土地の有効活用策として、1つの建物で自宅とアパートを併用して建てる賃貸併用住宅があります。
賃貸併用住宅では成功している人もいますが、失敗もしている人がいるのも事実です。賃貸併用住宅は、メリットも大きいですが、あらかじめデメリットも知っておくことが重要 です。
賃貸併用住宅の成功の鍵は、立地が賃貸に向いていることや、選択する間取りによって決まります。自分の持っている土地が賃貸併用住宅に向いているのであれば、賃貸併用住宅は十分にメリットのある土地活用です。
この記事では、賃貸併用住宅のメリットとデメリットをそれぞれ5つ掲げています。これらのメリットとデメリットを踏まえ、賃貸併用住宅を選択するか判断してください。
また、賃貸併用住宅を選択した後の、失敗しない間取り についてもご紹介します。
Contents
1. 賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、1つの建物に所有者の自宅と賃貸アパートが共存する住宅です。二世帯住宅のイメージに近い建物ですが、二世帯住宅の半分が複数戸のアパートとなっている建物になります。
もちろん、玄関は別で設計されますので、一定のプライベートは確保されます。また敷地の状況によっては、建物への入口や庭、郵便受け、駐車場等もアパート部分と分離して配置することも可能です。
賃貸併用住宅の正式な定義はありませんが、賃貸併用住宅では、所有者の自宅部分が総床面積の50％以上であることが多いです。つまり、建物のうち、半分が大きなオーナー邸、半分はアパートということになります。
50％が自宅となっている理由としては、大手の銀行が50％以上を自宅とする賃貸併用住宅であれば、住宅ローンの貸出要件としていることが多いためです。
但し、銀行によっては自宅を25％以上50％未満とするような要件としている銀行もあります。
賃貸併用住宅は、建物の設計プランと銀行の融資条件が絡んでくるという点が、通常のアパートや自宅とは異なります。
賃貸併用住宅の特徴として、設計を変えると、銀行も変える必要が出てくるということを知っておきましょう。
では次に賃貸併用住宅の5つのメリットについてご紹介します。
2. 賃貸併用住宅の5つのメリット
2-1. ローン負担を軽減できる
賃貸併用住宅の特徴として、建物全体を、住宅ローンを使って建てられるという点があります。
賃貸併用住宅は、建物の半分が自宅で半分がアパートとなることが一般的です。通常、建物全部が自宅であれば、住宅ローンの全てを自分の給与の中から返済する必要があります。
ところが、賃貸併用住宅では、半分がアパートであるため、家賃収入が入ります。建物の住宅ローンは、アパート部分の家賃も住宅ローンの返済原資とすることができるため、自宅部分の住宅ローンの返済負担を軽くすることができます。
通常、アパート建築では、アパートローンを組んで家賃収入の一部をローンの返済に充てます。つまり、家賃収入は、アパートのローン返済額以上の収入があり、「お釣り」の部分があることが通常です。
アパート部分で生まれるお釣りは自宅部分の住宅ローン返済に充てることができます。
そのため賃貸併用住宅では、自宅部分のローン返済の負担が、通常の自宅よりも軽くなるというメリットがあります。アパート部分の収入ができることによって、資金のゆとりができるのです。
2-2. 相続対策となる
アパートが相続対策となることを知っている方は多いと思います。賃貸併用住宅では、半分をアパートにするため、100％自宅にしてしまうよりも相続対策となります。
例えば、敷地の半分がアパート部分ということであれば、半分は賃貸部分として認められ、相続税の評価減を受けることができます。
アパートのような賃貸物件は、入居者がいるため、自分で自由に使うことができません、自宅とは異なり、自由に使えない部分があることで、権利が制約されています。
相続税の評価では、賃貸物件は権利が制約されているため、自宅よりも価値が劣るという考え方をします。そのため、賃貸物件は、自宅と比べると財産の評価額が下がります。
財産の評価額が下がれば、相続税の対象となる財産が減り、その分、課税される相続税の額も減ります。
