その管理会社、失敗かも?アパート経営を改善する方法とは!

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あなたがアパート経営に苦しんでいるとしたら、それは管理会社選びに失敗しているのかもしれません。

アパート経営者からすると、アパートの入居率が低い原因は、立地が悪い、築年数が古い等の物件自体に理由があると考えがちです。

しかしながら、管理会社は入居者募集の業務も行うため、アパートの入居率が低い理由は管理会社選びに失敗しているということも原因として考えられます。

そこでこの記事では、アパート経営における悪い管理会社の例を解説します。
併せて、良い管理会社に切替えるとどのようなことが起こるのか、また具体的な良い管理会社の探し方についてもご紹介します。

最後までお読みいただき、良い管理会社選びに役立てて頂けると幸いです。

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1.こんな管理会社は既に失敗している!?

日常的な業務であるアパート管理では、管理会社に対して失敗を強く意識するようなことはありません。

ただし、今の管理会社がこの章で紹介する内容に合致するようであれば、管理会社選びに失敗している可能性があります。

1-1.半年以上空室でも何も言ってこない

あなたのアパートが半年以上空室でも何も言ってこない管理会社は、既に失敗しています。

半年以上、埋まっていない場合、少なくとも「家賃設定が少し高いかもしれません」くらいのことは言えるはずです。
また、「問い合わせがほとんどありません」といった報告もできます。

全く何も言ってこないような管理会社であれば、そもそもやる気がない可能性があります。

管理会社は不動産会社が行うことが多いですが、不動産会社には賃貸仲介の他に、売買仲介や管理手数料等の他の収入があります

賃貸仲介は、決まっても仲介手数料が家賃の1ヶ月分しか受領できないため、「一生懸命やらず適当に放っておこう」とする管理会社も多いです。

できるだけ無駄な労力を割きたくないと思っている管理会社は、半年以上埋まらなくても、実は何にも思っていません。

本来、賃貸仲介が決まれば管理会社は仲介手数料を受領することができるのですが、それすら面倒臭いと思っている会社も実在します。

賃貸仲介は面倒と感じている管理会社は、ジーっと管理料だけをもらおうとする傾向が強く、積極的な入居者募集を行いません。

このような管理会社は、何も改善してくれないため、すぐに変えるべきです。

1-2.一度もリフォーム提案をしてきたことがない

一度もリフォーム提案をしてきたことがないような管理会社も失敗しています。

オーナーによっては、管理会社がリフォーム提案してくれることすら知らない人もいるかもしれませんが、良い管理会社は積極的にリフォーム提案をしてくれます。

リフォーム提案してこないという管理会社は、物件に対して何も考えを持っていませんし、改善すれば埋まるとも思っていません。
アパート経営の改善に関しては、完全にオーナーに任せきりです。

一方で、リフォーム提案してくれる管理会社は、物件の強みや弱みを良く観察しており、知恵を振り絞って改善策を考えてくれます

良い管理会社は、オーナーも気が付かないような問題も指摘してくれることがありますので、非常に心強いです。

リフォーム提案をしてきたことがない管理会社は、既に失敗していますので、切り替えた方が良いでしょう。

1-3.常に受身である

失敗している管理会社の特徴として、常に受身であるという特徴もあります。

ひどい管理会社は、部屋のキャッチコピーなどもオーナーに考えさせ、オーナーが撮った写真をインターネット広告にそのまま載せてしてしまう管理会社もあります。
また家賃設定もオーナーに言われたとおりに設定してしまう管理会社もあります。

受け身の管理会社としては、オーナーに対して気を使っているのかもしれませんが、オーナーも管理会社にプロのアドバイスを期待したいところです。

「家賃はこれくらいに設定した方が良いですよ」とか、「写真はこうやって撮った方が見栄えが良いですよ」というアドバイスはあってしかるべきです。

受け身の管理会社では、アパート経営は一向に改善されませんので、切り替えるようにしましょう。

2.こんな理由で管理会社を変えないでいませんか?

