失をもたらします。確実に避けられないリスクの場合、救ってくれるのは保険での備えです。活用できる保険は主に2種類あります。

事故物件となってオーナー、大家さんが被る損失は百万円単位とするデータもあります。対応できる保険で備えることで、必要となる費用をカバーすることができますが、あくまで対応策であり、予防策ではありません。

こうした保険は管理会社が代理店となっているケースも多いため、確認しておくとよいでしょう。

3-2.管理会社を厳選する

賃貸物件の事故物件リスクを抑制する唯一の方法が、管理会社を厳選することです。

管理会社の重要で難しい業務のひとつに入居者審査があります。入居者トラブル同様、入居者審査をしっかりすることが事故物件となるリスクを軽減させることにつながります。

入居者審査では、家賃の支払い能力や、保証人、信用に足る人物像か、などを審査します。実績のある管理会社であれば、過去のデータと照らし合わせてリスクを抱えそうな人物をかぎ分けてくれるでしょう。

そのため、管理会社選びは非常に重要です。リスクをゼロにすることは難しいものの、唯一効果が期待できる方法といえるでしょう。

管理会社と委託契約をする際は、入居者審査の徹底をしっかり伝えることが大事です。

空室リスクの対策として、入居者審査の緩和などを提案されることも出てくるかもしれません。その場合、優先順位をどこにおくのか、ほかに対策をすべきところがないかなどを話し合える状況にしておくと安心です。

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賃貸経営HOME4U（ホームフォーユー）は、実績豊富な管理会社が参画するサービスです。複数の管理会社から無料で一括相談を受けられます。事故物件リスクの回避のためにも管理会社選びは比較検討から始めるのがおすすめです。

まとめ

所有の賃貸物件が事故物件とならないようにする、完璧な予防策はないのが実情ですが、入居者の審査でリスクを回避することはできます。

事故物件リスクの軽減と空室対策を両立させるには、実績豊富な管理会社に委託するのが安心です。

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