賃貸併用住宅では、アパート部分に相当する建物と土地に、それぞれ評価額を下げることができる特例が適用されます。
アパート部分の建物は、借家権割合による評価減を受け、自宅部分よりも30%評価額が下がります。
アパート部分の土地は、貸家建付地として評価減の適用を受けます。少し複雑な式ですが、貸家建付地に評価方法は、以下のようになります。
貸家建付地 ＝ 自宅評価額 × (1 ― 借地権割合 × 借家権割合)
ここで、借家権割合とは全国一律で30%と決まっています。借地権割合は地域によって数字が異なります。
例えば、借地権割合が60%の土地であれば、貸家建付地の評価額は自宅評価額の82%となります。つまり土地の評価額が約2割下がります。
賃貸併用住宅では、全てを自宅にしてしまうよりも、賃貸住宅の部分だけ相続税の評価額を下げることができ、相続税対策となるメリットがります。
2-3. 広すぎる土地の固定資産税を下げることができる
現在持っている土地が、自宅としては広すぎるという場合があります。広すぎる土地は固定資産税の負担が重く、悩まれる方も多いです。
広すぎる土地は、賃貸併用住宅を建てることで、土地を有効活用でき、尚且つ、土地の固定資産税を押し下げるという効果を生み出します。
固定資産税には、土地の上に住宅を建てると、その土地の固定資産税額および都市計画税が減額される小規模住宅用地の特例というものがあります。
小規模住宅用地の特例とは、住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡までの部分について、固定資産税評価額を6分の1にしたものを課税標準額としてくれる特例です。この特例は、「1戸につき」と言う点がポイントです。
200㎡というと、約60坪ですので、敷地が60坪以下の一戸建ての場合は、全て小規模住宅用地の特例を適用することができます。
一方で、200㎡を超えた部分については、一般住宅用地として扱われ、固定資産税が2倍に上がります。
つまりの広い人は普通の自宅を建てても固定資産税の負担が重いということになります。
そこで賃貸併用住宅を建てると、固定資産税が下がる効果が現れます。
例えば、自宅を1戸、アパート部分が4戸の賃貸併用住宅を建てたとします。すると、この賃貸併用住宅の戸数は5戸になります。
小規模住宅用地の特例は、「住宅1戸につき200㎡まで」適用されるルールになっています。5戸であれば、200㎡×5戸＝1,000㎡まで小規模住宅用地の特例が適用されます。
1,000㎡というと、約300坪です。300坪全体に小規模住宅用地の特例が適用されるため、固定資産税の負担がかなり軽減されることになります。
少しピンとこないかもしれませんが、例えばマンションは敷地が広くても各戸の固定資産税は高くありません。マンションで固定資産税が高くないのは、同様の理由で「200㎡×戸数」の範囲で小規模住宅用地の特例が適用されているためです。
広い土地の場合、賃貸併用住宅を建てる、つまり戸数が増えることで土地の固定資産税および都市計画税も減額されるというメリットがあります。
2-4. 住宅ローンでアパートが建築できる
賃貸併用住宅は、金利の安い住宅ローンでアパートを建築できるというメリットがあります。
通常、地主の人がアパートを建築する場合、アパートローンと呼ばれる住宅ローンとは別のローンを組むことになります。
アパートローンは一般的に住宅ローンよりも金利が高いです。住宅ローンの金利を1％とした場合、アパートローンの金利は3.5～4.5％になります。
ただ、アパートローンは本人の資産状況によっても金利が変わるため、資産家で、なおかつアパート経営の実績のあるような人であれば住宅ローン並の金利で借りることもできます。
しかしながら、最近は、金融庁の方でもアパートの建築過剰に警戒感を示しており、アパートローンを借りること自体にハードルが高くなっています。
そのため、金利の安い住宅ローンでアパートも建築できる賃貸併用住宅は、ローンとしてはかなり有利です。
賃貸併用住宅のために住宅ローンを借りる場合、「どういう建物を賃貸併用住宅とみなすか」かが銀行によって異なります。
基準が異なるポイントとしては、自宅部分の割合です。銀行によっては自宅部分が50％以上ないと賃貸併用住宅として認めない場合もあります。また自宅部分を25％以上50％未満としたものを賃貸併用住宅とみなす銀行もあります。