「管理会社を変えましょう」とアドバイスしても、一向に変更しない人は多いです。

この章では、良くある管理会社を変えない理由について整理してみます。

2-1.昔からの付き合いだから言いにくい

昔からの付き合いだから変えない人は多いです。
色々、融通を利かせてもらっているから変えにくいと感じている人もいます。

ただ、過去にこだわっていても、将来は良くなりません
過去の経緯は、一旦忘れ、まっさらな気持ちで管理会社を見直してみましょう。

2-2.変えることによる効果を知らない

そもそも管理会社を変えることの効果を知らない人も多いです。
管理会社は入居者募集業務を行っている以上、管理会社の能力はアパートの空室状況に直結します。

実際に変えてみたら、「何だ、これだったらもっと早く変えておけば良かった」と感じるはずです。
早めに切り替えて実際の効果を体感してみてください。

2-3.今の管理会社の管理料がとても安い

今の管理会社の管理料がとても安いから変えたくないという人も多いです。
特に管理会社と長い付き合いの場合、管理料がとても安いケースが良くあります。

管理料の消費税を内税で処理してくれている良心的な管理会社も多く、確かに値段の安さは捨てがたいのは分かります。

しかしながら、管理料が安くて空室のままの場合と、管理料を払っても満室となる場合を見比べて考える必要があります。

基本的には、管理料を払ってでも空室は埋まった方が収益性は良くなりますので、中長期的な視野に立って、切り替えを検討しましょう。

3.良い管理会社はこんなに違う!

良い管理会社は以下のような特徴を持っています。

3-1.頑張って空室を埋めてくれる

良い管理会社は、積極的に空室を埋めようとしてくれます。
家賃設定等もアドバイスをくれますし、物件の案内数も増えます。
オーナーが半分諦めていたような部屋でも、入居者を決め、結果を出してくれます。

3-2.内見案内時の状況をフィードバックしてくれる

良い管理会社は、入居者を案内したときの様子をきちんとフィードバックしてくれます。
案内しても決まらなかった場合でも、決まらなかった理由を教えてくれます

今まで空室が埋まらなかった原因が意外な部分にあることが分かる場合もあり、オーナーとしてはとても貴重な情報を得ることができます。

3-3.空室対策提案をしてくれる

良い不動産会社は、きちんと空室対策提案をしてくれます。
しかも、一般論の空室対策を言うのではなく、物件を案内した状況を踏まえ、的確な対策を提案してくれることが多いです。

他の物件の最先端の成功事例も教えてくれるため、良い管理会社はオーナーの知恵袋にもなってくれるでしょう。

3-4.インターネット広告を工夫してくれる

賃貸仲介に強い管理会社は、インターネット広告も工夫してくれます。
入居希望者が興味を持つような情報をしっかりと提供し、案内数を増やしてくれます。

自分たちの視点でキャッチコピーを考え、物件や周辺環境の写真も自分たちで撮って掲載してくれます。

3-5.古い物件でも諦めずに尽力してくれる

良い管理会社は築30年を超えるような古い物件でも諦めずに尽力してくれます。
オーナーが半ば諦めかけている物件でも、ちゃんと入居者を連れてきます。

力のない管理会社は、入居者が決まらない理由を物件のせいにしますが、良い管理会社は決して物件のせいにはせず、自分たちの熱意で入居者を引っ張り込んできます。

4. 良い管理会社に変更することで実現する3つのメリット

この章では、なぜ良い管理会社に変更すべきなのかその理由についてご紹介します。

4-1. 投資をせずに空室対策ができる

管理会社への切替えをおススメする最大の理由は、投資を伴わずに空室対策ができるという点です。

ほとんどの空室対策は、リフォームなど投資を必要とするものや、家賃減額、フリーレント(契約当初の数ヶ月家賃を無料とすること)等、経済的損失を伴うものはかりです。
また、敷金をゼロとして募集するようなリスクを伴うような空室対策もあります。