同じ賃貸併用住宅でも、銀行によっては、住宅ローンで貸せる銀行もあれば、住宅ローンでは貸せない銀行もあるため、注意が必要です。
建物設計のプランニングと同時に、住宅ローンとして借りることができるかどうかの「銀行の基準」も確かめることが重要になります。
2-5. 自主管理ができる
賃貸併用住宅では、自主管理ができるというメリットがあります。
通常、離れた場所でアパートを経営すると、不動産会社に管理を委託します。管理とは、家賃の振込などの入出金管理や、入退去の対応、入居者からのクレーム対応等の仕事を管理と呼んでいます。
離れた場所にあるアパートでは、例えば「給湯器が壊れてお湯が出ません」といった緊急時のトラブルに対応ができません。そのため、離れた物件は管理を不動産会社へ委託します。
ところが、すぐ隣に住んでいるのであれば、自分たちで管理することが可能です。
自分たちで管理をすることができれば、不動産会社へ支払う管理委託料を削減することができます。管理委託料は、賃料の5％程度が相場です。自主管理をすれば、通常のアパート経営よりも5％の収益を向上させることができます。
また、自主管理を行うことで、入居者と顔の見える関係を構築することができます。入居者と顔の見える関係を構築すると、退去が少なくなる傾向にあります。
近年のアパート経営では、いかに今の入居者に長く居てもらうかという点が、アパート経営を成功させる重要なポイントとなっています。
入居者に長く住んでもらう対策は「テナントリテンション」と呼ばれています。テナントとは「入居者・借主」、リテンションとは、「保持・維持」というような意味です。
テナントリテンションの活動の一つに、入居者と挨拶を交わすということが良く挙げられます。挨拶を交わすと、それだけで人間関係が構築されやすくなるため、退去防止に繋がるのです。
賃貸併用住宅は、入居者ととても近い関係にあるため、入居者との人間関係を構築しやすい理想的な賃貸物件です。
自主管理で収益性も向上させ、なおかつ、入居者との人間関係も構築しやすいという点においては、賃貸併用住宅は優れた形態のアパートであると言えます。
以上、ここまで賃貸併用住宅の5つのメリットについて見てきました。一見すると、メリットがとても多い賃貸併用住宅ですが、デメリットも潜んでいます。
そこで次に賃貸併用住宅の5つのデメリットについてご紹介します。
3. 賃貸併用住宅の5つのデメリット
3-1. 空室となるとローン負担が急増する
メリットの中で賃貸併用住宅は、住宅ローンを軽減できると説明しましたが、実はこれは諸刃の剣でもあるのです。
賃貸併用住宅では、満室の時は自宅部分の住宅ローンを助けてくれる存在となりますが、空室が発生してしまうと、空室部分のローンについては給与の中から返済することになります。
別の見方をすると、賃貸併用住宅は、必要以上に大きな建物を建てているという考え方をすることもできます。
もし賃料収入が入ってこない状況になると、不必要に大きく建てた部分の住宅ローンを給与で返済していかなければなりません。
空室が長引く、または空室が増えるといった状況になると、逆に通常の自宅を建てるよりも返済が重くなるというデメリットが生まれます。
3-2. 賃貸適地とは限らない
賃貸併用住宅と言っても、やることは普通のアパート経営と変わりません。そのため、現在所有している土地がアパート経営に向かない土地であれば、賃貸併用住宅も難しくなります。
アパート経営の適した土地と言えば、駅から徒歩10分圏内に限られます。しかも、駅も人気の路線内の駅や、快速停車駅、始発駅等の人気のある駅が賃貸には望ましい立地です。
賃貸経営に適した立地でない限り、アパート経営は難しいというのが基本です。
賃貸併用住宅を建てようとする人は、「今の土地ありき」で考えるため、それがアパート経営にふさわしい土地なのかどうかを深く考えない人が多いです。
賃貸併用住宅を検討する場合は、「賃貸併用住宅」という発想を一度離れ、現在の土地が普通のアパート経営向いているのかどうかをいう目線で見直す必要があります。