しかも経済的損失を伴う空室対策は、本当に空室が埋まるかどうか分からないというリスクもあります。

それに対して、管理会社の切替えであれば、経済的損失が伴わずに空室対策をできるため、非常にメリットがあります。

投資を伴うリフォームは踏み切りにくいというデメリットがありますが、管理会社の切替えであれば、投資リスクがないため気軽に行うことができるのです。

4-2.将来にわたって効果が続く

賃貸仲介の実力がある管理会社に切替えると、その効果が将来にわたって続くというメリットがあります。

リフォームによる空室対策は、効果が長引かないことが多いです。
例えば、20年ほど前はケーブルテレビや衛星放送の受信対応などが空室対策として流行った時期がありましたが、今ではほとんど効果がありません。

インターネット対応やWi-Fi導入も、目新しさがなくなってくると、すぐに効果が薄まっていきます。
設備には流行りがあるため、効果が持続する期間が短いです。

また、外壁塗装なども行った当初は効果が高いものの、その効果は数年で薄まっていきます。
設備や躯体のハード部分の改修は、そのうち古くなり効果が持続しないという性質があります。

一方で、管理会社の賃貸仲介は人が行うことであり、古くなって効果が落ちていくということはありません。

むしろ建物が古くなれば、管理会社の賃貸仲介の能力はますます重要視されますので、管理会社の効果は相対的に上がっていきます。

お金がかからないのに、効果が長続きするため、管理会社の切替えはとても価値があります。

4-3.環境変化に応じた対応ができる

管理は人が行うことなので、環境変化に応じた対応ができるという点もメリットがあります。

近年は賃貸仲介のインターネット広告の重要性がますます高まり、賃貸仲介に強い管理会社は、インターネット広告にとても力を注ぐようになっています。

賃貸仲介が弱い管理会社は、インターネットの環境変化についていっておらず、いまだに旧態依然とした入居者募集を行っている会社が多いです。

このような環境変化は、今後も引き続き起こりうることですが、環境変化への対応は良い管理会社の方が早くて適切です。

今後は、人口が減っていく中で、高齢者や外国人労働者は増えていくため、環境変化への対応がますます求められるようになっていきます。

今のうちから良い管理会社に切替えておき、今後の環境変化に備えておくことが重要です。
心強いパートナーを得ることで、アパート経営を盤石なものにしておきましょう。

5.新たな管理会社を見つけよう!

この章では良い管理会社の具体的な見つけ方について紹介します。

望ましい管理会社とは、賃貸仲介に強い管理会社になりますが、一般の人には賃貸仲介に強い会社というのはなかなか分かりません。

不動産会社が行っている仲介業は、売買仲介賃貸仲介の2種類があります。
賃貸仲介よりも売買仲介の方が利幅は大きいため、実は良く知っている大手の不動産会社は売買仲介に力を入れていることが多いです。

もちろん、大手でも賃貸仲介に力を入れている不動産会社はありますが、その会社がどちらに注力しているかは外部からは分からないのが実態です。

そこで、賃貸仲介に強い管理会社を探すのであれば、NTTデータグループが運営している「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」の一括無料相談サービスがおススメです。

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賃貸経営 HOME4U」には、全国の管理会社が提携企業として登録されています。
提携企業は、登録の際にHOME4Uの審査を受け、基準を満たした管理会社だけが登録されているため、賃貸仲介に強い管理会社が既に絞り込まれているのが特徴です。

そのため、HOME4Uを利用すれば、賃貸仲介に強い管理会社の中から、気に入った管理会社を選ぶことができます。
アパート管理を得意とし、実績の豊富な会社も多いので、ぜひ利用してみてください。

まとめ

いかがでしたか?
アパート経営における悪い管理会社の例と、良い管理会社の例を解説してきました。

管理会社が「半年以上空室でも何も言ってこない」、「一度もリフォーム提案をしてきたことがない」、「常に受身である」といった状況の場合、既に管理会社選びに失敗しています。

管理会社は古くからの付き合いなので、変えにくいと感じているオーナーは多いです。
まずは、良い管理会社に切替えるとどうなるかという効果について知ることが重要です。

また、管理会社の変更は、「投資をせずに空室対策ができる」、「将来にわたって効果が続く」、「環境変化に応じた対応ができる」等の理由から、他の空室対策よりも優れています。

いざ変えてみたら「もっと早く変えておけば良かった」と思いうことも少なくありません。
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