アパート経営に向いている土地であれば、賃貸併用住宅を検討しても構いません。アパート経営に向いていない土地であれば、賃貸併用住宅は冷静に見送るべきです。
逆に、アパート経営にとても適した土地であれば、賃貸併用住宅はもったいない土地の使い方であるという考え方もできます。
アパート経営に最適な土地であれば、賃貸併用住宅ではなく、「オールアパート」にした方が儲かるという見方もあります。このような土地は土地活用としては、賃貸併用住宅ではなく、「オールアパート」が最も良い土地の活用方法と考えられます。
賃貸併用住宅は、賃貸適地でないと、上手く行きません。また賃貸適地であっても、賃貸併用住宅は、逆に自宅部分がもったいない使い方をしていることにもなります。
賃貸併用住宅は、自宅とアパートの両方の機能を持っているため、どっちつかずになりがちです。
立地によっては、「オール自宅」にするか、「オールアパート」にするか、どちらかを選択した方が望ましい場合があります。
ただ、賃貸適地であるところで賃貸併用住宅を行っても、「少しもったいない」程度で話は終わります。
一方で賃貸適地でないところで賃貸併用住宅を行うことは、「大きなリスク」を伴います。賃貸適地でないところで賃貸併用住宅を行うことの方が失敗は大きいです。
そのため、まずは現在の土地がアパート経営に向いている土地なのかどうかを今一度見直すことが必要になります。
3-3. プライバシーが無くなる
賃貸併用住宅は、常に他人の入居者と隣り合わせになるため、プライバシーが無くなるというデメリットがあります。
メリットの中で賃貸併用住宅は入居者との距離が近いため、自主管理できると説明しました。ただ、賃貸併用住宅は距離が近すぎるため、お互いのプライバシーまで侵食されるリスクもあります。
賃貸併用住宅では、入居者との人間関係が上手く行っている分には、退去も少なく順調なアパート経営が期待されます。
しかしながら、悪徳入居者が入居してしまい、人間関係が悪化してしまうと、最悪の状態に一変します。
賃貸併用住宅は、お互いの生活パターンが丸見えのため、不在時に何をされるか分かりません。入居者と人間関係が悪化してしまうと、旅行など、家を長期不在にすることも不安材料になります。
賃貸併用住宅は、「プライバシーが無くなる」という理由で見送る人はとても多いです。賃貸併用住宅を始める前は、必ず家族全員の了解を取り、プライバシーがなくなる恐れのある認識を一致させてから始めるようにしましょう。
3-4. 売却しにくくなる
賃貸併用住宅は、売却しにくいというデメリットがあります。
先ほど、賃貸併用住宅では、空室が発生した場合に住宅ローン返済の負担が逆に増えてしまうというデメリットを指摘しました。
空室が増えると、ローンの返済が厳しくなるという点は、普通のアパートでも同じです。ただ、アパートの場合は、最悪、アパートを売却することでリスクヘッジができます。
売却さえできれば、たとえ売却でアパートローンが返しきれなくなったとしても、残債は少なくなります。そのため、その後は、なんとか自力で返済することも可能です。
しかしながら、賃貸併用住宅は、仮にアパート経営の部分が上手くいかなくなった場合、売却してしまうと、同時に自宅も失ってしまいます。
そのため、通常のアパートとは異なり、簡単に売却するという選択肢を取ることができません。売却した場合、新たな自宅を確保しなければならないという問題が発生します。
また、普通のアパートであれば収益物件として購入する人はいますが、賃貸併用住宅の場合、収益物件としての魅力が弱いため、なかなか購入者が見つかりません。
賃貸併用住宅は、建物の半分が賃料を生まない部分です。購入者からすると、賃貸併用物件は、収益物件としては著しく魅力が落ちるのです。
賃貸併用住宅は売りにくいというデメリットがあります。最悪の事態が発生しても簡単に逃げられないという問題点があることを認識しておく必要があります。
3-5. 取り壊ししにくくなる
賃貸併用住宅は取り壊しにくいというデメリットがあります。
賃貸併用住宅は売却しにくいという話をしましたが、それでも取壊して更地にすれば売却しやすくなるのではと言う疑問が浮かんできます。
確かに、取壊して更地にすれば売却しやすくなりますが、ここでも一つ落とし穴があります。
賃貸併用住宅では、取り壊すためには、アパート部分の入居者を退去させなければいけません。アパートの入居者は借地借家法と呼ばれる法律により、借りる人の権利が守られています。そのため、簡単に入居者を退去させることはできません。
入居者を退去させるには、いわゆる「立退き」を行う必要があります。入居者を退去させるためには、正当な理由が必要です。これを立退きのための正当事由と呼びます。
更地にすると高く売れるから退去して欲しいという理由は、正当事由としては認められません。また建物が古くなったので建替えたいという理由も、正当事由としては認められません。
正当事由とは、例えば、大家さんが他に住むところがなく、どうしてもそこに住む必要があるといった強い理由ではないと認められないというのが法律の考え方です。
ところが、そもそも賃貸併用住宅には、建物に隣接して自宅があります。そのため、賃貸部分を退去させる合理的な理由が成り立ちません。
賃貸併用住宅は、入居者を退去させにくい建物であり、取壊しもしにくいというデメリットがあります。
一方で、通常のアパートでも取壊しには立退きが必要であり、取り壊しにくいという点ではアパートも同じです。
但し、アパートは築古でも購入者が存在するため、取壊しを行わなくても売却しやすいという点が大きな違いです。
以上、ここまで賃貸併用住宅の5つのデメリットについて見てきました。
賃貸併用住宅は、売却もしにくい、取壊しもしにくいというデメリットを抱えています。
売却も、取壊しも、いずれも上手くいかなかったときの対処法になります。
賃貸併用住宅は、失敗したときの対処がしにくいという点が、通常のアパートよりもリスクのある点です。
このようなデメリットを最小限に抑えるため、多くのプランを手に入れることが効果的です
賃貸併用住宅を検討する場合、事前に「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」でプランを相談しておくことをお勧めします。
一度の入力で複数の信頼できる業界大手企業から提案をしてもらえるので、比較しながら自分にあったプランを入手することが重要です。
ではどのようにしたら賃貸併用住宅の失敗を防げるのでしょうか。そこで次に賃貸併用住宅の失敗しない間取りについて解説します。
4. 賃貸併用住宅の間取りが失敗を生む理由
賃貸併用住宅で失敗する間取りは3LDKなどの広い間取りを作ってしまうパターンです。
賃貸併用住宅であっても、やることは通常のアパート経営と同じです。賃貸併用住宅で失敗する人は、賃貸併用住宅とアパートとは違うと発想してしまう人が多いです。
賃貸併用住宅を始めようとするオーナーさんは、ワンルームの単身者が隣に住むのを嫌がります。
賃貸併用住宅をプランニングする際、「若い家族に住んでもらいたい、できれば小学生くらいの子供がいるような家庭の人たちが良い」と勝手な発想をしてしまう人が多いです。
賃貸併用住宅では、同じ家に他の家族が住むようなものであるため、自分たちが付き合いたいと思える人たちの入居を希望してしまいがちです。
ところが、このようなオーナー側の考えは、賃貸マーケットとは全く関係ありません。オーナーの希望している入居者像の賃貸需要が低ければ、入居者募集に苦戦するのは当然です。
基本的にファミリー世帯は賃貸需要が低いです。3LDKなどのファミリータイプは面積が広いため、賃料総額も上がります。
すると、ファミリー世帯は、「借りるよりも買った方が安い」と判断を行うため、賃貸ではなく購入を選択する層が増えます。
一方で、単身世帯は結婚前に住宅ローンを抱えてワンルームを購入する人はほとんどいません。つまり、単身世帯は「買うより借りる」を選択するため、賃貸需要が高いです。
賃貸需要を考慮すれば、賃貸経営のターゲットはワンルームタイプを狙うことが基本になります。
そのため、建物の半分を賃貸経営する賃貸併用住宅であっても、間取りは、本来、ワンルームとすべきです。
しかしながら、ワンルーム世帯とは同居したくないと思われるオーナーさんも多いと思われます。
そこで賃貸併用住宅でお勧めの間取りは、ワンルームと3LDKの間に存在する2DKになります。
2DKには、ワンルームほどではないものの、3LDKよりは強い賃貸需要が存在します。DINKs(共働きで子供を持たない夫婦)や姉妹・兄弟といった人たちに賃貸の需要があります。また、就学前児童を抱えているような家族にも需要があります。
広さとしては、2人で住むことを想定し、45㎡～55㎡程度が理想的な広さになります。30㎡台だと、2人には狭すぎて、1人だと家賃が高すぎることになり、需要が極端に落ちます。
賃貸併用住宅で、単身者とは住みたくないという人であれば、間取りは45㎡～55㎡程度の2DKとするのが良いでしょう。
以上、ここまで賃貸併用住宅の間取りについて見てきました。
賃貸併用住宅を検討する上で、立地に自信のない方もいらっしゃると思います。そこで最後に賃貸併用住宅以外の選択肢についてご紹介します。
5. 賃貸併用住宅以外の選択肢
賃貸併用住宅は、賃貸に適した立地であれば、様々なメリットを享受することができます。賃貸併用住宅は、立地が良ければメリットの部分が増大し、立地が悪ければデメリットの部分が増大するという性質があります。
そのため、そもそもアパート経営に向いていないような立地であれば、無理に賃貸併用住宅を選択する必要はありません。
しかしながら、土地が広すぎて固定資産税が高いという悩みを抱えている方もいらっしゃると思います。
土地が広すぎるという悩みを抱えている人は、一部を分筆(ブンピツ)して売却するという選択肢もあります。
分筆とは、土地の2つ以上に切って分けることを言います。土地は「筆(フデ)」という単位で数えられますので、土地を分けることを分筆と呼びます。
賃料収入が得たいということであれば、分筆した土地を売却してワンルームマンションのような収益物件を購入する方法があります。
収益物件のワンルームマンションであれば、立地の良い場所を選択することができるため、「今の土地が賃貸に適していない」という悩みを解消することもできます。ワンルームマンションであれば、換金性も高いため、将来売却もしやすいです。
近年は、土地の売却も土地の有効活用の一つとされています。売却して得られた資金を原資として、別の不動産に買い替えるというのも立派な土地の有効活用です。
土地の売却であれば「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」の活用がお勧めです。
そもそもアパート経営が難しいような立地で賃貸併用住宅を行うのは、リスクが高いです。一部を売却して立地条件の良い別の不動産を購入するという選択肢もあるということも頭に入れておく必要があります。
尚、土地を分筆して売却する際は、元の土地の境界を確定する必要があります。境界確定とは、隣地の民有地との境である民々境と、道路どの境である官民境の2種類があります。
分筆をする際は、民々も官民も両方の境界を確定することが必要です。道路との境である官民の境界が確定していない場合には、官民の境界査定で半年近くの時間を要することがあります。
また、分筆には測量作業が必要になりますが、隣地所有者の数や、官民境界の合意を得なければならない人の数によって、金額も異なってきます。測量費用は、場合によっては、100万円前後かかる場合もあります。
分筆には思わぬコストと時間がかかるということが、注意点になります。
まとめ
いかがでしたか？賃貸併用住宅の5つのメリットデメリットと間取りについて解説してきました。
メリットには、
- ローン負担を軽減できる
- 相続対策となる
- 広すぎる土地の固定資産税を下げることができる
- 住宅ローンでアパートが建築できる
- 自主管理ができる
一方で、デメリットは、
- 空室となるとローン負担が急増する
- 賃貸適地とは限らない
- プライバシーが無くなる
- 売却しにくくなる
- 取り壊ししにくくなる
という5つのデメリットがあります。
立地条件が悪い人は、無理に賃貸併用住宅を推し進める必要はありません。
一部を売却して別の収益物件を購入するという選択肢もあります。
立地条件の良い人は、メリットを多く享受できますので、賃貸併用住宅を検討するのも良いでしょう。単身世帯と同居したくない場合は、間取りは比較的賃貸需要が高い2DKがお勧めになります。
この記事を参考にして、ぜひ賃貸併用住宅のベストプランを見つけてください。
